總價(jià)50萬左右，在開封汴西湖買三房

我的印象中，應(yīng)該是2015年以后，開封西區(qū)核心區(qū)域汴西湖片區(qū)就很難以50萬左右的總價(jià)買到三房產(chǎn)品，尤其是面積超過100㎡的。

從2019以來，開封房地產(chǎn)行情整體步入橫盤期。簡單的說就是，在2019年以后，開封房價(jià)逐年下調(diào)，成交均價(jià)一年比一年低。但開封房價(jià)均價(jià)的整體下行，更多的是“擠掉了”相對(duì)偏遠(yuǎn)的運(yùn)糧湖組團(tuán)、樓齡年限相對(duì)較長的老舊小區(qū)的“水分”，同時(shí)，使得開封洋房的房價(jià)逐步回調(diào)，使得開封新房市場不再有精裝產(chǎn)品。

2023年8月以后，龍昇麗景的出現(xiàn)，徹底改寫了開封西區(qū)核心市場的價(jià)格預(yù)期。從2023年以來，龍昇麗景的成交均價(jià)基本上在4300元/㎡以下。隨著二手房房源掛牌量越來越多，龍昇麗景的競爭也越來越激烈。如：目前龍昇麗景二手房掛牌量基本上在230套左右，其中：

掛牌價(jià)在60萬的有18套，掛牌價(jià)在62萬的有17套，掛牌價(jià)65萬的有15套、掛牌價(jià)66萬的有13套，掛牌價(jià)59萬的有12套、掛牌價(jià)58萬的有11套、掛牌價(jià)68萬的有10套。這些掛牌總價(jià)，可以輕輕松松的買到建面144㎡的大三房，甚至個(gè)別房源在這個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)帶裝修。

進(jìn)一步從整個(gè)龍昇麗景掛牌房源來看：144㎡大三房，總價(jià)最低是46萬。在48萬也可以買到，在51萬以上可以挑選樓層。

對(duì)于開封市場來說：此前的開封西區(qū)核心區(qū)，想低價(jià)買房，沒有選擇。而在市場下行和有了龍昇麗景以后，你可以說龍昇麗景品質(zhì)不行，但它真的便宜啊。尤其是對(duì)于購房者來說，他們又有了一個(gè)觀望的理由。

191萬，買金明廣場附近的獨(dú)門獨(dú)院還是汴西湖品質(zhì)洋房

今天我們來看一套金池名仕苑的獨(dú)門獨(dú)院。

先來看房源的基礎(chǔ)信息：建面約168㎡左右的三層小別墅，共計(jì)有4個(gè)臥室，可以改成5個(gè)臥室。先來看房間分布，臥室主要分布在二樓，兩個(gè)大臥室一個(gè)小臥室，大臥室的面積在16㎡左右，小臥室的面積在9㎡左右。三樓是頂層，也可以當(dāng)做一個(gè)臥室，面積在24㎡左右。

對(duì)于一部分購房者來說，會(huì)考慮在一樓設(shè)置一個(gè)老人房，方便自己的父母居住。對(duì)于有類似需求的購房者來說，第五房的實(shí)現(xiàn)方式是將入戶門廳改造成臥室，從院子里直接進(jìn)入客廳即可。

進(jìn)一步來看：

在金池名仕苑現(xiàn)有的二手房掛牌房源中，面積段為165㎡-231㎡，總價(jià)為152-210萬，單價(jià)為8139-9678元/㎡，裝修程度基本上可以忽略不計(jì)或者為簡裝。

我們今天看的這套房子，門前可以停車，配置有充電樁，三層搭建的有陽光房，帶地暖。業(yè)主目前的掛牌價(jià)是191萬。

如果將該房源對(duì)比當(dāng)前的品質(zhì)洋房產(chǎn)品，優(yōu)劣勢為：

劣勢：園區(qū)整體綠化景觀比不上當(dāng)前如海馬公館等品質(zhì)洋房小區(qū)；

優(yōu)勢：整體私密性更強(qiáng)，入住客群也相對(duì)純粹。

從價(jià)格對(duì)比上來看，按海馬公館二手房洋房1.1萬/㎡（標(biāo)準(zhǔn)層）的價(jià)格來看，168㎡的總價(jià)為184萬左右。從總價(jià)上來看，基本近似。但，相比起洋房標(biāo)準(zhǔn)層，同時(shí)多了院子、露臺(tái)。