太透徹了！這就是中國養老社區的現狀、挑戰與趨勢

作者：馮麗英；來源：養老金融50人論壇

一、養老社區發展現狀

1.房地產企業──明確發展路徑，加速轉型創新

作為元老級參與者，房地產企業在養老社區項目開發和市場營銷方面具有優勢，但融資相對困難且不善于項目的后期運營，主要采取與專業養老機構合作運營的模式，以積累和行業經驗為主，前期盈利水平不甚樂觀。

2016年萬科、遠洋、保利、萬達、綠城等各大房企不約而同加大對養老產業的探索與布局：

在戰略層面，各家企業紛紛成立專門的養老業務板塊（事業部），并提出明確的發展路徑，以期實現從養老地產到養老產業，從重資產到輕資產的轉型。

在經營層面，更加注重打造符合自身特色的產品線，構建服務體系。萬科杭州公司的養老業務整合了隨園嘉樹、隨園護理院、隨園之家三大產品線，注冊成立了“浙江隨園養老發展有限公司”，樹立萬科隨園品牌的同時形成覆蓋全齡、全域長者養老服務以及自身業務體系之間的產業鏈閉環。

在產品及項目實踐方面，陸續推出了一系列新模式、新服務以及新項目突出養老社區服務的人性化、多樣化和細致化。遠洋養老作為遠洋集團子公司在運作養老項目過程中嘗試采取了輕資產運營模式，推出了椿萱茂品牌成為國內高端養老行業的標桿品牌。2016年7月，依托遠洋椿萱茂老年公寓，推出全國首個短期托老服務公益示范項目，即為社區老人提供最長7天6晚的高質量免費短期托老服務，為子女因短期出差或出游、老人無人照料的家庭提供一站式解決方案。

2016年5月國內首家會員制養老社區上海親和源老年公寓發布了全新會員制“走讀式養老”的“康橋愛養之家”項目，通過醫養深度融合、智能化管理升級的理念，創養老服務新模式。

2．保險企業──整體穩扎穩打，回歸產品研發與創新

相對于地產企業的全方位加速布局，保險企業明顯謹慎很多。截至2016年一季度末，已有8家保險機構已投資或計劃投資28個保險養老社區項目，計劃投資額超過670億元，實際投資額超237億元。

險資的特性與養老產業的匹配度較高，但保險企業在地產開發與項目運營方面經驗相對不足，且受險資關于地產開發的諸多限制，在運營及盈利模式探索方面不夠靈活，難有突破。除泰康人壽外，保險機構前期主要采取持股項目公司股權的方式，直接投資養老社區實體。

“泰康之家”作為險資企業在養老社區實體項目中的成功運營的代表，始終堅持其連鎖化、品牌化的“醫養結合”養老社區布局。2016年“泰康之家”實現進軍西南養老市場，同時加快醫療端產業整合與資源鏈接，加強人才資源端“校企聯動”為其全國布局的遠期發展奠定基礎。在海外市場，泰康保險集團股份有限公司宣布與國際先進養老社區管理者北星地產金融簽訂合作協議，推進其國際醫養戰略布局和資管業務。

國壽集團和太保集團2016年則是深入與醫療機構的合作，踐行醫養結合方式的推進。另一方面，部分保險企業放慢了養老實體項目的建設和運營，回歸保險業務主業，不斷嘗試“以房養老、護理保險”等產品的創新，推動養老保險業務不斷升級，一定程度上對于今后養老社區的發展提供了金融方面的支持。

3．國有企業──積極參與，推動養老社區多元供給

隨著養老產業逐漸從混沌趨向理性，2016年包括國資背景在內的很多企業面臨轉型升級壓力的企業基于原有業務、資金和人才優勢，多角度、全方位地參與到養老產業市場化競爭中。

以北京為例，截至2016年底，已有10家市屬國企共計34個項目參與全市養老機構建設，其中15個項目已投入運營，提供床位2377張。2016年10月，全國資運營的北京首家養老驛站管理集團——北京誠和敬驛站養老服務有限公司正式投入運營，未來三年，將有近200家社區養老驛站將布局京城，形成連鎖發展，成為中低端養老社區主要模式。

中國兵器集團聯手九華兮秀養老機構，切實解決失能老人助浴、慢病老人的社區康復、空巢老人的老齡餐等難題。

北控集團與萬科合作怡園光熙長者公寓，地處首都核心區，很好的平衡了養老機構環境與距離之間的關系。

首開集團與寸草春暉合作首開寸草養老服務有限公司，通過“融合式養老”模式，盤活社區存量資源，打造老齡化人群健康服務O2O平臺，滿足老年人就近養老需求。

4.資本并購實現資源整合，合力探索盈利新模式

2016年，以光大控股、宜華健康、北控、復星、中金瑞華、首開等為代表的上市公司、國有資本及實力民營集團紛紛通過收并購或合資的方式實現優勢互補和資源整合，實現自身產業轉型升級和業務跨界，養老社區實體項目更是并購對象中的“排頭兵”。

經過如萬科、保利、遠洋、宜華等典型企業的實踐，未來的養老社區中“地產”概念必會退居二線，成為健康養老相關服務的運作載體，“養老”將成為建設出發點及運營中心點。

對資本方來講，并購養老地產項目有助于其內部的產業重組和調整，通過資本撬動養老業務快速并占領市場形成規模；對養老社區實體項目來講，通過并購獲得充足資金用于完善服務質量、規范內部經營、延展服務鏈條，修煉核心競爭力。雙方通過資本的融合，基于原有優勢業務，拓展服務覆蓋人群，構建服務體系，推動各類資源的整合推動養老社區不斷革新的內生力量，共同尋求盈利新模式。

5.新進參與者立足自身優勢布，布局產業鏈節點

借助國家全面開放養老服務業市場的政策東風，2016年新進入養老社區領域的參與者行業背景更加多元化，在養老社區產業鏈不同節點上提供專業化服務。大型企業方面，以自身原有業務為基礎，延伸發育養老板塊。

華為與中國人壽聯手創立智慧養老聯合創新實驗室，基于養老社區實踐提供業界一流的智能化技術和解決方案。中科院物聯網研究中心作為研究機構，與浙江烏鎮鎮政府與椿熙堂老年服務中心簽署合作協議，聯手打造烏鎮智慧養老綜合服務平臺與外資合作方面，也不局限于養老、醫療專業機構，保險公司，智慧養老科技企業，像Airbnb這類國際旅游短租平臺作為少數進入中國養老產業國外企業，與全國老齡工作委員會辦公室批準并成立的華壽之家社區養老服務發展促進中心簽訂諒解備忘錄，相關機構希望通過這種合作引進國外先進的養老模式和經驗，探索出適合中國可持續的養老社區新模式。

隨著健康養老、科技養老等新興養老模式的興起，部分互聯網平臺和智慧企業成為養老社區的智能化服務提供商，聚焦于智能居家照護設備、遠程健康照護設備、SOS呼叫跌倒與報警定位等某項具體養老服務或技術，助推“互聯網+”在養老社區的落地。

二、養老社區發展存在的問題

1．相關政策和標準有待進一步完善

目前養老社區開發土地成本資產價格較高，已有政策偏重于福利性補貼，對享受主體有嚴格的認定標準和補貼標準，限制了一部分社會資本進入；養老服務政策及相關的優惠扶持政策主要強調服務活動的福利性和公益性，使得民間投資的資本屬性和養老服務業的產業屬性界定不夠清晰；依據現有政策，國家對養老地產視同住宅銷售部分，尚沒有具體政策支持，也無明確限制；部分針對涉及養老服務及運營公司的缺乏配套落地指導。

涉及養老社區相關法律法規和標準有待完善，需要各級政府盡快出臺相關配套：通過完備的政策法規體系保障養老社區向系統化、產業化、專業化方向發展；通過在土地供給、建筑設計、融資、稅收、政府補貼等方面提供規范和標準，提供落實指導，切實推進養老社區領域的規范化發展。

2.供需不平衡，結構化差異有待解決

近年來養老社區發展不斷提速，但在規劃層面對發展居家、社區、機構等社會養老體系建設的整體性和連續性仍有待加強，養老社區存在區域發展不平衡、供需不匹配、產品結構不平衡等問題較為突出。

目前相對成熟的養老社區定位以中高端為主，主要集中在養老需求旺盛、服務業基礎強的一、二線城市，而在同樣具有老齡化壓力的二三線城市則缺乏系統布局，形成了較為明顯的地域不平衡。從全國的范圍看，受制于傳統觀念以及一些其他原因，入住各類養老社區老年人數量約300萬，僅占老年人數量2%左右。

中國老齡科學研究中心發布的《養老機構發展研究報告》顯示，2015年全國養老機構的空置率平均達到48%，超過三成養老機構處于虧損狀態。

在設施及服務方面，也同樣存在供需不匹配問題。多數養老社區針對老年人身體功能日益衰退，以提供日常照料和衛生保健服務為主，輔以配套設施和活動，但與老年人真實需求尚存一定差距，涉及到老年人精神及情感層面的服務更沒有引起足夠的關注。

3.融資問題突出，與金融結合需更加深入

養老社區的融資問題已經成為促進社會資金進入養老社區領域的主要瓶頸。目前，融資渠道相對單一，大部分資金來自銀行貸款。但由于養老社區具有建設及維護成本較高、投資回收期長、運營過程中不確定性較多等特點，對于部分養老社區項目傳統的銀行難以介入或難以滿足開發企業對資金的需要，這就要求拓寬資金渠道，創新融資方式，吸引大型有實力的企業、保險公司、基金公司、海外基金、民間資本等進入養老地產行業，采用BOT、PFI等模式吸引資金、分解風險。

隨著養老產業的成熟，逐漸形成由開發商、投資商、運營商共同構建的完整的金融生態系統，研究嘗試引入房地產信托投資基金（REITs），為養老社區創新盈利模式和運營模式提供支撐。

4.產業鏈整合度低，跨行業深度合作需加強

我國養老社區發展迄今為止尚處于發展初期，整體環境尚待改善，未能形成大規模開發和成功盈利的案例。內部產業鏈整合度低，缺乏明確的行業標準；市場定位不清晰，老年客戶群細分不夠；居住功能過于單一，缺乏統一的標準，養老設施配套功能和養老專業服務能力尚待提高；涉及養老的醫保、財稅政策還不能有效對接；老年心理咨詢、教育休閑、臨終關懷等為老服務尚沒有得到足夠重視或有效落實；醫養結合中，如何平衡醫、養資源的分配，老人不同階段醫療需求沒有形成有效的對接；在“互聯網+養老”模式下如何實現養老社區產業鏈的生態融合等。隨著養老社區“去地產化”，服務以及與養老相關業態的跨行業深度合作和研究將是必然趨勢。

上海青浦頻出圈，單價4.6萬就能入主西虹橋的安聯虹悅有何優勢？

大虹橋板塊，依然是上海近幾年的樓市名片。

從虹橋交通樞紐到每年的進博會，包括長三角一體化，重重利好將大虹橋推向神壇，也因此成為上海樓市最火爆的板塊之一，項目開盤“日光”屬于常態，認籌時有“千人搖”，積分門檻一度領跑上海。

單單是大虹橋這一個概念，似乎就將整個青浦新房市場激活了，成為上海樓市的明星區域。包括徐涇、青浦新城、華新、淀山湖新城等板塊的土地通通擺上貨架后，也能一躍成為購房者蜂擁而至的置業熱土。

也正因如此，以徐涇為代表的板塊內新房頻頻出現紅盤，入圍積分不斷刷新，房價也屢創新高，目前位于西虹橋板塊的徐涇新房均價依然逼近7萬元/平方米。

受大虹橋的“磁場效應”影響，外圍板塊如南虹橋輻射的華漕、七寶、九亭，北虹橋輻射的江橋、南翔等區域，推出的新房項目也都達到6萬元/平方米左右。

大虹橋樓市的火熱態勢或將繼續演繹下去。在2023年虹橋國際開放樞紐建設工作現場會上，虹橋國際中央商務區的核心功能做了新的提升，在原有“大交通”“大會展”“大商務”三大功能的基礎上，增加了“大科創”功能。

核心功能的擴容提升，無疑也會帶來區域經濟發展的新動力，與區域繁榮發展相輔相成的樓市也將被注入新的價值，市場預期也會蓄勢上揚。

于是，在今年的土拍大戰中，大虹橋依舊吸引來諸多開發商爭相競拍。在今年兩批次土拍里，大虹橋共有6幅住宅用地成交，其中有4幅位于青浦徐涇，1幅位于閔行華漕，1幅位于嘉定江橋，均為溢價成交。

這在全國土拍市場降溫的背景下，大虹橋仍能成為一眾房企的必爭之地，足以證明市場對該區域信心充足，相信該板塊發展潛力強勁，值得在此一搏。

截止目前，除了華涇項目外，其他五個項目都已經公布了規劃方案、戶型圖，最快今年就能入市，到時候勢必又會掀起一波大虹橋的極大關注。

其實，受大虹橋輻射影響的還有旁邊的華新，如今正處價值洼地。以位于虹橋西的安聯虹悅項目為例，憑借4.6萬元/平方米的均價給了購房者入主大虹橋的機會，但目前周邊次新房都已賣到了5萬元/平方米以上。

2021年，在上海第3批次土拍中，安徽國企安徽安聯高速公路斥資19.34億元拿下青浦區華新鎮華志路地塊，成交樓板價2.3萬元/平方米，備案均價4.58萬元/平方米。經過20余年的市場深耕發展，安徽安聯早已形成“高速公路、房地產業、多元投資”三大業務板塊。

有著豐富房地產開發經驗的安徽安聯，入滬后的安聯湖山悅項目很快就得到市場認可。該項目位于青浦區朱家角板塊，自去年12月份入市以來，4次開盤4次熱銷，3次觸發積分。

在華新地塊，安聯更是推出了一個三面環水的項目，社區打造黃金十字中軸景觀，以“兩軸一心，一環五區”的社區布局，且所有樓棟均是無連廊設計的小高層，并以大幅面鉆慕美學里面，令項目既彰顯大氣又不失美感。

該項目正是安聯虹悅，項目總建筑面積約12.5萬平方米，總規劃8棟14F和2棟16F小高層，涵蓋建筑面積約88平方米、95平方米、99平方米的三居室和約133平方米的四居室，屬于典型的“全齡全時成長型”戶型。

作為一家外來房企，安徽安聯很清楚，要想在樓市風向標上海真正立足深耕，一定要有過硬的品質和足夠用心的細節才行。

在均價不足5萬元/平方米的項目里，安聯虹悅的精裝標準算得上是高配。不僅中央空調、地暖、新風一應俱全，且充分考慮到居民生活痛點，房間內部專門配有玄關柜、電熱毛巾架和內置窗簾盒等，還配備黑色鋁合金窄邊框淋浴房，可謂是在細節上下足了功夫。

高品質也會是未來所有在滬房企要著力的方向。

8月4日，上海市嘉定區召開2023年下半年經營性土地出讓工作交流會，上海市第三批次集中供地起，將執行新的競價規則：競價達到最高限價后，進入競“高品質建設”環節，最后才是搖號環節。

很明顯，隨著國內房地產供求關系的變化，競品質已成為房企在市場實現突圍的關鍵。

而安聯選擇落子華新板塊的原因，與朱家角一樣，同是看重且相信該板塊的區域優勢和樓市潛力。

從地理位置來看，華新位于青浦區東北部，東臨虹橋商務區，南接趙巷科創中心，西往青浦新城，北靠安亭汽車城，其交通優勢顯而易見。不僅如此，華新還有一種新興的捷通勤方式——飛路巴士，已有多條線路可達大虹橋商務區及周邊地鐵站，20分鐘就直抵虹橋T2航站樓，換乘2號線，解決了上班族的痛點。

經過多年發展，華新板塊在配套方面絲毫不含糊，商業、教育資源較完善。

以安聯虹悅為例，該項目僅與新尚生活廣場一路之隔，周邊還有博隆商業廣場、青浦光明薈、虹橋寶龍城等。在“夜經濟”繁榮的上海，華新夜市也為板塊內居民帶來一個別樣的消費體驗空間。燒烤、家常菜、海鮮、火鍋等各地特色餐飲在華壽商業市場云集，“煙火”氛圍濃厚。

教育方面則是覆蓋全齡教育資源。據了解，安聯虹悅項目周邊擁有華新幼兒園、華新小學和華新中學等配套。其中，華新小學在全區排名第三，學校的硬件設施設備較為完善；華新中學是市健康促進學校，且連續三屆被評為市科技教育特色學校。

與其他板塊不同的是，華新擁有自己的產業，屬于青浦經濟強鎮。因靠近上海中心區，華新擁有以快遞總部企業為核心的千億級產業和以汽車零部件為核心的百億級產業，全年稅收目標趕超徐涇。

基于此，這里也頻出新規劃，還將重點打造“虹橋智造園”、“虹橋數字谷”、“虹橋醫創城”“虹橋生態灣”四大載體，總規劃面積11.64平方公里。隨著規劃落地兌現，華新將聚集更多人流量和消費力，整個板塊價值也將被重塑。

與產業勢能相匹配的是樓市，如今正在醞釀更多新的可能。在此之前，華新有著自己獨立的市場，板塊內房產開發時間已久，二手房價格都在5萬元以上。

毫無疑問，青浦華新一定是大有可為，未來可期。而選擇地處大虹橋新秀板塊的安聯虹悅，也是優先搶占板塊價值，低門檻入主大虹橋。