總價4.29億！龍信/大唐落子崇明島，將打造低密度“中式豪宅”

來源：鳳凰網房產

3月25日，海門市海永鎮兩宗地塊成功出讓，分別被江蘇龍信置業和江蘇大唐房地產競得，共計攬金4.29億，出讓面積約9.2萬方。

CR20007地塊由江蘇龍信置業有限公司競得，成交單價4680元/㎡，樓面價3900元/㎡，總價1.97億。

CR20008地塊由江蘇大唐房地產有限公司競得，成交單價4690元/㎡，樓面價3908元/㎡，總價2.32億。

【地塊信息】

CR20007地塊位于海永鎮海永學校北、規劃海西路東側，土地面積42148㎡，1.0<容積率≤1.2，規劃為居住用地。

CR20008地塊位于海永鎮規劃永隆路北、萬年路東側，土地面積49528㎡，1.0<容積率≤1.2，規劃為居住用地。

兩宗地塊規劃條件中都明確規定：

1、嚴格限高，建筑高度不超過18米，層數在6層以下。

2、應充分體現中國元素、江南韻味、海島特色，嚴格禁止采用歐式、美式等外來風格，建筑色彩上突出水墨的主色調，局部以點綴色作為修飾。建筑立面，屋面應以白墻、青瓦為宜，以赭石、駝色、胭脂等作為點綴色。

3、不得建設帶有私家花園的低層獨立式住宅類建筑。

【地塊分析】

兩宗地塊北側臨近長江，江河風景一覽無余，海門市海永學校、海門市海永幼兒園環伺。地塊周邊分布多個成熟項目，包括樂頤小鎮、藍湖灣、田園風光、融科托斯卡納莊園、綠島江灣城、海上普羅旺斯等。

海永鎮位于崇明島，占地約14.88平方公里，緊鄰長江水岸，江景風光一覽無余。

一直以來，海永鎮都致力于將其打造成長三角區域高端度假目的地，建設世界級生態島上的度假配套、運動配套、休閑配套、生活服務配套，全方位滿足度假生活需求的度假樣板區。

（海永鎮規劃圖）

今日出讓的兩宗地塊，容積率較低，且建筑高度不超過18m，層數在6層以下，建筑風格為中國風，未來或打造成低密度高端中式住宅區，我們拭目以待！

上海網友建議：把崇明區并入浦東新區，設浦東新區為經濟特區

近日，有網友在上海市政府的座談會上提出一個頗為大膽的想法:要把崇明和浦東合到一起，把浦東新區設為經濟特區，而崇明則并入浦東新區。

此舉將有利于上海經濟的發展和整體經濟實力的提升。

那么這位網友的提議是否可行呢?

要是崇明和浦東合并了，那么這樣做的好處又是什么呢?

這位網友作出這樣的提議又是基于什么原因?

從地圖上來看，崇明區和浦東新區之間的距離并不遠，就隔著長江，坐船半個小時就可以到達，然而就是因為隔著長江，這也讓崇明區和浦東新區之間的聯系變得非常艱難。

崇明區的交通條件尚且落后，已經限制了崇明的經濟發展，而長江正好是崇明區和浦東新區之間的障礙，兩岸之間無法進行物流運輸，有了長江的阻隔，便會對物資的流通造成極大的不便。

這樣一來，崇明區和浦東新區就成了“一河相隔”的兩岸，當經濟交流都成為了問題后，崇明區的經濟自然也就不會太好，再加上崇明區本身就沒有發展經濟的跡象，想要和浦東新區進行經濟方面的交流更是沒有可能。

浦東新區的GDP已經達到16715億，崇明區則只有422億，兩者之間可以說是天壤之別。

在崇明區的農民主要以種田為生，其中大部分農民都是沒有接受過教育的農民，他們的文化水平大多都是初中、高中輟學，或者干脆就一輩子都沒有接受過教育。

他們沒有掌握其他的技能，只會種田。

就連農田也并不是自己的，他們多半都是靠著承包的農田為生，所以就算有一天土地被征用了，他們也沒地可種，日子也就沒法過。

于是年輕的農民就只能背井離鄉，到外面打工，掙點錢來養家糊口。

離開家鄉的年輕人越來越多，剩下的農民大多都是留守老人和小孩，這些沒有教育水平、沒有技能的人，只能在窮鄉僻壤中守著祖祖輩輩留下來的土地，過著“吃了上頓沒下頓”的苦日子。

即使政府一直在推動崇明區的發展，并希望能夠依靠崇明區得天獨厚的生態環境，借著這股東風讓崇明區大力發展特色農業，帶動崇明的發展，不讓崇明區的農民一輩子都守著祖祖輩輩留下來的田土，繼續過著貧困的生活。

崇明也有著區位優勢，生態環境又好，有著廣闊的發展前景，未來也一定會有更加燦爛的明天，但是現在卻因為交通的問題，受到了極大的阻礙。

要知道，崇明的GDP僅僅只有422億，相對于浦東新區的16715億來說，崇明和浦東之間的經濟差距達到了39倍之多。

甚至有網友表示:“崇明區的GDP還不如一個前十的區。”

可以說現在崇明區的發展還停留在上世紀90年代的樣子，甚至有趕超的趨勢。

這樣一來，一定會影響到崇明的發展。

前幾年的時候，崇明的GDP還是280多億，而現在卻已經翻了將近一倍，2022年崇明的GDP已經達到了422億，這個增速也在不斷的加快，不出幾年很有可能就追上現在的前十個區。

雖然崇明暫時不如浦東、閔行、虹口等經濟較好的區，但是卻有著非常好的發展前景和發展潛力，而且很多人就到崇明買房或者居住。

同時，崇明的許多農民已經開始進城務工，崇明的產業結構也在不斷的發生變化。

從某種程度上來說，這在一定程度上促進了崇明的發展。

所以崇明的未來還是值得期待的。

崇明的地理環境雖然非常的優越，但是交通卻不太便利。

現在崇明的交通狀況大多還停留在上世紀90年代，除了輪渡可以通往上海主城區之外，崇明還有一些公路和鐵路可以通過公路和鐵路來連接上海，但是無論是通過哪種交通方式，崇明和上海之間的交通都相當的不便利。

時至2025年，崇明的地鐵線路可能會達到十條左右，如果通車的話，將會在很大程度上改善如今崇明區的交通現狀，不僅能提升崇明的經濟，甚至還能夠吸引到更多的投資前來崇明發展。

然而即使到2025年，崇明的交通現狀也并不能有著較大的起色，畢竟這離崇明和上海之間還隔著一江之隔，無論如何都不可能把長江填了，從而打通崇明和上海之間的經濟交流。

因此崇明依然會和上海之間隔著一條長江，這也就注定了崇明無論如何都不能和上海的經濟發展同步。

既然崇明和浦東之間的距離如此之近，隔著一條長江，難道就真的不能打通崇明和浦東之間的經濟聯系嗎?

市政府對這位網友提出的方案表示歡迎，并會從各個方面分析方案的可行性以及帶來的利益。

如果崇明能夠和浦東合在一起，那么崇明的前景無疑會非常的好。

一來了崇明可以享受浦東的經濟紅利，二來可以緩解浦東的發展壓力。

崇明區和浦東新區的距離非常的近，如果能夠將崇明和浦東合并在一起，那么上海的城市格局將會發生巨大變化。

如果將崇明和浦東合并在一起，最直接的結果就是經濟上得到了巨大的收益。

合并后，崇明區作為組成部分之一，也將受益于浦東的發展紅利。

浦東新區作為中國改革開放的重要窗口之一，在過去的幾十年里經歷了快速的經濟增長。

將崇明納入浦東后，崇明也將能夠享受到浦東帶來的經濟紅利和更多的發展機會。

此外，這一舉措將有助于減輕浦東新區的經濟發展壓力。

浦東新區作為上海經濟發展的重要引擎，隨著發展越來越快，面臨著土地資源緊張和交通擁堵等問題。

如果崇明能夠合并到浦東，就能夠更好地發揮這兩個區域的協同效應，促進資源的最優配置，進而實現更高水平的經濟增長。

最后，從區域整體發展的角度來看，崇明和浦東的合并將有助于進一步優化上海市的城市結構。

通過將崇明納入浦東新區，可以加強上海市的整體性和連通性，提高城市的整體競爭力和發展潛力。

崇明和浦東的合并是一個充滿挑戰和機遇的想法。

如果能夠實現這一目標，將為上海市乃至整個中國的發展帶來更多的機遇和潛力。

當然，這一切都需要根據市場需求和實際情況進行綜合考慮和評估。

希望未來崇明能夠迎來更好的發展機遇。

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崇明，終于成為上海的一部分

崇明無疑是上海經濟最落后的區域了，2020年GDP僅382億元。與之相對，一江之隔的江蘇啟東GDP高達1223.10億元，雄踞全國百強縣第二十一位！

兩個區域都同時面向長江與海洋，土地面積差不多（啟東：1208km2，崇明：1413km2），人口也基本位居同一量級（啟東：967313人，崇明：637921人），經濟發展差距怎么會這么大？

而且崇明還緊抱上海大腿，比如前幾年將江南造船廠遷至崇明，上實也過來開分校，還準備建地鐵，怎么就干不過江蘇的一個普通縣級市？

雖然經濟不景氣，崇明的樓市卻開始火爆，甚至有新房都觸發積分——認購率高達170%。

兩個信息結合在一起，崇明就有意思得多了。

崇明經濟落后有雙重原因：先天條件不足、后期時運不濟。

關于上海與長三角的關系一直有兩種論斷，時常吵得不可開交：一方認為上海帶動了長三角的發展，越靠近上海的縣域經濟越發達；另一方認為是長三角經濟高度發達，一定會催生出一線城市，比如上海。

今天我們不去討論誰對誰錯，長三角經濟發達、工業體系完備、民間交流頻繁是公認的事實，只要融入長三角經濟體系，經濟都不會太差。

這個體系的威力也經過了多次驗證。

不止一次有企業家發現新疆的襪子、服裝賣得比長三角貴，畢竟長途運輸過來，不過這些產品的原材料卻取自新疆。

所以他們做了多次嘗試：在新疆建工廠，就近選取原材料、生產、銷售，成本一定更低，售價一定更低。

然而發現恰恰相反，新疆生產的棉紡織品成本比長三角的售價還高——當然大家現在都明白，一件產品不是有一家工廠就足夠了，而是需要大量的上下游配套，以及大量的產業工人。

長三角的各個縣市就有這樣的優勢，只要交通方便可以融入長三角經濟體系，就能在體系內分一杯羹。當然這杯羹啟東分到了。

啟東雖然也是偏居一隅，不過卻是大陸的自然延伸，道路通暢、資源互動高效。這里不僅有滬陜高速、啟揚高速，還有鐵路以及無數的毛細道路。

崇明由于是島嶼，之前與外界交流依靠輪渡，這樣一個封閉的區域完全無法融入長三角經濟體系，于是淪為一個內生型農業區域。

當然跨海大橋都能建成的當下，崇明的地理劣勢完全可以得到解決，比如為了開發浦東，修建了十余條大橋、隧道，現在浦東與浦西幾近融為一體。

不過崇明長江大橋2009年10月31日才建成通車，而且目前也是僅有的一條路上通道——崇明合并進上海后很長一段時間都沒打算開發。

建國后上海是中國最大的工商業城市，人口數量、消費力無疑是全國第一，不過面積卻僅617平方公里，大量農副產品需要全國采購，號稱“吃全國”。

后來為了迅速工業化，社會主義國家普遍實行“工農業剪刀差”，上海需要找到自己穩定的農副產品來源。當時中央明確下發了大城市要逐步實現副食品供應自給自足的政策。

經過計算，僅僅滿足上海的蔬菜需求就至少需要23萬畝農田，上海的土地儲備根本不夠，于是只能合并周邊縣市——1958年將江蘇的10個縣劃入上海，其中就包含崇明。

所以合并之初崇明的使命就是發展農業。

當黃浦江上橋梁一座又一座地建設起來，崇明過江大橋直到2009年才通車就非常自然了——浦東定位要高得多。

直到世博到來，江南造船廠遷到崇明，并且開通了公路大橋，崇明才開始融入上海。

自從上海大橋開通后，崇明的發展明顯開始提速，其實大橋只是一個時間點，主要發生的變化是上海市內。

不管規劃了多少新城、多少開發區，我們發現上海近幾十年的發展仍就是攤大餅模式。

徐家匯、真如、五角場、花木四大副中心時代，上海邊界由線環內擴展至內中環。

閔行、寶山、川沙、大虹橋四個主城區時代，上海開發邊界開始拓展至外環外。

其實城市邊界擴展至外環時，上海就開始明顯地向西南部發展——閔行除了浦江全境劃入主城區，提供了廣闊的開發空間。

而且東北部，寶山淞南已經相當成熟，楊浦幾乎全境開發完畢，外高橋已經遍地工廠正在謀求轉型。

于是尋求大片土地的華為只能遠赴青浦，西部有大量的土地可以建設各色小鎮。

當城區土地不足發展面臨瓶頸時，上海提出了五大新城策略，一舉將開發邊界推至郊環線附近。

可以看到五大新城幾乎都位于西部、南部，東北這里掛零——實在沒有大量低廉的土地。

這樣就造成一個非常不均衡的處境：徐家匯、莘莊工作的年輕人，可以遠赴松江新城甚至小昆山置業，然而外高橋、楊浦這里就沒有這樣的擴展腹地，在外高橋前往惠南置業將是一場噩夢。

同時，徐匯區、長寧區衍生出的大量商務需求不高的產業，可以前往青浦、松江、奉賢籌建工廠，楊浦、金橋、外高橋則失去了拓展空間。

在上圖也可以看得很清楚，五大新城的邊界在東北部是長江——于是外高橋、金橋衍生出的剛需置業、產業落戶需求只能向崇明釋放。

眾所周知浦東開發有四駕馬車：陸家嘴、張江、金橋、外高橋，如今四個片區都接近成熟。于是陸家嘴金融業開始向北延伸，造就了北濱江的迅速開發；于是張江開始南擴，周浦、康橋的大片區域被納入張江。

擴容后的張江

這時金橋、外高橋的軟肋就體現出來了——合并南匯后提供的大量土地在南部，金橋、外高橋鞭長莫及。

于是只能向北，將觸角延伸至崇明。

當然區域內都有產業保護政策，浦東更加鼓勵產業向南遷移，不過市級領導一定有更高的格局——何必舍近求遠。

所以長江大橋建成，所以需要建設地鐵崇明線——將崇明的部分區域納入北浦東發展體系。

另一個典型標志是：2016年7月22日崇明撤縣改區。

撤縣改區是一個非常敏感的事情，當年湖州長興縣撤縣改區時遭到了縣委以及當地人民的強烈反抗，甚至爆發了游行示威。

大家算得很明白，湖州并不是經濟發達的地級市，撤縣改區無非是市里看中了長興的財力。

長興作為浙江財政“省直管縣”，財政80%留給自己，20%交給省里。變成湖州的一個區之后，一半要交給湖州。

但是崇明就沒有遇到這個阻力：我這什么都沒有，不怕你打主意。

其實對于崇明這樣的經濟落后區域，撤縣改區一定意味著更多的轉移支付。獨立行政權限跟白花花的銀子比起來，算不得什么了。

當然這筆帳上海市委一定也算過，將崇明納入浦東或者上海東北部的延伸一定是利大于弊，因為沒有什么比缺少發展縱深更可怕。

當然崇明的開發也面臨相當阻力。

2001年國務院批準《上海市城市總體規劃（1999—2020年）》時，崇明就被打上了“生態島”的標簽，此后但凡涉及到崇明的規劃，這三個字就一定會出現。

生態，意味著不能過度開發，不能有大量污染性企業，江南造船廠選擇長興島也是盡可能的減少影響吧。

所以崇明選擇了文旅產業，打造東平國家森林公園、東灘濕地等概念地標，舉辦花博會提升全市影響力；

所以崇明選擇了科技型企業，打造了智慧島等“科技小鎮”。

智慧島入駐企業

當然房地產開發是提供區域競爭力的重要途徑，于是這里規劃了國際實驗生態社區。

國際實驗生態社區選在滬陜高速進入崇明島的第一站：陳家鎮，選在地鐵崇明線的必經之路，盡最大程度吸收市區客群。

地鐵崇明線規劃落地之前有不少猜測是線路要經過城關鎮，因為這里才是傳統意義上崇明的中心。

不過落地時盡可能的照顧到了經濟回報，僅通過經濟發達的長興島、陳家鎮以及東灘。

所以地鐵通車后我們可以將崇明分割為兩部分：東部納入主城體系的陳家鎮東灘區域、西部依舊內生的本島。

一旦納入主城，房價就要納入主城體系。許多情況下不是房子值多少錢，而是被擠壓的需求將房價抬高到應有的位置。

比如上海房地產啟動時，莘莊就是剛需客戶的邊緣，他們的購買力就是莘莊房價；

后來莘莊已經成為主城區，剛需客戶撐起了五大新城；

五大新城房價也越吵越高，大家只好前去環滬。

按道理講環滬的土地供應不受上海控制，可以提供大海一樣的庫存，可是房價依舊被推高——購房者需要你到那個價格。

所以環二一直呼吁上海郊區放開土地供應，讓這些被擠壓到環滬的需求回流。他們預算固定，上海郊區只要有足夠的供應，房價將與環滬持平，但是大家通勤卻便利得多。

所以當需求被擠壓至崇明時，推高這里的房價是早晚的事情，你值不值不重要，重要的是我除了崇明還能買哪？

當然納入上海體系也會存在一些風險，城市發展規律一定提示我們警惕“虹吸效應”——當融入大城市分工時，有可能優質資源被大城市吸附。

實際上這個過程一直在發生，作為全國最大的經濟體上海人口一直處于增長之中，然而近些年崇明人口數量卻在下滑。

現在撤縣改區后對崇明的扶持力度加大，崇明新的過江通道、高鐵站也在規劃之中，能不能完成70萬的人口目標我們拭目以待。

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