宜賓長寧房產(chǎn) 二手房買賣注意事項
6000套房，12萬方商業(yè)！宜賓長寧高鐵新區(qū)終于推地了！
又要拍地了！
10月22日，402畝，8塊地！正式拍賣！
長寧居住的高鐵時代，正式啟動！
長寧高鐵站規(guī)劃效果圖，圖源：長寧發(fā)布
6000套房，12萬方商業(yè)長寧缺房賣嗎？想來是不缺的，新有麗雅上游城，舊有諸多新老樓盤，應(yīng)該算是區(qū)縣市場中房源充足的代表了。
不過這一次，長寧要干票大的——
本次出讓的8宗土地中，實際上被拆分為12宗小地塊，商住用地占據(jù)了大半江山。小編簡單測算了一下，本次可推出住宅體量達59.65萬方，也就是說妥妥的6000套住宅可供出售。而商業(yè)體量也來到了12.3萬方。
長寧高鐵新區(qū)出讓地塊明細
如此大的體量，所處的位置也相當不錯。坐落在高鐵新區(qū)的東部區(qū)域，屬于長寧高鐵新區(qū)的中心位置。從此前的長寧高鐵新區(qū)規(guī)劃效果圖來看，除了本次出讓地塊自身自帶一定的商業(yè)外，周邊還有較多的商業(yè)綜合體規(guī)劃，地塊正中心還配有上百畝的綠地，西側(cè)規(guī)劃有一個小型的水域。不得不說，本次推出的402畝的還是擔得起“中心”定位的。
出讓地塊參考位置
同為高鐵新區(qū)，我們對比一下長寧和宜賓西站的商住比例，不難發(fā)現(xiàn)，長寧的居住屬性還是要更突顯一些的。此外，從容積率來看，長寧出讓的地塊大多保持在商住用地3.0、商業(yè)用地1.2相對舒服的比例。
說實在，6000套房一下子供出來還是有點“恐怖”的，同樣和宜賓西站一期對比，居住用地的體量還要稍大一些。小編只能說，住宅庫存再度加碼，對于本來存量就相對較高的長寧樓市來說，確實會有點壓力了。
配建四星級酒店，幼兒園需自主經(jīng)營如此大的集中推地，長寧還是頭一遭。而與同期出讓的紙廠一期整體打包項目不同的是，長寧這次整體拍賣土地的代建并沒有那么夸張：
①需要代建1所不少于2000㎡的幼兒園，并由開發(fā)單位自主經(jīng)營。
②需配建一個不低于3萬方的，4星級及以上標準的竹文化主題酒店。（小編注：酒店并未明確說明是否自持）
竹文化主題酒店（網(wǎng)絡(luò)配圖）
從配建的體量上來看，這次打包出讓的土地代建實際并不多，商業(yè)自持的比例也相對比較模糊，不知是不是會“放松”商業(yè)自持這一門檻。但熟悉的配方還是，這次拍地要求“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)”，看來這次長寧也是要筑巢引來一只大鳳凰了。
起拍單價1919元/㎡，庫存或成長寧樓市最大問題402畝，本來體量就相對較大，再加上是整體出讓，所以地價也只能算大賬。小編測算了一下，本次地塊的出讓起拍總價為5.14億元左右，將總體量不差別進行測算，加權(quán)計算出來的起拍單價僅為1919元/㎡。對比一下同期出讓的紙廠一期地塊8067元/㎡的起拍地價，恍惚聽到了一句“長寧歡迎你，歡迎你來買地”。
長寧高鐵站規(guī)劃 圖源：長寧發(fā)布
言歸正傳，整體來說這次的長寧高鐵新區(qū)的地塊出讓那叫一個“端正”，地塊正、地價也正，甚至連一直以來強制要求的商業(yè)自持也說的比較“模糊”。而對于拿地單位來說，只存在一個問題——長寧庫存。
一直以來，長寧房價的波動都相對較小，即便是主城漲的風風火火的前幾個月，長寧的房價也只是微微上揚。而拉住長寧房價的繩子無外乎“庫存”，但這一庫存并非在售房源庫存太高，而是土地。就拿今年來說，長寧8月1日剛剛出讓了3宗商住用地，再加上此前出讓的高鐵新區(qū)周邊的大面土地，長寧待推出的樓盤也是不少了。
因此，考慮到地塊本身和樓市變化等諸多因素，小編認為此次拍賣應(yīng)該是已經(jīng)確定“買主”，且底價成交的劇本或?qū)⒃俣壬涎荨Ｖ劣谥鹘鞘钦l，小編遍尋無果，看來只能等拍地當天才能揭開面紗了。
【寫在最后】曾有業(yè)內(nèi)人士戲言，長寧的房價從他從業(yè)開始就是3千多，轉(zhuǎn)眼6年過去了，長寧房價也還停留在4字頭。而近幾年來宜賓招商火熱，各大區(qū)縣都“緋聞不斷”，但唯獨長寧可謂片葉不沾身，尤其是高鐵新區(qū)似乎少有人提及。從這個角度來看，長寧樓市后續(xù)應(yīng)該也會維穩(wěn)為主，反過來想，這到底是不是抄底的好時機呢？
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擴散！長寧2023年第二批公租房及租賃補貼申請名單公示！
長寧縣2023年第二批次公共租賃住房
實物配租及租賃補貼申請家庭
面向社會公開公示
公示名單如下
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根據(jù)長寧縣住建城管局 縣民政局 縣財政局 長寧鎮(zhèn)人民政府《關(guān)于印發(fā)〈長寧縣公共租賃住房配租管理辦法〉〈長寧縣城鎮(zhèn)公共租賃住房租賃補貼保障管理辦法〉的通知》（長城建管函〔2021〕129號）文件要求，經(jīng)個人申請，所在社區(qū)、單位初審合格，轉(zhuǎn)縣住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核后，現(xiàn)對2023年第二批次公共租賃住房實物配租及租賃補貼申請中符合保障條件的住房困難家庭面向社會公開公示。
公示名單可以在長寧新聞網(wǎng)、長寧發(fā)布等媒體公示公告欄、長寧鎮(zhèn)各社區(qū)公示欄查詢。公示期2023年12月15日至2023年12月29日，如有異議，請在公示期（工作日上午8:30-12:00，下午14:30-18:00）通過來信、來電等形式到長寧縣房產(chǎn)事務(wù)中心五樓實名反映有關(guān)情況和問題，并提供相關(guān)佐證材料和線索，逾期不予受理。聯(lián)系電話：0831-4620332。
長寧縣房產(chǎn)事務(wù)中心
四川省宜賓市長寧縣安寧路二段萬園小區(qū)西側(cè)約180米
附件：
1.長寧縣2023年第二批次公共租賃住房租賃補貼申請家庭公示名單
2.長寧縣2023年第二批次公共租賃住房實物配租申請家庭公示名單
3.長寧縣2023年第二批次公共租賃住房承租人變更公示名單
長寧縣保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室
2023年12月14日
想知道名單中有沒有你？
速來圍觀吧~
長寧縣2023年第二批次公共租賃住房
租賃補貼申請家庭公示名單
安寧社區(qū)
（15戶）
曾燦、陳偉、陳位連、甘遠華、胡波、胡明德、黃正清、劉娜、裴正鍇、王健偉、楊志強、袁澤芳、袁澤康、張國芳、周建彬
培風社區(qū)
（23戶）
何貴香、何雪英、黃昌珍、黃培江、李嬡、李德成、李貴川、李平、李永強、李長云、酈奎、林國清、羅樹成、羅順付、向艷、徐遠貴、楊高林、楊培輝、袁紿沖、袁紹昌、張家華、張育生、周遠航
淯江社區(qū)
（3戶）
曾叔容、陳汝瓊、王世才
洪謨社區(qū)
（7戶）
曾文敏、陳勇、高四清、劉睿、劉學(xué)琴、盧曉蘭、溫澤銘
長寧縣2023年第二批次公共租賃住房
實物配租申請家庭公示名單
長寧縣2023年第二批次公共租賃住房
承租人變更公示名單
安寧社區(qū)
魏國豪
碧玉社區(qū)
劉思蔚
小伙伴們
名單中有你認識的人嗎？
趕緊轉(zhuǎn)發(fā)告訴他們吧~
撰稿人：王玉婷
審核人：李懋
審簽人：李懋
中海長寧第｜長寧苦等了十年的住宅，值得買嗎？
近年來在市區(qū)新房的激烈廝殺中，長寧區(qū)幾乎沒有什么存在感。
不是因為實力弱，而是因為可供開發(fā)的住宅用地實在太少。
自2009年6月以來，長寧就一直零供應(yīng)，直至2019年9月25日，才終于出讓了一副久違的住宅用地。
于是就有了預(yù)計下周入市的中海長寧第—這個被極力宣傳的“長寧十年一遇的純住宅”。
長寧第區(qū)位圖
眾所周知，地段和周邊的資源，一定程度上決定了項目的起點是高是低。
中海長寧第所處的位置并不在長寧的核心區(qū)內(nèi)。
既不是第一代國際社區(qū)古北、也不是富人區(qū)西郊、更不是傳統(tǒng)的商圈中心中山公園，長寧第只是位于長寧的最邊緣地帶、外環(huán)邊上的北新涇。
和普陀、閔行、嘉定交界的這個“三不管”地帶，因為位置偏僻、又受到飛機和高架的噪音影響，一向不被重視。
因此，北新涇的住宅大部分都是九幾年的老公房和動遷房，幾乎就沒有過豪宅的概念。
直至大虹橋的發(fā)展和寫字樓的大規(guī)模建設(shè)，才使得北新涇得以重新發(fā)展，但發(fā)展的核心是商務(wù)辦公而非居住區(qū)。
尤其是此次新房所在的位置，完全被寫字樓所包圍，沒有一絲居住區(qū)的氛圍。
東側(cè)是建滔商業(yè)廣場、北側(cè)是中海油大廈和旭輝虹橋國際的寫字樓、南側(cè)不遠處就是北翟高架，隔著高架向南就是地標型寫字樓凌空SOHO、西側(cè)則是待建的辦公科研用地，不確定何時才會竣工。
離項目最近的住宅就是東側(cè)的通協(xié)小區(qū)，2005年的動遷房，兩者之間還隔著一個建滔商業(yè)廣場。
別說項目周邊沒有同品質(zhì)的高檔小區(qū)，一公里內(nèi)連老公房都沒有，你的鄰居只有在寫字樓里工作的上班族了。
這樣完全的工作區(qū)導(dǎo)致的結(jié)果就是，工作日下班后和周末、節(jié)假日時這里就會是一個“空城”。
喜靜的人會很開心，“多好，放假了我就想安安靜靜的在家休息”，可頭上的飛機和兩邊的高架并不會讓你安靜太多。
沒有居住氛圍、沒有太多鄰居，中海長寧第就像一個誤入產(chǎn)業(yè)群中間的瘦小的住宅。
比起自住，投資的價值更大。
02身處產(chǎn)業(yè)區(qū)的另一大問題就是缺乏居住配套，畢竟周邊大部分的配套都是為上班族量身打造的。
自駕依賴外環(huán)和北翟路高架還算方便，只是新手司機要小心不要被繞暈。
想坐地鐵的話就不太方便了，到2號線淞虹路地鐵站有1.2公里，步行需要15到20分鐘，還要穿過一個北翟路主干道。
雖然2號線的含金量很高，可以直達中山公園、、陸家嘴等核心地段，但想去往徐匯、閔行等地時間很長。
乘坐地鐵去8.6公里外的徐家匯和去14公里外的陸家嘴的時間幾乎是一樣的。
如果說地鐵只是不方便的話，那么教育資源和醫(yī)療資源就是非常匱乏的。
考慮中海長寧第的人要做好這里沒有學(xué)區(qū)的準備，不僅是因為期房不承諾學(xué)區(qū)，而且北新涇本身的學(xué)校就很少。
普通的淞虹路小學(xué)、北新涇第三小學(xué)、新涇中學(xué)等學(xué)校還都在距離項目一公里以外的地方。
家門口沒有好的公立學(xué)校，想上菜小距離還遠。
產(chǎn)業(yè)區(qū)不僅沒有好學(xué)校，也沒有好醫(yī)院。
大型醫(yī)院同仁醫(yī)院、普陀區(qū)中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院等資源都在3到5公里以上的距離了，到華漕的新虹橋國際醫(yī)療中心足足有8公里。
雖位于市區(qū)，卻實在享受不到市區(qū)應(yīng)有的便利生活，生活配套反而比不過華漕的虹廬灣。
中海的配套也不是完全沒有亮點，周邊的商業(yè)氛圍很濃厚。
畢竟聚集著大量上班的人群，日常吃飯、購物、買菜不愁沒有去處。
隔壁的建滔商業(yè)廣場、凌空SOHO里大量的餐飲店、旭輝樓下的底商都能滿足生活所需，值得期待的還有協(xié)和路上在建的宜家購物中心。
這個投資約70億、建筑面積達到43.7萬方的宜家，將是宜家全球最大的單一商業(yè)綜合體，預(yù)計2022年建成。
關(guān)于消費水平，在市區(qū)和北新涇都工作過的雪莉親歷表示，還是北新涇的生活成本略高一點，可能受到了產(chǎn)業(yè)區(qū)和交通相對閉塞的影響。
總之和市區(qū)其他的新房對比，中海的配套資源實在薄弱，甚至輸給了很多外環(huán)外的項目。
03至于小區(qū)自身的品質(zhì)，只能說中規(guī)中矩，出身大名鼎鼎的央企中海，自然不至于太差，卻沒有多少亮點。
也是難為了中海，畢竟項目占地面積只有1.6萬方，可售住宅只有5棟，在機場附近還受到限高30到40米的影響，缺少可發(fā)揮的空間。
2.18的容積率、35%的綠化率、真石漆的外立面、30米的樓間距……
從沙盤來看，這就是一個非常標準的、普通的、現(xiàn)下主流的小區(qū)而已。
但雪莉和開發(fā)商一樣，完全不擔心項目的銷售問題，從開放售樓處至今，驗資客戶就高達2000多組，開盤日清毫無壓力。
原因之一是項目體量實在太小，總共只有286套房源一次性放出，加上長寧太久沒有新房供應(yīng)了，稀缺性導(dǎo)致其注定熱銷。
光新涇鎮(zhèn)本地的剛改客群就有實力清空，更何況周邊還有大量的辦公人群。
愛奇藝、攜程、京東、中國航空、聯(lián)合利華研發(fā)部等等知名企業(yè)圍繞四周，不遠處還有虹橋商務(wù)區(qū)的超強辦公體量，這些都是潛在的購房人群。
想想下班走路就可以回家休息，對這些年輕的、收入頗高的、追求新房品質(zhì)的上班族來說，長寧第簡直就是一個沒有競品的“獨角獸”。
這還不算來自全市的想要投資的客群，所以長寧第的日光，毫無懸念。
原因之二是中海對項目的精確定位，小戶型低總價可以完美覆蓋掉配套上的不足。
75平的2房、95平的3房2衛(wèi)、115平的4房2衛(wèi)使得入住長寧不再遙不可及。
以往長寧推出的新房不僅單價高，而且面積偏大，總價動輒高達1200萬+，完全不給剛需、剛改客戶留機會。
而偏向于投資性和年輕化的中海長寧第，不僅是長寧稀缺的新房，更是市區(qū)稀缺的小戶型。
再加上此次精裝標準也在線，完全符合年輕人對品質(zhì)的追求。
定位小而精的中海，因為以上兩個稀缺性，硬是在一片辦公樓中找到了存在的價值。
04中海長寧第最大的優(yōu)勢就是有足夠低的總價，預(yù)估2房600萬起，3房700萬起，在現(xiàn)在甚至未來的市區(qū)新房里都絕對稀缺。
但其實按照銷售預(yù)估的8.5W的單價來看，并不便宜。
同樣在外環(huán)附近的上大新房6W+、古美7W+、三林7W+，連配套要優(yōu)于長寧第的華漕賣到6萬6都是被高估的，（詳見《6萬6的華漕，到底被高估了多少？》），更何況是中海呢？
距離北新涇2站地鐵的天山板塊，商品房集中、配套齊全、居住氛圍濃厚，除了豪宅標桿仁恒河濱花園價格高達10W+外，其余的品質(zhì)小區(qū)均價也就8到9萬。
相比之下，地段、配套、成熟度都不如天山的新房，并沒有多大的價格優(yōu)勢。
而且長寧第的拿地價格只有34099元/平，確實有足夠的空間讓開發(fā)商賺得盆滿缽滿了。
奈何總價實在太香，能否搶到房子都是問題。
雖然單價太高，但前文提過，中海長寧第是一個少見的投資性要大于自住性的新房。
首先這里的租金回報率很可觀。
周圍上班的人群實在太多，又以“租房也要享受好生活”的年輕人為主，無論位置還是品質(zhì)，未來的租房市場上中海一定會很搶手。
目前北新涇的老公房一房月租可以達到4000多，品質(zhì)單身公寓摩爾公寓的租金視房間大小，平均在6000到10000/月，目測精裝高品質(zhì)的中海未來租金可參考摩爾公寓。
假設(shè)600萬的兩居室可以租到1萬，按照首套30年的純商業(yè)貸款月供2萬，租金就可以抵掉一半的月供。
再加上地處虹橋，受其輻射，小戶型又方便置換，確實是個不錯的投資選擇。
在附近工作，想節(jié)約上班時間的人；
看好虹橋的發(fā)展和租金回報率的投資人；
周圍想要住新房改善生活的人；
都是中海此次的目標客戶。
即使生活再不方便，中海也已經(jīng)提前鎖定好了“千人搖號”的網(wǎng)紅盤地位，其背后的原因就兩個字：
稀缺。
以上為正文
編輯/環(huán)線咨詢
