整治“大平層”杭州動真格了？熱衷“商改住”的房企恐失高利潤密碼

日前，銀柿財經記者收到一份業內人士發來的《關于印發大平層“商改住”項目安全隱患綜合整治專項行動工作方案的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對大平層“商改住”項目做了明確規范，并提出將針對大平層“商改住”項目開展存量整治并嚴控增量。

對于文件的真實性，記者分別致電杭州市住房保障和房產管理局、杭州市規劃和自然資源局及上城分局進行求證，均得到“未聽說這個文件”和“未收到相關通知”的回復。

但商服用地相關政策趨向嚴格也是事實。打著“類住宅”幌子的商業大平層也因此進入調整期，手握眾多商業大平層項目的房企或將面臨去化難題，被迫尋找下一個高利潤產品。

嚴管政策不斷加碼，項目銷售小心翼翼

記者翻看了《通知》文件，其中提到對于大平層“商改住”項目的存量整治將持續到今年10月，主要聚焦違法群租、治安隱患、消防安全隱患和違規使用燃氣等四個方面，對排查中發現的違法違規行為，有關部門將依法依規予以查處。對新出讓的辦公項目，該文件明確，將從規劃和設計審批、網簽備案、施工建設、交付使用等9方面全流程、多環節強化管控。

8月16日，記者向杭州市住房保障和房產管理局求證，是否正在牽頭對大平層“商改住”項目的安全隱患問題開展排查整治工作，該局工作人員回復稱：“并未見過相關文件。”對方還表示，市房管局主要負責自建房的安全整治工作，并建議記者向杭州市規劃和自然資源局了解情況。

隨后，記者又致電杭州市規劃和自然資源局及上城分局，分局工作人員表示：“還未收到相關通知，可向牽頭單位咨詢?！?/p>

盡管《通知》的真實性仍然存疑，但從近年來杭州政府對“商改住”項目的政策出臺方向來看，對“類住宅”產品的規范和要求都在不斷升級。

而流傳出來的最新《通知》中再次強調，對于商業辦公項目將嚴控最小分割面積，不小于800平方米；嚴禁違規供應燃氣；開發商和購房人簽署關于不能改為類住宅的承諾書和知曉書等要求。

此前銀柿財經也曾報道過杭州商業大平層的興起、房開商如何打政策“擦邊球”以及該類產品的購買風險。（詳見《看上去很美的“商業大平層”，真面目是什么？》）

在政策監管日趨嚴格的風向下，杭州擁有眾多商業大平層項目的房企在銷售和宣傳上更加謹慎了。

近日，記者以購房人身份走訪了在售的商業大平層項目，比較有意思的是在售樓處都找不到戶型的宣傳圖。位于錢江新城的某大平層的項目銷售告訴記者：“最近大平層比較敏感，戶型圖什么的都沒有?！比绻私鈶粜?、裝修、家具配套等詳情，需要驗資后才能看樣板間。

同時，記者也翻看了不少關于商業大平層項目的宣傳，但戶型圖的體現卻被弱化了。有的戶型圖未見發布，有的戶型圖則是簡單的空間分割而無功能標注，甚至有308平方米的戶型圖直接顯示為“一居室”。

不主動出示戶型圖或者戶型圖內容簡略，或與部分商辦項目違規設計衛生間和廚房等有關。記者查閱了杭州此前發布的《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》，其中明確規定，商業辦公等非住宅類項目公共衛生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計；除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。

當記者問到廚房是否可使用燃氣設備時，上述銷售人員表示：“現在都沒有通燃氣，也沒有辦法保證一定可以通燃氣的?！辈贿^在社交平臺上，多名房產達人發布的杭州大平層項目樣板間視頻中，則拍攝到了廚房臺面上的燃氣灶設施，其中一個發布于7月1日、話題標簽帶有“迪凱金座”的視頻中，直接介紹了樣板間廚房內安裝的為嘉格納燃氣灶。

除了宣傳上的“避重就輕”，銷售也進程緩慢。記者發現，有多個商業大平層項目遲遲未開售，包括海潮望月城、德信御臨云峰等。其中，海潮望月城位于杭州第一個新建未來社區始板橋，其住宅已早早售罄，還有300平方米~500平方米不限購商業大平層待開盤。今年4月，記者曾咨詢該項目售樓處，銷售人員稱商業大平層產品五六月就會開賣，但到了8月，仍未見開售消息傳出。

“商改住”后的利潤率是房開商拿商住地的動力

大平層一度很受市場歡迎。據中指數據CREIS整理統計，2021年杭州商業大平層供應1818套，成交1105套，總成交金額達到170.9億元，市場供需火熱。但2022年以來，隨著整體樓市下行，商業大平層市場也進入一段“冷靜期”。中指數據CREIS統計，今年1~6月杭州商業大平層共成交589套，同比下滑21%，而同期供應多達1143套，是成交量的2倍左右。

剛過30周年慶的濱江集團（002244.SZ）也擁有眾多商業大平層項目。據銀柿財經記者不完全統計，目前杭州熱銷和即將推出的商業大平層項目約27個，其中濱江集團占比超過三分之一。德信地產、建發地產等也在杭州擁有少量商業大平層項目，如時代公館和建發·縵云等。

此前，在濱江集團5月召開的2021年度線上業績說明會上，對于商業大平層的市場前景和集團在該類項目的銷售利潤情況方面，該集團直言，部分改善型群體樂于購買商業大平層，目前錢潮鳴翠、御濱府、國泰中心等項目銷售良好，利潤優于住宅項目。濱江集團董事長戚金興曾公開表示，濱江集團很多項目利潤只有1%~2%，但商業大平層的利潤率卻一直是個謎。有業內人士指出，濱江集團商業項目的凈利遠高于1%~2%，而在投資者問答中，濱江集團對這個問題回復稱，商業項目和住宅項目的利潤率“差不多”。

房開商的商業項目利潤有多高？銀柿財經記者也做了初步估算。

以濱江集團錢潮鳴翠云筑項目為例，其銷售均價約在67000元/平方米，該項目位于景芳三堡單元JG1203-11地塊，濱江集團在2021年拿地時，該地塊成交樓面價為28935元/平方米。記者咨詢了從事項目建設的業內人士李先生，他表示，“這種成本的估算都是不精準的，要看項目的具體裝標、地下室的建造成本，這些都會大大影響成本”。不過李先生也向記者坦言，一般情況下，業內的共識，如果不是特別“壕”的話，建造裝修成本在8000元/平方米~10000元/平方米。記者粗略估算，按這個標準算該項目的利潤率可能有40%以上。

與之相比，同年以相近樓面價成交的住宅地塊利潤顯然無法與之相比。2021年1月由萬科競得的運河新城單元C-R21-02地塊，用途為住宅，成交樓面價為28674元/平方米，掛牌備注中明確要求，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4000元/平方米，即銷售均價不能超過38000元/平方米。對于開發商而言，沒有限價束縛的商業大平層也就顯得更為“誘人”。

超高的項目利潤率，或許就是房開商寧愿冒著打政策“擦邊球”的風險，也要頻繁涉足商業大平層的原因。

房企或將面臨去化難題

一旦政府對商服用地的規范管理力度加強，對于像濱江集團這樣手握多個商業大平層項目的房企來說，去化只會更難。

在杭州今年的兩輪集中供地中，濱江集團以409億元共競得23宗地塊，其中有6宗商住用地（含兩宗聯合拿地）。再往前追溯至2020年，濱江集團共競得5塊商住用地；2021年競得1塊商住用地和3塊商業用地（含一宗聯合拿地）。

濱江集團董事長戚金興在集團2021年度網上業績說明會上頗有信心地表示，在杭州第一輪集中拍地中，濱江集團競得11塊地，根據投資部的測算，收益率高低不同，平均在8%左右，且今年拿地的利潤率整體高于去年。從涉及商業地塊的數量變化來看，商業項目對于濱江集團的利潤率有著明顯的拉升作用。

濱江集團2021年年報顯示，集團在杭州區域內累計土地儲備項目（指截至2021年12月31日末在建和擬建項目）占地面積356.45萬平方米，總建筑面積825.38萬平方米。其中，共9個涉及商業的項目，土地面積約75.90萬平方米，占該集團累計土地儲備項目面積的21.29%。在濱江集團2022年主要計劃竣工交付的18個杭州區域項目中，涉及商業的項目占到了6個。

如何去化現存的商業項目？政府的監管如果持續升級，會對商業大平層項目的銷售有影響進而影響今年的業績嗎？后續對于涉及商業地塊的拿地策略是否會有改變？房企們是否考慮尋找下一個“高利潤”項目？對于上述問題，記者向濱江集團、德信中國和建發股份發送了采訪函，截至發稿，尚未獲得回復。

業內人士認為，目前杭州的整個商業大平層市場不容樂觀。中指數據研究表明，當前杭州商業大平層的存量已達到2799套、約100萬平方米，預計需要29個月才能去化完畢。

該人士也指出，商業辦公用地本來可以因吸引企業入駐而產生稅收，房開商將其改造成商業大平層后，后續將不再具備這一屬性。未來800平方米的產品，面積更大總價更高，居住功能也將大打折扣，是繼續打造成商業大平層尋找新的市場認可，還是回歸產業屬性，銀柿財經記者將持續關注。

IFC、K11、海潮望月城三大“頂豪”或將接踵而至，手握重金的他們選擇搖哪個？

杭州IFC展示中心

昨天，杭報房產報道了近期將有眾多樓盤扎堆開盤（《5月超30盤上新，據說有“王炸”??》）。其中最引人注目的“王炸”，杭州國際金融中心（IFC）、新世界·江明月朗園（K11）或將迎來首開，海潮望月城也將加推。這三個樓盤的限價都是69800元/平方米，房源總價從800萬元左右跨越到3000多萬元，來參與搖號的，大部分也算得上是杭州的超高凈值人群了。

無論是地段，還是價格，這三個盤都堪稱杭州頂流，而且開發商也都是大品牌。我們采訪了幾個資產超高凈值家庭，如果這三個盤開了，他們將會選擇哪個盤搖號？又會糾結哪些問題呢？

1

金姐，50+，退休，自住城西230方。

孩子買了御潮府180方

金姐目前已退休在家，一家人住城西230方，前兩年她的孩子參加搖號，幸運地搖中了御潮府180方，大約今年底就可以交付了。金姐說自己不炒房，以前大部分資金都投在股市里，買了御潮府之后，就沒參與過樓盤搖號，只是股市行情不好，她擔心資產貶值。正好手上還有一張房票，屬于二套，她先生是社保頂格，接下來就想去搖號再買一套房，也算是抵御通脹吧。

她平時比較關注杭州的城市規劃和交通建設，對富陽、小和山等一些相對冷門的區域也比較了解，本來打算買一套別墅養老，但是考慮到以后年紀大了，需要住得離孩子家近一點，方便相互照顧，便開始關注錢江新城附近的新盤。她買房首先是比較在意開發商，自住的城西230方是綠城開發的，御潮府、海潮望月城都是濱江房產開發的，她覺得有一套“濱江造”就足夠，所以海潮望月城就不考慮了。第二是，她覺得雞蛋不能放在同一個籃子里，同一個板塊有一套房就可以了，御潮府在望江，江明月朗園也在望江，所以也不考慮了。她覺得IFC在地段、面積等方面都更適合她家，接下來準備選擇IFC搖號。

杭州IFC項目現場 圖/張巧英

2

君君，40+，企業合伙人。

兩個孩子，自住西溪誠園228方

君君和先生當年就在文教區上大學，畢業后也一直住在城西。搬到西溪誠園后，多年來也沒買過房。生了二胎后，請了住家保姆，感覺儲物空間不夠，居住空間也有點局促了。她前陣子把一套老房子賣掉后，手上有了一張房票，目前只參加過杭珹未來中心和海潮望月城的搖號，兩次均沒有搖中。

君君的先生是企業合伙人，君君自己也是公司的小股東，夫妻倆的年收入都比較高。她和先生都很喜歡海潮望月城270多方和380多方的戶型，一旦搖中這兩個戶型，都準備用于自住改善。由于西溪誠園是一梯一戶的，她和先生看了海潮望月城的樣板房后，對270多方兩梯兩戶的設計還是有點介意的。

海潮望月城483方樣板房 圖/張向芳

但她說如果海潮望月城、IFC、江明月朗園一起開盤，就算海潮望月城此次加推的套數較少，可能只有80套，她為了自住改善，還是會首選海潮望月城。如果沒有撞在一起開盤，她搖好海潮望月城后，也會再去IFC搖號試試看。

3

周總，45+，上市公司股東。

住宜和園200方，想賣掉排屋搖號

周總是上市公司創始團隊成員，享有公司股份，前些年股份分紅頗豐，目前自住宜和園200方。另外兩套申花的房產，登記在父母名下。周總名下還有一套排屋，是毛坯的，他請設計師測算了一下，裝修大約需要600萬元以上，他覺得裝修工程太浩大，太費精力，房子因此一直空置著。前段時間咨詢了中介，目前這套排屋的市場價大約3600多萬元。周總分析了排屋所在的板塊，覺得基本已經漲到位了，后面幾年再漲4-5萬元/平方米的可能性較低，所以打算先把排屋賣掉，或者把宜和園先過戶，騰出房票，再去搖一套新房。

杭州IFC展示中心 圖/張巧英

他從小在申花附近長大，父母和親戚也大多在這周邊，大家已經習慣了居住在申花。海潮望月城、江明月朗園都位于望江，比較適合自住改善一族，他就不考慮了。目前周總把IFC列為搖號首選，他認為，IFC限價69800元/平方米，而周邊的二手房單價已經超十萬元了，位于杭州封面的這個樓盤，搖到以后，可以作為核心城市的優質資產長期持有。等孩子長大后，再把房子贈予給孩子。他認為這種好地段的房產，以后也很難復制了，具備資產保值的功能。

4

強子，40+，私企總經理。

近江一套學區房，還有三層自建房

強子早早就為孩子準備好了一套近江的學區房，因為父母要幫忙接送孩子，這套100方的房子目前是父母住著。三層自建房面臨拆遷，強子急需再買一套房子自住?？紤]到孩子就近讀書，他把選房范圍圈定在南星橋、望江、江河匯。海潮望月城首開時，他就參與了搖號，搖號前很糾結，萬一搖到了，輪到選房時，只剩下480方的大戶型怎么辦？買還是不買？一家三口住，其實并不需要這么大的房子，而且資金也會有點緊張。不過，他的糾結也很短暫，因為并沒有搖中。他說海潮望月城第二次開盤就不參與了，準備去搖號江明月朗園，這個樓盤的套數多，中簽的概率也會高一點，而且戶型和總價都比較適合他這種一家三口的家庭。

江明月朗園展示中心 圖/金萍

5

楊先生，35+，金融機構營銷總。

桃源小鎮排屋周末自住，平時租住于城西

楊先生最近想再搖號一套新房，他認為單從房子的地段價值來看，IFC比海潮望月城、江明月朗園稍好一些。但如果這三個樓盤同時開，他考慮的搖號順序先是海潮望月城，再是江明月朗園，最后才是IFC。這么排的原因，是因為他的社保離頂格還差一點點，IFC套數不多，估計社保頂格才能入圍，他只能放棄了。海潮望月城總價比較高，競爭對手相對會比較少一點，如果預算夠的話，還是值得一試的。江明月朗園目前也作為搖號備選項，聽說這次首開有700多套，感覺入圍概率和中簽率都會高一點。

海潮望月城項目現場 圖源：杭報房產

據了解，IFC的接待展示中心即將正式開放，近期就可以預約參觀，據銷售透露，估計要6月初才會開盤，首開兩幢，主力戶型約158方、175方、192方，共計232套。

在海潮望月城的銷售朋友圈看到，5月就要加推二期了，這兩個熱門頂流樓盤不撞在一起開，那么大家又可以多一次搖號機會了。

說到底，買房還是適合自己的才是最好的，房住不炒，好地段的房產適合自住改善和長期持有。

科創城望月府近期公告頻出，科創城版塊將迎新住宅項目

近期，位于貴陽大數據科創城版塊的科創城望月府多次發布招投標公告，對項目設計施工EPC總承包、造價咨詢服務、整合推廣及相關服務進行招標，項目開發建設正穩步推進中。

5月10日，科創城·望月府設計施工EPC總承包招標公告發布，文件顯示項目總投資估算：52828.62萬元；建安工程費：17749.22萬元。 項目建設工期：730日歷天，招標范圍：完成該項目全部工程的設計及相關服務工作、施工直至竣工驗收、質量缺陷責任期內的缺陷修復及保修等相關工作。

5月11日，科創城望月府項目全過程造價咨詢服務單位競爭性磋商文件發布，招標為項目方案設計階段、招標階段、施工預算編制審核階段、施工階段、結算階段、成本分析階段等全過程提供造價咨詢服務。包括但不限于場平土石方及邊坡支護、基礎、地下室、主體建筑、電梯、裝修（含公共區域精裝修及戶內精裝修）、室外環境、供電、供水、有線電視、智能化、通訊等工程。

5月13日，再次發布科創城望月府項目整合推廣及相關服務競爭性磋商公告，主要負責項目住宅的整合推廣工作、公司及項目宣傳推廣工作，及少量自持商業、辦公可能出現的臨時宣傳文案擬寫或平面設計，服務期限暫定十二個月，計劃進場時間為2024年8月1日。

根據招標文件可知，科創城望月府位于百馬大道交朝霞路東北側，總建筑面積87565.77平方米；計容面積53548.77平方米，其中商品房面積42664.18平方米，非住宅面積10884.59平方米；不計容面積34017平方米。項目洋房230套，合院108套，共計338套（注：地下室單體總建筑面積21743.68㎡ ）。

據了解，2022年12月13日，科創城望月府業主單位貴安新區月亮湖建設工程有限公司曾以總價約1.2億元和1億元分別成功競得貴安新區GA（22）086、GA〔22〕087地塊，2023年1月12日，貴安新區月亮湖建設工程有限公司股權由貴安新區產控集團建設管理有限公司轉至貴陽市投資控股集團房地產置業有限公司。

GA（22）086、GA〔22〕087地塊附近為原貴安新區管委會辦公所在地，距離貴安新區月亮湖直線距離500余米，自然條件出眾，生態環境良好。

科創城望月府項目開發由貴陽市投資控股集團房地產置業有限公司負責推進，該公司曾開發建設中科怡璟、金谷苑、依水麗都等項目，4月30日在貴州省房地產協會發布的《2024年1-4月貴州省房地產項目銷售金額排行榜》中，中科怡璟項目以單盤銷售2.07億元的銷售成績排名全省第15位；貴陽市投資控股集團房地產置業有限公司也憑借這一成績在《2024年1-4月貴州省房地產企業銷售金額排行榜》中，排名全省房企第17位。

科創城望月府項目大致位置