前瞻海天一色的桅頂，房市悄然新變

（本文作者魯政委，興業銀行首席經濟學家）

“只有當著還沒有出現大量的明顯的東西的時候，當桅桿頂剛剛露出的時候，就能看出這是要成為大量的普遍的東西，并能掌握住它”，這并不容易。但是在大轉折點附近，往往就是這種情況，信息仍然好壞夾雜，還不都是齊刷刷的好消息，但事情已悄然在變化。我國眼下的房地產市場，正在悄然出現的正是這種情況。

從2024年1月，住房城鄉建設部和國家金融監管總局推動建立城市房地產融資協調機制以來，該機制在實踐中不斷完善，商業銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度，疊加中央層面從“房住不炒”向“嚴控增量”、促進“止跌企穩”的政策調整，以及近期打出“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳，這些政策所釋放的累積效應正在逐步顯現。

一是城市房地產協調機制以項目為中心，精準滴灌更有效。該機制以城市為主體、以項目為中心，區分房地產集團債務風險和項目風險，集中有限資源推動在建已售住宅項目交付。特別是2024年5月以來，國務院政策例行吹風會明確提出“保交房”配套政策，要求分類處置在建已售未交付的商品住房項目建設交付風險，各部門通力合作、地方政府堅決行動、房地產企業積極努力，保障廣大購房人權益。10月，國新辦新聞發布會指出城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，合格項目“應進盡進”、已審貸款“應貸盡貸”、資金撥付“能早盡早”，不僅在金額上滿足項目合理融資需求，更要在時效上跑步向前，表明各項政策在實踐中進一步規范、精準、有力，有助于后續房地產項目分類推進、早日交付。發布的數據顯示，2024年上半年房地產開發貸款余額環比2023年末增加8900億元，規模超過了2021—2023年間任何一年全年的房地產貸款余額增加額；2024年1—6月，新增房地產貸款金額累計同比轉正至27.6%。截至9月末，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。從協調機制項目貸后情況來看，項目納入協調機制之后，雖還未交付，大大提振了居民信心，項目去化情況較納入協調機制前幾月明顯好轉。例如，興業銀行重慶分行某項目在納入協調機制之后的3個月內，實現累計銷售量已達到前3年開盤后的平均水平。

二是房企風險基本見底。從銀行房地產貸款不良率數據看，2024年上半年末上市國有大行和上市股份制銀行房地產業平均不良貸款率已出現回落，扭轉了此前房地產業不良貸款率上升的態勢，房地產業資產質量逐步企穩。從房地產債券市場違約情況看（參見圖表1），Wind數據顯示，2024年以來（截至2024年10月11日）境內地產債違約（含展期）數量、逾期金額（本金和利息）分別為73只、274.2億元，其中，絕大部分涉及到的主體均在2024年前已違約，而2022、2023年境內地產債違約數量分別有182只、206只，違約金額分別達1406.5億元、1370.0億元。與違約情況變化相一致，境內民營房地產債信用利差（比較基準為同期限國開債）自2024年2月以來明顯下降，境外中資美元房地產債到期收益率也由2023年第三季度末的近30%下降至目前的約10%。

三是房地產市場逐步改善態勢隱現。從新房銷售來看，若以前一年（即2023年）的商品房銷售面積作為本年度商品房銷售的計劃目標，今年截至目前商品房銷售面積完成進度已和去年相當、且快于2022年（參見圖表2）。自9月底一線城市樓市政策調整以來，北京、上海、廣州新房銷售明顯好轉，剔除節假日推盤因素影響，10月8日至11日，北京、上海、廣州商品住宅日均成交套數分別為201套、315套、330套，較9月日均成交套數環比增長86.6%、24.7%、106.6%。從一線城市商品房價格來看（參見圖表3），一線城市新建商品住宅銷售價格環比已在今年5月觸底，之后環比讀數逐漸回升，其中上海新建商品房價格環比已無負值。從資本市場對房地產市場的影響來看（參見圖表4），通常在股市總體上漲一到兩個季度之后，股市上漲帶來的財富效應會顯著增強人們的購房意愿，從而促進商品房銷售提升，當前資本市場的積極變化將給房地產市場帶來利好。

（本文僅代表作者個人觀點）

樓市再遇冷，“逢開盤必瘋搶”的剛需盤，也不再“日光”了

12月，持續沉寂了三個星期的南京樓市，終于在圣誕節前迎來了一波推盤小高潮！在所推房源中，剛需盤占到了絕大數。

認購量在連降四周后迎來上漲，日均成交量卻跌破百套！

據南京網上房地產數據統計顯示，上周（12月19日—12月25日），南京樓市共認購商品房1961套，成交650套。與之前一周（12月12日—12月18日）認購1141套，成交957套的數據相比，認購量上漲超70%，成交量則下跌了32%。

上周6盤齊開，累計推房1400余套！

上周南京樓市開盤情況一覽

在這些樓盤中，備受關注的當屬位于城南板塊的藍光公園1號和禹洲映月溪山兩大純新盤。其中，藍光公園1號首開均價21500元/㎡，也成了板橋區域目前首個破2萬的項目。在開盤現場，開發商給出的優惠也很有誠意：開盤現場優惠1萬；按時簽約優惠1萬；首付4成，優惠5000；首付5成，優惠1萬；首付6成，優惠1.5萬。據置業顧問表示，最后還剩十幾套房源！

同樣屬于城南板塊的禹洲映月溪山在平安夜首開，推出75套洋房，現場也有一定的優惠：按時簽約減100元/㎡，辦卡客戶減100元/㎡。粗略算一下，購房者總價可以優惠18000—39000元不等。最終去化接近8成！

此外，江寧三大剛需盤的表現也很搶眼，分別是：南京碧桂園、新城保利天地、禹洲弘陽濱湖里，三盤累計推出房源796套。從價格上來看，全部是“1”字頭的剛需盤。

這三個剛需樓盤價格相較于前一次開盤，價格均出現了不同程度的下跌，但相比之前剛需盤入市即日光的現象，此次3大剛需盤的集中入市，都沒有日光！

祿口板塊的新城保利天地已經連續兩次降價！10月份開盤價17000元/㎡，11月份開盤價降到16838元/㎡，這一次又降至16525元/㎡，開盤現場人氣旺盛。據悉，此次加推房源并沒有全部賣完。

同樣作為剛需重鎮的江寧濱江，區域內的禹洲弘陽濱湖里加推了308套房源，開盤現場沒有優惠，12000元/㎡的均價與首開時相比，基本持平。在首開取得售罄成績后的這一次加推，卻沒能賣完，據悉，最終去化在9成，還有剩下部分房源。

除此之外，公寓市場也有新動態。位于江北的明發財富中心也在上周末推出176套公寓房源，整體均價15000—16000元/㎡，最終去化結果開發商尚未公布。

從上周末的推盤潮不難發現，上市房源仍以低價剛需樓盤為主，而且集中在遠郊板塊，主城的高價樓盤依舊沒有動靜，短時間內，恐怕難以入市。截至今天14:30，南京網上房地產數據顯示，新房庫存仍然不足2.5萬套。

據統計，2017年1月份，預計有35家樓盤將推出6000余套房源，多以改善為主，但最終能否遂愿，還得看市場反應！

一周大事回顧！

寧蕪鐵路外遷確定，8號線有望。12月23日，南京市交通運輸局網絡發言人在回復網友提問中明確表示，國家鐵總已經同意對寧蕪鐵路南京滄波門至古雄段實施外遷。

據悉，寧蕪鐵路滄波門—古雄段改線工程采取了全立交設置，整個規劃方案中，新線全長26.72公里，將從南京南站附近經過，其中約一半是地下線路，對南京市民的城市生活影響比較小。

正方新城再添新盤。12月24日，江寧正方新城區域內的純新盤遠洋山水公開了實景示范區，同時開放的還有89㎡、105㎡得樣板間。據悉，項目最快將于明年1月份入市，預計價格在17000—18000元/㎡，毛坯交付。

孔雀城品牌展廳開放。12月24日，孔雀城新街口品牌展廳開放。2016年，孔雀城首度落子環南京板塊，據悉，孔雀城將以江寧項目、溧水項目、汊河項目布局南京，開啟環南京造城模式。

溧水萬達廣場品牌發布會舉行。12月23日，溧水萬達廣場品牌發布會舉行，這也是南京的第五座萬達廣場。發布會上，萬達總經理王曉表示，投資60億元的溧水萬達廣場將在2018年迎來開業。

房貸利率再下調，深圳新房二手房咨詢量飆升！房企推盤積極性增強

視頻加載中...

（央視財經《第一時間》）24日央行發布的“政策包”中，存量房貸利率下調和統一首套房、二套房房貸首付比例等相關內容備受市場關注。新政一出，購房者、房企以及市場各方都表示對此充滿期待。

記者在深圳福田一家房產中介門店看到，工作人員非常忙碌。門店負責人表示，僅僅今天上午就已經接到幾十個老客戶的咨詢，他們都很關心相關政策的細節問題，特別是一些有改善型需求的客戶。

廣東深圳某房產中介公司門店負責人 李競崢：線上的咨詢量大幅增長，增長了約165%，門店的咨詢量增長了30%左右。

前來中介咨詢的林女士告訴記者，她想再買一套大一些的房子，但此前的房貸利率超過4.5%，壓力有些大，所以她聽到消息的第一反應就是興奮，也有了看房的欲望。

受到政策影響，房企推盤的積極性也有所提升，記者了解到，一些項目國慶假期將推出促銷活動，進一步刺激市場。業內人士表示，降存量房貸利率和首付比例等政策將主要利好改善型客戶。

廣東深圳南山區某新樓盤營銷總監 蘇錦輝：25日的咨詢量提升了約30%至40%，目前咨詢者中改善型客戶居多。預計國慶期間的到訪量會比平時的節假日到訪量猛增。

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編輯：潘煦