房產(chǎn)租售同權(quán)(租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策)

2024-10-30 12:42:32

什么叫“租售同權(quán)”？

今天（7月26日）早上，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪的時(shí)候，做了如下表示：

將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

這，其實(shí)就是7天前廣州率先提出、并在全國(guó)引起熱烈討論的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。只不過(guò)，這次住建部用的是“租售同權(quán)”。雖然有一字之差，但意思是一樣的。

那么問(wèn)題來(lái)了：第一，這對(duì)于中國(guó)城市化意味著什么？第二，能抑制房?jī)r(jià)上漲嗎？第三，這對(duì)于學(xué)位房意味著什么？下面給出我的分析：

1、租售同權(quán)，將加速中國(guó)的“人口大遷徙”，一批小城鎮(zhèn)會(huì)被拋棄

相信很多人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)安徽毛坦廠中學(xué)，那是中國(guó)“高考工廠”的典型。它告訴我們一個(gè)永恒的真理——為了孩子，中國(guó)的家長(zhǎng)什么都可以奉獻(xiàn)。也就是說(shuō)，為了讓孩子接受更好的教育，移民、換工作根本不是問(wèn)題。

房產(chǎn)租售同權(quán)(租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策)

上圖：毛坦廠中學(xué)高考的“出征儀式”，場(chǎng)面宏大，有多輛警車(chē)開(kāi)道。

租售同權(quán)之后，不僅將刺激在大城市打拼的“非戶(hù)籍家庭”把在老家上學(xué)的孩子接過(guò)來(lái)，還會(huì)創(chuàng)造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨盡量到高級(jí)別的城市里去，那里的學(xué)校更好；最好是去北京上海，如果不行就是廣州深圳，最差也要去省城。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)字，中國(guó)現(xiàn)在處于幼兒園到初中階段的孩子，大概有1.88億人，一半在農(nóng)村。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農(nóng)村的孩子如果出來(lái)三分之一，就是3000萬(wàn)。這些孩子如果到城市接受教育，一批家庭會(huì)帶上老人方便照顧。這樣，人口的城鎮(zhèn)化會(huì)大大提速。但注意，由于優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源在高級(jí)別城市，所以大城市對(duì)人口的“虹吸效應(yīng)”會(huì)非常強(qiáng)烈。

如果租售同權(quán)成為國(guó)策持續(xù)下去，必然是高級(jí)別的城市人口大增，農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的人口不斷流失。中國(guó)城鎮(zhèn)化，將更加確定無(wú)疑的變成大城市化、大城市圈化。

2、“租售同權(quán)”后，哪些城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以樓市最危險(xiǎn)的反而不是實(shí)施租售同權(quán)的大中城市，而是人口流失地區(qū)。在中西部，人口不斷流失的中小城市最終會(huì)崩坍，最終把當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)帶到溝里，因?yàn)檫@些金融機(jī)構(gòu)貸款的抵押品是當(dāng)?shù)氐耐恋亍⒎课荨?/p>

我們的團(tuán)隊(duì)近期曾對(duì)中國(guó)300多個(gè)地級(jí)市過(guò)去5年人口流動(dòng)（主要根據(jù)“小學(xué)生”人數(shù)變化）做過(guò)量化分析，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了人口嚴(yán)重流失，“租售同權(quán)”之后，這種流失會(huì)加劇。

下面給大家看一下河南、山西、四川三省的人口流動(dòng)情況：

通過(guò)上述三省小學(xué)生人數(shù)過(guò)去5年的增減，我們能看到一個(gè)更為真實(shí)的城鎮(zhèn)化圖景：中國(guó)中小城市的人口流失是非常快速的，其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有被充分認(rèn)識(shí)到。

對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，以教育資源為核心的公共資源開(kāi)放之后，必然涌入大量移民。這些城市的教育資源會(huì)變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現(xiàn)“一位（學(xué)位）難求”的局面，最終被迫限制“租售同權(quán)”。

由于人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房?jī)r(jià)很難下跌。也許有人會(huì)說(shuō)：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發(fā)力，的確可以平抑房?jī)r(jià)。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢(qián)來(lái)自商業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)。換句話說(shuō)，沒(méi)有商品房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，根本不可能有錢(qián)去建設(shè)、維護(hù)足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個(gè)道理非常簡(jiǎn)單，想想中國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代就明白了。那時(shí)住房全部公有制，大家可以低價(jià)租房，但問(wèn)題是：你能租到嗎？你租到的是什么樣的房子？

至于租售同權(quán)對(duì)學(xué)位房的影響，比較復(fù)雜，我們隨后將單獨(dú)撰文分析。

租售同權(quán)是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，也體現(xiàn)了政府控制房?jī)r(jià)的決心。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些新的、難以預(yù)料的情況。所以，新華社通稿里住建部負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇”。

這里面“逐步”二字，值得我們細(xì)細(xì)品味。

現(xiàn)房銷(xiāo)售租售同權(quán) 合理定價(jià)——京津冀協(xié)同發(fā)展背景下的雄安新區(qū)住房制度觀察

來(lái)源:新華網(wǎng)

今年的政府工作報(bào)告提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。河北雄安新區(qū)重點(diǎn)圍繞北京非首都功能疏解人群住房需求，按照“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的要求，建立“以需定供、房地聯(lián)動(dòng)、分類(lèi)保障、職住平衡”的新型住房制度。一年來(lái)，通過(guò)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售、租售同權(quán)、合理定價(jià)等政策，有效破解當(dāng)前住房市場(chǎng)中存在的一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，獲得社會(huì)各界認(rèn)同。

現(xiàn)房銷(xiāo)售保交樓

由于資金鏈斷裂、土地糾紛、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位經(jīng)營(yíng)出問(wèn)題等原因，有的城市樓盤(pán)出現(xiàn)停工現(xiàn)象，讓購(gòu)房人群利益受損。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在今年兩會(huì)上提出，要改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

雄安新區(qū)出臺(tái)政策建立多元化住房供給體系，包括商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房四類(lèi)住房。其中，商品住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為銷(xiāo)售型住房，機(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房為租賃型住房。

銷(xiāo)售型住房對(duì)象為北京非首都功能疏解單位人員，具體包括符合疏解政策、新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、新區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入鼓勵(lì)類(lèi)目錄的疏解單位員工，以及為實(shí)施新區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理和服務(wù)、完善城市功能、提升疏解承載能力而設(shè)立的配套服務(wù)單位在新區(qū)工作的在編人員、與企業(yè)簽訂正式勞動(dòng)合同的人員和引進(jìn)人才。

雄安新區(qū)住房管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，新區(qū)新建片區(qū)住房項(xiàng)目取消預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售、精裝交付，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。目前在售市場(chǎng)化住房項(xiàng)目5個(gè)，達(dá)到精裝入住標(biāo)準(zhǔn)，在建市場(chǎng)化住房項(xiàng)目10個(gè)，均不能預(yù)售。同時(shí)，雄安新區(qū)居住片區(qū)建設(shè)項(xiàng)目一般比產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目提前半年以上交付，方便人們根據(jù)工作情況提前選擇。

中鐵建雄安城市建設(shè)有限公司設(shè)計(jì)管理部工作人員王明東說(shuō)，買(mǎi)新房一般都擔(dān)心爛尾，但在雄安新區(qū)購(gòu)房，所有戶(hù)型直接去樓里看現(xiàn)房，不僅不擔(dān)心爛尾，還可以看到小區(qū)實(shí)景環(huán)境、房間真實(shí)大小、不同樓層采光情況等。他2023年選購(gòu)了心儀的住房，添置了一些家具，前段時(shí)間已入住。

河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張玉梅說(shuō)，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，一方面可以有效避免住宅爛尾情況，另一方面可以倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)更加尊重市場(chǎng)供求規(guī)律，建設(shè)購(gòu)房群體喜歡的住宅。

中交集團(tuán)的一位工作人員稱(chēng)，現(xiàn)房銷(xiāo)售，所見(jiàn)即所得，方便了人們購(gòu)買(mǎi)。位于雄安新區(qū)啟動(dòng)區(qū)的中交啟園住宅項(xiàng)目2023年12月30日開(kāi)盤(pán)，306套商品住房當(dāng)日售罄，522套共有產(chǎn)權(quán)住房售出比例超過(guò)80%。

租售同權(quán)保公共服務(wù)

今年的政府工作報(bào)告提出，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

據(jù)介紹，雄安新區(qū)在教育等公共服務(wù)領(lǐng)域，租房者與購(gòu)房者租售同權(quán)。部分受訪人員認(rèn)為，以下幾個(gè)做法讓租售同權(quán)落到實(shí)處：

——租賃住房房源充足、位置分布合理。雄安新區(qū)設(shè)立之初就將“產(chǎn)城融合、職住平衡”理念貫穿規(guī)劃建設(shè)全過(guò)程，優(yōu)化職住空間布局，堅(jiān)持建一片、成一片，同步配套商業(yè)服務(wù)及教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)“城市-組團(tuán)-社區(qū)”三級(jí)公共服務(wù)設(shè)施體系，打造15分鐘社區(qū)生活圈。

雄安新區(qū)住房管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，在雄安新建片區(qū)，市場(chǎng)化住房項(xiàng)目按不低于30%比例配置只租不售的租賃住房，確保在人口流入的重點(diǎn)區(qū)域始終保有一定規(guī)模的租賃住房。租賃住房和商品住房同設(shè)計(jì)、同建設(shè)、同品質(zhì)、同交付，共享小區(qū)環(huán)境和公服配套，力爭(zhēng)以高質(zhì)量供給引領(lǐng)新需求，實(shí)現(xiàn)住房租賃良性循環(huán)。

——打造統(tǒng)一平臺(tái)，規(guī)范租房?jī)r(jià)格。雄安新區(qū)打造住房租賃信息化服務(wù)平臺(tái)，整合市場(chǎng)主體備案、房源發(fā)布、交易撮合、網(wǎng)簽備案等功能，實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)的一網(wǎng)通管、一網(wǎng)通辦，目前可用于積分落戶(hù)、子女入學(xué)、提取住房公積金支付房租等事項(xiàng)。同時(shí)，雄安新區(qū)有關(guān)部門(mén)定期開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)調(diào)查，公布租金參考價(jià)和租房指南。

——明確租房享受教育政策方案。雄安新區(qū)樹(shù)立“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住、長(zhǎng)住即安家”住房理念，相關(guān)部門(mén)規(guī)定，承租人可憑備案租賃合同為子女辦理入學(xué)手續(xù)。2023年有1400余戶(hù)家庭通過(guò)租房方式報(bào)名雄安新建片區(qū)學(xué)校。

——建立穩(wěn)定長(zhǎng)期租賃關(guān)系。雄安新區(qū)通過(guò)提高住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系和租金水平，鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃行為，讓群眾安心租房。

記者了解到，配建一定比例只租不售的住宅也被開(kāi)發(fā)建設(shè)單位接受。部分受訪人員稱(chēng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以“長(zhǎng)租”給第三方公司，快速收回成本，如建行旗下一家企業(yè)目前租賃1000余套房子，10年租賃期，建設(shè)人才公寓，目前入住率超過(guò)80%。另外，新區(qū)相關(guān)部門(mén)正在研究更多租賃住房的配套支持政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

雄安新區(qū)住房管理中心負(fù)責(zé)人說(shuō)，房子是很多城市家庭最主要的家庭資產(chǎn)，租售同權(quán)正在改變?nèi)藗兩罾砟睿ㄟ^(guò)租賃解決住房需求正在成為越來(lái)越多人的選擇。

合理定價(jià)保品質(zhì)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，也就是說(shuō)從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)。抓手就是指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。

記者了解到，雄安新區(qū)不搞大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不搞土地財(cái)政，堅(jiān)持計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合，合理把控土地、住房供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，以“成本＋稅費(fèi)＋合理利潤(rùn)”測(cè)算備案價(jià)格。這樣的定價(jià)模式能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)，防止住房?jī)r(jià)格大起大落，保持在合理區(qū)間，還有利于實(shí)現(xiàn)住房質(zhì)價(jià)相符。

雄安宣武醫(yī)院工作人員石云峰說(shuō)，2023年底，她購(gòu)買(mǎi)了一套啟動(dòng)區(qū)華序府140多平方米的房子，步行10分鐘即可到單位，周邊圖書(shū)館、體育館、公園一應(yīng)俱全。她認(rèn)為在新區(qū)買(mǎi)房不用急，價(jià)格平穩(wěn)，又能根據(jù)工作地點(diǎn)合理選擇。

在確保價(jià)格合理、住有所居的基礎(chǔ)上，雄安新區(qū)實(shí)行精準(zhǔn)保障。例如新區(qū)對(duì)符合條件的人群，可購(gòu)買(mǎi)一套商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，并限定上市條件，商品住房自辦理不動(dòng)產(chǎn)登記滿5年后，可按規(guī)定上市交易；購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房后在新區(qū)連續(xù)工作滿5年，可一次性購(gòu)買(mǎi)政府持有的剩余產(chǎn)權(quán)，取得全部產(chǎn)權(quán)滿5年后可上市交易。政府產(chǎn)權(quán)份額的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格免除5年利息，增強(qiáng)對(duì)疏解人員和各類(lèi)人才的吸引力。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出，住房發(fā)展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子。將引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計(jì)好戶(hù)型，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。

合理定價(jià)有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在產(chǎn)品升級(jí)方面下功夫。一些專(zhuān)家指出，過(guò)去一些城市的房子往往以好地段為噱頭進(jìn)行銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有把足夠精力放在樓房品質(zhì)上。而在雄安新區(qū)，由于利潤(rùn)有保障、有約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為提升產(chǎn)品吸引力，在建設(shè)時(shí)會(huì)推動(dòng)新技術(shù)、新產(chǎn)品廣泛應(yīng)用，有利于形成高品質(zhì)住宅群。（記者張濤趙鴻宇）