房地產止跌回穩調查丨成交連增，價格趨穩：南京樓市反轉

最近，南京無論是新房還是二手房的銷售都有明顯增長，接下來這個趨勢還將繼續。

中房報記者 李葉 北京報道

“9月底以來，南京新房成交就多了起來，回暖明顯。”

“國慶假期，南京新房銷售非常火爆，就看接下來兩個月能不能穩住了。”

“最近的政策利好不斷，帶看量和成交量并沒有因長假結束下滑，熱度持續。”

10月21日~10月22日，多位南京地產從業者在與中國房地產報記者聊起南京樓市時表示。

一組數據也印證了他們的感受。

麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年9月，南京新房成交面積為36.95萬平方米，環比8月增長31.8%，同比去年同期增長了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，環比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

價格方面，根據國家統計局公布的9月份70個大中城市商品住宅銷售價格的變動情況，南京新房價格繼8月環比上漲居70城第2后，9月南京新房價格環比持平，位居全國第4。

對于南京樓市近期以來的變化，麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴記者，南京9月及國慶假期樓市成交表現可觀，不排除得益于前期政策的優化。

近兩個月以來，南京主要發布了兩大利好政策，一是8月29日，南京公積金貸款政策進一步放松，涉及公積金的使用年限、首套房認定標準、貸款次數等多個方面；二是9月17日，南京發布了《發放2024年金秋房展會限時購房補助的通知》，提出自2024年9月20日至22日期間，在南京金秋房展會上購買新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房買賣合同網簽備案的購房人，在各區現行購房補助政策基礎上，額外給予購房合同金額1%的補助。由此來看，階段性且互補類利好政策有助于刺激購房需求的持續釋放，提高樓市活躍度。

成交量持續攀升

“國慶假期都在連軸轉的趕場帶看，有的售樓處忙得連個銷售人員都找不到，只能自助看房。”南京地產從業者周本華在接受記者采訪時坦言，最近的客戶也要比7月、8月、9月活躍。

他認為，南京新房市場的回暖源于樓市政策和開發商優惠的雙重刺激。

公開資料顯示，今年國慶期間，南京全市有152家樓盤推出了特惠房源，包括中低價位、中小戶型剛需房，也有面向改善群體的高品質房源。各房企的促銷方案也花樣迭出，如萬科朗拾雨核項目，對滿足條件的房源不僅推出了“1元抵3萬元”的優惠活動，對在其周邊相關企事業單位的工作人員還推出了企業團購活動；華潤置地金陵中心部分房源在國慶期間給出了額外1%的補貼優惠；亦有某些樓盤在國慶假期前推出買房送20萬元股票基金、買房送飛機（使用權）等活動，一度引發廣泛討論。

中國房地產報記者注意到，南京不少在售地產項目都發布了國慶期間的銷售“戰報”：仁恒龍灣黃金周累計認購加認籌達43套；中信泰富·九廬首開64套房源全部售罄；金陵中心項目國慶假期賣出40套、銷售約2億元；保利國貿璟上認購金額超1.5億元；金基山川江樾賣了39套房；金陵月華黃金周銷售總額超過5億元。

根據南京網上房地產統計，國慶假期期間（10月1日~10月7日），南京簽約認購了1020套新房，成交了204套，加在一起一共是1224套，相較于去年中秋、國慶雙節8天假期合計的956套，上漲了28％。

10月21日，另一名南京地產從業者告訴記者，9月之前，各個售樓處還是比較冷清的狀態。現在，核心區域的新房售樓處大廳常出現座無虛席的情況。拋開火熱的國慶假期不說，僅是最近的周末，銷售人員都忙得“腳不沾地”。

數據顯示，即使在國慶長假之后，南京樓市的回暖態勢也在延續。

根據麟評居住大數據研究院監測數據，2024年第41周（10月7日-10月13日），南京新房成交1487套，同比去年增43%；2024年第42周（10月14日~10月20日），南京新房成交1650套，環比增11%。

對此，麟評居住大數據研究院認為，當前政策效應仍在，新房成交也在繼續放量，“銀十”當前總體表現尚可，當前周度及累計成交趨勢均呈向好態勢，預計在政策效應持續釋放以及房企花式促銷的帶動下，10月全月新房成交量有望迎來年內小高峰。

價格止跌回穩

價格方面，南京新房市場也結束了此前5個月的“跌跌不休”。根據國家統計局公布8月份70個大中城市商品住宅銷售價格，南京新房價格環比上漲0.3%；9月，南京新房價格與8月持平，成功止跌。

由于國慶期間的成交火熱，部分房企也開始做出“收回折扣”“漲價”的試探，如保利荷雨臻悅宣布將收回2%的優惠，還有樓盤表示將“全線漲價”。不過，有地產從業人員向記者透露，此類“漲價”更像一種饑餓營銷的策略，實際價格變化感受不明顯。同時，南京樓市各區域的分化的現象依然存在，回暖尚需時日。

與量價齊升的新房市場不同，南京的二手房市場數據則有些微妙。

國家統計局數據顯示，南京自去年4月份出現環比下降后，一直處于負區間，但今年1月份起降幅逐步收窄，6月份出現止跌回升，環比上漲0.1%，但7、8、9三個月繼續下跌。9月份，南京二手房價格環比下降1.2%，跌幅較上月略有擴大。

亦有中介機構數據顯示，南京二手房價格處于企穩上調階段。

據我愛我家南京研究院分析，9月份南京二手房成交均價達22865元/平方米，環比上漲3.3%，自6月以來，連續4個月穩定在2.2萬~2.3萬元/平方米。結合議價來看，目前南京二手房價走勢已相對平穩，整體呈筑底回升的趨勢。

根據南京網上房地產數據，9月，南京二手房成交量7303套（含高淳、溧水），環比下滑11.9%，同比則上漲10%。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，10月1日~10月20日，南京二手房成交量量為3396套，較上月同期下滑25.7%，較去年同期下滑18.2%。

總體而言，南京的新房及二手房存量都在減少。

10月6日，南京網上房地產公布數據，南京二手房總掛牌房源目前為15.35萬套，而在兩個月前，這個數字還在16萬套以上，去年同期更是高達18萬套以上。南京房地產行業協會公布的數據則顯示，截至9月底，商品住宅已上市未銷售庫存繼續保持下降態勢，去化周期較8月底縮短0.4個月，8個區去化周期保持在18個月以內。

對于南京樓市的后續發展，南京的地產人士看法不盡相同。

南京工業大學教授吳翔華表示，在多重利好加持下，后期樓市會逐漸企穩并找到支撐，但資金會優先流向一二線城市的最核心資產。他同時表示，針對新房市場的政策將起到去庫存效果，二手房市場因當前拋壓仍較重，需要一段時間的傳導。

我愛我家南京研究院認為，南京二手房成交均價連續4個月穩定在2.2萬元/平方米以上，整體呈現筑底回升的趨勢。眼下正值“銀十”傳統旺季，一旦政策繼續優化，將持續刺激出手需求，從而利于房地產市場的恢復與健康發展。

“‘止跌回穩’主要看成交量和價格兩方面數據，在國慶黃金周期間，這兩組數據已經有所表現，全國主要城市都有比較明顯的反彈，南京無論是新房還是二手房都有明顯的增長，接下來這個趨勢還將繼續。”南京房地產學會副會長孟祥遠稱。

公寓換別墅，南京置業新趨勢

房子對于人生的意義與價值，除了滿足基本的尺度與功能要求外，也是個人生活方式的一種映照。人們對于美好生活的向往，使得住宅的改善升級，注定要承載更為豐富的生活內涵。

隨著社會和經濟的發展，城市集群逐漸形成，人們的觀念也在發生變化，更加追求工作和生活的平衡，類似國外那種“市區上班、郊區居住”的生活方式日漸流行。

用較少的投入，購買離主城區不遠的度假型別墅，更加親近自然，親近綠色，正在成為南京置業的新趨勢。

01 40+男人，給自己一個私人空間，

給家人一個愛的港灣

隨著互聯網的普及與智能科技時代的更迭，我們對生活最深的感受，一個字：快！工作節奏快，身體高負荷。

因為快，這些年拼命賺錢基本都買了房，高負債逼迫自己去做不喜歡的事情，面對公司的嚴重內卷，仍要咬牙努力堅持。因為快，身體被嚴重透支，常年處于亞健康的狀態。因為快，我們很少有陪伴家人的時光，我們缺席了孩子重要的成長階段，我們忽略了父母的真正需求。

如今，40出頭，幡然醒悟，中年男人，一定要有一個自己的私人空間，這里既是自己靈魂的棲息地，也是給家人的一個愛的港灣。

張愛玲曾說過：“中年以后的男人，時常會覺得孤獨，因為他一睜開眼睛，周圍都是要依靠他的人，卻沒有他可以依靠的人。” 這種感覺，也只有中年之后的男人才懂。中年是一個人生階段的轉折點，也是對自我認知和生活目標重新審視的時刻。

是時候了，為自己活一次！賣掉主城區多余的老破小，選擇離主城不遠的度假型別墅，收回闊別已久的周末，與家人一起分享快樂的時光。

02 度假型養老

在大自然中療愈身心，益壽延年

“采菊東籬下，悠然見南山”，一直是我國傳統文化影響下的理想田園生活典范，與其說田園生活是養老的標配，不如說是一場未雨綢繆的養護身心的健康行動。

近幾年，“養生”一詞出現的頻率居高不下，從“醫”到“養”，人們越來越重視保健和提前保養。越來越多的人賣掉了主城區的“老破小”，去“離塵不離城”的地方購置了別墅，從旅游變成了旅居，養生又養心。

位于江寧最美鄉村和馬鞍山濮塘度假風景區交匯處的桃里度假村，極大地滿足了“養生+養老”的多元化需求。縱觀南京都市圈的資源型別墅型產品，桃里度假村獨樹一幟，頗受好評。項目擁有2500畝山水自然景觀資源，可謂大型的天然氧吧，人們可以在山水間療愈身心。

華佗認為：“動則谷氣易消，血脈流利，病不能生”。桃里自營的農場，打造的古法生態種植及原生種體系，可以讓在城里習慣于蝸居陋室的人們，到大自然中“動”起來，體驗古老的農耕文化，感受自然的魅力，得到充分的養生鍛煉。

目前已有一大波人搶先入住了桃里度假村打造的唐風別墅。在度假村的一天，可以早上湖邊做做瑜伽、打打太極，然后去元氣食堂吃個早餐，再到桃里農場的自家田地耕種、采摘，下午來元氣中心和鄰里一起插花、寫字，也可以帶三五好友享受咖啡下午茶，還可以去湖邊垂釣，讓自己的生活真正慢下來，徹底地放松身心。

03首付46萬起，“公寓換別墅”

入住2500畝山水桃源

別墅占據著城市最稀有的土地和生態資源，承載著財富人群的高端居所功能，更是生活品位和圈層層次的體顯。

根據最新發布的“新房改”政策，提到可能會取消郊區1.0容積率的限制，這就預示著未來別墅產品的供應量會有所增加，吸引到越來越多的中產精英去城郊居住，以后市區的高層住宅不會再那么炙手可熱，“老破小”的價值就更是每況愈下。

用城中一套閑置不用且價格處于下行通道的“老破小”，去換一套離城不遠、價格不貴、有天有地的品牌別墅，豈不美哉？

公寓換別墅，正在成為一種新趨勢，我們何不搶占先機？！

別墅所能提供的居住體驗，是其他任何住宅產品所不能企及的。

汪曾祺先生曾在《慢煮生活》說過：“我以為，最美的日子，當是晨起侍花，閑來煮茶，陽光下打盹，細雨中漫步，夜燈下讀書，在這清淺的時光里，一手煙火，一手詩意，任窗外花開花落，云來云往，自是余味無窮，萬般愜意”。

在桃里唐風別墅，這樣美好的日子只是尋常。

早晨，你可以在山間別墅睡到自然醒，拉開窗簾，山林湖泊盡入眼簾；

午后，沏一壺茶或泡一杯咖啡，遨游書海或寄情書畫；

傍晚，享受落日余暉，感受山間云卷云舒，感受城市的華燈初上。

目前桃里唐風別墅主力在售，建筑面積約135-240㎡，總價不高，環境絕佳。

首付46萬起，即可坐擁2500畝山湖勝景。回家即可享受度假生活！

校對 徐珩