房產(chǎn)：商業(yè)住宅和普通住宅的區(qū)別

在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商業(yè)住宅和普通住宅作為兩大主要住宅類型，各自具備鮮明的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也吸引著不同需求的購(gòu)房者。這兩類住宅不僅在建筑設(shè)計(jì)和功能布局上有所不同，更在土地使用年限、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、落戶政策、貸款規(guī)定等多個(gè)方面存在顯著差異。

首先，從定義和用途上來(lái)看，

商業(yè)住宅和普通住宅存在本質(zhì)的不同。商業(yè)住宅通常是指那些設(shè)計(jì)用于商業(yè)目的的建筑，比如辦公樓、零售店鋪或酒店等。這些物業(yè)的主要功能是提供商業(yè)服務(wù)或商品銷售。在商業(yè)住宅樓中，通常可以看到下層是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而上層則為民用住宅。這種設(shè)計(jì)不僅充分利用了土地資源，還為居民提供了便捷的購(gòu)物和商務(wù)環(huán)境。然而，需要注意的是，由于商業(yè)住宅的商業(yè)屬性，其管理和維護(hù)通常更為復(fù)雜，往往需要專業(yè)物業(yè)管理公司的介入。

相比之下，普通住宅則更專注于居住功能。它們包括單戶住宅、公寓和別墅等，旨在為居民提供一個(gè)舒適、溫馨的家庭生活環(huán)境。普通住宅的設(shè)計(jì)更注重居住舒適性和家庭生活的需求，如廚房、客廳和臥室等空間的布局和規(guī)劃都以滿足家庭日常生活為出發(fā)點(diǎn)。在普通住宅小區(qū)中，管理通常由業(yè)主或業(yè)主協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，他們負(fù)責(zé)處理住戶的居住管理和小區(qū)設(shè)施的維護(hù)。

在土地使用年限方面，商業(yè)住宅和普通住宅也存在明顯的差異。商業(yè)住宅的土地使用年限通常為40-50年，而普通住宅的土地使用年限則為70年。這一差異主要源于土地原有的規(guī)劃性質(zhì)和開(kāi)發(fā)商在簽訂土地使用權(quán)合同時(shí)的約定。雖然購(gòu)房者最終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但土地使用年限的不同直接影響到購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房屋使用的規(guī)劃。特別是對(duì)于那些計(jì)劃長(zhǎng)期居住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普通住宅的70年土地使用年限無(wú)疑更具吸引力。

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異也是商業(yè)住宅和普通住宅的一個(gè)重要區(qū)別。商業(yè)住宅屬于非普通住宅，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)通常為商用性質(zhì)的居住用房。這意味著在購(gòu)買商業(yè)住宅時(shí)，購(gòu)房者需要按照商用房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納相關(guān)稅費(fèi)和費(fèi)用。而普通住宅則屬于居住性質(zhì)的居住用房，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)更加符合家庭居住的需求。在稅費(fèi)和費(fèi)用方面，普通住宅通常能夠享受到更多的優(yōu)惠和減免政策。

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)方面，商業(yè)住宅和普通住宅的差異主要體現(xiàn)在水電等使用費(fèi)用上。由于商業(yè)住宅的商業(yè)屬性，其水、電、暖等使用費(fèi)用通常按照商業(yè)價(jià)格來(lái)收取。相比之下，普通住宅則能夠按照民用價(jià)格來(lái)繳納這些費(fèi)用。民用價(jià)格的水電費(fèi)通常更加優(yōu)惠，能夠?yàn)橘?gòu)房者節(jié)省不少開(kāi)支。因此，在選擇住宅類型時(shí)，購(gòu)房者需要充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況和日常開(kāi)銷來(lái)做出決策。

落戶政策方面，商業(yè)住宅和普通住宅也存在顯著的差異。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買商業(yè)住宅的購(gòu)房者通常無(wú)法辦理落戶手續(xù)。這主要是因?yàn)樯虡I(yè)住宅的土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)決定了其不適用于家庭居住落戶政策。而購(gòu)買普通住宅的購(gòu)房者則可以根據(jù)當(dāng)?shù)芈鋺魲l件來(lái)辦理落戶手續(xù)。對(duì)于那些希望在城市落戶并享受相關(guān)福利待遇的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普通住宅無(wú)疑更具吸引力。

貸款規(guī)定方面，商業(yè)住宅和普通住宅也存在明顯的不同。由于商業(yè)住宅的商業(yè)屬性，其貸款政策通常更加嚴(yán)格。購(gòu)買商業(yè)住宅的購(gòu)房者通常只能申請(qǐng)商業(yè)貸款，貸款利率較高且首付比例在5成以上，貸款年限最長(zhǎng)僅為10年。相比之下，購(gòu)買普通住宅的購(gòu)房者則可以享受更加優(yōu)惠的貸款政策。他們不僅可以申請(qǐng)商業(yè)貸款，還可以選擇公積金貸款及組合貸款方式。這些貸款方式通常具有較低的貸款利率和首付比例，且貸款年限最長(zhǎng)可達(dá)30年。這對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)壓力較大的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)重要的考量因素。

在設(shè)計(jì)和管理方面，商業(yè)住宅和普通住宅也存在顯著的差異。商業(yè)住宅的設(shè)計(jì)通常更注重商業(yè)功能和商業(yè)需求，如大型辦公樓可能會(huì)配備更多的辦公空間和會(huì)議設(shè)施。而普通住宅則更注重居住舒適性和家庭生活的需求，如廚房、客廳和臥室等空間的布局和規(guī)劃都更加人性化。在管理方面，商業(yè)住宅通常由專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，他們會(huì)處理商業(yè)租戶和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)事務(wù)。而普通住宅的管理則更加簡(jiǎn)單直接，通常由業(yè)主或業(yè)主協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)處理住戶的居住管理和小區(qū)設(shè)施的維護(hù)。

在投資回報(bào)方面，商業(yè)住宅和普通住宅也存在不同的表現(xiàn)。商業(yè)住宅通常具有更高的租金收入和潛在的增值空間，因?yàn)樯虡I(yè)用途會(huì)帶來(lái)更多的商業(yè)需求和商業(yè)流量。這使得商業(yè)住宅成為尋求更高風(fēng)險(xiǎn)和更高回報(bào)的投資者的首選。然而，需要注意的是，商業(yè)住宅的租賃風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高，因?yàn)樯虡I(yè)租戶更容易受到商業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的影響。相比之下，普通住宅在投資回報(bào)方面可能更加穩(wěn)定。雖然其租金收入和增值空間可能不如商業(yè)住宅那么顯著，但居住需求的相對(duì)穩(wěn)定性使得普通住宅成為尋求更穩(wěn)定收益和資產(chǎn)保值的投資者的理想選擇。

市場(chǎng)需求方面，商業(yè)住宅和普通住宅也受到

不同因素的影響。商業(yè)住宅的市場(chǎng)需求通常受到商業(yè)環(huán)境和商業(yè)發(fā)展的影響更大。例如，商業(yè)地段和商業(yè)發(fā)展計(jì)劃都會(huì)直接影響到商業(yè)住宅的市場(chǎng)需求和價(jià)格走勢(shì)。而普通住宅的市場(chǎng)需求則更受到居住環(huán)境和家庭需求的影響。如學(xué)區(qū)、生活便利程度等因素都會(huì)成為購(gòu)房者選擇普通住宅的重要考量因素。

商業(yè)住宅和普通住宅在多個(gè)方面存在顯著的差異。這些差異不僅體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和功能布局上，更在土地使用年限、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、落戶政策、貸款規(guī)定等多個(gè)方面影響著購(gòu)房者的選擇。因此，在選擇住宅類型時(shí)，購(gòu)房者需要充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況、居住需求以及未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)做出決策。無(wú)論是選擇商業(yè)住宅還是普通住宅，都應(yīng)充分了解其特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，以便在房地產(chǎn)市場(chǎng)中做出更加明智的選擇。

商用改住宅，或?qū)⒊蔀闃鞘腥?kù)存新方式 | 政經(jīng)十事

2024年8月7日，上海進(jìn)行今年第四批次土地出讓，5宗地塊中最受關(guān)注的是徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊。最終被綠城集團(tuán)以總價(jià)約48億元奪得，樓板價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率觸及最高限制，達(dá)到30%。該地塊原為小米總部地塊，吸引了多家房企組團(tuán)報(bào)名競(jìng)拍，打破了2016年融信中國(guó)在上海拍出的國(guó)內(nèi)最貴地王紀(jì)錄。

點(diǎn)評(píng)：本地塊原本為商業(yè)用途，在重新出讓之后改為住宅，一方面，可以增加賣地收入，另一方面，能夠提高項(xiàng)目的流動(dòng)性。規(guī)劃調(diào)整是接下來(lái)的關(guān)注重點(diǎn)，有助于地塊流動(dòng)性的改善，預(yù)計(jì)將成為接下來(lái)樓市去庫(kù)存的新方式（國(guó)泰君安研究員謝皓宇）。

北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局制定《北京市直播帶貨合規(guī)指引》于近日正式實(shí)施。將推動(dòng)直播帶貨治理重心從事中監(jiān)管、事后處罰向事前預(yù)防轉(zhuǎn)變，依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和部門(mén)規(guī)章相關(guān)規(guī)定，對(duì)直播帶貨平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者、直播帶貨直播間運(yùn)營(yíng)者、直播帶貨人員和直播帶貨服務(wù)機(jī)構(gòu)逐一提出具體合規(guī)要求。

點(diǎn)評(píng)：上述指引共四章31條，重點(diǎn)對(duì)制定禁限售商品或服務(wù)目錄、建立信息檢查巡查制度、記錄和保存直播帶貨有關(guān)信息、建立信用管理體系等方面合規(guī)義務(wù)進(jìn)行明確。譬如平臺(tái)不得以“全網(wǎng)最低價(jià)”等不實(shí)表述誤導(dǎo)消費(fèi)者，帶貨人員自覺(jué)反對(duì)流量至上、畸形審美、“飯圈”亂象、拜金主義、食物浪費(fèi)等不良現(xiàn)象。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)8日發(fā)文稱，近期，在交易商協(xié)會(huì)查處的案件中，部分中小金融機(jī)構(gòu)在國(guó)債交易中存在出借債券賬戶和利益輸送等違規(guī)情形，交易商協(xié)會(huì)已將部分嚴(yán)重違規(guī)機(jī)構(gòu)移送中國(guó)實(shí)施行政處罰，對(duì)于其他此類案件線索交易商協(xié)會(huì)正在加緊調(diào)查處理。

點(diǎn)評(píng)：央行已多次明文警告，切勿“惡意做多”國(guó)債市場(chǎng)。近日，交易商協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)包括常熟銀行在內(nèi)的四家江蘇農(nóng)商行存在違規(guī)。為何地區(qū)農(nóng)商行成為違規(guī)重災(zāi)區(qū)？一個(gè)重要原因是資產(chǎn)荒之下，這些投資能力較弱的地區(qū)性銀行很難找到比國(guó)債更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，為了維持儲(chǔ)蓄規(guī)模，只得鋌而走險(xiǎn)。

8月8日，最高人民檢察院發(fā)布關(guān)于“檢察護(hù)企”專項(xiàng)行動(dòng)主要舉措及階段性成效的通報(bào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年起訴破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序犯罪6.2萬(wàn)人，同比上升36.5%。起訴民營(yíng)企業(yè)關(guān)鍵崗位人員職務(wù)侵占、挪用資金、受賄等利用職務(wù)便利實(shí)施的涉企犯罪5827人，同比上升41.1%。起訴侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)犯罪8894人，同比上升45.5%；辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事行政訴訟監(jiān)督案件1837件，同比上升74%；辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域公益訴訟480件。

廣州市人大官網(wǎng)發(fā)布《廣州市智能網(wǎng)聯(lián)汽車創(chuàng)新發(fā)展條例（草案修改稿·征求意見(jiàn)稿）》，支持智能網(wǎng)聯(lián)汽車在高速公路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐以及城市公交、出租車等出行服務(wù)場(chǎng)景的應(yīng)用，并在全市范圍內(nèi)開(kāi)放自動(dòng)駕駛與人類駕駛混合運(yùn)行道路。

點(diǎn)評(píng)：廣州是國(guó)內(nèi)較早對(duì)無(wú)人駕駛進(jìn)行立法的城市之一。法律問(wèn)題一直是無(wú)人駕駛技術(shù)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，比如自動(dòng)駕駛是否需要配備安全員、駕駛?cè)耍堪l(fā)生交通事故后誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？條例明確了智能網(wǎng)聯(lián)汽車的安全和責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，要求相關(guān)企業(yè)保障數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和事故分析。目前廣州已開(kāi)通多條自動(dòng)駕駛便民巴士線路，并引入“蘿卜快跑”無(wú)人駕駛網(wǎng)約車。

8月2日，沙特主權(quán)財(cái)富基金（PIF）發(fā)表聲明宣布與中國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)簽署了6份價(jià)值總計(jì)高達(dá)500億美元（約合人民幣3600億元）的協(xié)議。簽署諒解備忘錄的機(jī)構(gòu)包括：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司、中國(guó)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行和中國(guó)工商銀行。

點(diǎn)評(píng)：PIF近幾年持續(xù)“重倉(cāng)”布局中國(guó)，大手筆投資中國(guó)科技、新能源、商業(yè)等多個(gè)行業(yè)，特別是新能源領(lǐng)域。2024年7月16日，PIF與遠(yuǎn)景科技集團(tuán)、晶科能源和TCL中環(huán)等新能源頭部企業(yè)簽署了在沙特成立合資企業(yè)的戰(zhàn)略協(xié)議，推動(dòng)中東清潔能源轉(zhuǎn)型。

國(guó)家發(fā)改委等部委日前聯(lián)合印發(fā)《加快構(gòu)建新型電力系統(tǒng)行動(dòng)方案（2024—2027年）》，提出實(shí)施一批算力與電力協(xié)同項(xiàng)目，統(tǒng)籌開(kāi)展算力、電力基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)同規(guī)劃布局。

點(diǎn)評(píng)：此次行動(dòng)方案以清潔低碳、高效調(diào)節(jié)、快速變負(fù)荷、啟停調(diào)峰為主線任務(wù)，推動(dòng)煤電機(jī)組深度調(diào)峰、快速爬坡等高效調(diào)節(jié)能力進(jìn)一步提升。同時(shí)促進(jìn)新能源消納、應(yīng)用低碳或零碳燃料摻燒促進(jìn)碳排放水平大幅下降。為提升電網(wǎng)對(duì)清潔能源的接納、配置、調(diào)控能力，需要同步推進(jìn)主網(wǎng)架（提升跨區(qū)外送新能源比例）和配電網(wǎng)建設(shè)。（中信證券研究員華鵬偉）。

中國(guó)機(jī)械工業(yè)聯(lián)合會(huì)8月7日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，截至2024年6月末，機(jī)械工業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量13萬(wàn)家，較上年6月末增加1.1萬(wàn)家。

點(diǎn)評(píng)：機(jī)械工業(yè)是現(xiàn)代工業(yè)體系的重要組成，是地方基建水準(zhǔn)的反映。挖掘機(jī)銷量被視為基礎(chǔ)建設(shè)施工晴雨表，2024年7月國(guó)內(nèi)挖機(jī)銷量同比增長(zhǎng)21.9%，前值為25.6%，超出市場(chǎng)預(yù)期，在開(kāi)工數(shù)據(jù)同比尚未轉(zhuǎn)正的情況下，國(guó)內(nèi)銷量連續(xù)五個(gè)月正增長(zhǎng)。

近日，紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼有了“計(jì)容新規(guī)”，部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等新規(guī)定。得房率可以達(dá)到100%，高的甚至達(dá)到120%。

點(diǎn)評(píng)：降低公攤的本質(zhì)是提升得房率。意味著在傳統(tǒng)計(jì)算方式下，購(gòu)房者可以以較低的價(jià)格獲得更多的實(shí)用面積，從而提高購(gòu)房的性價(jià)比。“公攤面積”起源于中國(guó)香港，而香港早在2013年就已告別公攤面積這一制度。國(guó)內(nèi)“取消公攤”的議案雖多被提及，但尚未全面落實(shí)。

（參考《南方周末》報(bào)道《合肥“取消公攤”？重慶已經(jīng)試了21年，香港更徹底》）

8月9日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，商務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將加快推進(jìn)家政服務(wù)信用體系建設(shè)，引導(dǎo)更多家政服務(wù)員和消費(fèi)者使用“家政信用查”小程序，依托“家政信用查”平臺(tái)，推進(jìn)電子版居家證，方便消費(fèi)者直觀查驗(yàn)，更加放心地消費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)：類似家政平臺(tái)和從業(yè)人員的小程序，已在全國(guó)“長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)”平臺(tái)有過(guò)嘗試。從業(yè)人員通過(guò)小程序打卡、監(jiān)督，并接受服務(wù)家庭的打分點(diǎn)評(píng)。同時(shí)監(jiān)管部門(mén)通過(guò)小程序?qū)臉I(yè)人員定期抽查，有助于加強(qiáng)行業(yè)的服務(wù)管理。

南方周末記者 徐庭芳

責(zé)編 張玥

商業(yè)地產(chǎn)與商鋪有什么不同?

商業(yè)地產(chǎn)是包括各種用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)形式，如零售店鋪、購(gòu)物中心、辦公樓等。與之對(duì)應(yīng)的則是承擔(dān)不同功能和社會(huì)角色的住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。也有狹義商業(yè)地產(chǎn)的概念，特指用于各種零售批發(fā)、體驗(yàn)服務(wù)等純商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)，商場(chǎng)、店鋪、購(gòu)物中心、步行街等。除了用途外，商業(yè)地產(chǎn)還有以下關(guān)鍵特點(diǎn)。

01

投資屬性：與“房住不炒”為核心的住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)不僅是實(shí)體也是投資工具，持有者看重的是租金收入和增值機(jī)會(huì)。

02

運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性：與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)需要更精細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理，以及持續(xù)的維護(hù)和改良來(lái)保持其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

03

長(zhǎng)期收益：商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重于穩(wěn)定而長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，而非短期的資金周轉(zhuǎn)。成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)培養(yǎng)人流和市場(chǎng)聲譽(yù)。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和投資管理的綜合性行業(yè)，它不僅對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用，也為投資者提供了多樣化的投資機(jī)會(huì)。

商鋪可以理解為狹義商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式，一般是指具體的零售服務(wù)商業(yè)單位，如街邊店面或商場(chǎng)內(nèi)的店鋪。除此以外，商鋪的稱呼通常也代表在開(kāi)發(fā)目的和運(yùn)營(yíng)上的差異。

在開(kāi)發(fā)目的上，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往注重長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，需要大量的前期資金投入和長(zhǎng)期的培育期。商鋪則更側(cè)重于短期銷售和租賃，尤其是出售型商鋪，更多地關(guān)注快速回籠資金。

在運(yùn)營(yíng)上，一般商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要精心規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以及隨著時(shí)間的推移不斷調(diào)整改良，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。商鋪的運(yùn)營(yíng)則可能更加靈活，甚至很多銷售型商鋪就不具備運(yùn)營(yíng)條件。

總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)包羅萬(wàn)象的概念，涵蓋了各種商業(yè)用途的房地產(chǎn)，而商鋪則是商業(yè)地產(chǎn)中具體的實(shí)體單位。商鋪也可理解為有一定特殊性的商業(yè)地產(chǎn)，在開(kāi)發(fā)上注重短期效益，在后期更多依賴地理位置而不是運(yùn)營(yíng)來(lái)支撐商業(yè)價(jià)值。

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