上海有市民法拍別墅遇房產(chǎn)證辦理難題 幾十名購房者已付房款近3.7億

來源：【海報新聞】

海報新聞記者 趙恩 上海報道

近日，上海市民毛先生（化名）向海報新聞記者反映，包括自己在內(nèi)的幾十名業(yè)主自去年開始陸續(xù)拍下了位于奉賢區(qū)的多套別墅，購房總價超過3個億，沒成想打算入住時，卻在房產(chǎn)證辦理上犯了難，遲遲未獲解決。

去年10月，毛先生在阿里拍賣平臺拍下了位于上海奉賢區(qū)海馬路4199弄的一套住宅。據(jù)安居客官網(wǎng)信息，該小區(qū)名為棕櫚灘高爾夫別墅，于2004年竣工。小區(qū)約有212棟樓，720個車位，容積率0.25，戶型面積有331平方米到732平方米的3居室到8居室。

阿里資產(chǎn)平臺拍賣頁面

阿里資產(chǎn)平臺顯示，此處住宅的拍賣價格多在六七百萬到一千萬元左右，最高的有兩千多萬元，住宅的拍賣所有權(quán)人為上海同豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

海報新聞記者了解到，由于上海同豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“同豐房地產(chǎn)”）進入破產(chǎn)重整階段，上海市第三中級人民法院已于2020年依法指定上海市方達律師事務所擔任同豐房地產(chǎn)管理人，負責接管、處分債務人的財產(chǎn)等。

法院決定書截圖

拍賣公告顯示，交易過程中所涉及的由原權(quán)利人及買受人承擔的稅收和費用（包括但不限于增值稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、權(quán)證工本費、房產(chǎn)稅、原權(quán)利人欠繳的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、稅務鑒證咨詢費和其它相關費用，以相關部門最終核定為準），均由買受人承擔。這就意味著，原本該由同豐房地產(chǎn)交納的部分甲方稅費也將由乙方購房者來承擔。

對于上述要求，毛先生和其他業(yè)主表示接受。因此在拍下住宅后，他便開始著手處理稅務問題。然而，管理人方達律師事務所提出的稅收標準引起了他的質(zhì)疑，雙方也在這一標準的衡量上陷入了僵局。

毛先生表示，管理人既沒有出具土地增值稅的計算結(jié)果，也沒有拿出明確的收稅依據(jù)，只是要求業(yè)主按照17.6%的標準先行交付部分稅款，才肯協(xié)助業(yè)主辦理乙方稅費及產(chǎn)權(quán)證。業(yè)主認為稅率太高不同意，對方便遲遲不肯出具相關材料，這就導致業(yè)主不僅不敢貿(mào)然支付甲方稅，也因材料欠缺無法交納乙方稅，導致房產(chǎn)證辦理難。

別墅近景（圖片來源于阿里資產(chǎn)平臺）

拍賣公告顯示，拍賣標的的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)由買受人負責辦理，管理人將給予必要的協(xié)助，必要時可以由管理人向人民法院申請出具拍賣成交確認裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

“只要算清楚了，給我們一個明確的依據(jù)，我們不可能欠這個錢的。沒有道理遙遙無期算不下來，還一直扣著我們的材料不給。”毛先生稱，現(xiàn)在不少業(yè)主拿不到辦理乙方稅所需要的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，有的業(yè)主買了房子8個月，還是交不了稅，辦不下房產(chǎn)證。

毛先生介紹，遇到這一問題后自己結(jié)識了不少鄰居。業(yè)主們一起算了一下，約四十戶購房者付清的房款總計已有近3.7億元，有人因此背負債務。

購房人凌女士（化名）告訴記者，半年多來，業(yè)主多次提出與方達律所溝通都很難見到人，有一次終于在警方的協(xié)調(diào)下打通了律所電話，對方表示溝通的大門“隨時”敞開，這讓他們感到啼笑皆非。

競買公告稱管理人不作過戶的任何承諾

在表示要起訴管理人后，方達律師事務所在今年3月向毛先生和部分購房人提供了裁定書掃描件。目前，部分已獲得裁定書的業(yè)主開通了房屋的水電煤，但還是因缺少產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主無法對毛坯房進行裝修，進入小區(qū)也仍可能遭到阻攔。

4月1日，在奉賢區(qū)委信訪接待室，一工作人員表示，本次爭議的焦點在于稅額計算結(jié)果遲遲無法出具，只有按照項目整體清算才能確保稅率公平準確，而這種計算方法需要等待項目進一步清售，因此也需要一些時間。

該工作人員表示，當下更關鍵的問題在于協(xié)調(diào)管理人和物業(yè)，幫助購房者順利進入小區(qū)，展開裝修、入住等事宜，先將房子“用起來”，然后再耐心處理房產(chǎn)證問題。此外，對于已經(jīng)確定的稅額可以先行交納，或與管理人溝通，確定一個雙方都能接受的稅率進行預付，后續(xù)再根據(jù)實際計算結(jié)果進行“多退少補”。

根據(jù)官網(wǎng)信息，管理人方達律師事務所成立于1993年，擁有約800名律師，辦公室分布于北京、廣州、香港、南京、上海和深圳。4月1日，上海方達律師事務所涂光澤律師回應稱，后續(xù)一定會敞開門跟大家溝通這個問題，但不是說一定按購房者的方式來，我們會有一些合理的方法提出來。

海報新聞記者了解到，目前已有多位業(yè)主準備起訴。

本文來自【海報新聞】，僅代表作者觀點。全國黨媒信息公共平臺提供信息發(fā)布傳播服務。

ID：jrtt

南京市溧水區(qū)辦成首張閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書

龍虎網(wǎng)訊（記者 易閃閃 通訊員 傅廷鳳）日前，南京市溧水區(qū)晶橋鎮(zhèn)芮家村石景農(nóng)地股份合作社領到了一份由南京市溧水區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心頒發(fā)的農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，流轉(zhuǎn)期限為10年。這是該區(qū)發(fā)出的首張閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，也是南京市今年的首張閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書。

該鑒證書是南京市溧水區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心為閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)出具的第三方憑證，既是農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，也是金融機構(gòu)提供抵押擔保貸款的重要依據(jù)，有利于保護交易雙方合法權(quán)益。此舉標志著溧水區(qū)在盤活利用農(nóng)村閑置資產(chǎn)資源、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入等方面開拓了又一新的路徑，為激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展活力，促進鄉(xiāng)村振興提供了有力支撐。

“頒發(fā)閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，是規(guī)范化流轉(zhuǎn)流程的一種形式，通過證書的出具，可以保證農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過程的公平、公正、公開。”溧水區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局有關負責人介紹，證書從簽約時間、四至邊界、流轉(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)用途、流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)金額、合同期限等方面均進行了規(guī)范。

據(jù)了解，溧水區(qū)辦成的首張閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，流出方為晶橋鎮(zhèn)芮家村石山下一劉姓村民，流入方為芮家村石景農(nóng)地股份合作社。據(jù)該合作社負責人劉家春介紹，合作社流轉(zhuǎn)的這處閑置農(nóng)房，面積為77.89平方米，流轉(zhuǎn)房屋將改造為集非遺展示館、農(nóng)產(chǎn)品展銷中心、電商直播基地功能于一體的購物中心。

溧水區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局農(nóng)村合作經(jīng)濟指導科負責人表示，閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書的發(fā)放，無疑從實質(zhì)上將農(nóng)村的閑置農(nóng)房變成了“活”資產(chǎn)。據(jù)悉，下一步該區(qū)將擴大閑置農(nóng)房盤活范圍，形成規(guī)模流轉(zhuǎn)和連片開發(fā)模式，撬動社會資本向農(nóng)業(yè)農(nóng)村集聚，為興農(nóng)強農(nóng)提供新動力。