購買的“商住”房變成了“商業”房，這兩種房子到底有什么區別？

呼和浩特彩虹城黨女士最近拿到了房本，本來是一件開心事，但她卻很鬧心。

原來她購買的房子，當初在認購合同書上寫的是用途是“商住”，但房本上卻變了為“商業”。

開發商卻稱，之所以認購合同上和房本上寫的用途差一個字，是因為認購合同上寫的是“大白話”，并拒絕為黨女士做更改。

那么“商業”房和“商住”房到底有什么區別嗎？

商住房，指的是該樓的使用性質為商、住兩用。一般底層或者數層是屬于商場、商店、商務，其余屬于住宅。

商業房，指的是專用于商業用途的樓房，其主要價值體現在商業用途上，不能住人，比如寫字樓。

商住房的土地使用性質以及年限要看《土地出讓合同》或者“土地使用權證”，有兩種可能：一種是按照商業用地40年計算；另一種是按照綜合用地50年統一計算。而商業房的土地性質為商業用地，使用年限為40年。

商住房配有水、電、天然氣等基礎設施，商業房一般不會開通天然氣。

同時商住房的商業部分的水、電、集中供熱、天然氣的價格與商業房的這些生活配套的價格是一致，都是屬于商用價格；但商住房住宅部分的水、電、集中供熱、天然氣的價格與普通居民住宅樓水價、電價、集中供熱價格、天然氣價格是一樣的，遠遠低于商用的價格。

同時商住房住宅部分的物業費也要比商業房的低。

所以，“商業”房和“商住”房的區別還是很大的，購買者在購買商品房時，一定要看“五證”，仔細看好商品房的土地性質和土地使用年限，避免日后產生麻煩。

（喵了個咪）

大宗上億的二手的商鋪類商業地產都是如何進行買賣的呢？

4月15日的時候，我有機會去朋友的一個公司一起聊聊關于商業地產的話題。

然后他跟我分享了他自己身邊的人都是如何賣出商鋪的，我覺得還是耳目一新的存在。

為什么這樣說呢？

往往房產的交易一般都是純粹的資產交易，然后從中介渠道，直接收取中介費即可。

這玩意商業還能玩出什么不一樣的呢?

朋友跟我說了他們跟正常的中介不一樣的幾個原因：

第一：商業類的商鋪資產太容易找到房東了。

對于這種長期有租客，然后很多時候，陌生人的一根煙都可能讓租客出賣業主的事情太多了。

別談中介費了，一分錢都不可能收到！

所以，商鋪類的中介服務商，基本都是靠賺廣告費的，沒辦法保障自己的中介費的。

特別是很多業主急售的時候，甚至直接就掛個照片寫上自己的電話了。

對于這種情況，普通中介最好的策略就是不管啊！

比如，前端時間萬科的物業被中介帶看了一個客戶，成交金額4.5億，然后最終一分錢傭金沒有。。。（萬科那邊的答復是對方公司之前有跟他們對接，他們售樓處早就接到了客戶的電話。。。）你能咋樣呢？

對吧，所以，商業類資產，普通中介是不參與的。

第二：商業變現周期要明顯比各類地產更慢一些。

這個是房地產的屬性決定的，就是說，只要是商鋪類的資產，最終變現的時候都是要了解這個時間周期的，特別便宜當然可能隨時賣出。

但是，特別便宜很多時候在如今租金都在下降的情況下，更多的時候可能會虧本金了。這就是很多業主其實就算急用錢，也不舍得便宜賣出的原因。

而且，如若是一樓的地產，那么，往往銀行給的額度都是有50-80%這樣的了。

用不上特別便宜的賣出啊！

但是，問題是：

假設業主拿了抵押，然后用的地方出問題了，導致無法還貸，這個時候就會需要真正的高端的中介來撮合交易了。

第三：商業地產的價值往往取決與業主所找到的渠道與渠道合作的方案。

商鋪算是經營性資產的存在了，很多的地方商鋪類的貸款都是在3-3.5%左右的年化。考慮到很多業主找到渠道的時候已經是無力承擔月供，著急還款結清這個資產的臨界點了。

所以，這個時候，往往接手的渠道不僅僅要考慮的是要不要賣出，更多的是要考慮如何能讓這個房子干凈的交易。

什么意思呢？

就是如何做才能讓這個業主的房子不會在出售期間拍賣，司法糾紛等等事情的出現。

所以，真正這種好位置的商鋪因為總價足夠高，而且，商鋪很多時候還有貸款要還款，所以，往往的解決方案是這樣的：

由渠道方，也算中介方提供合理的報價，然后業主簽約獨家出售方案，為了證明渠道的誠意，渠道方是會支付業主這個資產的銀行貸款利息的支付的。（算獨家出售的定金，一般是行規3-5%）

所以，這里面有兩種方案：

a方案：每個月按照銀行給的還款金額支付給業主的卡上，業主用來還款。

b方案：直接去銀行跟銀行溝通資產，然后一次性跟銀行支付1年的還款額，接著房屋進行二次抵押，保障他資產的優先處置權。

這樣的話，無論后續業主有任何個人的財務問題，其實都無法影響到渠道方對于商業地產的買賣交易。

而且，關于房屋在合同期限內，往往是1-3年的周期，渠道方可能為這個房子做商業廣告，做宣傳，做渠道賦能，做一切必要的策劃工作，以及民間拍賣，大宗交易，市場化運營等等方案。

這一切的所有權都跟原來的業主無關了。原來的業主只需在房源賣出的同時出來簽字即可。

那么，當你了解了真正的大客戶都是如何賣出商業地產的時候，你覺得假設你有一個10萬平方的商業綜合體，你會接受這樣的交易方案嗎？

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