揭曉 || 涉商品房買賣、物業(yè)服務(wù)合同糾紛十大典型案例

近日，未央法院發(fā)布《涉商品房買賣、物業(yè)服務(wù)合同糾紛十大典型案例》。十大案例具有代表性強、覆蓋面廣、關(guān)注度高等典型特征，是對過往未央法院法官智慧結(jié)晶的體現(xiàn)和未來司法裁判的有力指引。

【案情簡介】

原告張某與被告西安某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，對房屋位置、單價、面積、交房時間等內(nèi)容進行了約定，并約定原告于2019年9月20日付清總房款的50%計487309元，余款于《商品房預(yù)售許可證》辦理后做銀行按揭。后被告未按照約定時間交房，原告以被告出賣房屋時未取得《商品房預(yù)售許可證》為由訴至法院，請求確認雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》無效、被告退還購房款并支付資金占用利息。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按照約定收取了部分購房款，故該合同依法應(yīng)認定為商品房預(yù)售合同。目前被告仍未取得商品房預(yù)售許可證，故案涉《商品房買賣合同》依法應(yīng)為無效。合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還，但因原、被告買賣未取得《商品房預(yù)售許可證》的房屋均存在過錯,酌定被告按照活期存款利率向原告支付利息。遂判決：一、原告張某與被告西安某房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》無效；二、被告西安某房產(chǎn)公司返還原告張某購房款487309元，并支付以487309元為基數(shù)，按照中國同期活期存款基準利率自2019年9月20日計算至實際付清之日止的利息。

【法條索引】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。

【典型意義】

商品房買賣合同無效后開發(fā)商將需承擔返還購房款、賠償損失等民事責任，還可能面臨沒收違法所得、罰款等行政處罰，影響項目進展和企業(yè)經(jīng)營。購房者則存在無法按時收房及等隱患，即便能夠請求確認合同無效并返還購房款，但若購房者存在明知等過錯，因合同無效造成的損失仍應(yīng)按照過錯比例自行承擔一部分。本案依法認定未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)售合同無效，判決開發(fā)商退還購房款，并根據(jù)開發(fā)商和購房者各自過錯，合理認定資金占用損失的分擔，既對開發(fā)商違約行為進行一定懲戒，亦讓購房者對其明知無《商品房預(yù)售許可證》仍進行買賣的行為承擔一定責任，能夠?qū)艋慨a(chǎn)銷售市場環(huán)境，促進開發(fā)商合規(guī)合法經(jīng)營，提高購房者風險防范意識和防范能力起到積極作用。

【案情簡介】

原告等業(yè)主購買被告甲地產(chǎn)公司開發(fā)的公寓，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于供暖費用的負擔卻出現(xiàn)了沖突約定，合同主文明確約定房屋交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，供暖為中央空調(diào)，由出賣人負責辦理開通手續(xù)并承擔相關(guān)費用，而合同附件則約定“供暖設(shè)備，用戶自理”。因合同簽訂前，業(yè)主們已按要求將供暖設(shè)施費用轉(zhuǎn)給案外人乙裝修公司，當看到合同正文中的上述約定時，均紛紛要求退還費用。協(xié)商無果之下，業(yè)主將甲地產(chǎn)公司、乙裝修公司訴至法院，要求二被告退還供暖設(shè)施費用及資金占用利息。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：業(yè)主與甲地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系甲地產(chǎn)公司提供的格式條款合同，關(guān)于供暖設(shè)施費用的負擔，合同正文與附件內(nèi)容沖突，其中合同正文約定不利于地產(chǎn)公司，而合同附件約定不利于業(yè)主，甲地產(chǎn)公司亦未提供證據(jù)證明其已對合同正文及附件的內(nèi)容向業(yè)主進行了合理提示與說明，故供暖設(shè)施費用的負擔主體應(yīng)為甲地產(chǎn)公司。法院遂判決被告甲地產(chǎn)公司向原告退還供暖設(shè)施費用及利息。宣判后，被告不服提起上訴，二審法院維持原判。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第四百九十六條規(guī)定：“格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。”

第四百九十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，該格式條款無效：……（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。”

【典型意義】

在商品房銷售過程中，開發(fā)商與購房人在簽訂商品房買賣合同示范文本外，另行簽訂補充協(xié)議對雙方權(quán)利義務(wù)予以調(diào)整的情況本屬常見。但若調(diào)整后權(quán)利義務(wù)過度失衡，則有違公平原則。開發(fā)商作為提供格式條款一方，在擬定的補充協(xié)議中，不合理限制購房人的主要權(quán)利、免除自身義務(wù)的條款，應(yīng)認定為無效。本案判決開發(fā)商向購房人退還供暖設(shè)施費用及利息，有助于引導(dǎo)開發(fā)商公平擬定格式條款內(nèi)容，對規(guī)范開發(fā)商銷售行為，平等保護購房人和開發(fā)商的合法權(quán)益，具有積極作用。

【案情簡介】

原告于某某與被告西安某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定于某某購買西安某置業(yè)公司開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑面積430平方米。在商品房保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔等。簽訂合同當日，被告西安某置業(yè)公司即將房屋交付于某某使用。于某某收房后發(fā)現(xiàn)二樓頂層漏水，且面積不斷擴大，逐漸嚴重。2015年5、6月份，被告西安某置業(yè)公司進行維修未果。雙方因賠償問題無法達成一致意見，于某某遂訴至法院，要求西安某置業(yè)公司、西安某物業(yè)公司賠償維修費用、租金損失和前期維修費用等。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。本案中，被告西安某置業(yè)公司出售給原告于某某的房屋，經(jīng)鑒定房屋防水工程存在缺陷，不能滿足正常使用要求，故涉案房屋存在質(zhì)量問題。于某某在保修期內(nèi)提起訴訟，被告西安某置業(yè)公司作為出賣人，應(yīng)依法承擔修復(fù)或賠償責任。遂判決被告西安某置業(yè)公司賠付原告于某某房屋修復(fù)返工費用、前期維修費用、房屋租金損失等共計80萬余元，并承擔鑒定費18萬元。被告西安某置業(yè)公司不服提起上訴，西安市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。陜西省高級人民法院亦駁回了其再審申請。

【法條索引】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

【典型意義】

住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題。商品房質(zhì)量直接關(guān)系人民群眾的居住體驗，關(guān)系老百姓的滿足感、獲得感、幸福感。近年來，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)的糾紛逐漸增多。本案判令開發(fā)商向購房者賠償因房屋質(zhì)量問題造成的重大損失，明確了開發(fā)商應(yīng)當承擔的賠償責任范圍，可以警示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信履約，提高交付房屋質(zhì)量，避免產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題糾紛，造成擴大損失。同時也提醒廣大購房者，在簽訂《商品房買賣合同》時務(wù)必注意房屋保修期，在收房時要對房屋進行全方位“體檢”，確保收到一個“健康”房屋。收房后如若發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)及時在房屋保修期內(nèi)向開發(fā)商主張權(quán)利。

【案情簡介】

2018年3月29日，原告與被告某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于西安市未央?yún)^(qū)的一套房屋，合同總價為776052元，其中38萬元由原告向被告西安某銀行貸款。該筆貸款原告與被告某房地產(chǎn)公司、被告西安某銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。后因某房地產(chǎn)公司未能按時交付涉案房屋，原告提出解除該《商品房買賣合同》，西安仲裁委于2021年8月10日作出裁決書，裁決：確認原告與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》于2021年4月21日予以解除。2021年8月23日,原告向某銀行發(fā)送解除通知書，要求解除《個人購房借款/擔保合同》并停止劃扣。雙方協(xié)商無果，引發(fā)訴訟。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：原告與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》已解除，致使原告與被告西安某銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的合同目的無法實現(xiàn)，原告享有法定解除權(quán)，有權(quán)解除《個人購房借款/擔保合同》。合同解除后，西安某銀行自原告銀行賬戶處扣劃的房貸月供應(yīng)由某房地產(chǎn)公司向原告返還。對2021年9月2日后的房貸月供，應(yīng)由某房地產(chǎn)公司向西安某銀行支付。宣判后，被告某銀行不服提起上訴，二審法院維持原判。

【法條索引】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持”。

第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。”

【典型意義】

目前大多數(shù)家庭都會采取首付款+按揭貸款的方式購買房產(chǎn)，此模式下，存在三方當事人，即購房者、開發(fā)商、貸款銀行，構(gòu)成商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同兩種法律關(guān)系，其緊密相連又相互獨立，購房者辦理按揭貸款的目的是為了解決購房資金不足的困難，所得貸款也由銀行直接支付給開發(fā)商，購房者個人無法挪用。因此，若商品房買賣合同被解除，購房者對所購房屋的物權(quán)期待權(quán)無法實現(xiàn)，若還需由購房者向銀行償還貸款，明顯加重了購房者責任，有違公平原則。本案判決充分考慮了商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免了因強調(diào)單個合同的相對性而造成的三方權(quán)利義務(wù)失衡，取得了“三個效果”的有機統(tǒng)一。

【案情簡介】

2014年3月5日，原告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告某置業(yè)公司就購買機械式停車位簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定原告購買被告位于西安市某小區(qū)地下車庫共計400個車位。該批車位使用權(quán)年限與小區(qū)房屋所有權(quán)使用年限一致，每個車位認購價為1.5萬元，總價600萬元。原告簽訂協(xié)議時一次性付清全部價款，被告于2014年6月5日前將驗收合格的車位交付原告使用，原告有權(quán)再次轉(zhuǎn)讓所購車位，被告需積極配合原告辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原告可利用所購車位進行停車收費的經(jīng)營活動，經(jīng)營責任自負。同日，被告某置業(yè)公司向原告出具金額為600萬元的收據(jù)，款項性質(zhì)為車位款。因被告未能按照合同約定交付車位，原告遂訴至法院，要求被告向其交付上述400個車位，并支付違約金。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。該規(guī)定屬于法律規(guī)定的效力性強制性規(guī)定。原告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告某置業(yè)公司就買賣案涉400個機械車位成立買賣合同關(guān)系，而原告并非案涉車位所在小區(qū)業(yè)主，故雙方的上述行為違反了上述法律規(guī)定，導(dǎo)致《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，故原告主張交付車位、支付違約金等訴訟請求缺乏依據(jù)，不予支持。遂判決駁回原告某房地產(chǎn)開發(fā)公司的訴訟請求。宣判后，被告不服提起上訴，二審法院維持原判。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。”

【典型意義】

車位、車庫是小區(qū)整體環(huán)境內(nèi)容的組成部分，亦屬于業(yè)主成員權(quán)范疇內(nèi)容，目的是服務(wù)小區(qū)業(yè)主的居住便利，其使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當服從于整個小區(qū)建筑物的使用和全體業(yè)主利益，并首先滿足小區(qū)居民的需要。關(guān)于“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的認定標準應(yīng)有兩方面的考慮：一是建筑區(qū)劃內(nèi)必須保障設(shè)置規(guī)定數(shù)量的停車設(shè)施，禁止建設(shè)單位將區(qū)分所有建筑物的停車設(shè)施建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨開發(fā)；二是建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的機動車停放設(shè)施，應(yīng)當提供給小區(qū)業(yè)主使用，在保證小區(qū)業(yè)主使用的前提下，方可許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用。本案明確了開發(fā)商銷售車位應(yīng)當嚴格遵守“首先滿足業(yè)主的需要”原則，并判決其與非小區(qū)業(yè)主簽訂的車位購買協(xié)議無效，在“停車難”已經(jīng)日益成為嚴重影響人民群眾生活便利以及幸福感的問題之際，切實保護了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，對于正確理解和適用《民法典》第二百七十六條、健全完善小區(qū)車位管理制度具有積極意義。

【案情簡介】

原告為某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告為該小區(qū)的業(yè)主。2009年12月被告入住小區(qū)，但雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2017年該小區(qū)成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會授權(quán)原告繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。被告向原告交付物業(yè)費等費用至2021年5月，后被告未再交納物業(yè)費，原告物業(yè)公司遂訴至法院，要求被告支付所欠物業(yè)費。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司提起訴訟向業(yè)主主張物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用前，應(yīng)先向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知書，通過書面催繳可提醒業(yè)主，也可為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機會，書面催交是原告催要物業(yè)費等費用的前提，且應(yīng)具備形式的合理性。本案中，原告未提交任何證據(jù)證明其書面催交相關(guān)費用，且被告對此不予認可，故原告未經(jīng)書面催繳直接提起起訴，不符合相關(guān)法律規(guī)定，遂裁定駁回原告的起訴，后雙方均未上訴。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。”

【典型意義】

《民法典》該條規(guī)定明確將催告程序作為物業(yè)服務(wù)人起訴的前置條件，業(yè)主在催告后給予的合理期限屆滿后仍未支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。也就是說，在物業(yè)服務(wù)人催告的合理期限內(nèi)，不管業(yè)主是否作出拒絕支付物業(yè)費的意思表示，物業(yè)服務(wù)人都無法提起訴訟或申請仲裁，必須滿足業(yè)主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請仲裁。之所以這樣規(guī)定，是為了盡最大可能緩和業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間的關(guān)系，給予雙方足夠的時間解決糾紛，避免矛盾激化。“小物業(yè)”關(guān)乎“大民生”，物業(yè)服務(wù)合同糾紛涉及面廣，處理不當極易引發(fā)群體性矛盾。本案正確理解和適用了《民法典》的該條規(guī)定，將催告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的前置條件，既給予了物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主直接溝通、協(xié)商的空間，也督促一部分因為各種原因忘記或暫時無法支付物業(yè)費的業(yè)主盡快履行義務(wù)，有利于雙方直接解決糾紛，對同類型案件的處理具有指引作用。

【案情簡介】

2007年8月22日，原告某物業(yè)公司（甲方）與被告姜某某（乙方）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由原告為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。合同對物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理費、生活垃圾處置費等費用及雙方權(quán)利義務(wù)作出約定。后被告向原告交納了2007年8月21日至9月期間的物業(yè)服務(wù)費，后未再交費。原告遂訴至法院，要求被告支付欠付的物業(yè)服務(wù)費等費用27829.79元及違約金。被告姜某某辯稱房屋及房屋的取暖設(shè)施存在明顯瑕疵，原告對其提出的改進意見置之不理，故不同意向原告支付物業(yè)費等費用。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。本案中，被告以房屋存在質(zhì)量問題為由抗辯，房屋是否存在質(zhì)量問題系被告與開發(fā)商的商品房買賣合同法律問題，與物業(yè)服務(wù)合同并非同一法律關(guān)系，被告可另尋途徑解決。原告依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同對被告所在小區(qū)實行物業(yè)管理，提供物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)當交納物業(yè)服務(wù)費用。遂判決被告姜某某支付原告物業(yè)服務(wù)費、地下儲藏室物業(yè)服務(wù)費、垃圾費、公攤電費、水費合計15972.73元。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”

【典型意義】

房屋瑕疵問題，系屬業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的商品房買賣合同關(guān)系，與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系屬兩個不同的法律關(guān)系。本案判決即正確區(qū)分了業(yè)主、物業(yè)公司以及開發(fā)商在房屋使用瑕疵中各自應(yīng)當承擔的責任范圍，如因公共管道損壞造成的故障，物業(yè)公司有責任進行維修或者更換；如因業(yè)主自身使用造成故障，則由業(yè)主承擔相應(yīng)的責任；如由房屋質(zhì)量存在問題而引起，業(yè)主應(yīng)當向開發(fā)商主張相應(yīng)權(quán)利，而非拒付物業(yè)費。業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)公司提供更完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，當然，物業(yè)公司作為服務(wù)型企業(yè)，更應(yīng)當秉承誠信原則，嚴格履行服務(wù)義務(wù)，避免服務(wù)瑕疵。

【案情簡介】

原告陳某系西安市未央?yún)^(qū)某小區(qū)業(yè)主，與被告A物業(yè)公司簽訂《業(yè)主臨時管理規(guī)約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。2022年6月16日07:20分左右，陳某前往小區(qū)核酸采樣點時，經(jīng)過小區(qū)內(nèi)部道路一水泥臺階，此時A物業(yè)公司工作人員將濕滑水管盤繞在臺階上澆灌花草，陳某踩到水管后滑倒受傷，后因就診支出醫(yī)療費。關(guān)于賠償事宜雙方協(xié)商未果，陳某遂訴至法院，要求A物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、住院伙食補助費等費用。案件審理過程中，經(jīng)陳某申請、法院委托鑒定，鑒定機構(gòu)作出司法鑒定意見：（一）陳某此次外傷致右脛腓骨遠端骨折，目前遺留右踝關(guān)節(jié)功能喪失53%，評定為十級傷殘；（二）陳某后續(xù)診療項目為右脛腓骨骨折內(nèi)固定物取出術(shù)，后續(xù)治療費約需人民幣1萬元；（三）陳某此次外傷誤工期限150日，護理期限70日，營養(yǎng)期限80日。陳某為此支出鑒定費2746元。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。本案中，原告陳某作為完全民事行為能力人,自行踩上水管滑倒，自身存在較大過錯;被告A物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中，在小區(qū)內(nèi)澆灌花草時將濕滑水管盤繞在臺階處，為行人通行造成安全障礙，法院認定原告陳某自擔80%責任,被告A物業(yè)公司承擔20%賠償責任。遂判決被告A物業(yè)公司賠償原告陳某醫(yī)療費、住院伙食補助費、交通費、殘疾賠償金、護理費、營養(yǎng)費、后續(xù)治療費、精神損害撫慰金、殘疾輔助器具費合計23268.5元。宣判后，原告不服提起上訴，二審法院維持原判。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第一千一百九十八條規(guī)定：“賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責任；經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔相應(yīng)的補充責任。經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。”

【典型意義】

物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，負有相應(yīng)的安全保障義務(wù)，但此種義務(wù)亦應(yīng)加以合理限度。具體到本案，被告物業(yè)公司工作人員在澆灌花草時將濕滑水管盤繞在臺階處，對行人通行造成一定障礙，其應(yīng)提前設(shè)置警示標志、提醒他人繞行，這是其履行安全保障義務(wù)的合理限度，而實際上物業(yè)公司并未作出上述行為，故應(yīng)按照過錯比例承擔侵權(quán)責任。本案判決合理分配了物業(yè)公司和業(yè)主各自承擔的責任范圍，將安全保障義務(wù)人的實際行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)要求、是否屬于同類社會活動或者善良從業(yè)者應(yīng)當達到的通常的程度以及預(yù)見可能性的大小作為判斷“合理限度范圍內(nèi)”的標準，既警示物業(yè)公司做好安全防范措施，又提醒廣大業(yè)主，個人才是自身安全健康的第一責任人。

【案情簡介】

羅某系西安市未央?yún)^(qū)某小區(qū)業(yè)主。2020年10月，羅某與小區(qū)開發(fā)商簽訂《地下平面車位使用權(quán)買賣合同》，購買了小區(qū)地下車庫平面車位使用權(quán)，使用年限與該項目住宅一致。2022年9月，羅某妻子賈某購買電動汽車一輛。之后，羅某向電力部門申請充電樁安裝，被告知需小區(qū)物業(yè)公司同意安裝并在《車位及允許施工證明》上加蓋公章。隨即，羅某向物業(yè)公司提出出具《車位及允許施工證明》的要求，但物業(yè)公司拒絕在申請材料上蓋章，導(dǎo)致羅某遲遲不能安裝充電樁。物業(yè)公司認為充電樁存在消防、用電等安全隱患，且屬于需征得業(yè)主大會、業(yè)主委員會或小區(qū)大多數(shù)業(yè)主同意的重大事項，在征得同意前無法出具證明。羅某則認為，自己系小區(qū)業(yè)主，擁有車位的長期使用權(quán)，其自購新能源車產(chǎn)生充電樁安裝需求，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合出具證明材料。羅某多次與物業(yè)公司溝通無果后，遂將物業(yè)公司訴至法院。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：民事主體從事民事活動，應(yīng)當有利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境。新能源汽車的發(fā)展對保障能源安全、促進節(jié)能減排、防治大氣污染等具有重要意義。根據(jù)國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)[2015]73號）以及國家發(fā)展和改革委員會等四部委發(fā)布的發(fā)改能源[2016]1611號《通知》第四條和第六條的規(guī)定，業(yè)主委員會（或業(yè)主大會授權(quán)的管理單位）及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對于占用固定車位產(chǎn)權(quán)人或者長期承租方（租期一年及以上）建設(shè)充電基礎(chǔ)設(shè)施的行為或要求，原則上應(yīng)同意并提供必要的配合以及協(xié)助。本案中，羅某對案涉車位享有長期的專屬使用權(quán)，其家庭購買新能源電動汽車后，羅某根據(jù)供電部門對于申請安裝自用充電樁所需材料要求，向物業(yè)公司提出出具相關(guān)證明以及在安裝充電樁過程中給予必要協(xié)助的請求，對此，物業(yè)公司應(yīng)當根據(jù)上述《指導(dǎo)意見》以及《通知》的要求對羅某提出的合理請求予以配合及協(xié)助。物業(yè)公司提出用電、消防等安全隱患事由，并不構(gòu)成對羅某申請安裝充電設(shè)施不予以配合及協(xié)助的有效抗辯，該事項可在后續(xù)現(xiàn)場勘查、施工乃至用電過程中予以整改和解決。

關(guān)于物業(yè)公司主張安裝充電樁需經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的問題。羅某對案涉車位享有長期的專屬使用權(quán)，安裝充電樁時因布設(shè)電線等需要使用共有部分，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人為提升專有部分使用價值，對公共部分的合理使用，物業(yè)公司亦未提交證據(jù)證明侵害了其他業(yè)主的權(quán)益，故對物業(yè)公司的該項抗辯不予采納。遂判決物業(yè)公司為羅某出具同意安裝新能源汽車充電樁證明，并在充電樁安裝過程中給予必要配合和協(xié)助。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第九條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當有利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境。”

【典型意義】

為進一步促進新能源汽車的發(fā)展，2016年7月25日，國家發(fā)布《關(guān)于加快居民區(qū)電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》，規(guī)定“在居民區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，及時提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。”然而實踐中，物業(yè)公司往往出于管理等方面考慮人為設(shè)置障礙，在業(yè)主提出充電樁報裝申請時，因擔心承擔責任以各種理由拒絕履行配合、協(xié)助義務(wù)，因此引發(fā)的糾紛日益增多。本案判決明確支持了業(yè)主安裝充電樁的訴訟請求，積極回應(yīng)了人民群眾在社會發(fā)展中出現(xiàn)的新型需求，彰顯了法院支持綠色出行的司法理念。需要指出的是，充電樁安裝完成后，并不意味著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以放松、放棄管理。業(yè)主應(yīng)當定期對充電樁進行維護保養(yǎng)，確保安全使用。物業(yè)公司也應(yīng)加強日常巡查監(jiān)管，對于發(fā)現(xiàn)的不當行為、安全隱患及時提出糾正、整改意見，做好防范措施。

【案情簡介】

某小區(qū)部分業(yè)主欠付物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費，該物業(yè)公司遂將小區(qū)內(nèi)34名業(yè)主起訴至法院，要求上述業(yè)主支付2015年至2022年不同期間的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。34名業(yè)主認可未繳納物業(yè)費屬實，但辯稱系該物業(yè)公司未依約完全履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，故才拒絕交納物業(yè)費，同時提出了訴訟時效抗辯，認為物業(yè)公司訴請已經(jīng)超過訴訟時效。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為：原告某物業(yè)公司與被告業(yè)主之間簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，對雙方均具有法律約束力。原告實際向被告提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)按照約定向原告交納相關(guān)物業(yè)費用。結(jié)合個案實際，各被告拖欠2015年至2022年不同期間的相關(guān)物業(yè)費用，此期間原告一直知道其權(quán)利受到侵害，但原告于2022年方向各被告發(fā)送短信催繳費用，于2023年起訴主張權(quán)利。因原告無證據(jù)證明其于2022年前向各被告主張支付過物業(yè)費，故2015年至2019年的物業(yè)相關(guān)費用已過訴訟時效，各被告應(yīng)支付原告2019年至2022年的物業(yè)相關(guān)費用。遂判決各被告業(yè)主向原告某物業(yè)公司支付2019年至2022年期間的物業(yè)相關(guān)費用。宣判后，被告就部分判決不服提起上訴，二審法院維持原判。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”

第一百九十二條第一款規(guī)定：“訴訟時效期間屆滿的，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。”

【典型意義】

訴訟時效制度的目的和價值在于：督促權(quán)利人及時行使權(quán)利；有利于證據(jù)的收集和判斷，便于法院處理民事糾紛；維護社會關(guān)系和秩序的穩(wěn)定。一般而言，物業(yè)公司會與業(yè)主在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時便約定物業(yè)費的繳費周期，各個周期的債務(wù)互相獨立。本案中，因物業(yè)公司怠于行使權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對部分時間段的物業(yè)費取得了不履行義務(wù)的時效抗辯權(quán)，故對超過三年訴訟時效的物業(yè)費，法院未予支持。對物業(yè)公司來說，應(yīng)在法定時效內(nèi)及時向業(yè)主催交所欠物業(yè)費，同時要注重保留相應(yīng)的催交證據(jù)，不要做“躺在權(quán)利上睡覺的人”，避免在訴訟中因催交不及時或留存證據(jù)不足導(dǎo)致訴訟請求被法院駁回。

來源：未央法院

六個案例說清楚遺囑繼承，建議收藏！

重陽節(jié)來臨之際，為推動家事矛盾糾紛妥善化解，更好維護老年人合法權(quán)益，10月9日上午，昌平法院召開“涉遺囑繼承糾紛典型案例”新聞通報會，系統(tǒng)梳理了《民法典》實施以來該院審理的涉遺囑繼承糾紛案件，通報案件審理情況并發(fā)布六起典型案例。此次新聞通報會由昌平法院黨組成員、政治部主任、新聞發(fā)言人梁志勇主持。

“說好的三人平分，你占著房子和錢是什么意思？”上午9點，一起遺囑繼承糾紛案件在昌平法院開庭審理。原被告三人系親兄妹，母親去世后，大哥和三妹希望按照母親生前訂立的遺囑均分遺產(chǎn)，但二弟掌管房屋和存款，拒絕進行分配。因?qū)z產(chǎn)分割未達成一致，兄妹三人訴至法院。最終，原被告達成一致，雙方簽訂調(diào)解協(xié)議，約定母親的房產(chǎn)和存款由兄妹三人各繼承三分之一。

隨后，“涉遺囑繼承糾紛典型案例”新聞通報會正式開始。“立遺囑人在60歲以下的案件逐年增多，呈現(xiàn)上升趨勢。”昌平法院黨組成員、副院長潘幼亭介紹說。隨著遺囑理念逐步深入人心，立遺囑人趨于年輕化，虛擬貨幣、社交媒體賬號等新類型財產(chǎn)讓遺囑爭議財產(chǎn)種類愈加復(fù)雜。遺囑觀念發(fā)生變遷，部分老年人將財產(chǎn)遺贈給保姆、護工等親人之外的第三方陪護人員，因此產(chǎn)生的爭議也不斷增加。另外，遺囑的真實性和效力仍是爭議焦點，自書遺囑和代書遺囑申請鑒定比例超過半數(shù)，打印遺囑、錄像遺囑等新形式遺囑在無效遺囑中占比過半。

調(diào)研顯示，部分當事人法律認知有待深化，自書遺囑落款處沒有簽名、代書遺囑見證人人數(shù)和身份存在瑕疵等問題較為常見，遺囑形式要件缺失等是導(dǎo)致涉遺囑繼承糾紛多發(fā)的主要原因。對此，昌平法院建議廣大群眾樹立法治意識，正確理解遺囑相關(guān)法律規(guī)定，了解各類型遺囑的法定形式要件，提升訂立遺囑規(guī)范性。注意留存相關(guān)證據(jù)，例如遺囑人相關(guān)筆跡材料、履行扶養(yǎng)義務(wù)的相關(guān)證據(jù)等，防范法律風險。

通報會上，昌平法院民一庭負責人陳文潔、副庭長李戍環(huán)圍繞遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、居住權(quán)設(shè)置、打印遺囑等熱點話題發(fā)布典型案例。

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其中，一起保姆照顧老人獲贈遺產(chǎn)被起訴的案件受到廣泛關(guān)注。高老太曾與同事女兒曹女士簽訂意定監(jiān)護協(xié)議和遺贈遺囑，后因兩人矛盾，老人解除了雙方協(xié)議和遺囑，與養(yǎng)老院保姆薛女士簽訂《遺贈扶養(yǎng)協(xié)議》，約定薛女士負責高老太生養(yǎng)死葬事務(wù)，高老太自愿將個人財產(chǎn)遺贈給薛女士。高老太去世后，曹女士將薛女士訴至法院，要求繼承老人部分遺產(chǎn)。

法院經(jīng)審理認為，高老太與薛女士簽訂的協(xié)議體現(xiàn)了老人生前的真實意愿，優(yōu)先于法定繼承受到法律保護。在意定監(jiān)護協(xié)議和遺贈遺囑被撤銷后，曹女士與高老太不再有法律上的監(jiān)護與被監(jiān)護的關(guān)系、遺贈與受遺贈的關(guān)系。曹女士依據(jù)繼承人以外的對被繼承人扶養(yǎng)較多的人主張分得遺產(chǎn)是基于法定繼承的規(guī)定，并不適用于存在遺囑繼承、遺贈和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的情況。最終，法院駁回曹女士的訴訟請求。

對此，法官提示，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議體現(xiàn)的是遺贈人和扶養(yǎng)人的共同意志，其法律效力優(yōu)先于法定繼承和遺囑繼承，一般應(yīng)采用書面形式，并由雙方簽字確認。簽署該協(xié)議時，要明確寫出遺贈扶養(yǎng)雙方各自的權(quán)利義務(wù)、遺贈財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、處所以及提供扶養(yǎng)的具體內(nèi)容、辦法、期限等。簽訂協(xié)議后，扶養(yǎng)人應(yīng)當忠實履行義務(wù)，不得侵害老人的人身健康和財產(chǎn)安全，否則遺贈人可以要求解除協(xié)議。

昌平法院還提出倡議，村（社區(qū)）、婦聯(lián)、民政等多部門深化跨部門聯(lián)動，拓展涉遺囑繼承糾紛的多元化解渠道，構(gòu)建老年維權(quán)聯(lián)動機制，同時加大《民法典》宣傳力度，提升公眾財產(chǎn)處置的法治意識，從源頭減少繼承糾紛等家事矛盾發(fā)生，共同維護家庭幸福，營造和諧社會氛圍。

供稿：昌平法院

文字：江健倫 呂冰倩 劉岳強

攝影：郭進

編輯：林小平 肖飛

審核：張磊

北京二中院聯(lián)合北京市住建委，發(fā)布房屋租賃合同糾紛典型案例

新京報記者了解到，為預(yù)防和減少房屋租賃合同糾紛，促進房屋租賃市場健康發(fā)展，北京市第二中級人民法院與北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會加強“府”“院”聯(lián)動，建立聯(lián)合發(fā)布典型案例長效機制，定期選取房屋租賃合同糾紛中的典型案例予以發(fā)布。

新京報記者從北京二中院獲悉了5個典型案例，這些案例聚焦“當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失擴大”這一主題，對守約方應(yīng)當承擔的責任進行分析和提示，以期實現(xiàn)規(guī)范指引、源頭治理、減少糾紛的效果。

承租人搬出后出租人未及時收回房屋致?lián)p失擴大，法院：出租人自擔損失

基本案情：2021年5月11日，趙某與甲公司簽訂《房屋租賃合同》，承租甲公司涉案檔口用于經(jīng)營麻花制作及冰激凌銷售。后趙某擅自搬離涉案檔口，并將部分設(shè)施設(shè)備遺留在涉案檔口中。2021年6月，趙某提起訴訟，要求解除合同，并由出租方賠償各項損失等。

甲公司提出反訴，要求趙某返還涉案檔口并支付欠付租金及占有使用費。經(jīng)審理查明，涉案檔口并未上鎖，趙某在一審?fù)徶忻鞔_表示放棄檔口內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備，但法院釋明后，甲公司未及時收回涉案檔口。

裁判結(jié)果：法院生效判決認為，承租人趙某沒有合同解除權(quán)，其擅自搬離涉案檔口的行為構(gòu)成違約，其未與出租人辦理檔接，視為承租人未交還租賃標的物，應(yīng)當繼續(xù)支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用費。關(guān)于支付占有使用費期間，雖然趙某沒有合同解除權(quán)，但其明確表達了不再繼續(xù)履行合同的意思并搬離涉案檔口，甲公司認可趙某承租的檔口并未上鎖，雖然趙某在涉案檔口內(nèi)遺留部分物品，但趙某在2021年11月4日的庭審中明確表示放棄涉案檔口內(nèi)的所有物品。

此時，甲公司作為守約方，應(yīng)當采取適當措施防止損失擴大，及時收回涉案檔口。甲公司在趙某明確表示放棄涉案檔口所有物品且有能力控制涉案檔口的情況下，未及時收回，客觀上放任了損失的擴大，其不得就此后擴大的損失請求賠償。法院考慮甲公司收回涉案檔口亦需要一定時間，酌情確定趙某應(yīng)當參照合同約定的租金標準向甲公司支付一定房屋占有使用費，之后的檔口空置損失屬于甲公司未采取適當措施導(dǎo)致的擴大損失，法院不予支持。

要點提示：在承租人已經(jīng)實際搬離租賃標的物并明確表示放棄租賃標的物內(nèi)物品所有權(quán)的情況下，出租人應(yīng)當及時收回租賃標的物，防止損失擴大，否則，不得就擴大的損失請求賠償。

出租人以承租人未依約辦理交接手續(xù)要求其繼續(xù)付房租，法院:不支持

基本案情：劉某將涉案房屋出租給薛某作為居住使用。因薛某未按時支付租金達到合同約定的解約條件，劉某于2021年9月3日向薛某發(fā)出解除通知書，并要求薛某于9月10日之前搬離涉案房屋。后雙方協(xié)商未果，薛某于9月17日搬離涉案房屋并微信告知劉某，但未按要求與劉某辦理房屋交接手續(xù)。劉某以薛某未辦理房屋交接手續(xù)為由一直未收回涉案房屋，直到訴訟期間在法庭主持之下才于2022年2月份對涉案房屋進行交接。

現(xiàn)劉某提起訴訟，要求薛某支付2022年2月之前的房租及占有使用費。薛某抗辯稱其已經(jīng)于9月17日搬離涉案房屋，不應(yīng)支付之后的房租或占有使用費。

裁判結(jié)果：法院生效判決認為，在劉某明確要求解除合同并要求薛某搬離涉案房屋的情況下，薛某已經(jīng)實際搬離涉案房屋并及時告知劉某，雖然雙方未辦理交接手續(xù)，但劉某作為守約方，亦應(yīng)當在薛某搬離后采取適當措施防止損失擴大，及時收回涉案房屋。其以薛某未依約交接為由拒絕收回涉案房屋，客觀上放任了損失的擴大，其不得就擴大的損失請求賠償。據(jù)此，法院綜合考慮薛某未與劉某辦理正式交接的事實以及應(yīng)當給予劉某合理的收回房屋的時間，對于薛某應(yīng)當支付的房屋占有使用費予以酌情確定。對于劉某主張的過高的房屋占有使用費，系劉某未采取適當措施導(dǎo)致的擴大的損失，法院不予支持。

要點提示：在出租人明確要求解除合同并要求承租人搬離租賃標的物的情況下，如承租人已實際搬離且將搬離的情況告知出租人，即使未依約辦理交接手續(xù)，出租人亦應(yīng)當及時收回租賃標的物，防止損失擴大。

因房屋未達到收房標準拒絕收房，法院：出租人應(yīng)依約或依法主張損失賠償

基本案情：張某承租朱某涉案房屋用于居住使用，因張某未按時交付租金達到合同約定的解除條件，朱某于2022年1月12日向張某發(fā)出解除通知，要求張某騰退涉案房屋并支付拖欠的房租和占用費。后張某繼續(xù)占用涉案房屋，朱某遂提起訴訟，要求張某騰退涉案房屋并支付拖欠租金和占用費等。一審法院經(jīng)審理，于2022年10月30日作出判決：解除雙方合同，張某騰退涉案房屋并支付拖欠的租金以及實際騰退涉案房屋之前的占有使用費。一審判決作出后，張某先后通過微信和短信的方式4次聯(lián)系朱某，要求于2022年11月30日交還涉案房屋，但朱某均不予理會。2022年11月30日，張某將涉案房屋騰空，并再次聯(lián)系朱某進行交接，但朱某仍然置之不理。二審中，朱某稱因房屋未達到合同約定的收房標準，故不同意接收房屋。

裁判結(jié)果：法院生效判決認為，朱某作為守約方，在張某已將涉案房屋騰空并多次通知返還房屋的情況下，應(yīng)當及時收回涉案房屋以防止損失繼續(xù)擴大，如果其認為尚未達到合同約定的收房標準，可以通過另行主張損失的方式解決，而不能一味拒絕收房，否則其不得就擴大的損失請求賠償。法院給予朱某一定的合理收房時間，參照合同約定的租金標準，酌情確定張某應(yīng)當向朱某支付的房屋占用費金額，之后的房屋空置損失屬于朱某沒有采取適當措施導(dǎo)致的擴大損失，其無權(quán)要求張某賠償。

要點提示：出租人起訴要求承租人騰退房屋，如承租人同意騰退，出租人應(yīng)及時收回房屋，防止損失擴大。如出租人認為租賃標的物未達到收房標準，可依約或依法向承租人主張違約損失賠償，而不能僅以此為由拒絕收房。

法院：承租人搬離房屋后，出租人不能以雙方對違約責任未達成一致為由拒絕收房

基本案情：2019年11月，乙公司承租甲公司房屋用于經(jīng)營。2022年5月23日，乙公司以疫情導(dǎo)致其經(jīng)營困難為由向甲公司發(fā)送解除函，要求解除合同、由甲公司收回租賃場地，并自行搬離涉案房屋。甲公司回函表示乙公司不享有法定或約定解除權(quán)，不同意解除合同，但為了降低損失，甲公司對外發(fā)布招租廣告。2022年7月1日，甲公司繼續(xù)向乙公司催繳租金。2022年7月16日，甲公司以乙公司逾期付款構(gòu)成根本違約為由向其發(fā)送《解除通知函》，要求解除合同、返還租賃標的物并承擔違約責任。后雙方因?qū)`約責任承擔未達成一致未進行交接。

裁判結(jié)果：法院生效判決認為，在乙公司違約后，甲公司作為守約方亦負有避免損失擴大的義務(wù)，應(yīng)盡快收回房屋，依據(jù)在案證據(jù)可見，甲公司明確知曉乙公司已于2022年5月搬離，并開始對外招租，其應(yīng)盡快收回房屋避免損失擴大，否則應(yīng)就擴大的損失自行承擔責任。法院綜合合同履行情況、過錯情況，根據(jù)公平和誠信原則，酌情確定乙公司向甲公司支付的租金金額。

要點提示：房屋交接與違約責任承擔并不矛盾，在承租人明確表示不履行合同的情況下，出租人可以就合同解除的違約責任承擔等問題另行主張解決，但不能僅以雙方就違約責任承擔未達成一致為由拒絕收房，否則不得就擴大的損失主張賠償。

出租人違約致合同目的不能實現(xiàn)，承租人未及時返還房屋仍需支付租金

基本案情：2018年12月4日，陳某與甲餐廳簽訂《房屋（攤位）租賃合同》，約定陳某將涉案房屋出租給甲餐廳用于經(jīng)營餐飲。合同簽訂后，陳某向甲餐廳交付了涉案房屋，甲餐廳向陳某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。后因陳某明確表示無法協(xié)助甲餐廳辦理經(jīng)營所需要的相關(guān)證照，導(dǎo)致甲餐廳無法經(jīng)營。雙方確認2019年甲餐廳實際經(jīng)營時間1個月左右，甲餐廳實際占用涉案房屋至2021年3月。現(xiàn)甲餐廳提起訴訟，要求陳某返還2019年的全部租金。

裁判結(jié)果：甲餐廳向陳某支付了2019年度的租金，但是由于陳某無法配合甲餐廳在涉案房屋重新辦理營業(yè)執(zhí)照以及食品經(jīng)營許可證，導(dǎo)致甲餐廳2019年實際僅使用涉案房屋1個月左右。租金系租賃標的物使用價值的對價，對于因出租方原因?qū)е鲁凶夥綄嶋H無法使用租賃物的期間，出租方應(yīng)當將相應(yīng)的租金退還給承租方。但是另一方面，承租人如果認為因出租人的原因無法使用租賃房屋，導(dǎo)致其合同目的不能實現(xiàn)的，其作為守約方，亦需及時采取措施，防止損失擴大。在陳某無法協(xié)助甲餐廳辦理相關(guān)證照的情況下，甲餐廳仍然一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用費用。綜合考慮上述情形，法院酌情確定陳某應(yīng)當退還甲餐廳2019年度的部分租金。

要點提示：在出租人違約導(dǎo)致租賃目的無法實現(xiàn)的情況下，承租人作為守約方亦需及時主張權(quán)利，包括采取適當措施防止損失擴大。如果承租人既不解除合同，又不返還租賃標的物，仍需支付一定的租金或占有使用費。

新京報記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對 劉越