海口部分樓盤被舉報，住建部門實地暗訪發現這些問題……

為貫徹落實海南省“查堵點、破難題、促發展”行動，7月5日，海南省住房和城鄉建設廳聯合海口市住房和城鄉建設局對海口市房地產市場進行暗訪，針對近期群眾反映的房地產市場銷售亂象進行調查，嚴查商品房市場捂盤惜售、捆綁加價等違規行為。

近期，海南有群眾、新聞媒體舉報，海口市部分樓盤雖然已經取得預售許可證且有房源可售，卻不按照規定公開在售房源，不對外公開銷售，有些樓盤還涉嫌捆綁車位、裝修加價銷售等違規行為。7月5日，省住建廳和海口市住建局聯合組成暗訪組，對海口市金島國際二期、海南新天地、鳳起潮鳴（對外銷售名為鳳鳴斕曦）、千江悅等樓盤項目進行暗訪。

在金島國際二期項目，暗訪組成員扮為購房者咨詢銷售人員是否還有房源在售，銷售人員稱已經沒有在售房源。隨后，暗訪組來到海南新天地銷售中心，該樓盤銷售人員稱海南新天地目前已經沒有在售房源，只有在建期房，預計10月份項目可封頂取得預售許可證。銷售人員還稱，由于房源稀少，如果購房者想購買可現在先簽訂認購合同，提前交50%房款，每平方米價格約為19800元，且這是毛坯房價格，等10月份預售許可證下來后正式簽訂購房合同，還需要補交裝修費用，每平方米在500元至2000元不等。

暗訪組又來到了位于江東新區的千江悅、鳳起潮鳴兩個樓盤營銷中心，詢問是否還有房源售賣。這兩個樓盤的銷售人員都稱樓盤項目目前已經沒有在售房源，要等到10月份左右才有新的房源取得預售許可證，對外銷售。

暗訪組成員表示，經過暗訪調查，掌握了部分樓盤項目涉嫌捂盤惜售、未取得預售證就收購房者款項、變相加價等違規行為的線索，待相關部門進一步取證調查確認后，將對有違規行為的樓盤項目依法處理。

來源：海南日報客戶端

記者：孫慧

值班主任：陳彬

值班總監：史雅潔

責任編輯：張琬茜

探案說法 | 物業公司因拒絕開通水電、不配合裝修被告上法庭

編者按:新海南客戶端、南海網、南國都市報“探案說法”欄目攜手海南先國律師事務所，講述有意思的法律故事，探究冷冰冰的法律條文背后蘊含著的溫暖正義，所談案件包羅萬象，秉承正義、客觀的角度，說法律、看得失、品人生。特別開通“966123法律熱線”，如您愿意分享遭遇的法律問題，歡迎來電聊聊，臺前幕后，從庭審現場到平凡生活，我們將用心關注、記錄案件的始終。

新海南客戶端、南海網、南國都市報記者 陳棟

簽了購房合同、辦理了交房手續、拿了新房鑰匙，卻進不去！這是海口市民李先生的真實遭遇，無奈之下，他將物業和開發商告上法庭，官司贏了，對方也不履行判決，又得向法院申請強制執行。究竟是怎么一回事呢？本期探案說法，邀請海南先國律師事務所李雯律師，聊一聊業主和物業的一些事，探尋雙方權利的界限。

購房后欲裝修，物業不認可“業主”身份

據了解，2015年李先生承接某區第二辦公區腳手架工程項目。工程完工后，2016年1月26日，李先生和廣西某某建設集團海口某區第二辦公區(一期)項目部、符某光、姜某簽訂《結算及付款協議書》，其中約定由丙方符某光、姜某協調海南恒源房地產開發有限公司直接將海口仙橋花園南苑C棟一單元某房作價937904元給李先生，沖抵腳手架工程項目,所欠的工程款(購房合同、收款憑證等手續未辦理之前，該項不生效;如果該項未生效，廣西某某建設集團海口某區第二辦公區(一期)項目部、符某光、姜某仍需共同償還該筆款項等內容。

李先生家被換鎖的房門。

2020年3月3日，符某光、姜某協調海南恒源房地產開發有限公司（以下簡稱恒源公司）與李先生簽訂《海口市商品房買賣合同》，將位于海口仙橋花園南苑C棟一單元某房作價937904元給李先生以沖抵工程款并于同日進行了合同備案。2020年3月5日，李先生向恒源公司轉賬支付637904元，次日又轉賬支付300000元。同年4月29日，李先生轉賬支付仙橋南苑車位費180000元。

2020年4月16日，李先生和恒源公司辦理了交房手續，交房手續辦理流程確認表標注款項已收齊、驗房已完成。2020年3月5日至2020年3月6日，恒源公司通過該公司財務人員向李先生配偶轉賬支付937904元。

交房時，李先生拿到的鑰匙。

2020年12月20日，李先生與裝修公司簽訂裝修合同，但發現其房屋未通水電且房鎖被換，并因此損失22800元設計費。因此，李先生將仙橋花園南苑小區的物業服務企業海南佳國物業服務有限公司（以下簡稱佳國公司）、開發商恒源公司告上法庭。上述情況均為法院認定的事實。

法院判決：物業公司開通水電，并賠償裝修損失

2022年4月15日，海口市瓊山區人民法院立案后，公開開庭進行了審理。

法院認為，從原告李先生提供的證據，可見符某光、姜某已協調恒源公司與原告簽訂《海口市商品房買賣合同》并將房屋交付給了原告，據此應認定符某光、姜某已履行將位于海口仙橋花園南苑C棟一單元某房作價937904元給原告以沖抵拖欠原告工程款的義務，被告恒源公司將原告已支付購房款937904元返還給原告，是配合符某光、姜某給原告沖抵拖欠工程款的行為，因此法院對被告恒源公司關于其已返還原告支付的購房款，符某光、姜某尚未為原告支付相應購房款，原告不能使用房屋的抗辯意見，不予采納。被告佳國公司系案涉房屋的物業服務人，應當開通水電、門禁等，給予原告提供出入小區、裝修房屋的便利條件。

本案中，佳國公司未履行物業服務人給予業主開通水電予裝修入住房屋的義務，原告訴請被告佳國公司立即配合原告開通仙橋花園南苑房產以及配套的停車位的水電、裝修、入住等附隨義務，于法有據，本院予以支持。原告因被告佳國公司未配合開通水電予裝修入住房屋，造成裝修款損失22800元，原告訴請被告佳國公司賠償該損失，有事實和法律依據，本院予以支持。

7月14日，法院判決如下：限被告海南佳國物業服務有限公司于本判決生效之日起七日內開通李先生在海口市仙橋花園南苑的房產以及配套停車位的門禁、水電，并賠償原告裝修損失款項22800元。

不履行生效判決，李先生申請強制執行

9月初，李先生拿著法院的判決書等材料再次來到海口仙橋花園南苑一單元自家的房門前，房門還上可以看到舊鎖的痕跡。“鎖被換了，自己的房子，卻沒有鑰匙打開。”李先生一臉無奈地說道，并且還向記者展示了之前領到的房門鑰匙。當天，李先生再次到小區物業要求其執行法院判決，物業工作人員稱沒有開發商的通知，無法確認李先生的業主身份，不清楚法院判決。

隨后，記者聯系到該小區的物業服務企業佳國公司。該物業公司姜主任稱，換鎖跟物業無關，業主收房需要按照流程來辦理。具體來說，需要開發商出具確認函，確認業主身份，然后財務部門確認房款結清，工程部門進行驗房交房，上述程序履行完畢后，才到物業簽署合同。“確認函沒有拿到，沒辦法交房給他。”姜主任告訴記者，她目前暫時不清楚法院判決的情況，但即使是收到判決后也需要向開發商請示。記者也通過電話聯系到海南恒源房地產開發有限公司一位陳姓工作人員，其回應“這個我們在跟他打官司，這個事情等法院的判決出來再說”。記者追問當事人已經拿到判決書并且申請強制執行，該工作人員稱在走反訴程序。

迫于無奈，李先生向瓊山區人民法院申請強制執行，瓊山區法院經審查后，認為該申請符合法定受理條件，決定立案執行。發稿前，李先生向記者反饋稱，法院已跟其聯系，物業同意履行判決，但開發商提出執行異議。記者將持續關注此事。

律師解讀：

1.物業的本質是為業主服務。作為開發商旗下的物業公司，因為開發商和業主之間有糾紛，物業不承認“業主”身份，且拒絕提供服務，侵犯了業主哪些合法權益？

李雯律師：根據《物業管理條例》《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《民法典》的相關規定，在上述案例中，原告雖然尚未取得房屋所有權證，但其與開發商簽訂了房屋買賣合同并辦理備案，接受了房屋交付，并通過抵債方式支付了房款，完全符合上述法律法規及司法解釋關于業主的規定，依法享有房屋所有權人作為業主應享有的權利。物業公司作為物業服務方，其拒絕為業主辦理門禁卡和提供水電的行為，顯然損害了原告作為房屋合法所有權人正常使用房屋的權利，違反了法律的相關規定，因此原告依法可以要求物業公司提供服務并賠償損失。

2.為何目前小區前期物業多為開發商旗下企業，前期物業選聘需要符合哪些程序？

李雯律師：《物業管理條例》規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。據此規定，開發商在業主成立業主大會選聘物業服務企業之前，可以選聘物業服務企業，以做好物業的管理和服務工作，但選聘應通過招標方式進行，符合上述法定情形的，可以通過協議方式選聘。

3.當業主和物業發生糾紛時，有時物業會以繳納水電費等服務為難業主，或者給進行斷水斷電，業主遭遇這些問題該怎么辦？

李雯律師：根據《民法典》第九百四十四條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”從法律關系上來講，物業公司不是水電的提供方，而只是受委托代收款，在業主正常繳納水電費、并未違反與供水供電單位所簽署的服務合同的情況下，物業公司無權擅自斷水斷電。如果遭遇這些問題，業主可以向當地房地產行政主管部門投訴，也可以根據物業服務合同約定的爭議管轄方式，向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁，還可以向法院提起侵權之訴，以維護自己的合法權益。

來源：南海網

問政海南 | 規劃1000個實際只有748個 海口國貿城市花園被業主投訴車位不足

新海南客戶端、南海網、南國都市報7月21日消息（記者 王康景 實習生 楊桂華 文/圖）“小區規劃圖紙資料明明標注小區地下和地面一共有1000個車位，可實際上只有700多個車位，遠遠不夠。”近日，海口國貿城市花園小區業主高先生投訴稱，小區車位數與規劃不符，如何通過驗收？車位不足又該怎么補回來？開發商稱小區仍有空余空間可建車位，海口資規部門回應稱，該項目尚有部分工程未申請辦理規劃核實。

圖為小區地下車庫入口。

規劃車位1000個實際車位僅748個

業主質疑開發商未按照規劃落實建設

記者7月20日來到該小區看到，小區共有兩個區域（北區和東區），其中東區有兩層地下車庫，分別有112個和116個車位；在北區也有兩層地下空間，在負一層記者看到只有一小部分區域用來作為電動自行車停放區，其余大部分空間處于閑置狀態，顯得比較雜亂，也沒有劃設車位，而在負二層則全部劃設了車位，共有411個。除了地下車位，記者看到該小區還有兩處地面車位，據小區物業人員介紹，地面車位共有109個，全部車位加起來是748個。

圖為小區北區負一層部分用于停放電動車大部分仍閑置。

“雖然小區目前入住率還不是太高，但有的業主一戶擁有多輛車，隨著入住戶數增加，停車位會逐漸不夠用。”業主高先生稱，他向資規部門申請獲取了小區的規劃圖紙和相關平面圖材料，發現小區原本規劃的車位應該是1000個，這與實際情況存在較大出入。

記者從高先生提供的小區總平面圖上看到，主要技術經濟指標內標注了地下停車位771個，地面停車位229個，共1000個車位。

圖為小區總體平面圖上的數據顯示共有1000個車位。

此外，根據房屋竣工建筑面積測繪報告書和建設工程規劃許可證等材料，記者發現，小區東區的負一負二層都被標注為車庫用途；北區的負一負則標注為庫房用途，負二層標注為車庫（含儲藏室面積）用途。

高先生說，從規劃圖紙等材料可以看到，地面車位要有229個，實際上卻只有109個，而且地下車位的數量也并沒有達到標注的771個。“這種情況下，小區是如何驗收交房的呢？不足的車位又該怎么補回來？”高先生對此提出了質疑。

開發商：小區仍有部分空間可劃車位

資規部門：該項目尚有部分工程未申請辦理規劃核實

針對此問題，高先生撥打了海口12345市政府服務熱線進行反饋并要求核查驗收情況，要求開發商解決車位數與規劃不符的問題。

圖為小區地下車庫。

記者也找到了小區開發商海南泰日暉房地產開發有限公司有關負責人（同時也是小區物業管理人員）張先生，其表示在不影響小區綠地率情況下，目前還有部分空地可劃設停車位，包括小區門口外圍屬于小區紅線圖內的區域，以及小區內部一處道路邊的區域。不過記者現場查看后，這些空地可劃設的車位數依然有限，無法彌補不足。

此外，高先生還拿出了開發商已經辦理的在小區北區負一層的不動產權證，該處負一層面積共有1萬多平方米，分成了兩個產權證，其中一個是7000多平方米，用途標注為“構筑物/配套庫房”；另一個則是3000多平方米，用途為“構筑物/車庫”，此處與前文提及房屋竣工建筑面積測繪報告書標注的北區負一層用途為庫房有出入。開發商提供的材料顯示，北區地庫負一層的這個車庫可停車99輛。

業主質疑開發商是否在辦理這兩個不動產證時對北區負一層標注的庫房用途進行過規劃變更申請。“而且，即便加上這99個車位，也只有847個車位，再加上開發商所謂的小區可用的地面空地，也無法補足1000個車位。”高先生說。

“這些材料都是經過正規辦理的，是有效的。”張先生說，如果搞完還不足數的話，他們甚至可以考慮用自有產權的北區負一層的這個庫房區域，向有關部門申請劃設為臨時車位供業主使用。

此外，記者從海口市自然資源和規劃局對業主的答復中看到，經查檔，該項目屬停緩建工程項目，屬分期竣工規劃核實，分別于2014年9月核發4棟地上33層地下2層（包括A1、A2、B1、B2座和東區地下室），2015年9月核發6棟地上3層地下一層（小區南區D1一D6住宅）規劃核實意見書，項目尚有部分工程未申請辦理規劃核實。車位、容積率等規劃技術指標待總規劃核實時一并驗收核算。

事情如何解決，新海南客戶端、南海網、南國都市報也將繼續關注。

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3、撥打南國都市報966123，直接提供線索。