唯一的住房過戶給子女，萬一他賣了，我怎么辦？

我們上周提到了房子怎么過戶給子女才能省錢又省事，

忘記的小伙伴戳這里→

會有朋友提出疑慮，我要是早早的把房子過戶給子女了，萬一TA轉手就把房賣了或拿去抵押，那我住哪？

小聚能理解這些朋友的憂慮，畢竟這樣的新聞真不少。但你所擔心的問題，答案就在《民法典》里——居住權了解一下，雖然不能阻止TA賣房或抵押，但不影響你繼續住在那。

居住權是《中華人民共和國民法典》新增的一種用益物權，是指居住權人對他人住宅享有占有、使用的權利，以滿足生活居住需要。翻譯一下就是“房子不歸我，但我卻能住”。即為了滿足居住的需求，雖然不是你的房子，但是在約定的時間內你可以住在里邊。

對房子設立居住權，讓很多問題多了一種解決的方式。一句話總結：除非居住權人去世或者自愿搬走、居住權期限屆滿等情況，否則TA就可以一直住在這房子里。

舉個例子

現在很多年輕人沒能力買房，于是由父母出資，寫孩子的名字。但是父母又怕孩子拿了房賣掉或者以后因為家庭矛盾自己被趕出來等等。

這種情況下就可以和孩子簽訂居住權協議，設定房屋的居住權，并且到不動產中心完成登記。這樣雖然房子在孩子的名下，即便他日后把房子給賣了，因為預先設立了居住權，也不用擔心自己沒有地方住。

再舉個例子

老A在老伴去世之后，一直由侄女小C照顧。兒子小A遠在國外，老A擔心自己去世之后，小A繼承房屋，萬一他把房子賣了，小C可能會被從房子里趕出去，失去住所。

其實老A可以訂立了一份遺囑，在遺囑中給小C設立居住權，約定小C可以居住的期限。這樣既不影響兒子對房屋的繼承，又解決了小C可能會被趕出去的問題，一舉兩得。

還有一種情況也適合給房子設立居住權，就是老年人再婚。

再來個例子

老李在妻子去世之后再婚，他想在自己結婚之前把房子過戶給兒子小李，但是又擔心萬一自己去世了，兒子可能會把繼母從房子里趕出去。

這種情況下，老李也可以為再婚的妻子設立居住權，這樣既不影響他把房子過戶給兒子，也給了妻子一定的保障。

設立居住權的根本目的，是為了保障弱勢群體實現“住有所居”。所以雙親離異的子女、無房產離異人士、黃昏戀配偶或失獨老人等都可以根據實際情況，選擇是否需要給房子設立居住權。

其實咱們在上面提到的兩個例子，就是居住權的兩種設立方式：訂立合同和訂立遺囑

《民法典》第三百六十七條規定：?設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

《民法典》第三百七十一條 【以遺囑方式設立居住權的參照適用】以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

需要注意的是居住權的設立以“登記”為生效要件，因此不要忘記到當地的不動產登記機構申請居住權登記。

《民法典》第 368 條規定,設立居住權的,當事人應當向登記機構申請居住權登記,居住權自登記時設立。

居住權是不能夠轉讓、繼承的，并且設立居住權的住宅不得出租，除非當事人另有約定。

居住權期限屆滿或居住權人死亡，居住權消滅，須辦理注銷登記，之后住宅所有人享有完全支配權

如果是通過訂立遺囑的方式設立的居住權，還要保證遺囑是合法有效的哦。

看起來居住權特別好用，是個好東西。但是對于要購買二手房的朋友來說，居住權也可能成為一個“坑”

通過上面的內容可以知道房子只要設立了“居住權”，即使沒有房產證，也可以長時間乃至終生居住。

也就是說，如果你購買了設立了居住權的房子，即使房子寫了你的名字，所有權也是你的，但你也沒有權利趕走住在里面的居住權人。

這就會存在一個很尷尬的情況，你的房子你不能住，甚至還可能要面對一個陌生人住著你的房子長達10幾20年。

不過我們前面也說過，居住權也是以登記為準，所以在未來購買二手房之前除了留意是否抵押、租賃、查封等情況外，還要留意是否設立了居住權。

雖然居住權在婚戀財產糾紛、養老等方面看起來很好用，但是它畢竟是一個才出現的概念，關于居住權的相關法律法規都還不是特別完善。胡亂使用的話可能會埋下一些你發現不了的隱患，問題沒解決反而引起糾紛。

所以如果你想通過設立居住權來解決問題的話，建議先咨詢一下專業人士，比如我們的公證員，作為長期和房產打交道的法律人，他們的經驗可是非常非常豐富的。

有問題，請找你的公證員！



房產贈與家人并過戶，還能要回來么？|守家觀察

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為了后代著想提前過戶房產，

自己的晚年卻可能失了保障？

01 自愿贈與又反悔，還有回旋余地么？

家住北京海淀的王阿婆（化名）名下原有一套房產。為了其外孫女劉女士（化名）的孩子入學方便，兩人協商后，王阿婆同意將房產過戶到外孫女名下，并于2018年辦理了房屋變更過戶手續。

2020年，外孫女劉女士對該套房屋進行裝修，并于次年入住。王阿婆則因裝修從房中搬出到自己女兒家中居住，房屋裝修好后也未能住回原先的居所。

圖片來源：攝圖網（已獲授權）

王阿婆可能據此有了情緒，將外孫女告上法庭，表示外孫女不孝敬她、不讓她居住，希望把房產證名字變更回自己名下。

外孫女則表示，自己從沒有說過不讓外婆居住，只要外婆愿意，自己隨時可以將外婆接到房子里同住。

最終，根據庭審查明事實及雙方陳述，王阿婆雖主張外孫女不孝敬，但未向法院進行舉證，且當初房產贈與為自愿行為，如今外孫女也表示愿意接王阿婆在案涉房屋同住。法院最終協助雙方解除誤會、判決房產仍登記外孫女名下。

圖片來源：攝圖網（已獲授權）

若您家也遇見了家產分配、繼承辦理的困擾，歡迎后臺私信留言咨詢。

信息來源：北京海淀法院，侵刪

02 愛傳承溫馨提示——生前過戶有風險，撤銷贈與難點多

大部分人都擔心百年后繼承會給后代添麻煩，于是考慮生前就完成房產過戶、財產分配，若是子女孝順倒是沒什么，就怕遇見些“反面教材”，最終人財兩空、晚年生活失了保障。

愛傳承·守家繼承溫馨提示：

若是想把財產留給后代、卻也不想犧牲自己的晚年幸福，建議通過立遺囑的形式寫明財產分配情況，待到百年后子女可憑遺囑完成繼承，既不會影響老人的晚年生活，也能保障財產按照自己的心意完成傳承。

若是實在想生前過戶，建議聯系專業機構咨詢解決方案，增加對后代的約束機制，而非直接去完成過戶，若是對方“翻臉不認人”，也不至于讓自己失了保障。

圖片來源：攝圖網（已獲授權）

更多精彩，盡在愛傳承·守家繼承

父親生前已將房產過戶至我名下，有效嗎？

丁父及其妻曹某育有四子一女，丁一、丁二、丁三、丁四（女兒）、丁五。丁妻曹某及丁父分別于 2018 年、2020 年去世，丁一和丁三通過參軍落戶在外地，丁四 1990 年出嫁，并出國定居 ，丁二 1989 年自建房屋搬出單獨居住，丁五一直與丁父和曹某生活在一起，丁父和曹某生前共同支付房款，購買了丁父生前單位分配的房改房。丁五承擔了其父母的主要贍養義務，并為父母養老送終。

丁父生前將房產過戶至丁五名下，丁父去世后，丁一、丁二以及丁三將丁五訴至法院，要求對房屋進行變價分割。丁五問：父親生前已將房產過戶至我名下，有效嗎？其他兄弟姐妹起訴，要求法定繼承，怎么辦？

房產登記在父親名下，但是房產是父母的夫妻共同財產。房子是丁父的工作單位分配的房改房，該 屋由丁家父母享有所有權，這是由于該房屋的價值結合了父母的工作年限、職務等，是單位對父母一輩子辛苦勞作的福利，同時該房產登記在丁父名下，該房產是父母的夫妻共同財產。

01 母親離開人世，生前有遺囑嗎？沒有遺囑，按法定繼承辦理

《民法典》第1153條規定：

　　夫妻共同所有的財產，除有約定的外，遺產分割時，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。

母親離世時,首先夫妻共同財產分割出父親的應有份額，父親得到50%的份額，另外50%由父親及五個孩子繼承，50%除以6，父親又得到8.33%的份額。這套房產父親只占58.33%的份額。

02 父親無權處分老房，起訴會導致房屋買賣合同不產生效力

《民法典》第311條規定：

無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

(二)以合理的價格轉讓；

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

由此可見，丁父自書遺囑 ，同時通過買賣合同形式（未實際支付對價），將房屋過戶至遺囑指定的丁五名下，如果其他兄弟姐妹起訴，該買賣合同涉及無權處分他人名下的份額且丁五不符合善意取得之條件，則房買賣合同不產生效力，立遺囑人以買賣形式處置房產不產生法律約束力，丁五不能因此取得房產所有權。

房產該如何繼承呢？

03如果自書遺囑有效，父親在這套房產的份額歸誰？

母親離世時，五兄弟姐妹法定繼承份額各為8.3%，父親的份額占58.33%，父親在這套房產的份額如何處置，應審核自書遺囑的效力，如果自書遺囑有效，按遺囑繼承處理，丁五可以得到66.63%的份額。其他四個兄弟姐妹法定繼承份額各為8.33%。其中法定繼承人丁四在國外定居，如果要放棄繼承，要在遺產處理前，主動以書面的方式表明放棄繼承，否則認定為接受繼承。

04如果自書遺囑無效，按法定繼承處理

這種情況下，父親占58.33%的房產份額，也由五兄弟姐妹繼承，五兄弟姐妹各得20%。同樣地，法定繼承人丁四在國外定居，如果要放棄繼承，要在遺產處理前，主動以書面的方式表明放棄繼承，否則認定為接受繼承。

根據案情：丁一和丁三通過參軍落戶在外地，丁四 1990 年出嫁，并出國定居 ，丁二 1989 年自建房屋搬出單獨居住，丁五一直與丁父和曹某生活在一起，平時丁五照顧，如果丁五提供自已主要贍養老父親的證據材料，最終丁五可以分得超過20%的份額。

05房產給子女傳承，贈與、買賣、繼承，哪種方式最佳？

如何向子女傳承房產，是每個家庭都非常關心的事情。父母向子女傳承房產，有贈與、買賣、繼承三種方式，這三種方式，都存在著相應的痛點。

按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

根據財政部、國家稅務總局聯合宣布，親屬間贈與房屋、繼承房屋，受贈人或繼承人都無需繳納個人所得稅。

受贈人無需繳納個人所得稅，增值稅，只是仍然要繳納契稅和印花稅，其中契稅不一定比買賣過戶低，而且未來子女對外出售房產的話，因該房產是受贈而得，其所產生的個人所得稅將遠遠超過買賣過戶的方式。因此，如果子女獲得房產的主要用途是長期居住，貌似通過贈與的方式將房產過戶給子女較為恰當。

但是 從財富傳承風險特別是老年人家庭風險控制的角度看，這種方式確實導致了更多實際問題。例如：子女受贈房產后婚姻發生變化，導致房產被外人分走；老年人贈與房產后與子女關系惡化，老年人后悔等等，導致的訴訟和事件經常見諸報端，對公序良俗是一種破壞。贈予房產也存在無權處分的風險， 因此，贈與房產不宜采用。

如果拿到房產后主要考慮將房產出售，那么房產買賣的方式則能夠在子女未來進行房產出售時省下個人所得稅的成本。因此，很多房主選擇通過交易的方式將房產出售給子女，但是買賣交易過戶，因產權問題不清晰，在過戶過程中，會受到其他繼承人的影響，導致問題不斷出現，引起訴訟，因此買賣方式也不理想。

從各方面權衡利弊，采用遺囑繼承過戶的方式，應當是老年人的最佳選擇， 為什么呢？遺囑繼承可以充分體現立遺囑人的意志保護其合法權益，并且繼承所得房產不征契稅不征所得稅，無增值稅，只要繳納產權轉移書據印花稅（房產價值的萬分之五，另繳權證印花稅5元），登記費（住房登記每件80元）。由此可見，遺囑繼承過戶的方式，可以讓老年人在生前能夠控制財產保護自己晚年安寧，身后傳遞又不產生高額稅負。

06房產繼承如何辦理？

《民法典》生效后，房產繼承變得更加規范。根據《民法典》第1145條的規定，遺產繼承需要有遺產管理人的參與。

對于房產繼承來說，房主在世時可以在遺囑中確定遺囑執行人，繼承開始后，遺囑執行人自動成為遺產管理人 ；房主未確定遺囑執行人，房主的繼承人在繼承房產時，也需要推選或者共同擔任遺產管理人 ；如果大家一致決定不繼承這個房產了，民政部門或者村委會也將以遺產管理人的身份來履行相應的義務。

那么，遺產管理人在繼承過程中都起到什么作用呢？對此，《民法典》第1147條規定，遺產管理人應當履行下列職責 ：（1）清理遺產并制作遺產清單 ；（2）向繼承人報告遺產情況 ；（3）采取必要措施防止遺產毀損、滅失 ；（4）處理被繼承人的債權債務 ；（5）按照遺囑或者依照法律規定分割遺產 ；（6）實施與管理遺產有關的其他必要行為。

注意：遺產管理人不僅要制作財產清單，還要處理被繼承人的生前債權債務，并且需要在制作債權債務清單時將稅款債務一并清算處理。

房產過戶，是否必須要繼承權公證呢？

《不動產登記暫行條例》第十六條規定：

　　申請人申請不動產登記應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：　（一）登記申請書；　　（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；　　（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；　　（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；　　（五）與他人利害關系的說明材料；　（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。　　

由此可見，房產過戶，繼承權公證不是必須出具的法定材料。2016 年公安部出臺不再出具親屬關系等 18 項證明的便民措施，意在簡化老百姓辦事程序，這有待于不動產登記部門做到"及時跟上，服務升級"，只有解決好政策落地的問題，才能真正把便民惠民措施落到實處。