征收房地產稅：這么近，那么遠

房地產稅還需沖破多重利益“關卡”

本報記者 陶婭潔報道

近期，有關征收房地產稅的話題備受關注。

財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上的一番話，為房地產稅的推行吃了一顆“定心丸”。樓繼偉指出，應該積極推動個稅和房地產稅的改革，但遺憾的是，目前還沒有正式推出（方案），主要是受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙。“只要是真正的稅收再分配，就會受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做。”

“義無反顧”4個字，彰顯出高層的決心。然而截至目前，盡管征收房地產稅在坊間瘋傳，但在實操領域相關的草案并未出臺，房地產稅對誰征收，征收多少等基礎問題也無定論。一切看上去都箭在弦上，但細細深究卻覺得有些遙遠。

技術操作層面仍顯“稚嫩”

與房產稅相比，房地產稅是新事物。

在概念上，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。當前，我國房產稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收，由產權所有人依照房產原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。若房產出租，則依照房產租金收入的12%進行繳納。

而房地產稅比房產稅多了一個“地”字，也意味著未來的持有稅，其征收對象不但是房屋價值，而且還將包括房屋下面的土地價值。根據其歷史沿革，當前所討論的房地產稅由“物業稅”演變而來， 而“物業稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上。可以說房地產稅的提出已有13年時間，但各界對于征不征、怎么征、征多少等問題仍存爭議。

目前，關于房地產稅的草案并未出臺，市場上流傳的主要有以下兩種方式，一類是按人均居住面積，一類是按房屋價值。按人均居住面積征稅的依據大多為上海試點房產稅按照人均免稅住房面積為60平方米；按照房屋價值確定免征額的原因在于，不同地區相同居住面積的價值可能相差很大，按照人均居住面積免稅，就會有利于高價房主而不利于低價房主。

拋開上述爭議，實行房地產稅仍存在不少技術性問題。其中最主要的就是信息收集統計存在困難。有分析人士指出，由于我國人口多，人們居住分散，不利于信息的收集和統計，這也加大了開征房地產稅的難度。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，房地產稅的制度設計包括房產稅、土地增值稅等一系列稅收，其中最大的問題是技術。比如不動產統一登記信息管理基礎平臺沒有全國聯網的話，是無法統計征收房地產稅的房屋套數的。

“其次是法理上的疑問。目前居民擁有的房屋產權為70年，房屋價格中已包含了土地出讓金。然而考慮到土地為國家所有，再繳納房地產稅有重復征稅的嫌疑。”謝逸楓說道。

正如北京大學財經法研究中心主任劉劍文對媒體所言，“在國家擁有土地的情況下，為何要再向個人征收房地產稅，這種模式在國際上很罕見。因此當前土地使用權和房屋所有權相分離的問題，較難解決。” 不過，學界亦有聲音提及，物權法上規定了土地使用權到期后“自動續期”，這其實是一種非常接近于所有權的狀態。

對此，知名房地產專家周建成博士對《中國產經新聞》記者指出，在該問題上或可參照上海工業用地的出讓方式。“上海工業用地的出讓年限分為20年和50年，不管哪一種，都存在到期后的土地使用問題，對此政府主要采取三種做法。一種是到期后如果還要續期，就須經政府同意后補交相應的土地出讓金；一種是到期后政府回收土地，土地上的建筑物按照價值進行賠償；還有一種是到期后政府收回土地，土地上的建筑物不進行賠償，企業還不能有意破壞建筑物。”周建成表示，政府并無意讓土地出讓金和房地產稅“脫鉤”，在該問題上，政府的想法尚不盡成熟。

除去不動產登記全國聯網的技術難題，以及土地出讓金的法理困境，征收房地產稅還有一層門檻，即必須立法通過。

2016年房地產稅可以納入立法程序嗎？謝逸楓認為，一切都取決于中央。如果中央不提出房地產稅開征，或不提交全國人大常委討論，那么房地產稅永遠都不會開征。但目前，中央并沒有明確指示“開征”房地產稅，而用了推進改革之類的措辭。

房地產稅“隱含”多重利益糾葛

根據財政部公布的數據顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金，而是改征房地產稅，也就意味著讓買房人來承擔這4萬億。

有人計算，若按照世界通行的1.5%的稅率，一家三口在北京二環購買一套100平方米的房子，價值800萬元的話，則每年需要繳納的房地產稅是12萬元，相當于每月納稅1萬元，這可以說是加在居民身上沉重的負擔。

愛奇藝財經頻道主編齊俊杰認為，甚至在房地產稅出臺之前會出現大量的房產拋售潮，二手房的賣盤涌現很可能會讓房地產出現大幅的下跌。

“并且，房地產稅針對的人群也值得商榷。是否屆時只針對老百姓的私人住房開征，而公務員的住房則無需繳納房地產稅？其中就存在公平性和合理性問題。”謝逸楓補充，除此之外，房地產稅劃歸地方政府還是中央也存疑問。而這些都將嚴重影響房地產稅開征的進程，也會阻礙房地產稅改革的進一步推進。

對此周建成指出，在中國很多政策的實施都存在阻力，比如拆遷、反腐，但最終依然會執行。并不是因為有阻力的存在就不做了，中央講更多從經濟運行角度來考慮某項政策的可行性。

“當前的中國經濟不論是國有經濟還是民營經濟，其信用都以不動產作為根本。不動產的價格如果出現滑坡，那么不論是政府財政，還是企業和個人的信用都將崩盤。現在為保證資產價格不出現大幅下跌，中央實行寬松的貨幣政策，甚至地價也炒得非常火熱，以期用地價撐住房價，總之整個戰略的意圖就是為了保證資產價格的穩定。如果房地產稅現在出臺，意味著資產的投資價值將大幅萎縮，政府和企業信用崩盤，保資產價格這件事將會失敗。這是推行房地產稅的利益阻力。”周建成分析。

盡管存在諸多不成熟之處，以及利益糾葛，房地產稅的征收仍有其“意義”。《21世紀經濟報道》特約評論員劉波撰文指出，當前，貧富差距主要表現為財產性收入的差距。累進性的個人所得稅雖然具有一定的撫平貧富差距的功能，但因為主要針對工資性收入而非財產性收入，所以對緩解整體分配不均的貢獻并不大。而房地產稅作為一種直接稅、財產稅，其稅負不容易被轉移，擁有大量房地產的富人將承擔更多的稅負，這能夠彌補目前促進公平分配的稅收機制所存在的短板。

“財產稅是國家的主要稅種，必須推出，不然對整個國家財產的初次分配和再次分配都會造成不良影響。一旦推出，大量的炒房將會減少。事實上，西方國家都在征收房地產稅，也并無出現大量負面效應，房地產稅主要還是起到了維持穩定的正面效果。”周建成表示。

不過縱觀前路漫漫，現在說房地產稅開征仍為時尚早。正如有專家所言，房地產稅在2017年順利開征的可能性“微乎其微”。

房產稅應該征收，每平米每個月10元，讓多套房睡不著

在當今社會，房地產作為重要的經濟支柱之一，其健康發展對于國家經濟的穩定與民眾的生活質量至關重要。隨著城市化進程的加快，房價上漲、土地資源緊張等問題日益凸顯，如何有效調控房地產市場，促進其平穩健康發展，成為擺在政府面前的一大課題。在此背景下，房產稅的提出與實施顯得尤為迫切和必要。

房產稅征收的必要性

1. 調節財富分配：當前社會中，房產作為家庭財富的重要組成部分，其分布不均現象較為突出。部分家庭可能擁有多套房產，而另一些家庭則面臨住房困難。通過征收房產稅，特別是對擁有多套房產的家庭施加更高的稅收負擔，可以在一定程度上調節財富分配，促進社會公平。

2. 抑制投機炒房：近年來，部分城市房價過快上漲，投機炒房現象嚴重。征收房產稅能夠增加持有房產的成本，降低投資回報率，從而有效抑制投機炒房行為，穩定房價。

3. 增加地方財政收入：房產稅作為地方稅種，其征收能夠為地方政府提供穩定的財政收入來源，增強地方政府提供公共服務的能力。

4. 促進土地節約集約利用：通過稅收手段調節土地使用成本，可以促使土地使用者更加珍惜土地資源，提高土地利用效率，推動城市可持續發展。

每平米每月10元房產稅方案的全面理性分析

優點：

1. 簡單易懂：每平米每月10元的稅率標準簡單明了，便于納稅人理解和接受。

2. 操作性強：基于房產面積計算稅額，數據易于獲取，便于稅務機關實施征管。

3. 逐步推進：此稅率相對較低，有助于逐步引導公眾適應房產稅制度，為未來可能的稅率調整預留空間。

缺點及挑戰：

1. 對低收入群體影響較大：雖然稅率不高，但對于擁有自住房產的低收入家庭而言，仍可能構成一定經濟壓力。

2. 執行難度：如何準確界定“多套房”標準，避免誤傷改善型需求家庭，是政策實施中的一大挑戰。

3. 市場反應不確定性：稅率的設定需考慮市場反應，過低可能達不到預期效果，過高則可能引發市場恐慌。

深度解讀與建議

1. 差異化稅率：可以考慮根據房產的不同用途（如自住、出租、空置）以及所有者的持有數量，實行差異化稅率。例如，對首套自住房給予一定減免，對第二套及以上房產逐步提高稅率；對長期空置房屋征收更高稅率以鼓勵其進入租賃市場或出售。

2. 完善配套措施：建立完善的房產信息登記系統，確保稅收征管的準確性和有效性。同時，加強稅收宣傳教育，提高公眾對房產稅的認知度和接受度。

3. 動態調整機制：建立房產稅政策的動態調整機制，根據經濟發展水平、房地產市場變化以及居民收入狀況等因素適時調整稅率標準和減免政策。

4. 強化法律保障：明確房產稅的法律地位和征收依據，確保稅收政策的合法性和穩定性。加強稅收監管和執法力度，打擊偷稅漏稅行為。

5. 關注民生影響：在推進房產稅改革的過程中，要充分考慮其對民生的影響。通過合理設計稅收制度、優化支出結構等方式減輕低收入群體的稅收負擔；加大對保障性住房建設和供應的支持力度以滿足不同層次的住房需求。

綜上所述，房產稅的征收是一個復雜而敏感的問題，需要綜合考慮多方面因素并采取科學合理的措施加以推進。每平米每月10元的稅率方案具有一定的可行性但在實際操作中還需不斷完善和優化以確保其既能達到預期的政策效果又能最大程度地減少對民生的負面影響。