重磅！不動產統一登記，全面實現！名下多少套房一查就知道，有助于反腐??？一文讀懂

每經編輯：李澤東

據新華社報道，自然資源部部長王廣華4月25日在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，我國全面實現不動產統一登記。

這意味著經過十年努力，從分散到統一，從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立。

我國以民法典為統領，以《不動產登記暫行條例》為核心，以實施細則、操作規范、地方性法規等為配套支撐的不動產統一登記制度體系基本成型。

2013年3月，黨中央、國務院決定建立不動產統一登記機構，提出將分散在多個部門的不動產登記職責整合，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”改革任務。

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據央視新聞報道，記者今天（25日）從全國自然資源和不動產確權登記工作會議上了解到，今年是不動產統一登記改革實施十周年。十年來，全國累計頒發不動產權證書7.9億多本，全面建立和實施不動產統一登記制度。

土地、房屋等不動產是企業和群眾最普遍、價值最高的財產，通過不動產統一登記，可以明晰產權，避免企業和群眾權益受損。

自然資源部表示，目前全國有約3000個大廳、40000個窗口，每天為40萬群眾和企業提供各類登記服務，累計頒發不動產權證書7.9億多本、不動產登記證明3.6億多份。此外，2000多個市縣同步頒發電子證書證明3.3億多本。

自然資源部自然資源確權登記局局長田文彪表示，（各地）不動產登記服務能力和水平穩步提升，實現從“多地、多門、多次”辦理到“一窗、一網、一次”，甚至“不見面”辦成，最大限度地減環節、減材料、減時間、降成本，一般登記和抵押登記實現5個工作日內辦結。

田文彪介紹，十年來，我國以《不動產登記暫行條例》為核心，以實施細則、操作規范、地方性法規等為配套支撐的不動產統一登記制度體系基本成型?！恫粍赢a登記法》已經面向社會公開征求意見，國家、省、市、縣四級聯通的不動產登記信息平臺平穩運行，不動產登記數據庫覆蓋全國、實時更新，包含15億多條不動產登記信息。

田文彪表示，下一步要持續提升不動產登記法治化、規范化水平，維護好各類產權主體的合法權益，更加有力地保護產權。加強登記信息共享、分析和應用，發揮數據效用，更加充分體現登記數據價值。

據了解，各級自然資源主管部門還積極推動歷史遺留問題導致的不動產“登記難”問題，共解決了1100多萬套房屋問題，惠及2600多萬群眾。

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《民法典》第216條明確，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。據《中國自然資源報》報道，在北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波教授看來，登記簿冊是實現“四統一”的重要抓手。

不動產登記作為物權公示的法定手段，不動產物權主體、客體和內容等都記載在登記簿、反映在證書上，只有簿證內容統一，物權變動情況才能得到統一規范的反映，物權才能得到統一嚴格的保護，不動產交易才有統一的依據，不動產交易良好秩序才能有效建立，企業和群眾才能得到便利。

登記簿證也是不動產登記信息依法查詢的主要內容，登記簿證統一，依法開展不動產登記信息查詢才有基礎。2014年11月，國務院頒布《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），以專章的方式從不動產登記簿的統一、內容、編制、介質、保管及救濟措施等重點環節，建立起相應的制度體系——一是明確了登記機構應當設立統一的不動產登記簿。

二是明確了不動產登記簿“物的編成”原則，以不動產單元為基本單位進行登記。

三是明確了登記簿的內容包括不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制、提示事項等。

四是明確了登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。

五是強調了登記簿的公信力，登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于登記簿。

六是明確了登記簿的統一管理要求，由登記機構統一管理、永久保存并指定專人負責，也表明包括登記簿有別于一般檔案資料，須由登記機構統一管理。

“登記簿的統一，既是統一登記的應有之義，又是統一的信息平臺建設的基礎。

《條例》改變了現實生活中各部門分設登記簿的狀況，其中第八條對登記簿冊的統一設立作了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規制度層面上實現了登記簿冊的統一。”樓建波表示。

此后，在與有關部門完成數據資料移交、做好銜接的基礎上，原國土資源部廣泛收集、借鑒相關國家、地區以及國內不同類型不動產登記簿冊證書式樣，研究設計并初步形成了統一的簿證式樣。2015年2月15日，原國土資源部印發《關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》，不動產統一登記簿證樣式新鮮出爐，《不動產登記簿》《不動產權證書》《不動產登記證明》等閃亮登場，這標志著我國物權法治建設邁向具有重大突破意義的關鍵節點，意味著我國公民的不動產財產權從此受到了法律更統一、更全面、更權威、更莊嚴地保護。

不動產權證書“通過權利人的申請，政府登記機構的審核、確認，將不動產物權記載在不動產登記簿上，明確界定物權歸屬，以此來保護公民合法權益。”樓建波說。截至目前，全國共有7億多個不動產物權在統一的登記簿上記載公示，以此為基礎每年為社會依法提供查詢4億多次，企業和群眾的重大財產權保護更加有力，不動產交易安全保障更加有效，企業和群眾辦事更加便利。

不動產統一登記都登記什么？

根據《不動產登記暫行條例》，登記的適用對象方面，包括：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

此前房產證還有效嗎？是否需換發？

舊證依然有效，權利隨動隨換。

濟南不動產登記中心副主任杜建剛2018年6月接受采訪時表示：

我們也是本著隨動隨換的原則，也就說你的房產動了，比如說你進行出讓，或者抵押了，那么在這種情況下，你來辦理業務的時候，隨著你的房產變更，我們給你換發新的不動產證。

如果你的房產不產生這些改變的情況下，建議不用過來換發，這些證書還是繼續有效的。

不動產登記推出后房價是否會下跌？

很多人認為，不動產登記將成為讓房價快速下跌的一劑猛藥。對此，相關專家2018年時曾表示，不動產登記制度的出臺對房價的影響沒有想象中那么大，因為不動產登記制度并不直接影響房價。

中國農業大學土地資源管理系主任朱道林：

這次我們國家之所以進行不動產統一登記是把原來分散在不同部門的登記，把它整合在一個平臺一個系統一套證下面，它可能對房價的影響并不是那么明顯。

房價本身也是受各種因素的影響，包括經濟形勢，金融的環境，供求關系乃至相應的政策等等。

不動產統一登記有助于反腐??？

很多人希望不動產登記能夠遏制官員腐敗。

專家表示，雖然不動產統一登記的初衷不是以反腐為目標，但是如果司法機關、紀檢監察機關等依法查詢的話，確實可以迅速查詢到以人為單位的名下所有不動產，這會對貪腐官員起到震懾作用。

普通人如何查詢不動產信息？該如何查詢？

根據《不動產登記暫行條例實施細則》，權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料，須證明有利害關系，應當提交下列材料：

查詢申請書；查詢目的的說明；申請人的身份材料；利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。

每日經濟新聞綜合新華社、央視新聞、《中國自然資源報》、新華網微博

每日經濟新聞

落馬官員豪宅拍賣，228㎡成交價6317萬，買家實際要付1個億？

“恒裕濱城二期3座40A228平方米，成交價6317萬左右，公司產權，過戶稅費3900萬，樓價稅費合計1億多，單價接近45萬/平?！?/p>

6月22日深圳一套豪宅在司法拍賣平臺成交，有關競買人真實支出成本和豪宅折合單價引發熱議。

3人參與競拍，超1.5萬人圍觀，時隔兩年，素有“妖盤”之稱的深圳市南山區恒裕濱城，這次在法拍市場又賺足了眼球。

27.6萬/平撿了漏？

不動產權資料電腦查詢結果表顯示，標的物建筑面積228.72平方米，不動產證號為粵（2017）深圳市不動產權第0180287號，登記價316.9179萬元，登記時間為2017年9月20日。該房源位于恒裕濱城3座A單元40層，A樓棟總層高為46層，為東南朝向四居室，起拍價5618萬元。

該套法拍房保證金600萬元，最終3人出價18次，以6317萬元總價成交，折合單價約27.6萬/平方米。值得注意的是，從18次出價記錄來看，實際競得人是在競拍結束的半小時前才第一次出價，并在23分鐘內拿下該套房源。

根據標的物詳情中公布的網絡詢價報告，本案例共采用了177個最新案例進行估價，最高單價33.7萬元/平方米，最低單價22萬元/平方米，平均單價為27.6萬元/平米。

由此看，27.6萬元/平方米，相較恒裕濱城以往的成交紀錄似乎并不算高，甚至還算撿了個小漏。

3900萬稅費促成45萬/平？

事實到底如何？

熟悉深圳灣片區的資深中介陳悅告訴記者，“該套房源為公司產權，原價僅300多萬元，第一次登記了，就算是在開發商名下也只能更名當二手房交易，差額土增（土地增值稅）就夠交的了。”

陳悅緊接著算了一筆賬，“土地增值稅要收60%，成交價6317萬減原價316萬后，乘以60%就3600萬了，5%的營業增值稅約300萬，3900萬是這么來的，只說增值稅和土增就這么多了，還沒算買家的契稅，契稅是6317萬增值稅減營業增值稅后的3%，差不多是180萬。”

“指導價才13.2萬/平，這一拍，變相告知所有人45萬/平了。”

據不動產權資料電腦查詢結果，該拍賣標的物權利人是“深圳市銀海實業有限公司”。

啟信寶顯示，深圳市銀海實業有限公司的實際控制人為深圳市恒裕實業（集團）有限公司、富德生命人壽保險股份有限公司，分別持股51%、49%。

資深中介王飛表示，現在二手房市場價該戶型成交價約8000萬元，因為景觀有遮擋，該戶型在整個小區內算是比較差的，且該房源并不稀缺，市場上也是有同戶型在賣，并非稀缺到只能通過法拍市場來獲取?！?/p>

不過關于該套房源的稅費情況，業內還有另一種觀點。

華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示，稅費多少最終要看法院執行裁定的表述。如果是連環買賣，到法院訴訟繼續履行，開發商先過戶給原實際擁有人，然后再過戶給買受人，那么需要按照二手房交易的稅費；如果法拍可以直接確認原房產證無效，直接把房產確認給買受人，那么就只交契稅即可。

不過另一位拍賣行的工作人員表示，此次拍賣的是原業主的房子，只是其當時還沒從開發商過戶過來而已，房子屬于原業主，還是要先過戶給他，個人對個人。

豪宅為何被法拍

這套備受關注的豪宅背后還有另一個故事。

公開資料顯示，22日拍賣的該套房源系海南某落馬貪官所有，目前仍登記在開發商控股子公司深圳市銀海實業有限公司名下。

對于拍賣結束后，該套房是按照二手房還是新房交易，以及認定的依據等焦點問題，記者多次致電廣州市中級人民法院，其表示不接受采訪。

就該套房產的后續交易程序，記者分別致電該房源目前實際產權登記人深圳市銀海實業有限公司和其控股股東恒裕集團，恒裕集團相關負責人告訴記者，其并不清楚該事件具體情況。

“恒裕濱城項目開盤已久，現在已轉入二手房，公司現在已經沒有相應的人去直接管理該項目，包括當年賣這個項目的很多人估計也已經不在銀海實業公司了?！?/p>

而對于為何房源產權在開發商名下法院可以直接拍賣，周爭鋒表示，根據《最高人民法院關于刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第七條，刑事判決書認定了這屬于落馬貪官的贓物，判決生效以后，可以直接依據刑事判決書的內容確認歸其所有，直接拍賣。

熱門“妖盤”屢掀波瀾

屢上熱搜的恒裕濱城在業內口碑不一。

2019年底，該小區曾因業主暴力控盤拉升房價，而被戲稱為“妖盤”，從而引發官方高度重視。

彼時深圳市住建局發布通告稱，近日，有媒體報道我市恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分住宅小區業主通過微信群發布集體漲價言論，惡意炒作二手房價，造成了不良的社會影響。捏造虛假事實、散布虛假言論、哄抬房價、惡意炒作等行為，不僅嚴重背離中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，嚴重影響全市房地產市場健康發展，還涉嫌違法違規。

深圳市住建局表示，對于涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網簽手續，并在該小區發布二手房交易風險告知書。

而恒裕濱城也是深圳長達一年半的精細化調控里，最早被下架二手房源、隱去成交均價的小區之一。

不過，恒裕濱城又因是次新豪宅，戶型得房率高，具有“灣區贈送之王”的稱號。以該小區88平米戶型為例，套內使用面積高達127平方米。相較業內普遍75%～80%的得房率，恒裕濱城因110%～150%的超高得房率而備受豪宅置業者喜愛，也被市場稱為是“終極置換的網紅盤”。

來源：每日經濟新聞 編輯 呂瑞天 吉倩倩 張恒