全面取消限購后豪宅法拍房價格回落，藍色錢江10.23萬元/m2成交

作為杭州知名度最高的頂級豪宅之一，藍色錢江每次出現在法拍房市場，總會引發諸多關注。昨天上午，一套位于藍色錢江2幢2單元5樓的房子被拍賣，這是今年首套藍色錢江法拍房，也是杭州“5.9”新政后的首套頂級豪宅法拍房，因此吸引了2萬多人的圍觀。

不過，這套建筑面積361.14m2的房源，雖然歷經127輪激烈鏖戰，延時交易126次，直到下午2點多才決出勝負，但最后成交價為3695萬元（比評估價低了將近700萬元），折合成交單價約10.23萬元。而去年11月，杭州放開法拍房限購后，藍色錢江一套建筑面積253.64m2的法拍房曾經以3370萬元成交，折合單價13.29萬，創下該小區法拍房成交單價之最。

圖源阿里資產平臺

才過了半年多，藍色錢江的法拍房成交價直降了近3萬元/m2，這讓很多網友發出疑問：這究竟是“撿漏”，還是藍色錢江的價格真的下來了？

藍色錢江所在的南星橋沿江板塊，素來“杭州最貴的一平方公里”之稱。隨著“南星橋最后的寶地”仁恒濱江園售罄，南星橋板塊的新房供應已經落幕，如今想要入手南星橋豪宅，只能在二手房或法拍房市場里尋找。而即便在豪宅云集的南星橋板塊，藍色錢江也是數一數二的存在，作為綠城第二代高層公寓的代表作，其藍色全玻璃幕墻外立面，在當時開創了杭州住宅之先河，雖已交付多年，它的外觀在南星橋一眾豪宅中仍然非常醒目。

截止目前，藍色錢江有14套住宅法拍房在阿里資產平臺上成功拍出，其中有6套藍色錢江法拍房是最近3年成交的，成交價格比較有參考意義。這6套房源中，單價最低的是去年9月成交的一套9幢房源，建筑面積177.93m2，成交單價為10.15萬元；今天成交的這套則是單價倒數第二低的。另外有兩套2022年成交的房源，成交單價都超過12萬元。

圖源阿里資產平臺

從這個歷史成交數據來看，2023年9月是杭州豪宅法拍房市場的一個低點，當時杭州樓市還未放開限購，二手房成交低迷。那段時間，不僅藍色錢江法拍房成交價格相比以往有所下降，其它一些豪宅如“武林四大豪宅”之一的武林外灘一套法拍房，也以流拍告終。但去年“10.16”樓市新政出臺，杭州放開除主城四區之外的限購以及法拍房限購，主城四區的優質房產立即成了香餑餑，去年11月，不僅藍色錢江法拍房創單價新高，武林外灘那套流拍的法拍房也以高價成交。

而這次“5.9”樓市新政出臺，杭州全面放開限購之后，反倒是低總價的“老破小”法拍房更吃香，主城區的豪宅法拍房光芒黯淡了下去。

比如5月法拍的一套南星橋板塊老牌豪宅春江花月法拍房，建筑面積131.93㎡，評估價為926.15萬元，但僅1人報名，最后以648.3萬元底價成交，折合單價約4.91萬元，遠低于該小區近期二手房成交均價；上周，錢江新城核心區老牌豪宅萬象城悅府一套房源二拍，最終以1514.6萬元成交，折合成交單價約6.44萬元，也比前幾年的法拍房成交價大幅下滑；上周，還有一套申花新貴豪宅古翠隱秀房源被法拍，最終以962萬元成交，折合單價約6.7萬元，比去年的同小區法拍房成交單價降了約1萬元。

為何會出現這種情況？

法拍業內人士分析認為，一方面是因為前兩年杭州限購政策嚴格，不少改善人群搖不到新房，而優質次新房掛牌價又居高不下，不少人轉而到法拍房市場尋找機會，導致前兩年法拍市場上豪宅成交火熱。如今限購全面放開，次新二手房掛牌價也回歸理性，市場上可選擇的房源多了，豪宅法拍房就不那么吃香了。

另外一方面，房子的成交價格跟具體房源的面積、戶型、朝向、樓層、格局等都有關系，像5月新政后成交的春江花月、悅府和藍色錢江法拍房，都屬于低樓層房源，價格比高樓層房源低也屬正常；而古翠隱秀這套法拍房屬于小區里的中小戶型房源，本身二手房成交均價就在6萬+這個價位。

此外，豪宅經紀人表示，今年以來藍色錢江的價格確實比去年有所下滑。事實上，上個月藍色錢江有套位于7幢的躍層房源（帶一個地下車位）在阿里資產平臺上商拍，當時該房源以3158萬元成交，折合成交單價約9.54萬元。“不僅藍色錢江，南星橋一帶的豪宅目前價格都有所松動。”

超級紅盤也不限售了！今年僅229套房限售5年

9月即將收官，傳統意義上的樓市“金九”明顯成色不足。截至9月26日，本月杭州二手房成交量只有4000余套，日均二手房成交量不足200套。新房市場熱度繼續下滑，多個紅盤報名人數銳減，像濱江區政府的潮起，此前兩次開盤都需要限售，但近期第三次加推卻不需要限售了。

始于2020年下半年的杭州樓市限售政策，已經邁入第5個年頭。限售房源量從2021年近3萬套的高點，降至今年前三季度僅有229套的低谷。未來，杭州還會有限售盤嗎？

四年誕生3.4萬套限售房 房源數量逐年遞減

01 杭州新房限售，始于2020年7月2日

當天，杭州住保房管發布樓市新政，規范高層次人才優先購房相關要求，明確“在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。”

02 2020年9月4日，樓市新政繼續加碼

首次提出了熱點樓盤的概念，以萬人搖記錄為認定標準。規定“熱點商品房住房，僅人才、無房家庭方可以報名登記。無房家庭以優先購買方式取得的住房，自買賣合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易。”

03 2021年1月27日，進一步加強住房限售

一是本市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率≤10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。二是以優先購買方式取得的熱點商品住房，限售時間從“自買賣合同網簽備案之日起5年內不得上市交易”調整為“自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”。三是補充高層次人才轉讓本市限購范圍內住房的，須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，方可享受高層次人才優先購房。

簡言之，杭州樓市一共誕生了三類限售房：第一類，高層次人才優先購房限售；第二類，熱點樓盤限售；第三類，中簽率≤10%限售。

第一類限售房，貫穿于杭州每一個有人才報名登記的樓盤中。

第二類限售房，因熱點樓盤概念而興起，伴隨著2021年8·5新政“按社保排序入圍搖號”而逐漸淡出。

第三類限售房，數量最多、分布范圍最為廣泛，不過同樣因為8·5新政的效應、樓市降溫，而逐漸弱化。

潮新聞美好生活研究院統計梳理，杭州實施新房限售以來4-5年間，共誕生限售房源約3.4萬套。

若以年份來劃分，限售房源集中出現在市場高點時的2021年，隨后便呈現逐年下降的趨勢：2021年有26791套限售房，2022年共2390套限售，2023年有1586套限售，2024年截至第三季度，限售房源只有229套。

限售涉及81個樓盤 改善房源占較大比重

據統計，自2020年以來杭州限售的3.4萬套房源，共涉及81個樓盤，這些樓盤有的是整盤限售，有的僅一小部分限售，分布范圍較廣，除了富陽、臨安，其他城區均有涉及。

從限售盤分布的城區看，拱墅區最多，有18個樓盤涉及限售，其次是蕭山區有16個，余杭區有13個。

從具體的板塊分布來看，僅余杭未來科技城就有8個樓盤涉及限售，蕭山錢江世紀城板塊有6個，其他諸如大江東、崇賢、勾莊、南部臥城、寧圍、三墩北等剛需板塊，都有3-4個項目發生限售。

從限售樓盤的價格看，有六成以上樓盤均價在3.5萬元/㎡以上，這其中，均價超4萬元/㎡的改善型樓盤占比80%。換句話說，限售房源中，改善房源占了很大比重。

在2020年、2021年限售政策實施初期，杭州樓市行情火爆、全民搖號熱度高漲，低中簽率樓盤頻現，限售房層出不窮。不僅錢江世紀城、南星橋、城東新城這類改善區域樓盤限售，連瓶窯、崇賢、勾莊、南部臥城等剛需板塊，也誕生了不少“5年限售”盤。

2022年起，限售基本只在改善樓盤發生，到了2023年以后這種現象更為明顯，僅錢江世紀城、申花、江河匯為代表的高端改善板塊中才會出現。

今年以來，伴隨著杭州新房市場搖號熱度的下降，限售房出現的概率也越來越小。近期，連世紀城的曉風明月軒、濱江區政府的潮起、湖墅的霞映錦繡里，都不用拼頂格社保或限售了。

接下來有可能會觸發限售的，或許只剩下少數占據稀缺地段的限價盤。比如濱海悅融文暉低密項目，規劃了排屋類產品，排屋可售房源數量只有個位數，若單獨開盤，這幾套房源大概率是要限售的。

還有那些拿地許久、早已現房呈現的項目，比如文教區的錦繡公館、大關的英岫藍庭等，若短期內開盤也有可能會限售。只不過這些項目開盤遙遙無期，價格更是未知。

最早一批限售房預計明年“解限” 曾有房子法拍“解套”

截至目前，杭州還沒有限售房在二手房市場流通，即便是最早限售的那批，最快也要到2025年才能“解限”。

不過，確有限售的房產因司法拍賣變相“解套”。2021年11月，未來科技城的大華西溪風情觀止，一套限售房被法拍，建面約134.16㎡，吸引了12人報名競價，最終以總價823.2萬元成交，折合單價6.1萬元。

當然，并非所有限售房拿去法拍都有這樣的結果。同樣位于未來科技城，限售5年的曉月澄廬，去年有一套建面約233.53㎡房源被法拍，但前后三次上架都因無人報名而流拍。

之所以無人問津，最大的問題還是出在限售上。此前潮新聞記者曾采訪有關人士了解到，即使通過法拍途徑拍下房產，仍然需要在該房源首次網簽滿5年后才可以在二手房市場轉讓。西溪風情觀止那套房源之所以成功拍賣，與當時市場還未大面積降溫不無關系。