北京樓市：大興亦莊新城買房攻略

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北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:京總好，總價370w的預算，南海家園我們實地看了下兩居已經400w朝上了，夠不到兩居的情況下，現在可以買南海家園的一居嗎？感覺這段時間亦莊漲的太厲害了，會不會買在高點？如果夠不到南海家園，在瀛海上車是否合適？期待您的回復

A:回答:您好, 感謝信任!1、中國的樓市是政策市,小水小漲，大水大漲。大水加政策放松暴漲;北京的每一次房價輪動都是從核心區開始,近期的市場明顯回暖,成交量和價都有可見的變化

2、在北京買房只要選籌正確不存在接盤俠之說，真正的韭菜是那些一直觀望的人;如果他們一直踏空最后忍不住買房，必然要付出更高的代價；如果不買房，要繼續忍受通脹的洗劫，橫豎都是韭菜。財富獲取的方式有兩種， 創造財富和分配財富。購買優質房產是分配財富，方式直接簡單易行，因為房產的價值隨著城市發展，本來就在那里，誰去拿就是誰的。

3、如果南海家園上車比較困難,瀛海也可,但是瀛海有很多韭菜盤一定要回避,可以看看玉璟園、三槐家園;

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Q:提問：您好京總，新人首問，目前計劃在通州買房，看了兩個位置，一個是合生濱江帝景138戶型，另外一個是武夷融御99.5戶型，目前比較糾結該選哪個？

合生濱江帝景單價低，面積大，但是房齡舊，

武夷融御單價高，面積小，但是都傳說位置很好

求問，這兩個小區以后哪個更有升值空間？

再就是今年春節后房價還會漲么，什么時候入手合適啊？

請指點一二，萬分感激～

A:回答：你好,感謝信任.1、通州最好的投資窗口期已過,如果是以投資的思路買通州需要做好長持的準備.副中心最開始消息出來之后,通州大部分樓盤領漲,導致目前還存在溢價;

通州的定位雖然很高,但現在的價值比較弱,加上長期雙限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,從房產投資的角度,一個板塊的周期分為四個階段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,這是一個板塊的完整生命周期,

按說通州現在仍然屬于概念性的板塊,但是已經提前把房價透支.未來的收益只能看供需了,買新區的邏輯是買在一個5年后價值9/9/10萬的板塊，如果通州未來規劃全部落地值6萬甚至7萬，但現在地皮還在晾著就賣6萬7萬，今天如果我們買入的價格過高,就代表著未來的利潤減少,短期如果沒有大行情，會面臨一直站崗的風險。

通州屬于利好長期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要買通州，建議買在運河CBD東側的三角區，也就是武夷花園商圈,這個位置的東側是行政辦公區，西側是運河CBD，南側是運河風景線，通州重點發展的是新城，新城重點發展的是五河交匯的運河商務中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側

這個區在過去并不是通州要重點發展的區域，因為市ZF搬過去之后，整個通州新城規劃是向北的，所以這個地方就變成了核心區；這個區第一高度重視，第二有大量的資金投入，一個10公里的隧道就是170個億。有運河商務中心輻射，區域品質在整個通州，甚至整個北京也屬于稀缺性的，緊靠大運河風景線，未來可以享受到政府的優質教育資源。這樣的區域符合通州終極改善的目標。

2、武夷融御和濱江帝景怎么選,買房最重要的是選籌,而選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等于成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是你房子未來能否增值的因素.如果以投資的角度,融御在核心板塊01組團,就是上述所說的武夷花園商圈,這個盤在通州更有優勢,在通州買房建議壓縮面積往核心區擠,所以面積和潛力只能犧牲掉一個了,這個主要看你怎么做考量了,

3、什么時候入手合適,如果你是剛需的話,錢到位,房票到位,有合適的即能入手啊,等什么呢?北京的樓市不存在接盤俠之說，樓市真正的韭菜是那些一直觀望的人。如果他們一直踏空最后忍不住買房，必然要付出更高的代價；如果不買房，要繼續忍受通脹的洗劫，橫豎都是韭菜。更何況你買的是核心區的優質盤,沒有必要卡在上漲前夜入手到,北京核心區的房價行情來了會以肉眼可見的速度上漲,踏空的風險比較大,

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Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那么大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎么選.謝謝

A:回答:你好,感謝信任.1、整個臺湖僅高端總部基地，光機電一體化基地區域屬于亦莊新城，規劃范圍可以以京津高速為界，而京津高速以東并不屬于亦莊新城研究范圍，研究范圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，

為什么臺湖不在研究范圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩沖的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.

次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次臺湖屬于兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以臺湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶

在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;

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亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高

再比如望京,望京是產住結合由于區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什么太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。

你看亦莊河西和河東的關系像不像望京和太陽宮的關系，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬于低密度區域，位置又處于南中軸,往后的建設也會限制容積率;

河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;

萬科金域東郡在整個板塊屬于品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有競爭優勢的,可以對比海梓府;建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》,文章中有具體每個樓盤的分析和過往的漲幅走勢圖.

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