廣州第二貴！5小時148輪競價，頭部房企激戰廣州，保利發展超117億競得天河宅地

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

圖源：圖蟲創意

頭部房企激戰廣州，爭搶“欽點”的地王。

9月29日，保利發展全資子公司廣東保利城市發展有限公司以117.55億元的總價，競得位于天河區金融城的一線江景宅地（下稱“金融城地塊”），樓面地價6.70萬元/平方米，溢價率達到33.35%。

時代財經了解到，參與報價的房企一共有3家，均為頭部房企，包括保利發展、越秀地產和中海地產。盡管參拍房企較少，但競爭卻頗為激烈，上半場幾乎由保利發展和中海地產兩家房企“單挑”，下半場中海地產鮮少出手，越秀地產上場與保利發展展開了膠著的競價比賽。

最終，經過5個小時、148輪競價，保利發展報價117.55億元一錘定音。

圖源：廣州公共資源交易中心

該地塊既刷新了廣州總價前十榜單，躋身廣州第六；也刷新了單價前十的排名，位列廣州第二。

時代財經統計得知，截至9月29日，廣州總價地王為2009年富力、雅居樂、碧桂園聯合體以255億元競得的番禺亞運城地塊，排名第十的為廣鐵集團在2010年以86億元競得的荔灣區黃沙大道（廣鐵南站）地塊。

廣州單價地王則是越秀地產在去年競得的海珠琶洲西區地塊，樓面價將近7.57萬元/平方米；排名第十的天河區燕塘地塊三（AT020883地塊）同樣由越秀地產競得，成交時間為2022年，樓面價約為5.08萬元/平方米。

市場此前預測能拍到120億以上

金融城地塊的激烈競爭早已在市場的預期之中，廣州中原地產項目總經理黃韜表示，在競拍之前，“市場的預測是這塊地能賣到120億元至130億元，首先是因為這塊地實在太好了”。

值得一提的是，金融城地塊是一宗被廣州市規劃和自然資源局稱為“金融地王”的宅地，地塊坐落在金融城板塊，屬于廣州第二CBD范圍，西臨珠江新城，南望珠江一線江景，對岸是知名的廣州會展中心。

金融城地塊的地段和價格決定了該項目是豪宅項目，豪宅市場在低迷的市況中走出獨立行情，亦是金融城地塊引起房企激烈競爭的重要原因。

克而瑞廣佛區域的數據顯示，今年前7月，廣州總價千萬元以上豪宅一共成交2563套，為近四年來同時期的第二高峰，僅次于去年同期的2972套。

不同總價段位的豪宅也有不同的市場表現。根據合富研究院，廣州總價在千萬元以上的一手豪宅網簽占比，從2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%；2024年上半年總價2000萬-5000萬元之間的一手豪宅網簽量同比升幅多達17%，而總價5000萬元以上一手豪宅網簽量同比升幅也達5%。

合富研究院指出，作為高凈值群體抵御風險的資產配置優選，廣州豪宅市場一直都具備較強的購買力支撐，再加上在市場調整期廣州豪宅價格抗跌性特征凸顯，樓價變動幅度遠小于其他類型物業，更能帶給豪宅買家入市信心。

“每平賣到12萬都有錢賺”

除了優質地段的加持，政府對出讓要求的松綁也提高了金融城地塊的吸引力。

今年上半年，土地市場有所降溫，為了促成交易，各地不約而同地拿出核心地段的優質地塊，并對出讓規則進行調整，以期為房企創造更具吸引力的投資環境。從多地的經驗來看，土地出讓規則調整的常見內容包括修改“7090政策”、取消最高限制地價、取消新房限價、放寬土地出讓金繳納時限、提高得房率等。

在土地新政的支持下，自6月以來，房企更為積極參與土地拍賣，多個一線城市和熱門二線城市接連出現土地溢價成交的現象，個別城市成功打破今年以來零溢價的局面，熱度較高的城市甚至久違地迎來“地王”。

由于下半年積極補倉，多家房企年度累計拿地金額降幅縮窄。克而瑞的數據顯示，今年1-8月，保利發展拿地金額為267.6億元，同比下降60.0%；中海地產拿地金額為136.1億元，同比下降66.9%；越秀地產拿地金額為301.4億元，同比下降5.7%，

上半年，保利發展拿地金額為115.8億元，同比下降69.86%；中海地產拿地金額為111.5億元，同比下降72.55%；越秀地產拿地金額為110.7億元，同比下降45.36%。

就本次出讓的金融城地塊而言，土地新規大幅提高得房率，半開敞空間比例可由從20%提升到30%，不計容的公共開放空間面積則可由5%擴大到10%，增加了新房項目的利潤空間。黃韜表示，“金融城地塊后期入市，每平方米賣到12萬到15萬都是有錢賺的，我認為還賺得不少”。

政策新風向刺激土拍市場

此外，多部門持續釋放對經濟和房地產的支持性政策，也在一定程度上刺激了房企此次拍地的積極性。

9月24日，中國行長潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點；統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

9月26日，中央政治局會議提出一系列針對經濟的支持性政策，關于房地產領域，會議指出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

很快，廣州市南沙區率先對房地產政策作出調整。9月27日，廣州南沙區發布《關于優化調整南沙區房地產政策的通知》，在南沙區范圍內購買商品住房不再審核購房資格，該政策自2024年9月28日起施行。

“之前市場預期的經濟大動作現在基本落地，原本市場存在變數，現在實實在在地落實了，大家的信心也更足了”，黃韜說道。

封頂價，番禺兩宗宅地又要搖號了

番禺樓市的好戲還在后頭。

呂穎雅/發自廣州

廣州第二批集中供地土拍大戰密集上演。

6月13日，荔灣、番禺和從化共出讓了5宗地塊。其中，番禺區的兩宗地塊異常火爆，吸引了眾多房企參與，線上競拍階段就迅速觸及地價上限。

特別是番禺大道以西地塊成為拍賣的焦點。該地塊占地23680.54平方米，計容總建面≤53840.73平方米，周邊配套設施完善，距離番禺廣場地鐵站僅1公里，總起拍價約11.2億元，符合當前房企拿地的“小而美”原則。因此吸引了包括保利、招商、綠城、中鐵建、中鐵置業、美的、龍湖在內的多家房企競拍。經過激烈的18輪報價競爭，達到最高限制地價約12.9億元，折算樓面價為23957元/平方米，改為搖號確定競得人。

番禺客運站北側地塊同樣采用搖號確定競得人。共有5個開發商參與競拍，經過15輪報價后，地價也達到了最高限制約10.4億元，折算樓面價為20269元/平方米。目前，毗鄰的龍湖金地天峯售價約為3.8萬~4.6萬元/平方米。

值得一提的是，該地塊在去年的第三次集中供地中曾掛出，但由于無人報價，最終流拍。與去年相比，此次土地拍賣的出讓面積、起拍價和競拍條件并沒有發生變化。

此外，荔灣、從化，以及位置相對偏僻的番禺市橋貨運站三宗地塊無人報價流拍。

番禺地塊為何受開發商青睞？

番禺宅地受追捧，正成為廣州土拍市場的新常態。

實際上，番禺這兩宗地塊，已是今年以來，番禺區第四和第五宗需要通過搖號產生的宅地。

早在4月份，華潤+長隆聯合體以166.8億元的總價搖號成功地拿下了漢溪兩宗宅地，樓面價分別為32176元/平方米和33434元/平方米。此外，番禺區迎賓路地塊吸引了16家房企爭搶，最終南通亞倫以23.2億元的總價幸運中簽，折合樓面價為24082元/平方米。

番禺區之所以如此受歡迎，原因在于它依靠華南快速路、南大干線（預計今年開通）等交通要道，承接著來自天河、海珠等中心區域的置業需求外溢，該區各板塊項目百花齊放且房價豐儉由人，是廣州商品住宅交投最活躍的區域之一。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，近期番禺土地市場熱度較高，主要有幾個因素：一是今年首批供地中長隆、迎賓路地塊均搖號出讓，開門紅為番禺土地市場吸引了更多的關注度；二是推出的地塊較為優質，不僅地段較為成熟，地價也與周邊一二手房有明顯的價差，利潤空間可觀；三是置業需求有支撐，不僅可以承接中心城區的價格外溢需求，其二手房交易量也常年排在廣州各區前列，地緣置換需求充足；四是近年以萬博板塊為首的網紅樓盤在市場上既有價格又有流量，起到了帶動番禺各個板塊的“吸睛效應”。

番禺新盤新貨供應量充足

伴隨土地市場的高熱，番禺樓市的新增供應量明顯上升。據廣州中原研究發展部數據顯示，5月番禺區的一手住宅新增供應13.72萬平方米，僅次于廣州“糧倉”增城。

僅在6月份，番禺區就有多個新盤新貨推出。其中，位于國際創新城板塊的越秀·大學·星匯錦城預計6月底開盤，產品為76和84平方米的2+1房，以及98平方米的3+1房，小三房吹風價300萬元/套，價格極具競爭力。此外，南站板塊的新鴻基峻鑾首推96~124平方米的三房四房，定位偏剛改，吹風價6萬元/平方米。

新貨方面，亞運城加推天逸組團3棟，產品為139~227平方米的大平層，總價約480萬元起。珠江鉑世灣加推A2-2棟，戶型面積為107~137平方米三房四房，均價4.8萬元/平方米。越秀星寰TOD加推6棟92~129平方米三房四房，均價4.1萬元/平方米。

不僅如此，番禺新地塊的開工進度也在不斷加快。南通亞倫拿下迎賓路地塊不久后，龍湖高調宣布將由其操盤，并引入全新的高端產品系。根據之前公布的規劃，該地塊占地3.2萬平方米，計劃建6棟30~32層住宅，部分戶型可望江。

而華潤長隆項目目前已開放“歡聚客廳”展點。首推包括少量90平方米單位，主力產品為100~140平方米三房四房，后期會有面積180平方米以上大戶型。據了解，長隆萬博綜合體集頂級文旅、萬象商業、活力居住和靈感商務于一體，橫跨2公里，建筑面積約為85萬平方米，是下半年番禺樓市熱度最高的項目之一。

可以預見，番禺樓市的好戲還在后頭。