手段不高明卻騙了43 套房產 起底河北最大房產中介詐騙案

10月9日，受害人梁曉輝和他的代理律師收到了河北省高級人民法院的判決書。

這份落款時間為2019年8月27日的判決書，是終審判決，將申懷玉等七人合同詐騙案的上訴駁回。

此前的6月25日，河北省高級人民法院對河北卓聯房地產經紀有限公司（以下簡稱“卓聯公司”）、河北柏眾房地產經紀有限公司（以下簡稱“柏眾地產”）實際經營人申懷玉等七人合同詐騙案一案再次開庭審理，當時公訴機關河北省人民檢察院檢察官當庭提出：“本案事實清楚、證據確鑿，維持一審判決?！?/p>

申懷玉等七人被指控于2014年5月至2015年7月期間，利用其經營的卓聯公司、柏眾地產，指使公司員工以房產買賣中介為名，與客戶簽訂《房屋全程委托銷售合同》《房屋買賣（置換）合同》等，在簽訂、履行合同過程中，通過多種欺騙手段，虛構事實，隱瞞真相，騙取眾多被害人財物，實施合同詐騙。涉及房產43套，共計60余人受騙。

中國房地產報記者了解到，由于案情惡劣、后果嚴重，受害人報案后，公安機關做了大量調查工作，并調集相關專家對案情進行分析，先后于2015年-2016年將申懷玉等七人執行逮捕。2017年2月，河北省石家莊市人民檢察院向河北省石家莊市中級人民法院提起公訴，指控申懷玉等七人犯合同詐騙罪。

2018年4月12日，河北省石家莊市中級人民法院開庭審理此案。庭審現場，就在被告人申懷玉還在試圖辯解時，該案審判員突然抬起頭，雙眼直視著申懷玉說，“你不要以為別人都是傻子，就你精（明）?！?/p>

同年7月26日，案件作出一審判決，認為公訴機關指控罪名成立，申懷玉等七人的行為已構成合同詐騙罪。判處主犯申懷玉犯合同詐騙罪，判處無期徒刑，剝奪政治權利終身，并沒收個人全部財產；其余六人系從犯，根據其犯罪情節，判處有期徒刑及罰金；涉案房產、贓物依法歸還給相應被害人。

由于申懷玉、閆偉剛對判決邢期不滿上訴，該案又于2018年8月28日立案進入河北省高院二審程序。

梁曉輝是眾多受害人之一。

2014年11月，梁曉輝在網上發布房屋出售信息，沒多久，卓聯公司的業務員呂毅就和他聯系上，并向他推薦公司的全程委托銷售業務。

梁曉輝回憶，“他們保證說簽完合同6個月之內幫我們把房子賣掉，如果到期賣不了，就賠償1萬元的違約金。又說為了防止我們同時委托其他中介賣房，要求簽訂全程委托銷售合同后，給我們1萬元保證金，讓我們把房產證給他們，再和他們去公證處做個委托中介銷售房屋的公證?！?/p>

因為相信中介公司更加專業，加上自己每天都早出晚歸。2014年12月，梁曉輝將房子委托給卓聯公司，“委托時間半年，但在委托期間，根本沒有一個買家說來看房子?！边@讓梁曉輝心里感到十分不滿，也不想再和卓聯公司續約。到了2015年“五一”的時候，呂毅突然給梁曉輝打電話，讓他去續半年合同，他借口說先不賣了。之后，呂毅不斷給他打電話，希望能夠續簽。但梁曉輝的心里已經打定主意不再續簽，只希望等合同到期后，卓聯公司盡快歸還其房產證。

2015年6月，呂毅突然告訴梁曉輝說有人看上他的房子了，6月7日下午，梁曉輝來到門店和門店店長段世瓊及買方商談房屋交易的相關事宜。“當時閆偉剛冒充買房人，我們約定以100.3萬元的價格進行交易，但閆偉剛聲稱自己是做生意的，名下房產有貸款，只能走銀行抵押貸款，這就需要我們先和他辦理過戶?！?/p>

段世瓊告訴梁曉輝，閆偉剛為了不影響生意的資金周轉，只能出10萬元左右的首付，剩下的90萬元需要走銀行貸款。為了讓梁曉輝放心，段世瓊還說，“為了把控風險，即便你給買方辦理了過戶手續，房本依然由我們公司拿著，我們會和買方做個公證委托，在你們沒有收到錢之前，就不算真正意義上的成交，如果買方違約，我們用公證委托書就能把房子過戶回來，首付款不退?！?/p>

閆偉剛當場表示可以配合去做公證。最后，三方約定首付款10.3萬元，剩下的90萬元尾款去銀行辦理貸款來進行支付，5天內，賣方配合買方辦理過戶，銀行貸款由中介全程監管，如果買方出現違約，尾款由中介墊付或由中介重新將房屋過戶給賣方，首付款不退。

2015年6月12日，梁曉輝和閆偉剛跟隨卓聯公司的工作人員來到房管局辦理過戶手續，期間，要求梁曉輝簽署一份和閆偉剛是叔侄關系的證明，辦理免除資金監管手續，直接過戶。梁曉輝告訴記者，“他們說我已經拿到首付款，房管局的監管已經沒有意義了，如果要走免除資金監管手續，就要按照房管局的過戶規定。但我沒寫，后來是中介自己寫的，寫完了還叮囑我說，如果待會兒有工作人員問我和閆偉剛是不是親屬關系，要回答是。之后辦理過戶手續時，房管局什么也沒問，過戶手續很快就辦理完了?！?/p>

6月17日，閆偉剛收到申懷玉的通知，去公證處辦理抵押公證手續，閆偉剛作為借款人，和放款人簽訂抵押借款合同，并在房管局辦理了抵押手續。當天，閆偉剛就收到了75萬元的借款，但這筆錢并沒有到梁曉輝的賬戶里。根據閆偉剛向公安機關的交代。6月17日當天，他就將錢轉走了，其中30萬元通過銀行轉賬給申懷玉，另外45萬元轉給申懷玉的一位債主。閆偉剛還承認，他通過冒充買房人身份、與申懷玉之妻張紅娜假扮夫妻等方式于2015年6月至7月期間，騙取了多套房屋。

遲遲沒有等到尾款的梁曉輝，卻在7月14日的一天晚上，等到了讓他搬家的消息，“那天晚上，有一個放貸公司的人來我家說這房子已經抵押給我們老板了?！绷簳暂x說，他當時對這個放貸公司的人說他還沒有收到尾款，按照約定，還不能交付房屋。也是到這個時候，梁曉輝才知道原來閆偉剛也是卓聯公司的員工，梁曉輝趕緊給呂毅打電話求證，卻只得到了一句“你這兒有任何問題，走司法途徑吧，我管不了”。

梁曉輝告訴記者，對于閆偉剛的身份，呂毅沒有承認，也沒有否認，他是在之后才知道，原來卓聯公司的業務員，一個人只負責一個環節，過了這個環節，你再去找他們，他們就什么都不知道。

此后，梁曉輝多次受到放貸公司人的騷擾，“期間，又有兩個放貸公司的人來到家里，說我們老板過來通知你，3天之后騰房子，現在這房子已經是我們的了，已經辦理完過戶手續了；立案當天也來了，帶著一位新房主說來收房子。他們一來，我就報警，嚴重的時候，110一天要往我家跑四五趟。”

回憶起這段往事，梁曉輝仍然忍不住唏噓，“其實我這算是好的，我知道有的人家里還被打砸、被潑墨、門鎖被撬等等?！?/p>

2015年7月15日，梁曉輝來到石家莊市公安局裕華分局報案，他也是該案最早的報案人之一。8月10日，公安機關正式立案。8月14日，申懷玉因涉嫌合同詐騙罪被刑事拘留，同年9月18日，被逮捕。

今年37歲的申懷玉，有著多年從事房產中介的經驗。

老家在山西晉城的申懷玉，2005年就開始在石家莊干起了房屋中介，彼時，他才僅僅23歲。從一個小小的業務員做起，5年的摸爬滾打，相關業務已經十分熟練，申懷玉也不再滿足于給人打工。

2010年5月，申懷玉聯系上張森、李劍二人，希望能與之合作，共同管理經營一家房屋中介公司，經過協商，三方達成一致意見：申懷玉作為大股東，持股55%，張森、李劍各持股25%、20%，由于申懷玉此前注冊過公司，且因信譽問題被工商局列入黑名單，便由張森擔任法人，申懷玉則為公司總負責人。兩個月后，申懷玉花費10萬元收購了他當時工作的房屋中介公司，隨后變更了公司名稱及股東，名稱變更為“河北卓聯房地產經紀有限公司”，股東則是申懷玉本人及張森、李劍。

由于經營不善，卓聯公司一直處于嚴重虧損狀態。據卓聯公司會計介紹，卓聯公司自成立以來，收支嚴重失衡，每個月都會虧損數十萬元，“申懷玉為了彌補資金缺口，就不斷地向朋友借錢，月利息大概在1.8%-2.5%之間，借的錢多用來支付借款本金、利息、公司運作等方面，到2015年6月份，沒還的賬目大概還有4000多萬元?！?/p>

經營不善帶來的后果是申懷玉三人在工作上產生的分歧越來越大，到2012年6月及2013年初，張森、李劍先后離開卓聯公司。離開時，申懷玉各給兩人一間門店，除手續費和稅收由申懷玉負責外，其余一切自負盈虧，同時和張森約定由他繼續擔任卓聯公司法人。三個人的合作就此告一段落。

根據申懷玉的交代，雖然他和張森已經約定好卓聯公司法人的相關事宜，但年檢時張森并不配合，無奈之下，申懷玉又在2013年9月注冊了柏眾地產，由他的哥哥擔任法人，占股20%；他的妻子張紅娜擔任公司大股東，占股80%；實際所有者和經營者則為申懷玉本人。此后，卓聯公司和柏眾地產就用著一套人馬、兩塊牌子開始經營運作。

開始單干的申懷玉依然沒有擺脫資金緊張的窘困，仍舊通過借錢來拆東墻補西墻，如此循環，直到雪球越滾越大。

2014年底，申懷玉召集銷售經理以上的人員開會，要求把二手房交易的首付款必須打到他的個人賬戶上，用于卓聯公司的滾動經營，比如還以前的買房客戶的房款、公司日常虧損、借款利息、擴大公司規模等。而這一切，房屋的交易雙方并不知情。

根據公安機關調查，2014年10月開始，在各門店的配合下，申懷玉隱瞞其“用被害人的房產抵押套取現金”這一真相，通過與賣房人簽訂《房屋全程委托銷售合同》《房屋包銷委托合同》，再和賣房人到公證處辦理委托公證，以很少的成本，騙取賣房人房產證的支配權，取得代理賣房人辦理房產抵押擔保借款、抵押登記以及房屋買賣、過戶、貸款等事宜的資格。之后，申懷玉憑借委托公證書和房產證原件，直接將房產進行抵押，獲取高息民間貸款，并與放貸人合謀將委托公證轉委托給放貸人的利害關系人，同時將房產證原件交給放貸人。

申懷玉這種“游戲”并沒有高興得太久，2015年1月，一直負責房產公證業務的劉光輝離職，此后，卓聯公司再沒有和賣房人到公證處辦理委托公證。申懷玉曾在庭審現場表示，因直接抵押被害人房產的相關公證專業性強，劉光輝辭職后，卓聯公司無人能做，相關業務也一直停滯不前。眼看著，卓聯公司就要因為沒錢撐不住了，申懷玉又想到其他辦法。

2015年4月至7月期間，申懷玉指使閆偉剛等員工冒充買房人，同時安排段世瓊等員工協助、配合，假意購買房產，在支付少量的首付款后，將被害人的房產先過戶到閆偉剛等人名下，將騙取的房產進行抵押獲取高息民間貸款，并與放貸人合謀將房產的處分權，公證委托給放貸人的利害關系人，同時將被害人房產證原件交給放貸人。

直到2015年8月，有眾多被害人向公安機關報案，以申懷玉為主犯的七人才先后被逮捕，羈押于看守所。

盡管案件已告破，但諸多被害人認為申懷玉之妻張紅娜以及放貸方都參與了詐騙，也應一并起訴。

對此，有辦案警官告訴記者，“之所以將該案件定性為合同詐騙是因為申懷玉沒有將借來的錢用作公司經營，而是用來支付員工工資、還自己的信用卡等。沒有起訴張紅娜是因為從主觀上來說，張紅娜沒有犯罪故意，也不知道這些業務。根據偵查，張紅娜一直在家帶孩子，并不清楚公司業務，只是申懷玉告訴她公司的一些業務需要她來簽字，至于把公司其他高層一并刑拘是因為這需要公司員工內部上下的配合，而高層是知情的。至于沒有起訴放貸方是因為公司向放貸公司借錢的流程符合法律規定，無法構成詐騙，其違規在于高息借款?！?/p>

該案件被害人的代理律師馬三軍表示，詐騙的典型特征是虛構事實、隱瞞真相，和是否將其用來公司經營的關聯度并不大，關鍵在于中介公司在為二手房交易提供居間服務時是否虛構事實，隱瞞真相。顯然，其真實目的不是代理賣房，而是將房產進行抵押，套取資金。此外，在現行法律框架下，類似本案中的放貸行為，是否構成犯罪，如何定罪？需要相關司法解釋進一步明確，放貸人和中介公司是否存在共謀？也需要佐證。

申懷玉等七人的合同詐騙案引發了法律界的討論。

他們表示，這是自新中國建立以來河北省最大的房產中介詐騙案，該案也是河北省首次在判決中厘清了刑事財產返還、刑事追繳、刑事退賠的關系，并通過判決書予以明確，和以往刑事判決相比，更明確地保護了受害者的利益。這樣的判決，為全國今后類似的案件處理提供了很好的范例。

卓聯公司違法犯罪的手段算不上高明，但類似這樣的詐騙案卻在全國接連發生，這也折射出整個二手房中介行業亂象。今年以來，中國房地產報報道了多個二手房中介機構不履行合同、卷錢跑路、資金鏈斷裂的事件，包括本次案件，都涉及資金未監管到位的問題。

某住建局工作人員表示，近年來，隨著二手房市場的快速發展，房地產中介行業發展較快，也的確存在部分中介機構和從業人員發布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押信息、侵占或挪用交易資金、違規從事金融業務等問題。為保障房屋交易安全、維護交易當事人的合法權益，近年來，已經在加強二手房交易資金監管，全面落實二手房交易合同網簽備案制度。

另有某地房管局工作人員告訴中國房地產報記者，這主要是由于我國目前相關的法律法規不配套，對中介行業管理缺乏明確的法律依據，尤其很多地方放管服之后，放開了對中介的管理。此外，現在中介行業的準入門檻太低，只需要在住建部門備案，就可以注冊營業執照。

中國房地產業協會常務理事兼法律事務專業委員會執行主任朱樹英曾認為，主要是由于我國房地產租賃市場的中介行業發展不完善所致。中介行業多以小企業為主,大公司數量較少,而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術門檻較低，導致出現低價競爭的不良狀態，最終都由消費者買單。

令上述房管局工作人員更擔憂的是，中介服務人員的素質普遍不高，也不利于整體中介行業的發展。“中介公司對于員工的學歷、修養和專業背景要求不高，并且普通老百姓對這個行業的認知度也不高。”

“其實最為關鍵的就是，不管什么時候，購房款都要打到資金監管賬戶上?！?上述住建局工作人員提醒道。（出于當事人隱私，文中涉及的賣房人均為化名）

晉城這些地方還有4700-7000元/㎡的房子

作為剛需，且處于人均工資水平不高的五線城市來說，別說全款，就算只付首付，也是一塊沉甸甸的石頭重重壓在心頭。

剛需買房難，難于上青天！晉城剛需為什么買不到房？未來到底何去何從？

新上市樓盤價格走高

近年來，晉城房價持續走高，從18年均價5500元/㎡到如今的8000+元/㎡，從2020年初的7000+元/㎡到現在的8000+元/㎡，單價高，總價自然也高了。

從各片區來看，目前晉城市區主要購房區域共有7個，但目前東南、東北、西南、西北這些熱門區域內的房價在7000元/㎡以下的樓盤項目已少之又少了。

東北片區作為主城區連接北石店片區、丹河新城、晉城高鐵的核心地帶，近幾年隨著區域不斷發展，配套設施不斷完善，該片區已成為買房者心中的香餑餑，房價也是水漲船高，太岳街沿線樓盤毛坯房均價已然到了8、9千一平，而澤州公園、龍灣公園附近房價也已萬字頭左右。

東南片區和東北片區一樣，在眾多區域發展中很是亮眼，從初建時的各方面配套設施匱乏，到如今的道路、商業、教育、市政齊發展，其發展潛力也讓許多購房者看好，目前區域內在售新盤的價格也在萬字頭。

西北片區是晉城市老城區所在地，在長達幾十年的時間里聚焦著大多數的城市資源，其配套設施的齊全自然不言而喻，因此這里也是買房的熱門區域，目前區域內在售樓盤價格在8000-9700元/㎡之間。

在這種情況下，一些原本屬于剛需板塊的區域，新房也賣到近8000元/㎡左右了，很多買房人和我交流時都說，晉城還有便宜的地方嗎？

二手房價格高居不下

很多剛需買不到新房，只能轉向二手房，然而想在晉城買到合適的二手房也非常難。

中國房價行情網數據顯示，2020年1月，晉城市區二手房有571套掛牌在售，平均8762元/㎡，平均總價為104萬。

現如今，新房價格的飆升，各板塊地價的增高，區域規劃政策的實施，加之老舊小區改造的推進等一系列因素，導致多數二手房的房東對區域房價的預期提高，掛牌價也在逐步增加。

從二手房中介了解到，總的來看房東的看漲情緒還是很嚴重的，寧愿不賣也不愿意低價拋售。

剛需置業的猶豫選擇

對于剛需購房者來說，買房成本高、代價大，容易產生猶豫不決的心理。

一般剛需客的購房資金比較有限，有的甚至連首付也是傾全家之力，買房是一件人生大事，很慎重，反復思考，畢竟買房花出去的都是幾十萬的真金白銀。

很多時候，就是這一猶豫的工夫，心儀的房子就被其他人買走了，心儀的房價也水漲船高了，同一個小區的房子，統一面積，但因購房時間的差異，前后相差幾萬的事，也是屢見不鮮的。

春節臨近，剛需想在晉城買房，參考均價7000元/㎡以下，還有這些樓盤可以考慮。

①西南片區，隨著各交通路網的打通，西南片正在持續發力，近年來引入多家房企投資建設，成為了晉城樓市的熱門選擇。

近年來西南片區新房供應量大，是目前晉城新房市場的主力供應區之一，購房者的選擇面比較大。而且由于發展周期不同，該區域內同檔次、同品質的樓盤，現階段的價格大多低于其它熱門片區的新房。

目前西南片區瑞基觀瀾墅、德源綠洲、錦天玉龍府、梧桐苑、華悅郡府、華街左岸、南書房、學府世家等項目已入市，片區均價在6500—7500+元/㎡。此外，德源綠洲二期、茶元社區城改、中原盛世城、金華社區城改、梧桐苑二期等項目的項目建設也在不斷推進中。

②北石店片區，新房供應量大，價格遠遠低于城區價格，是目前晉城新房市場的主力供應區之一，剛需型購房者選擇置業性價比較高的區域。

在面對剛需在主城區選擇面越來越窄的情況下，均價5800元/㎡，與主城區相距不遠，且享與丹河新城融合發展之利好的北石店片區，相較而言變成了價格洼地，成為晉城剛需購房者不錯的選擇。

③南村、金村片區，隨著城市發展，配套完善，面對老城區、城東片區買房機會的越來越少，購房者的買房陣地逐漸開始轉移。很多剛需目光開始投到金村、南村、北石店等均價在4700-6000元/㎡不等的地方，相比其他地方來說價格偏低，也許是剛需客難得的置業良機。

對剛需來說，目前晉城市場對預算有限的購房者并不友好，低價盤選擇越來越少，二手房市場倒逼......看房容易買房難并不是沒有道理的。

在這樣的大環境下，千萬別因為急著上車，最后跳坑了。學會量力而行，先解決住的問題再考慮配套，而且在交通、醫療、商業、教育等配套中，要作出取舍，畢竟配套的完善程度很大程度上和房價是對等的。要明白自己購房的核心需求，然后多轉盤、了解樓盤動態，多做對比才好！

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