產(chǎn)證面積、測(cè)繪面積、約定面積……房屋計(jì)租面積到底如何認(rèn)定？

承租人從二房東那里租來(lái)房屋，發(fā)現(xiàn)雙方之間合同約定房屋面積比二房東與大房東之間合同（前手合同）約定的面積大，如何確定計(jì)租面積？租金該怎么計(jì)算？上海市靜安區(qū)人民法院（簡(jiǎn)稱靜安區(qū)人民法院）就審理了這樣一件租賃合同糾紛案件。

案件回顧

甲公司為開(kāi)飯店向乙公司租賃了某房屋，雙方簽訂租賃合同，約定租賃面積為380平方米，同時(shí)雙方約定了每平方米租賃面積的單價(jià)，兩者相乘就是租金。

隨后，甲公司對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，圖紙上顯示的設(shè)計(jì)面積是310平方米。甲公司的飯店?duì)I業(yè)一段時(shí)間后，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司無(wú)法按時(shí)繳納租金。這時(shí)，甲公司發(fā)現(xiàn)，乙公司是從丙公司租來(lái)的房屋，而乙公司和丙公司雙方租賃合同約定的租賃面積僅270平方米，甲公司遂向乙公司提出，應(yīng)按照270平方米計(jì)算租金。而該處房屋的產(chǎn)證面積為370平方米。

乙公司則表示，丙公司出租給自己時(shí)，找測(cè)量公司進(jìn)行過(guò)測(cè)量，面積是270平方米，但隨后自己對(duì)房屋進(jìn)行了修繕改造，導(dǎo)致房屋租賃面積增大了，測(cè)量公司再次測(cè)量后，面積變?yōu)?80平方米，所以不同意甲公司提出的減少租金的要求。

在甲公司未按約支付租金的情況下，乙公司依據(jù)合同，起訴至法院，要求甲公司按照合同約定支付租金等。

人民法院審理

靜安區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于計(jì)租面積的認(rèn)定。對(duì)此，乙公司對(duì)房屋面積增加的原因進(jìn)行了合理解釋，從測(cè)量公司的圖紙來(lái)看，租賃面積確實(shí)有較大幅度的增加；另一方面，甲公司自己在裝修的時(shí)候進(jìn)行過(guò)設(shè)計(jì)，對(duì)房屋的實(shí)際情況很清楚，且自己的設(shè)計(jì)面積也大于前手合同中的面積，而甲公司直到無(wú)法按期繳納租金才提出租賃面積的問(wèn)題，之前從未提出過(guò)。

綜上，法院認(rèn)為，合同約定的計(jì)租面積是甲公司、乙公司合意達(dá)成，且符合客觀事實(shí)。乙公司愿意按照產(chǎn)證面積計(jì)算，并無(wú)不當(dāng)，法院依法予以確認(rèn)。最終，靜安區(qū)人民法院判決按照產(chǎn)證面積370平方米計(jì)算租金。判決后，甲公司提出上訴，二審維持原判。

法官說(shuō)法

榮瓊英

靜安區(qū)人民法院

民事審判庭法官

本案中，出現(xiàn)了前手面積、約定面積、產(chǎn)證面積、測(cè)繪面積、設(shè)計(jì)面積等多項(xiàng)不同的數(shù)據(jù)，那么在房屋租賃糾紛中如何確定計(jì)租面積從而計(jì)算租金呢？

一、房屋租賃合同中的租金計(jì)算方式

房屋租賃合同對(duì)租金計(jì)算方式的約定往往有兩種。一種是約定固定租金金額，另一種是約定租賃面積及單價(jià)確定計(jì)算方式。在第二種情況下，租金與租賃面積直接相關(guān)，一般情況下，有約定的從約定，在確定計(jì)租面積時(shí)以合同約定面積為依據(jù)，但仍需進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，在實(shí)際面積與合同約定面積確實(shí)不符時(shí)，對(duì)租賃面積予以調(diào)整，承租人有權(quán)要求減少租金甚至解除合同。

二、綜合考慮各方因素確定計(jì)租面積

確定約定面積是否為有效的計(jì)租面積是實(shí)踐中經(jīng)常碰到的難題。在確定計(jì)租面積時(shí)，可以從面積出現(xiàn)不同數(shù)據(jù)的原因、出租人是否履行了必要的告知義務(wù)、承租人是否履行了對(duì)面積的審查義務(wù)等綜合考慮。本案中，乙公司對(duì)房屋進(jìn)行了重新裝修，兩次測(cè)量圖紙對(duì)比說(shuō)明前手面積與約定面積存在差異確實(shí)有其客觀原因，乙公司依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙確定租賃面積，并無(wú)惡意隱瞞，且約定面積與產(chǎn)證面積相差不大。而承租人在承租前查看過(guò)系爭(zhēng)房屋，還曾自行委托設(shè)計(jì)單位出具過(guò)設(shè)計(jì)平面布置圖，對(duì)承租房屋有全面的了解。

三、承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)對(duì)計(jì)租面積提出異議

如果存在約定計(jì)租面積不合理的情況，承租人實(shí)際使用房屋應(yīng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，或其轉(zhuǎn)租房屋也應(yīng)會(huì)收到相關(guān)回饋。如計(jì)租面積不合理，承租人在合理時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并提出，人民法院應(yīng)積極審查。而本案中，承租人在簽訂房屋租賃合同后，直至雙方發(fā)生爭(zhēng)議之前，承租人從未就租賃面積提出過(guò)異議。在此，法官提醒廣大群眾在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，承租人應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行全面的審查，及時(shí)提出相關(guān)異議，采取措施維護(hù)自身合法權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第六條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免的浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第七百二十二條 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

來(lái)源｜上海市靜安區(qū)人民法院

責(zé)任編輯：牛心蘭

聲明｜轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自“上海高院”

關(guān)于印發(fā)《上海市房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭(zhēng)議處理辦法》的通知

各區(qū)住房保障房屋管理局，市房地產(chǎn)交易中心，各房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)，各房屋調(diào)查成果管理部門(mén)，市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)：

經(jīng)評(píng)估，2014年5月制定的《上海市房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭(zhēng)議處理辦法》（滬房管規(guī)范權(quán)〔2014〕1號(hào)）需繼續(xù)實(shí)施，有效期延長(zhǎng)至2028年12月31日。

特此通知。

2023年12月28日

(此件公開(kāi)發(fā)布)

上海市房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭(zhēng)議處理辦法

第一條 （制定目的）

為維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人及其他有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的客觀、公正、正確，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》（建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局令第83號(hào)）相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 （適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭(zhēng)議處理，適用本辦法。

第三條 （申請(qǐng)復(fù)核和鑒定途徑）

對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果有爭(zhēng)議的，有關(guān)當(dāng)事人可以向出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，也可以向上海市房屋調(diào)查專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱專家委員會(huì)）申請(qǐng)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果鑒定（以下簡(jiǎn)稱鑒定）。

第四條 （申請(qǐng)復(fù)核和鑒定的當(dāng)事人范圍）

下列當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱異議人）可以申請(qǐng)復(fù)核或者鑒定：

（一）房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的委托人（以下簡(jiǎn)稱委托人）；

（二）尚未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的商品房預(yù)購(gòu)人；

（三）尚未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的新建商品房買(mǎi)受人；

（四）專家委員會(huì)認(rèn)為可以受理的其他有關(guān)當(dāng)事人。

第五條 （復(fù)核程序）

對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果有爭(zhēng)議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告或者測(cè)算表、計(jì)算表的十五日內(nèi)向出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。

房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)復(fù)核有爭(zhēng)議的房產(chǎn)面積測(cè)繪成果，并向異議人解釋房產(chǎn)面積測(cè)繪情況。異議人要求出具書(shū)面復(fù)核結(jié)果的，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受復(fù)核申請(qǐng)的三十日內(nèi)向異議人出具書(shū)面復(fù)核結(jié)論。

經(jīng)復(fù)核，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)更正房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知異議人，并應(yīng)當(dāng)更正房產(chǎn)面積測(cè)繪成果，及按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)更正房屋樓盤(pán)表信息。異議人不是委托人的，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)面積測(cè)繪成果更正情況書(shū)面告知委托人。

第六條 （房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭(zhēng)議鑒定）

房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭(zhēng)議鑒定（以下簡(jiǎn)稱成果鑒定）是指專家委員會(huì)按照國(guó)家和本市有關(guān)法律、法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范等規(guī)定，對(duì)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的合法性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性進(jìn)行鑒定并出具鑒定結(jié)果報(bào)告的行為。

第七條 （專家委員會(huì)）

專家委員會(huì)由上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織成立。專家委員會(huì)由本市從事房產(chǎn)測(cè)繪教學(xué)、科研和實(shí)務(wù)工作的學(xué)者、專家和專業(yè)人士等組成。

專家委員會(huì)鑒定受理窗口設(shè)在上海市房地產(chǎn)交易中心。

第八條 （鑒定受理）

房產(chǎn)面積測(cè)繪成果有爭(zhēng)議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告或者測(cè)算表、計(jì)算表的十五日內(nèi)或在收到房產(chǎn)面積測(cè)繪成果復(fù)核結(jié)果十日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。

異議人是委托人的，申請(qǐng)鑒定時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下文件：

（一）申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告；

（四）申請(qǐng)人認(rèn)為測(cè)繪成果有誤的證明材料；

（五）鑒定需要的其他材料。

異議人是其他當(dāng)事人的，申請(qǐng)鑒定時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下文件：

（一）申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）證明與房屋測(cè)繪成果有關(guān)的購(gòu)房合同、房產(chǎn)面積計(jì)算表、測(cè)算表等；

（四）申請(qǐng)人認(rèn)為測(cè)繪成果有誤的證明材料；

（五）鑒定需要的其他材料。

對(duì)屬于本市政府部門(mén)核發(fā)且已歸集到電子證照庫(kù)的申請(qǐng)材料，能通過(guò)調(diào)用電子證照等途徑獲取的，申請(qǐng)人免于提交紙質(zhì)材料。

鑒定受理后，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)異議人申請(qǐng)鑒定進(jìn)行核實(shí)，不屬于本辦法第四條規(guī)定范圍的，應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面告知異議人不予鑒定的理由。

第九條 （鑒定專家組）

專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)的七個(gè)工作日內(nèi)組織成立鑒定專家組。鑒定專家組一般由三人及三人以上單數(shù)組成，有較大影響的房產(chǎn)面積測(cè)繪爭(zhēng)議鑒定的鑒定專家組應(yīng)當(dāng)由七人組成。

第十條 （回避和保密）

鑒定專家組成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)回避：

（一）鑒定項(xiàng)目的當(dāng)事人；

（二）鑒定項(xiàng)目當(dāng)事人的近親屬；

（三）與本案有利害關(guān)系；

（四）可能影響鑒定公正處理的其他情形。

參加鑒定人員對(duì)鑒定有關(guān)情況負(fù)有保守秘密的責(zé)任。

第十一條 （鑒定程序）

鑒定專家組開(kāi)展鑒定工作應(yīng)當(dāng)按照下列程序：

（一）調(diào)閱成果管理部門(mén)備案的房產(chǎn)面積測(cè)繪成果資料和出具報(bào)告的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)工作檔案；

（二）集體審議調(diào)閱的資料；

（三）對(duì)申請(qǐng)鑒定的房產(chǎn)面積按照設(shè)計(jì)圖和有關(guān)資料進(jìn)行計(jì)算，需要實(shí)地測(cè)量的，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行實(shí)測(cè)；

（四）撰寫(xiě)鑒定結(jié)果報(bào)告。

重大疑難鑒定項(xiàng)目，鑒定專家組可以申請(qǐng)?zhí)峤粚＜椅瘑T會(huì)全體會(huì)議集體審議決定。

第十二條 （鑒定結(jié)果確定）

鑒定專家組的鑒定結(jié)果應(yīng)當(dāng)由參加鑒定的專家作出，并按照多數(shù)意見(jiàn)確定。提交專家委員會(huì)討論的鑒定結(jié)果由出席會(huì)議的全體委員表決，并按照多數(shù)意見(jiàn)確定。

第十三條 （鑒定結(jié)果報(bào)告）

鑒定結(jié)果報(bào)告一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）鑒定申請(qǐng)人、鑒定對(duì)象、鑒定事由等鑒定基本情況；

（二）鑒定所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)、測(cè)繪技術(shù)規(guī)范及其他有關(guān)資料等鑒定依據(jù)；

（三）鑒定結(jié)果和理由。

鑒定結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)由參加鑒定的專家簽章。

鑒定結(jié)果分為確認(rèn)測(cè)繪成果或者不予確認(rèn)測(cè)繪成果。

測(cè)繪成果合法、規(guī)范、準(zhǔn)確的，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具確認(rèn)測(cè)繪成果的結(jié)論。測(cè)繪成果不合法、不規(guī)范或者不準(zhǔn)確的，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具不予確認(rèn)測(cè)繪成果的鑒定結(jié)論。不予確認(rèn)測(cè)繪成果的，專家委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)將鑒定結(jié)果報(bào)告送達(dá)出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)。

鑒定結(jié)果報(bào)告由鑒定受理窗口通知申請(qǐng)人領(lǐng)取。

第十四條 （更正成果）

專家委員會(huì)出具不予確認(rèn)測(cè)繪成果的鑒定結(jié)果報(bào)告的，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)接到鑒定結(jié)果報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)更正房產(chǎn)面積測(cè)繪成果，并按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)更正房屋樓盤(pán)表信息。

第十五條 （鑒定檔案）

鑒定工作完成后，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)鑒定結(jié)果報(bào)告與工作底稿整理歸檔并長(zhǎng)期保存。鑒定工作檔案主要包括以下內(nèi)容：

（一）鑒定受理材料；

（二）鑒定結(jié)果報(bào)告；

（三）鑒定工作中的調(diào)查取證材料；

（四）有關(guān)的會(huì)議記錄；

（五）鑒定工作其他有關(guān)的資料。

第十六條 （測(cè)繪資料的調(diào)用）

鑒定所需有關(guān)測(cè)繪資料由專家委員會(huì)向房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)調(diào)用，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到通知后的三個(gè)工作日內(nèi)將調(diào)用資料移送專家委員會(huì)。上海市房地產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)應(yīng)協(xié)助專家委員會(huì)調(diào)取有關(guān)測(cè)繪資料。

第十七條 （鑒定工作期限）

鑒定工作期限是指自鑒定申請(qǐng)受理日起至通知鑒定申請(qǐng)人領(lǐng)取鑒定結(jié)果報(bào)告止所需的工作時(shí)間。

鑒定工作期限一般為六十日。

第十八條 （鑒定費(fèi)用管理）

鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由專家委員會(huì)參照國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理制定。

專家委員會(huì)確認(rèn)測(cè)繪成果的，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；專家委員會(huì)不予確認(rèn)測(cè)繪成果的，鑒定費(fèi)用由出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第十九條 （其他事項(xiàng)）

出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)已經(jīng)撤銷的，由承受其權(quán)利義務(wù)的單位負(fù)責(zé)復(fù)核；無(wú)承受其權(quán)利義務(wù)的單位的，異議人可直接申請(qǐng)鑒定。

第二十條 （施行）

本辦法自2024年1月1日之日起施行，有效期至2028年12月31日。

NO.132 房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算 - 必考 #注冊(cè)測(cè)繪師

1000個(gè)綜合能力知識(shí)點(diǎn)：NO.132房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算-必考。

第一百三十二個(gè)知識(shí)點(diǎn)，這是一個(gè)必考題，房產(chǎn)測(cè)繪面積的計(jì)算，綜合能力也考，案例里也考，經(jīng)常考。房產(chǎn)測(cè)繪嗎？房產(chǎn)測(cè)繪的重點(diǎn)就是面積，看這道題怎么說(shuō)的。

房產(chǎn)測(cè)量中下列建筑附屬物不計(jì)算建筑面積的，就這個(gè)知識(shí)點(diǎn)考的是哪些計(jì)算全部建筑面積，哪些計(jì)算一半建筑面積，哪些不計(jì)算建筑面積。

·經(jīng)常考樓房?jī)?nèi)管道井，樓房里邊的管道井，這個(gè)要全部計(jì)算面積，這個(gè)是給買(mǎi)房的時(shí)候有這部分費(fèi)用的，在屋里的算，就算還有在外邊的都算了，全部建筑面積。

·樓頂露天泳池，這個(gè)不算，有頂未封閉的陽(yáng)臺(tái)，這計(jì)算一半，這個(gè)要跟大家說(shuō)，有頂未封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半，無(wú)頂室外樓梯，這個(gè)要計(jì)算一半建筑面積。

·這樣的知識(shí)點(diǎn)在哪個(gè)這？計(jì)算全部面積的這十五種，管道井這些在這，第四條，這些不說(shuō)背過(guò)，看見(jiàn)一定要能判斷出來(lái)，基本上哪條都考過(guò)。

·然后計(jì)算一半建筑面積，這五條看見(jiàn)也要能判斷出來(lái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)，無(wú)頂蓋室外樓梯，這道題考的。

·然后不計(jì)算建筑面積的，天面上的花園泳池，這個(gè)選擇題的就這樣考，案例題會(huì)給你一個(gè)案例，然后列出來(lái)要測(cè)的哪些東西，lag表或者段文字表述，讓你來(lái)判斷哪些計(jì)算哪些不計(jì)算，或者直接讓你給你個(gè)數(shù)據(jù)讓你算面積，這個(gè)經(jīng)常考非常重要。

這個(gè)做了個(gè)標(biāo)注，全部計(jì)算不計(jì)算算一半的。