澳洲房產增值稅,澳大利亞房產過戶要交稅嗎

2024-11-01 13:22:40

關于澳洲房產增值稅的十大秘籍

如果你選擇在澳洲投資房產

那么一定要了解有關澳洲房產的相關知識

并做好前期的財務規劃

而稅收就是房產投資財務規劃里

最重要的一個組成部分，

合理的稅收減免更是節流中的重中之重了。

那么今天我們就一起來看看

有關澳洲房產增值稅的問題。

澳洲房產增值稅的概念

澳洲房產增值稅,澳大利亞房產過戶要交稅嗎

首先強調一下何為“增值稅”，增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。而房產本身也屬于一種商品，因此也需要繳納增值稅，而購買澳洲房產所產生的增值稅一般出現在兩個方面，一方面是出售時需要繳納的增值稅，另一個就是出租房屋所得的租金收益，不過租金收益主要還是以你個人所得稅的一部分作為計算。

澳洲房產增值稅怎么計算？

簡單來說，你購買該房產所支付的費用（扣去購買期間產生的其他費用）與你現在出售該房產所能夠獲得的費用（同樣要減去你在售賣時產生的一切費用）的差值，這部分就需要繳納稅費，也就是我們所要繳納的增值稅。

是不是都要繳納增值稅，什么情況下不需要繳納，又有哪些辦法可以合理的避稅呢？

對于不需要繳納增值稅的情況來說，增值稅是1985年9月20日開始實行的，因此在此之前買到手的房地產再出售時不牽涉增值稅的問題，不過，還是來想一想如何避稅吧。

幾個合法避稅的方法

01、合理選擇“自住”與“出租”

對于如何避免增值稅的秘密是，先自住，然后租出去。換句話說，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租給別人住，在最長為六年的時間里仍然聲稱這是你的自住房。

這個“六年法則”的制定，為的是方便那些換工作的人，不論是在國內換工作還是去了海外。顯而易見，如果你擁有兩棟房產，那么增值多的那個就說是自住房。在你把房子租出去時，應當對這兩棟房子進行估價，從而選擇估價高的用來自住。而非自住的那個房，出售時就必須要交增值稅了。許多投資人不了解六年法則，其實這一規定能為他們省很多錢。

02、將投資期保持在12個月以上

如果不能避免交增值稅，那么就盡量少交。任何一個買了投資房的人，應該持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值稅減少50%。余下的部分將加到房主的正常收入中，按照相應的邊際稅率納稅，但不要忘了，12個月的擁有期限，是從你買房與賣房的合同之日算起.

03、充分利用低收入年

我們的收入經常反映我們的個人狀況，增值稅就與所得稅密切相關。因此，你交增值稅的時機就特別關鍵。如果你有一年收入低，你覺得這屬于比正常情況下低的稅檔，那么合計一下，就應在該稅年結束之前把房子售出。值得注意的是：失業、休產假、無薪的海外渡假，在上一個工作合同與下一個工作合同之間的時間間隔，這些都算是大好時機。

04、推遲合同日期

如果合同是7月1日簽的，而不是6月30日簽的，那么需要交稅的時間推遲了12個月。把錢在手里多拿些時日，與減少交稅幾乎一樣有好處。你還可以把錢存入另一個購房貸款的抵消賬戶上，幫助減少所需要交的利息。

05、與合伙人一起買房產

找到了理想的投資房，但擔心開支太大，那也可以找個人一起分擔，。如果你百分之百地擁有房產，那么你將百分之百地擁有獲利，但你也必須百分之百地交增值稅。如果是長期投資，那么最好以一個交稅有利的人的名義來買房。如果房子很可能帶來正收益，那么就以收入較低的那個人的名義買。如果可能是負收益，就以收入高的那個人的名義買。

06、把獲利存入自己的養老金賬戶

當你賣掉房子時，考慮把得來的錢的一部分，但不是全部，放到你的養老金賬戶上去。這如同把工資的一部分在稅前存入養老金賬戶的做法一樣，意味著你所需要交的稅不會太多。

07、以信托方式買房

還有一個好辦法就是與自由裁量信托的許多人一起買房，使用信托機制買房的人數正在穩步上升，可能會對那些邊際稅率較低的人有益。

08、賺錢的與不賺錢的一起賣

房地產市場縱然火爆，但并不意味著全國每個地方都如此。如果你賣掉這里的房子會帶來一筆可觀的收入，那么考慮把別的地方收益不太好的房產也一塊賣掉吧。一棟房產的出售獲利與另一棟房產的出售虧損加在一起，將降低總體的交稅。

09、申報減稅并保存記錄

我們都知道對諸如市政費、保險、房產管理費之類的申報可以減免交稅，但是你考慮了所有的可能性了嗎？常常被忽視的開銷包括舉債開銷，放貸機構的抵押保險，登房產廣告的支出，家具的費用，還有最初為了買這所房產進行調查而付出的開支。你還需要對你的賬目仔細查看，因為許多人在申報開銷的時候并沒有把裝修費用包括進去。這都是你房產開銷的部分，開銷越大，意味著增值稅減的越多。

10、對另一房產預償付

要避開交稅是相當難的，但是，投資者在售房獲益的同時，也可以為其第二棟房產交抵押貸款費用，如果手上有錢的話，可以提前整整一個財政年度這樣做。

此外，還可以把“六年法則”帶來的收益封存在那里，等到將來再取，即你把房子留著不賣。許多人在六年到期時就把房子賣了，但其實并不是非得如此。

在你把房子租出去的時候，去找人對房產估價，把估價結果存檔。到六年的時候，再去找人估價，結果存檔。但你仍然可以不賣房。未來當你一旦賣房時，再兌現你根據六年法則所獲得的免交增值稅的收益，而那筆收益已經早就算清楚了。

原文來源：布里斯班房掌門

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【必讀】澳洲房產交易中的稅費

澳洲房產增值稅,澳大利亞房產過戶要交稅嗎

考慮在澳大利亞投資房產時，了解當地的稅務問題是非常重要的。澳大利亞的稅法對于海外投資者有特定的規定。今天我們就一起來了解一下澳洲房產交易中的稅費問題吧！

1、FIRB申請費(針對海外人士購房)

海外人士可以在澳大利亞購買房產，但必須得到外國投資審查委員會(FIRB)的許可。FIRB是聯邦政府在審核海外人士買房時，所征收的批文費用。FIRB費用由聯邦征收，具體執行方是國稅局ATO。

海外買家向FIRB提出申請后，一般能購買新房、空置土地。其中，如果購買空地，必須在4年內完成土地開發。這類買家一般情況下，不能購買二手房。持有12個月有效簽證的外籍人士可以購買二手房，僅可用于自住，并且在離境3個月內出售。

一般來說，海外人士投資最便捷的途徑就是購買新房。作為FIRB申請程序的一部分，外國投資者必須支付一筆申請費。

2023年7月1日起，澳洲開始實施了新的審批收費標準：

購買100萬或以下的房產需要14100澳元；
購買100-200萬（包括200萬）的房產需要28200澳元；
購買200-300萬（包括300萬）的房產則需要56400澳元……

FIRB申請費每年都會調整，海外買家將費用交給購房律師代為申請即可，從開始審批到通知結果，通常在40個工作日左右。

2、印花稅

在澳洲，幾乎所有的購房者都要繳納印花稅。

澳洲有3個政府級別，最高是聯邦政府(Federal)，其次是州領地政府 (State & Territory) 比如說新州維州，和市政府(Council)比如說悉尼市(City of Sydney), 白馬市(Whitehorse City Council)。3個級別的政府各收各的稅，互不相干。如果跟國內相比較，聯邦稅相當于國稅，州稅就是地方稅。印花稅Stamp Duty就是一種地方稅。印花稅是根據所支付的房產價格（不是地價）來支付的，比例從1.25%到5.5%按照房價遞增。

悉尼所在的新州和墨爾本所在的維州，印花稅的收法就不一樣。如果要從根源上查詢到底每個州領地的印花稅是多少，就必須要到這個州的地稅局網站，使用網站自帶的計算器。

在實際買房的時候，需要注意的是，每個州繳納印花稅的時間點不太一樣，如果現金不寬裕，需要提前規劃現金流。

3、印花稅附加 (針對海外人士購房)

印花稅附加是專門為了抑制海外人士購買澳洲房產設立的。

印花稅附加屬于州稅，所以澳洲各個州領地的稅率不一樣。在大多數領地，稅率都在房價的7-8%左右。而只有堪培拉和達爾文目前不收印花稅附加。海外人士購買悉尼和墨爾本房產，光是印花稅和印花稅附加這2種，就要支付房價的12%-13.5%。跟印花稅一樣，如果購買土地別墅的話，只征收土地價值部分的印花稅附加，能節省不少錢。

4、土地稅及土地附加稅

土地稅一年一交，以每年的12月31日為結點。依據房主所持有所有土地的總計價值計算，自住房免征。

如果是本地買家，每一個個人或者家庭只能以一處房產作為自住，除此之外所有擁有的土地若是低于起征點，也無需繳付土地稅。