多地重現買房“0首付”+返現，網友稱“高評高貸，老手段了”，監管部門已緊急提示

每經編輯：何小桃,陳夢妤

鄭州某小區 每日經濟新聞資料圖

這段時間，在多個社交平臺上，類似“0首付”拿下人生第一套房”等購房者經驗分享的帖子正引發網友熱議。

當記者私聊發帖人，詢問如何操作時，他們則會亮明房地產中介的身份，轉至其他平臺向記者詳細介紹購房方案。

連日來，鄭州、南寧等多地監管部門均對“0首付”購房所潛含的風險，發出了警示。

據鄭州市房管局介紹，“0首付”通常是由房地產開發企業或房地產中介機構通過預先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。

南寧市住建局在回應有關“首套住房0首付”的問題時明確表示，“0首付”購房方式存在風險和不確定性，并非一種可持續的購房方式。

有網友評論：高評高貸，老手段了，只不過現在是開發商配合你。

首付“0元購”，開發商還能“返現”

據中國證券報，談及具體操作方法，通過某社交平臺轉介的中介小徐向記者舉例，位于廣州黃埔區某樓盤備案價為1.7萬元/平方米，成交價在1.2萬元/平方米。

根據廣州地區政策，首付比例需在15%以上，也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發商會與銀行合作，按照備案價做一份購房合同，并以該價格向銀行貸款，多貸出的資金由開發商打給客戶作為首付款。

“這套房子85平方米，合同注明的房子總價為145萬元，實際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元，多貸出來的21萬元，開發商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付，真正‘不掏一分錢’就買房。”小徐說。

不過，“在‘0首付’的操作中，購房者還需要支付一筆貸款服務費，加上維修基金，總共支付七八千元。”一位中介人員如是說。

今年7月30日，鄭州一房產中介對記者表示，當地有數個樓盤都能操作“低首付”。

“第一種方式類似高評高貸。”他稱，比如有項目現在“首付1萬上車”，總房款是100萬元，購房者只需付1萬元首付，剩余99萬元全部貸款。因為銀行最高貸款比例是85%，相當于按備案價約120萬元去申請貸款，實際上開發商只賣100萬元，貸出來的錢幾乎覆蓋總房款。

低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱，比如總價100萬元的房子，首付款15萬元，前期購房者先付5萬元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機構貸款的話，也會有一定的額外利息。”

低首付、“0首付”操作并非只在鄭州，南寧也有數個樓盤宣稱可以操作，只不過方式是返現。

“比如首付款15萬元，開發商能返現13萬～15萬元，因為每套房源返現的金額不同，有的能做到‘0首付’，有的則是低首付。”當地一中介表示，操作起來很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時，開發商會把錢打到購房者相關人士賬戶上，用來支付首付。

事實上，早在一年前，據新京報，“鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’，因為樓盤原先價格高，現在價格低，按照原價位貸款的話，相當于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價，這樣購房者就可以實現全額貸款，現在市場不好，政策卡得不嚴，不少新盤都是這么操作的。”

去年年中，據南方都市報，在多個社交平臺，以“0首付”為賣點的大量售樓廣告，讓首付不足的購房者心動不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個城市。

為了賺取中介傭金，有少數中介抱著僥幸心理，為首付不足的購房者“出謀劃策”。有房產中介私下向記者透露，一手房市場在管理上相對嚴格，“負首付”和“0首付”現象相對少一些，但該現象在二手房市場并不陌生。不少房產中介公司和貸款公司存在合作關系，對于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會將其介紹給貸款公司，貸款公司根據客戶實際情況制定相應的貸款方案。

屬于“騙貸”，多地監管部門已出手

國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤認為，“0首付”購房會讓購房者、商業銀行以及整個房地產市場都受到風險波及。

業內資深人士表示，借助高評房屋價格等違規行為實現“0首付”購房，不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環節發現異常將不會批準貸款，并對購房者個人信用造成負面影響。

同時，“0首付”購房涉及的部分違規操作行為，無法在網簽合同中明確約定，得不到法律保護。若房地產開發企業無法兌現承諾，銀行也不能完成貸款審批手續，將會給購房者造成經濟損失，購房者很難依法追責索賠。

“樓盤‘0首付’往往在市場持續走低的行情之下才會出現，這反映出一些地方的市場仍未走出低谷，房企對未來信心不足。”58安居客研究院研究總監陸騎麟表示。

克而瑞分析師表示，“0首付”活動并不意味著“一分錢首付都不出即可購房”的活動，此類活動可分為開發商墊付首付、通過消費貸等方式支付首付以及 “高評高貸”（在購房過程中使房產評估價高于實際成交價）三種操作方式，由于這些操作是否合規有待商榷，因此容易被叫停。

根據克而瑞調研，這類營銷活動多以“0首付”為噱頭助力買力來訪，但從實際效果來看，其在促成交易方面效果不佳。

針對近期“0首付”、低首付購房等現象，7月底以來，多地監管部門已經出手，向公眾提示相關風險，并向房地產開發商、房地產中介等機構發出警告。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，從商品房銷售的角度來看，0首付、低首付的方式是違規的，往往伴隨著開發商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。

“0首付、低首付的方式看起來似乎沒有手續費，但為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介籌措資金，既會產生新成本，又會產生更多融資風險。尤其是有些機構提供的融資利滾利，一不小心就會掉入金融陷阱。”他表示。

編輯|何小桃 陳夢妤 杜波

校對|劉小英

每經房產整合自新京報（記者徐倩）、中國證券報（記者張佳琳）、

財聯社（記者李潔）、南方都市報（記者楊婷）等

每日經濟新聞

賣房差點成為騙貸共犯，裕豐中介游說業主進行“高評高貸”

“裕豐中介和金融客買家欺瞞業主，簽訂了一次性付款的存量房買賣合同后，要業主配合做高評高貸。”近日，急于出售二手房的業主林小姐（化姓）向新快報投訴稱，通過裕豐地產出售房屋時疑似遇到“金融客”買家，業主認為高評高貸存在違法風險，明確拒絕并要求解約處理。經多次溝通，林小姐向買家退還定金并賠付5000元解除了合同。

對于此次遭遇，林小姐仍心有余悸，折騰了一番，房子沒賣出去還賠了錢，“裕豐地產總部說明令禁止高評高貸，門店中介卻一直向賣家推介，辜負業主的信任。”

裕豐承諾推介一次性付款買家

簽約后游說業主配合做“高評高貸”

業主林小姐告訴新快報記者，今年5月初，林小姐和家人打算將其父親名下一套位于越秀區的住房進行出售，由于置換新房急需用錢，林小姐掛牌房屋時向中介經紀人強調，希望可以找到能一次性付款的剛需自住客買家出售。

5月中旬，位于越秀區一裕豐門店的中介經紀人楊女士聯系林小姐，稱一位剛需自住年輕人想購買該房源，可一次性支付房款。林小姐和家人于5月23日與買家委托的代理人簽訂了裕豐地產出具的《存量房買賣合同》及相關協議，以328萬元成交。林小姐方收取買家2萬元定金，雙方約定于6月10日該住宅期滿2年可以減免增值稅后，推進網簽過戶事宜。同時補充協議約定，如有違約，違約方需賠付守約方2萬元。

《存量房買賣合同》約定此次房屋交易為一次性付款。 受訪者供圖

等待網簽過戶期間，另一位裕豐中介經紀人向林小姐推薦新買家，房子實際成交價給到340萬元，但該經紀人表示，需業主配合做“高評高貸”，調高評估價到530萬元去貸款。記者粗略計算，以裕豐中介提供的方案，如減去15%的首付，最高可以貸得450.5萬元，減去實際成交價，買家沒出一分錢就獲得了110.5萬元（未減稅費）和一套房。“我覺得這些買家就是所謂的‘金融客’，如果后續斷供、銀行追查，賣家可能因配合超貸被視為共犯，風險太大了，明確拒絕了。”林小姐說。

然而，有其他中介經紀人向林小姐透露，其此前簽約的一次性付款買家背后實際是金融公司，該公司已發朋友圈，一般后續會拿房子去做超貸套錢，會要求業主做“高評高貸”。

對此，裕豐經紀人楊女士表示并不知情。不過，這時楊女士向業主表示，買家想改做貸款，如業主配合做高評高貸，可以盡快網簽過戶。林小姐覺得受到欺騙，要求約見買家解除合同，退還定金，但不做賠償。

林小姐還發現，合同中約定的“合同簽訂后60天內網簽，網簽后60天內過戶”，與之前經紀人承諾的60天內網簽過戶大相徑庭。網簽過戶時間從60天期限變成120天期限，令林小姐大失預算。楊女士解釋，是此前公司對統一合同作了修改，但未及時告知經紀人，存在失誤。

直到6月中下旬，買家仍未見面商談解約，也未推進網簽過戶事宜。林小姐通過經紀人提供的聯系方式邀約買家，卻未能聯系到合同上的買家以及簽約代理人，只有一位自稱買家親屬的代表聯絡人李某對接溝通。其后林小姐向裕豐地產總部投訴，未收到答復；去報警處理卻因暫未有財產損失而無法立案，陷入進退兩難的境地。

裕豐總部稱明令禁止“高評高貸”

門店經紀人稱操作風險不大

圍繞林小姐的遭遇和解約訴求，6月28日，新快報記者來到裕豐地產位于越秀區的總部進行了解核實。工作人員表示，具體情況需了解核實后才能給予業主答復。當記者詢問是否允許做高評高貸時，工作人員稱，公司明令禁止高評高貸，也不會去配合，但如果買家要求或者經紀人私下操作，公司也控制不了，一經查實，有公司規章制度處理。

7月3日，記者陪同林小姐及其家人來到裕豐門店，與經紀人楊女士、聯系人李某及一位自稱是購房的新買家面談。新買家依然表示希望可以協商從一次性付款轉為按揭貸款，并強調其貸款流程的正規性，如果業主同意，可以在3日內網簽。然而，根據對方對交易流程的描述，其所謂正規的按揭貸款，正是需要業主配合調高評估價、返還貸款溢價的“高評高貸”。當林小姐詢問買家身份時，對方顯得情緒激動，最終協商無果。

房子實際買家是否為金融客？裕豐經紀人楊女士向記者表示“現在感覺是”，楊女士強調未欺瞞業主，李某一直表示是買家的親戚，剛需自住。對于買家提出的高評高貸做法，楊女士表示，這段時間二手房都不好賣，很多業主愿意配合如此操作，風險也不大，貸款流程都是正常的，銀行審批放款流程也很快。“如果你們愿意做，我就和他（李某）溝通落實手續流程，擬定保障雙方利益的補充協議。我也最大限度承認自己的錯誤，假如你們真的成交了，可以不收中介費。”楊女士說。林小姐及其家人表示難以信服，“如果不能按合同買方和付款方式履約，就解約處理。”

對于經紀人楊女士的講述，記者于7月4日致電李某核實，對方表示不清楚。同日，林小姐告訴記者，李某通過經紀人告知，要求林小姐退還2萬元定金并賠付5000元就解除合同。為盡快了結此事，林小姐同意賠付要求，并于當晚在線下門店簽署了解約協議。7月5日下午，記者致電裕豐地產總部追問其核實情況，工作人員表示，公司不存在違規行為，投訴人的事情已經解決，沒必要過多討論。

業內多次作出“高評高貸”風險提示

“陰陽合同”嚴重違反中介“陽光承諾”

圍繞林小姐的遭遇和“高評高貸”相關問題，廣州資深按揭貸款專家鄭大源在接受新快報記者采訪時表示，林小姐遇到的買家很大可能是金融客/投資客，“金融客一開始簽訂的一次性付款買賣合同只是象征性的，既可壓低實際交易價，又可鎖定房源，后續通過與業主協商更換購房人、轉做“高評高貸”，如業主方同意即可用最低資金，甚至倒拿錢拿下房屋。一旦房價上漲就可觸底反彈，實現利益最大化。”有業內從業人員表示，“高評高貸”做法在業內很常見，有的業主著急賣房用錢，也會愿意配合買家操作。

事實上，這種操作存在不少風險，業內也曾多次作出“高評高貸”風險提示，在今年“315”期間，廣州房地產中介協會也列出了相關案例。

記者查閱廣州房地產中介協會官網發現，廣州房地產中介協會多年前與多家中介企業聯合簽署《廣州房地產中介陽光承諾書》，廣州裕豐咨詢顧問有限公司也是簽署單位，其中一項“陽光承諾”便是“不制作陰陽合同”。而制作“陰陽合同”正是“高評高貸”模式的必經之路，也是判別中介誠信的根本。

廣州房地產中介協會自律部部長王俊軒表示，如果業主遇到中介或買家要求做高評高貸，可向行政部門或協會舉報反映。經核實的，舉報人將獲得3000元獎勵，由行政部門對違規中介機構或經紀人作出相關行政處罰，協會也會對其進行信用扣分。

律師說法

“高評高貸” 屬“騙貸”行為

廣東諾臣律師事務所蔡佳峻律師接受新快報記者采訪時表示，高評高貸行為違反了誠實信用原則，擾亂了金融市場和房地產市場的秩序，本質上是一種騙貸的違法行為。

記者查閱中國裁判文書網發現，2015年就有“高評高貸”相關判決案例。房產中介黃某在幫客戶羅某辦理購買廣州市的兩套房產的銀行貸款時，通過虛假提高房產交易價格為羅某辦理購房“零首付”、制造假首期流水和假購房首付證明等方式騙取銀行貸款，以“陰陽合同”形式進行“超貸”。因犯騙取貸款罪，中介黃某被判處有期徒刑10個月，并處罰金人民幣3萬元；買家羅某被判處有期徒刑6個月，緩刑1年，并罰金8000元。

蔡佳峻律師告訴記者，實際案例中，高評高貸行為可能產生民事糾紛，甚至涉嫌刑事犯罪。銀行發現高評高貸行為，可能會拒絕貸款或要求買方提前償還貸款，導致無法完成交易。高貸款意味著高月供，如果買家后續斷供造成銀行的損失，可能涉嫌騙取貸款罪；如果買方存有非法占有貸款目的，還可能構成貸款詐騙罪。一旦涉及刑事犯罪，參與的賣家和中介同樣面臨法律責任，如果有獲利行為，可能涉嫌共同犯罪。

新快辭典

什么是“高評高貸”

“高評高貸”是為了能夠多貸款，以盡量少的首付款買房實現房產交易，因此惡意抬高房屋的市場評估價格，隱藏實際成交價格，常見具體做法是：通過評估公司將房價“高評”， 采取陰陽合同的方式，使購房者能夠盡量獲得更高的貸款。

采寫：新快報記者 謝佳熳 何璐詩