英媒：中國(guó)對(duì)海外房產(chǎn)投資降至新低 重心轉(zhuǎn)向“綠地投資”

英媒稱(chēng)，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資規(guī)模在今年第三季度降至4年來(lái)的最低點(diǎn)，凸顯出更嚴(yán)格的資本管制對(duì)全球資產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》網(wǎng)站11月22日?qǐng)?bào)道，近年來(lái)，中國(guó)的保險(xiǎn)企業(yè)、銀行和私募基金成為全球房產(chǎn)的最重要競(jìng)標(biāo)者，頻頻在倫敦、紐約、悉尼和其他各大城市競(jìng)購(gòu)大型寫(xiě)字樓和豪華酒店，但由于擔(dān)心資本外流和人民幣貶值，北京從去年底開(kāi)始限制海外收購(gòu)行為。

跨國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)高緯物業(yè)咨詢(xún)公司的最新報(bào)告顯示，今年第三季度中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資額只有25億美元，降至2013年第四季度以來(lái)的最低點(diǎn)。今年前9個(gè)月的中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額為182億美元，相比之下去年全年投資額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的383億美元。

高緯物業(yè)咨詢(xún)公司大中華區(qū)研究部門(mén)主管詹姆斯·謝潑德在報(bào)告中說(shuō)：“政府加大了對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的審查力度，再加上投資者在十九大前持謹(jǐn)慎態(tài)度，這兩個(gè)因素對(duì)海外交易額有抑制效應(yīng)。”

中國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月中國(guó)對(duì)外非金融類(lèi)直接投資總額下降到780億美元，降幅達(dá)42%，但這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)有細(xì)分到具體行業(yè)。

高緯物業(yè)咨詢(xún)公司和中國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)都沒(méi)有包括個(gè)人房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。

中國(guó)國(guó)務(wù)院今年8月發(fā)布了一個(gè)規(guī)范對(duì)外投資的指導(dǎo)意見(jiàn)，加強(qiáng)并整合了前一年陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)的措施。這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)把境外投資分為“鼓勵(lì)開(kāi)展”、“限制開(kāi)展”和“禁止開(kāi)展”三類(lèi)。房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資屬于“限制開(kāi)展”一類(lèi)。

報(bào)道稱(chēng)，隨著對(duì)外房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流的減少，中國(guó)人的投資重心已經(jīng)從現(xiàn)成物業(yè)轉(zhuǎn)向“綠地投資”（指跨國(guó)公司在東道國(guó)創(chuàng)建獨(dú)資或合資企業(yè)的投資形式——本網(wǎng)注）。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占第三季度所有房地產(chǎn)投資的58%，相比之下去年第二季度只有10%，而同期寫(xiě)字樓投資所占份額從71%下降到28%。

分析人士說(shuō)，北京認(rèn)為，“綠地投資”相比收購(gòu)竣工樓宇投機(jī)性更小，同時(shí)有助于中國(guó)開(kāi)發(fā)商獲得寶貴的海外經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

除了“綠地投資”，高緯物業(yè)咨詢(xún)公司預(yù)測(cè)，物流和研發(fā)中心將成為中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資的新增長(zhǎng)點(diǎn)，這兩個(gè)領(lǐng)域都是新指導(dǎo)意見(jiàn)中“鼓勵(lì)開(kāi)展”投資的。物流還與另一個(gè)受鼓勵(lì)的類(lèi)別有關(guān)，那就是與“一帶一路”倡議相關(guān)的項(xiàng)目，這個(gè)倡議的目的是把中國(guó)與世界其他一些發(fā)展中國(guó)家通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)連接起來(lái)。

謝潑德寫(xiě)道：“中國(guó)官方的主流姿態(tài)讓我們相信，盡管房地產(chǎn)投資活動(dòng)要接受審查，但是與‘一帶一路’倡議有關(guān)的項(xiàng)目可能會(huì)受到照顧。”

綠地控股3億美元出售紐約項(xiàng)目，海外資產(chǎn)處置已達(dá)百億

5月16日，位于美國(guó)布魯克林正中心，占地22英畝，總計(jì)容建面700萬(wàn)平方英尺的綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目的兩棟公租公寓樓被順利出售，合同總金額為3.15億美元。

據(jù)綠地控股集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“綠地控股”，600606.SH）披露，該項(xiàng)目為紐約州政府PPP項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越，緊鄰巴克萊球場(chǎng)以及布魯克林最大的購(gòu)物中心，周邊配套成熟，為紐約市20年來(lái)最大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一，同時(shí)也是紐約標(biāo)志性建筑。

據(jù)悉，此次出售的公租樓擁有601套公租公寓，370個(gè)地下停車(chē)位，于2015年開(kāi)工建設(shè)，2017年竣工并正式入住。在2018年達(dá)到租賃穩(wěn)定期后，日常入住率可保持在98%以上。

綠地控股選擇在這一時(shí)間出售，與美國(guó)的樓市行情有關(guān)。

自今年以來(lái)，美國(guó)在通貨膨脹背景下房?jī)r(jià)、租金均屢創(chuàng)新高，且資本市場(chǎng)流動(dòng)性較強(qiáng)。根據(jù)Case-Shiller公布的二十個(gè)城市房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，今年3月份的數(shù)據(jù)同比上升13.3%，成為近7年以來(lái)的最大漲幅。

于是綠地控股便加速了去庫(kù)存和海外物業(yè)銷(xiāo)售去化。在這一時(shí)期，其紐約項(xiàng)目住宅實(shí)現(xiàn)售罄，并且洛杉磯項(xiàng)目的月度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也創(chuàng)下新高。

與此同時(shí)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元（約10.19億元人民幣）的物業(yè)訂單也于近期完成簽約。此外，綠地洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目等相關(guān)物業(yè)亦正推進(jìn)銷(xiāo)售、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)。

對(duì)此，綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，一批綠地海外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目接連實(shí)現(xiàn)資金回籠，能不斷強(qiáng)化公司現(xiàn)金流，極大增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

也是在最近這兩年，綠地控股逐步加快海外業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。比如除美國(guó)項(xiàng)目外，澳大利亞悉尼綠地中心項(xiàng)目于2021年順利竣工交付，回籠資金逾34億元。在2020年，韓國(guó)“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目的竣工交付，以及加拿大多倫多綠地君峯公寓項(xiàng)目竣工交付和入住，分別回籠資金約41億元和約22億元。

不僅如此，還有日本千葉海港城酒店的出售，澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國(guó)醫(yī)院項(xiàng)目股權(quán)等完成轉(zhuǎn)讓?zhuān)闹尴つ岷ｇ觏?xiàng)目尾盤(pán)商鋪得到處置以及英國(guó)倫敦蘭姆公館實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓等，均使得綠地控股獲得了大量資金回籠。目前，綠地控股已通過(guò)海外輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回籠資金超百億元。

加速處置海外業(yè)務(wù)的背后是公司依然面臨著高負(fù)債壓力。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠地控股有息負(fù)債余額超過(guò)2000億元，其持有的一年內(nèi)金融負(fù)債達(dá)1004.576億元，一年至兩年到期的金融負(fù)債約675.966億元。去年綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.84%，仍處于“紅檔”，且較2020年還有增長(zhǎng)。

而且從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，綠地控股2021年末合同負(fù)債及預(yù)收款項(xiàng)為4647.98億元，同比增長(zhǎng)10.26%。這意味著，綠地控股的負(fù)債規(guī)模還在上升。

所以在今年，“降負(fù)債”仍然是綠地控股運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵詞，據(jù)張玉良所言，公司也正不斷加強(qiáng)核心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理。

房地產(chǎn)業(yè)方面，綠地控股通過(guò)抓銷(xiāo)售回款、抓按揭回籠等措施，以提升銷(xiāo)售回款率。在今年前4個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款近500億元，回款率超過(guò)120%。而基建產(chǎn)業(yè)方面，則是力抓回款清收，盤(pán)活存量資產(chǎn)，同時(shí)穩(wěn)定融資規(guī)模，拓展融資增量。

另一方面，綠地控股也加強(qiáng)與主流合作銀行溝通協(xié)調(diào)，拓展合作空間，創(chuàng)新合作模式。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度公司實(shí)現(xiàn)新增融資提款約100億元。

前不久格林蘭質(zhì)押股權(quán)便是案例之一。5月12日，綠地控股發(fā)布公告，公司第一大股東上海格林蘭投資企業(yè)將持有的綠地控股16億股份質(zhì)押于上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司長(zhǎng)寧支行，質(zhì)押融資資金用途為支持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

此次股權(quán)質(zhì)押是為綠地控股向銀行融資提供的質(zhì)押擔(dān)保，不涉及其自身融資安排。據(jù)悉，格林蘭質(zhì)押的股份占其所持股份比例44.7%，占綠地控股總股本比例為12.52%。

此番海外業(yè)務(wù)的順利出售，同時(shí)盡可能拓展融資和不斷促進(jìn)銷(xiāo)售回款，或能為綠地控股贏得不小的經(jīng)營(yíng)空間。