房地產止跌回穩調查丨成交連增，價格趨穩：南京樓市反轉

最近，南京無論是新房還是二手房的銷售都有明顯增長，接下來這個趨勢還將繼續。

中房報記者 李葉 北京報道

“9月底以來，南京新房成交就多了起來，回暖明顯?！?/p>

“國慶假期，南京新房銷售非?；鸨?，就看接下來兩個月能不能穩住了。”

“最近的政策利好不斷，帶看量和成交量并沒有因長假結束下滑，熱度持續?！?/p>

10月21日~10月22日，多位南京地產從業者在與中國房地產報記者聊起南京樓市時表示。

一組數據也印證了他們的感受。

麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年9月，南京新房成交面積為36.95萬平方米，環比8月增長31.8%，同比去年同期增長了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，環比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

價格方面，根據國家統計局公布的9月份70個大中城市商品住宅銷售價格的變動情況，南京新房價格繼8月環比上漲居70城第2后，9月南京新房價格環比持平，位居全國第4。

對于南京樓市近期以來的變化，麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴記者，南京9月及國慶假期樓市成交表現可觀，不排除得益于前期政策的優化。

近兩個月以來，南京主要發布了兩大利好政策，一是8月29日，南京公積金貸款政策進一步放松，涉及公積金的使用年限、首套房認定標準、貸款次數等多個方面；二是9月17日，南京發布了《發放2024年金秋房展會限時購房補助的通知》，提出自2024年9月20日至22日期間，在南京金秋房展會上購買新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房買賣合同網簽備案的購房人，在各區現行購房補助政策基礎上，額外給予購房合同金額1%的補助。由此來看，階段性且互補類利好政策有助于刺激購房需求的持續釋放，提高樓市活躍度。

成交量持續攀升

“國慶假期都在連軸轉的趕場帶看，有的售樓處忙得連個銷售人員都找不到，只能自助看房。”南京地產從業者周本華在接受記者采訪時坦言，最近的客戶也要比7月、8月、9月活躍。

他認為，南京新房市場的回暖源于樓市政策和開發商優惠的雙重刺激。

公開資料顯示，今年國慶期間，南京全市有152家樓盤推出了特惠房源，包括中低價位、中小戶型剛需房，也有面向改善群體的高品質房源。各房企的促銷方案也花樣迭出，如萬科朗拾雨核項目，對滿足條件的房源不僅推出了“1元抵3萬元”的優惠活動，對在其周邊相關企事業單位的工作人員還推出了企業團購活動；華潤置地金陵中心部分房源在國慶期間給出了額外1%的補貼優惠；亦有某些樓盤在國慶假期前推出買房送20萬元股票基金、買房送飛機（使用權）等活動，一度引發廣泛討論。

中國房地產報記者注意到，南京不少在售地產項目都發布了國慶期間的銷售“戰報”：仁恒龍灣黃金周累計認購加認籌達43套；中信泰富·九廬首開64套房源全部售罄；金陵中心項目國慶假期賣出40套、銷售約2億元；保利國貿璟上認購金額超1.5億元；金基山川江樾賣了39套房；金陵月華黃金周銷售總額超過5億元。

根據南京網上房地產統計，國慶假期期間（10月1日~10月7日），南京簽約認購了1020套新房，成交了204套，加在一起一共是1224套，相較于去年中秋、國慶雙節8天假期合計的956套，上漲了28％。

10月21日，另一名南京地產從業者告訴記者，9月之前，各個售樓處還是比較冷清的狀態?，F在，核心區域的新房售樓處大廳常出現座無虛席的情況。拋開火熱的國慶假期不說，僅是最近的周末，銷售人員都忙得“腳不沾地”。

數據顯示，即使在國慶長假之后，南京樓市的回暖態勢也在延續。

根據麟評居住大數據研究院監測數據，2024年第41周（10月7日-10月13日），南京新房成交1487套，同比去年增43%；2024年第42周（10月14日~10月20日），南京新房成交1650套，環比增11%。

對此，麟評居住大數據研究院認為，當前政策效應仍在，新房成交也在繼續放量，“銀十”當前總體表現尚可，當前周度及累計成交趨勢均呈向好態勢，預計在政策效應持續釋放以及房企花式促銷的帶動下，10月全月新房成交量有望迎來年內小高峰。

價格止跌回穩

價格方面，南京新房市場也結束了此前5個月的“跌跌不休”。根據國家統計局公布8月份70個大中城市商品住宅銷售價格，南京新房價格環比上漲0.3%；9月，南京新房價格與8月持平，成功止跌。

由于國慶期間的成交火熱，部分房企也開始做出“收回折扣”“漲價”的試探，如保利荷雨臻悅宣布將收回2%的優惠，還有樓盤表示將“全線漲價”。不過，有地產從業人員向記者透露，此類“漲價”更像一種饑餓營銷的策略，實際價格變化感受不明顯。同時，南京樓市各區域的分化的現象依然存在，回暖尚需時日。

與量價齊升的新房市場不同，南京的二手房市場數據則有些微妙。

國家統計局數據顯示，南京自去年4月份出現環比下降后，一直處于負區間，但今年1月份起降幅逐步收窄，6月份出現止跌回升，環比上漲0.1%，但7、8、9三個月繼續下跌。9月份，南京二手房價格環比下降1.2%，跌幅較上月略有擴大。

亦有中介機構數據顯示，南京二手房價格處于企穩上調階段。

據我愛我家南京研究院分析，9月份南京二手房成交均價達22865元/平方米，環比上漲3.3%，自6月以來，連續4個月穩定在2.2萬~2.3萬元/平方米。結合議價來看，目前南京二手房價走勢已相對平穩，整體呈筑底回升的趨勢。

根據南京網上房地產數據，9月，南京二手房成交量7303套（含高淳、溧水），環比下滑11.9%，同比則上漲10%。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，10月1日~10月20日，南京二手房成交量量為3396套，較上月同期下滑25.7%，較去年同期下滑18.2%。

總體而言，南京的新房及二手房存量都在減少。

10月6日，南京網上房地產公布數據，南京二手房總掛牌房源目前為15.35萬套，而在兩個月前，這個數字還在16萬套以上，去年同期更是高達18萬套以上。南京房地產行業協會公布的數據則顯示，截至9月底，商品住宅已上市未銷售庫存繼續保持下降態勢，去化周期較8月底縮短0.4個月，8個區去化周期保持在18個月以內。

對于南京樓市的后續發展，南京的地產人士看法不盡相同。

南京工業大學教授吳翔華表示，在多重利好加持下，后期樓市會逐漸企穩并找到支撐，但資金會優先流向一二線城市的最核心資產。他同時表示，針對新房市場的政策將起到去庫存效果，二手房市場因當前拋壓仍較重，需要一段時間的傳導。

我愛我家南京研究院認為，南京二手房成交均價連續4個月穩定在2.2萬元/平方米以上，整體呈現筑底回升的趨勢。眼下正值“銀十”傳統旺季，一旦政策繼續優化，將持續刺激出手需求，從而利于房地產市場的恢復與健康發展。

“‘止跌回穩’主要看成交量和價格兩方面數據，在國慶黃金周期間，這兩組數據已經有所表現，全國主要城市都有比較明顯的反彈，南京無論是新房還是二手房都有明顯的增長，接下來這個趨勢還將繼續?！蹦暇┓康禺a學會副會長孟祥遠稱。

房地產市場底部信號明顯

本報記者 周雪松

“銀十”樓市迎來開門紅，接下來走勢如何？

“10月份成交量上漲比較明顯，個別樓盤國慶假期7天的成交量甚至跑贏了8—9月份單月或者2個月的銷售數據。”10月18日，珠海某房企營銷渠道負責人嚴松對中國經濟時報記者表示。

促進房地產市場止跌回穩，涉及對市場底部的判斷。專家表示，樓市可能有兩個底部：一是短期底部，一是中長期底部。真正的底部是從超調修復開始的。

嚴松也表示，目前的情況還不能全面反映樓市的真實情況，成交量上漲主要得益于國慶節前股市的拉升，以及各類政策的出臺，給觀望的購房者很大的信心。業內人士和專家建議，當前仍然需要持續釋放利好政策促進房地產市場保溫升溫。

業內人士稱市場底部信號明顯

星河灣集團營銷和品牌管理中心總經理方靖在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從最近市場的表現來看，密集出臺的政策對一部分剛需人群和迫切需要近期改善居住條件的改善型人群給予了信心。全國市場在國慶七天長假前后，來訪量均表現出明顯好轉的勢頭。

值得關注的是，從近期一些城市樓市表現來看，樓市成交經歷了反彈后再回落。中建一品北方區域總經理田植釗對中國經濟時報記者表示，國慶七天假期，房地產市場表現不錯，不過，這兩周銷量又下降了，政策落地以后的持續效果不明顯，各大開發商基本情況一致。

北京嘉德至鼎房地產顧問有限公司是北京多個新樓盤的代理銷售機構，該公司負責人張菲菲在接受中國經濟時報記者采訪時透露，國慶長假期間，市場迅速回暖，成交量同比增長130%，但市場在國慶假期過后開始趨于平靜。

北京城建有關負責人對中國經濟時報記者表示，目前，公司旗下只有少數幾個樓盤成交量明顯回升，后續是否能持續回升有待觀察。

方靖最近對全國多個城市進行了考察，也參加了一些地方政府住房和城鄉建設部門舉辦的房地產政策效果和市場情況座談會。

談到國慶假期房地產市場的表現，方靖告訴中國經濟時報記者，從目前各個樓盤銷售情況來看，相比7—9月，成交和到訪的客戶量確實反轉向上。從全國市場來看，中國西北部能源和資源比較豐富的城市的房地產市場表現普遍優于東部沿海（除上海以外）的城市。

他分析，東部沿海一些經濟外向型地區，房價普遍較高，在復雜多變的就業和貿易環境中，客戶普遍審慎購買。而西北部一些城市在能源、稀土等產業較為穩定的表現之下，房地產市場受外部因素的影響不大，并且在2020年以來房地產行業調整期后，優勝劣汰，供客戶選擇購買的項目不多，隨著利好政策推進，促使購房者會選擇在本地買房。

方靖的判斷是，目前，房地產政策的底部已經形成，政策的釋放有助于整體市場的企穩，例如，上海、北京以及廣州、深圳的城市中心區域市場趨于企穩，但是其余地區市場的底部仍需要觀察和審慎對待。

張菲菲認為，這次市場波動是由政策引發的，所以市場底部信號明顯，但僅是底部信號，企穩還需時間驗證，回升則需要更多政策刺激及時間周期。

“在股市熱度降下來之后，明顯感覺到客戶的觀望情緒又上來了?！眹浪烧f，按照目前的情況判斷，房地產市場應該還會有更激烈的價格戰，接下來只有政策效果給市場帶來足夠的信心，成交量增長了，開發商才有機會穩住價格。

仍須釋放利好政策促使市場升溫

方靖認為，房地產新政減輕了購房負擔，樓市能否全面止跌回穩，甚至向上發展，接下來須關注以下幾個方面的變化。

第一，看整體經濟發展狀況，尤其是外貿出口的表現。如果外貿出口持續增長，就會惠及以外向型經濟為主的東部沿海地區城市，繼而促進房地產市場企穩。從目前全國各地房地產統計數據來看，東部沿海城市的房地產總量和總價值占全國比例較大，所以，東部沿海房地產市場穩定將有利于全國整體房地產市場價格的穩定。

第二，由于目前國內新房供大于求，控制供應量是房地產市場穩定的關鍵。新政策中提出，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，這個政策改變了過去城中村改造安置強調實物安置，從而造成供應量巨大的弊端，而貨幣化安置可以釋放出規模增量購房需求，為消化庫存房源提供新動力，也有調節合理供應量的作用。隨著政策持續深入，預計將帶動地級以上城市，尤其是人口集中的大城市住宅銷售規模穩定，引導市場預期。

第三，新政策較大力度推動了首付和利息下調，為客戶端降低負擔，接下來要關注新增房地產客戶的構成。眾所周知，年輕的（35歲以下）客戶，在此前是多年來房地產發展中的主力客戶群體，反過來可以證明大學生或者青年就業和儲蓄率影響房地產銷售量。所以，接下來特別需要關注大學生和青年就業情況。

中國信達資產首席不良資產研究員王洋在接受中國經濟時報記者采訪時表示，促進房地產市場止跌回穩仍面臨一些挑戰，來自宏觀經濟等方面的市場不利因素還沒有完全消除。

今年以來，房地產政策更加注重消化存量、平衡供需，采取放松限購限貸、降低首付比例和房貸利率、收購存量商品房用作保障性住房等措施，對穩定房地產市場起到積極效果。同時應認識到，這一輪房地產市場調整是在房地產市場供求關系發生重大變化、土地財政轉型和全國統一大市場建設背景下的價值重估，可能仍會持續一段時間。不同區域、業態、板塊的房地產市場或繼續分化。包括收儲在內的政策，要尊重市場規律，在適應市場分化的內在趨勢基礎上更好發揮作用。

“對于房地產市場調整，一方面，要承認其合理性，這是一個去泡沫、降杠桿的過程；另一方面，要及時采取有力措施，避免市場超調和陷入緊縮循環。”王洋認為，房地產市場的底部回升將是超調后的修復，從一、二線城市開始。

王洋認為，當前階段，房地產行業仍然是我國經濟的一個支柱性產業，城市化仍有較大空間，居民更高質量的住房需求遠未滿足。在已有政策基礎上，他建議：一是形成穩房地產和穩宏觀經濟的聯動。例如，用好中國再貸款、地方專項債等公共資金和金融機構資金，進一步做好“保交房”和地方收儲工作，收儲后要盡快形成保障性住房投放，從而在消化存量房地產的同時形成和擴大來自城市新市民的內需。二是通過配套長期限資金等政策支持，鼓勵優勢房地產企業、金融資產管理公司等專業機構，在房地產市場開展價值投資，發揮價值發現、價值修復和預期引導功能，穩住核心資產價格。

“總而言之，本輪強勢新政策對房地產行業是有極其正向的意義，市場已經釋放出積極的反應，但是在復雜多變的經濟形勢中，仍然要審慎對待效果，仍然需要持續釋放有利的政策促使房地產市場保溫升溫。近日，有關部門表示，正在抓緊研究明確取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，預期利好會持續，直至房地產真正迎來市場面的上升。”方靖表示。