房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律 關(guān)于房屋糾紛的最新法律
一文帶你了解房屋買賣和繼承相關(guān)法律問(wèn)題
烏魯木齊晚報(bào)全媒體記者向雅祺
有關(guān)房產(chǎn)買賣和繼承的法律問(wèn)題您了解嗎?本期晚報(bào)融媒·幫您辦律師團(tuán)成員律師穆斕針對(duì)房屋問(wèn)題一一詳細(xì)解答。
問(wèn):李女士女兒要結(jié)婚了,我們計(jì)劃婚后與男方共同出資購(gòu)買一套價(jià)值100萬(wàn)元的婚房,我們家計(jì)劃出60萬(wàn)元,男方家出40萬(wàn)元,這個(gè)房子將來(lái)可以怎么署名?
穆斕:結(jié)婚買房是一筆較大的開銷,有些人比較關(guān)注房產(chǎn)證上寫的是誰(shuí)的名字。其實(shí)房產(chǎn)登記時(shí)有多種的署名方式,包括:只署一方的名字、署雙方的名字或署名他人(例如有些會(huì)添加某方或者雙方父母的名字)多種方式。
不同的署名方式會(huì)對(duì)房產(chǎn)的法律歸屬產(chǎn)生影響。下面簡(jiǎn)單說(shuō)明一下,第一種情形:當(dāng)只署一方的名字,在房產(chǎn)證的權(quán)屬狀態(tài)往往會(huì)顯示為單獨(dú)所有,在這種情況下,只要是雙方婚后共同出資買房,也沒(méi)有單獨(dú)對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定,那么該房產(chǎn)也會(huì)被視為夫妻共同財(cái)產(chǎn),原則上后續(xù)分割時(shí)將平均分配。第二種情形:雙方婚后共同出資買房,房產(chǎn)證署夫妻兩人或者兩人以上的名字,房產(chǎn)證上權(quán)屬狀態(tài)也可以有兩種不同形式,一種是共同共有,一種是按份共有。共同共有往往是基于家庭關(guān)系,沒(méi)有明確的權(quán)屬比例的,但必須共有人一致同意才能處分全部財(cái)產(chǎn)。
按份共有的情況下,如果對(duì)權(quán)利份額沒(méi)有約定或約定不明確,除了共有人具有家庭關(guān)系外,以出資額進(jìn)行確定;無(wú)法確定出資額的,視為等額享有。(與共同共有需要一致同意才能處分房產(chǎn)的情況不同的是,按份共有人還可以隨時(shí)請(qǐng)求分割其共有部分,處分共有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)過(guò)占份額三分之二以上的共有人同意。)
因此,在房產(chǎn)署名時(shí),署名方式、約定內(nèi)容、登記狀態(tài)及出資情況等都需要受到周密考慮,以最佳地平衡雙方的利益與法律權(quán)利。
問(wèn):李女士新購(gòu)買了一處房屋,收房時(shí)發(fā)現(xiàn)面積與當(dāng)時(shí)合同約定的不符,購(gòu)房人在遇到這種情況時(shí),應(yīng)如何處理?
穆斕:在房地產(chǎn)開發(fā)中,許多開發(fā)商為了回籠資金,都是采用的預(yù)售的銷售形式,這樣在銷售時(shí),其實(shí)房產(chǎn)還在開發(fā)建設(shè)中。而由于房產(chǎn)在設(shè)計(jì)與建設(shè)之間會(huì)存在誤差,這也就造成了在房產(chǎn)竣工后,實(shí)際面積與合同面積不一致。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定:出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持。
?。ǘ?面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
最后,如果購(gòu)房人在解除合同或者補(bǔ)足、退還房款的事項(xiàng)中無(wú)法與開發(fā)商協(xié)商一致,可以委托商品房糾紛律師進(jìn)行仲裁或訴訟,以法律的手段維護(hù)自身權(quán)益。
問(wèn):奶奶去世后,孫輩是否能夠繼承奶奶的房屋?
穆斕:在中國(guó),有一種愛叫“隔輩親”。很多人看來(lái),自古家產(chǎn)就是一輩一輩往下傳的,老人的房產(chǎn)傳給孫輩也理所當(dāng)然。但事實(shí)不是如此,由于我國(guó)的繼承法沒(méi)有把孫子女、外孫子女列為法定繼承人,一般情況下,孫子女、外孫子女不能直接繼承祖父母、外祖父母的遺產(chǎn)。所以,孫輩能否繼承老人的房產(chǎn),還需要提前安排,分不同的情況討論。
第一種,老人在世時(shí)立遺囑,將財(cái)產(chǎn)遺贈(zèng)給孫輩。這種方式是最直接、有效的,能夠完整的繼承整個(gè)房產(chǎn)。
第二種,就是在祖輩沒(méi)有遺囑,只能通過(guò)法定繼承程序的情況下,可通過(guò)代為繼承的方式繼承一定的房產(chǎn)份額。(代位繼承是指被繼承人的子女先于被繼承人死亡的,由被繼承人的子女的直系晚輩血親代位繼承。)
第三種也是叫轉(zhuǎn)繼承。有遺囑的情況和法定繼承時(shí)的情況都有可能發(fā)生。(轉(zhuǎn)繼承是指當(dāng)繼承人在繼承開始后、遺產(chǎn)分割前去世,該繼承人原本應(yīng)繼承的財(cái)產(chǎn)份額,轉(zhuǎn)由其合法繼承人繼續(xù)繼承的法律制度。)
大家剛剛聽到代位繼承、轉(zhuǎn)繼承,這些法律詞語(yǔ),肯定非常疑惑,接下來(lái)舉個(gè)例子給大家說(shuō)明。如老人A有一個(gè)兒子,一個(gè)女兒。兒子、女兒分別結(jié)婚,并各生有一子。兒子在2015年因病去世;2017年,老人A去世,在辦喪事的期間,老人A的女兒因傷心過(guò)度,突發(fā)心臟病而死。那么,在這個(gè)案例當(dāng)中,兒子先于老人A死亡,遺產(chǎn)由其兒子代位繼承。老人A的女兒在老人死亡后,遺產(chǎn)分割之前死亡,則發(fā)生轉(zhuǎn)繼承,其應(yīng)繼承的份額由其丈夫、兒子共同繼承。
買賣房屋涉及的法律問(wèn)題和流程
買賣房屋注意的法律問(wèn)題。
1. 買賣房屋是一項(xiàng)重要的交易,涉及到諸多法律問(wèn)題和流程。在買賣房屋時(shí),以下是一些關(guān)鍵的法律要點(diǎn)和注意事項(xiàng):
- 產(chǎn)權(quán)確認(rèn):賣方必須擁有清晰無(wú)爭(zhēng)議的房屋產(chǎn)權(quán),買方要仔細(xì)核實(shí)房產(chǎn)證、土地證(如有)等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。
- 合同簽訂:買賣雙方應(yīng)簽訂詳細(xì)的房屋買賣合同,明確房屋的位置、面積、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等重要條款。
- 資金監(jiān)管:為保障交易資金安全,可通過(guò)銀行等第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管,確保房款在交易完成的特定條件達(dá)成時(shí)才支付給賣方。
- 房屋狀況檢查:買方有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行檢查,了解房屋的實(shí)際狀況,包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、設(shè)備等是否與賣方描述相符,是否存在質(zhì)量問(wèn)題或瑕疵。
- 稅費(fèi)承擔(dān):明確買賣雙方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi),如契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等。
- 過(guò)戶手續(xù):按照當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)和政策,及時(shí)辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),將房屋產(chǎn)權(quán)變更到買方名下。
- 中介服務(wù):如果通過(guò)中介進(jìn)行交易,要注意中介的資質(zhì)和服務(wù)合同條款,防止出現(xiàn)中介違規(guī)或服務(wù)不到位的情況。
- 不可抗力和爭(zhēng)議解決:合同中應(yīng)約定不可抗力的情形及處理方式,并明確爭(zhēng)議解決的途徑如仲裁或訴訟。
2. 如果大家認(rèn)為對(duì)你有所啟發(fā),希望大家多多點(diǎn)贊、關(guān)注、評(píng)論、轉(zhuǎn)發(fā),非常感謝大家。