今年買房，千萬別錯過這里

文/張繼

CBD（中央商務區）指的是一個國家或大城市里主要商業活動進行的地區，也同時是市中心。

每座中國城市都渴望建立一個CBD。這種聚集了連片高層建筑的區域，可作為城市的門面和標志物，展示出現代化程度與大城市感。

最早出現中國城市CBD物化形態的城市，可能非上海浦東的陸家嘴莫屬了。

▲ 上海陸家嘴（圖源網絡，侵刪）

這片位于黃浦江岸、約1.7平方公里1的區域，現聚集著20多棟高層商業辦公樓、7家頂級酒店、4座大型商場以及10萬平方的中心綠地。

將這些建筑與中國內地、全世界相連接的紐帶，正是陸家嘴強大的交通系統。各種主干道、地鐵線串聯起了每個建筑，大批量的輸入城市核心區域。

至此，上海成為了中國的金融中心。

此后，CBD作為一個標準的西方概念，在中國各大城市相繼落地，高聳的商業建筑以及現代化的酒店與商場，逐漸成為了中國城市建設的高配之物。

在這種潮流下，無錫全新的CBD核心區也就應運而生了。

當然，無錫傳統的CBD區非龜背城莫屬，至今也是無錫的中心城區。

▲ 無錫龜背殼（圖源網絡，侵刪）

這里擁有多座商業辦公大廈、酒店、綜合體等，如恒隆廣場、蘇寧廣場、摩天360、紅豆廣場等，改革開放40年來，龜背城一直以肉眼可見的速度，向上發展。

那么進入21世紀以來，無錫有沒有出現過新的CBD呢？

如果現在讓人回答的話，那經開區絕對是脫口而出的詞語。

在定位上，經開區是無錫“一城兩核”中重要的一核，同時是無錫的行政中心、金融中心，要向蘇州園區、南京河西看起，是無錫對外宣傳的一張新名片。

經開區的成敗關于無錫的未來，因此它的地位不言而喻。

不過早在經開區成立之前，無錫已經出現了新的CBD，能夠與龜背城相抗衡，甚至大有取代的趨勢，這就是位于梁溪南長板塊的太湖廣場商圈。

▲ 太湖廣場（圖源網絡，侵刪）

世紀之交的無錫，曾提出“打太湖牌、唱運河歌、建山水城”的城市建設新理念，而太湖廣場正是實現這一理念的絕佳之地。

早些時候，太湖廣場定位非常高，是無錫的新行政文化中心，也是新政府的備選之地，如此高的地位，不亞于上海的陸家嘴。

為了實現這一宏大目標，無錫政府重磅投資數百億。規劃了220萬平方米土地，在資源、政策上傾盡全力。

▲ 九龍倉國金中心效果圖

被譽為“無錫第一高度”的九龍倉國金中心，將成為太湖廣場的新地標。

另外，太湖廣場商圈內還有多個高樓大廈，如茂業世界金融中心、凱賓斯基大酒店、凱燕環球中心等，高度都不低于200米，其中茂業世界金融中心還是區域內唯一一棟直升機停機坪大樓。

▲ 清揚茂業實景圖

同時，太湖廣場擁有兩家五星級酒店，多家大型商業綜合體，具有代表性的便是清揚茂業，占地面積5.2萬平方米，規劃建筑面積57萬平方米，其體量、業態等方面，不輸于經開區的萬象城、海岸城。

縱觀今天的太湖廣場商圈，已成為無錫的副中心地帶，板塊格局基本定型，其商圈輻射范圍已擴散至3公里外。

在寸土寸金的太湖廣場中，近些年來鮮有土地出讓，然而一出讓，便驚艷全無錫。

2019年8月，太湖廣場E地塊正式掛牌出讓，起始樓面價14236元/㎡，最高限樓面價18000元/㎡。

隨后，藍城以總價3.16億元、樓面價18000元/㎡、溢價率26.44%拿下太湖廣場E地塊，它不僅僅是梁溪區地價最高的地塊，也是無錫首宗競自持地塊，自持面積450㎡，如今該項目備案價已出爐，房價已然達到了4萬+/㎡。

▲ 藍城南門小團月廬效果圖

目前太湖廣場商圈內在售新房極少，除了待售的藍城南門小團月廬外，還有富力山、茂業天地觀園等老盤。

這些樓盤面向的都是改善人群，戶型大，總價高，讓很多購房者望塵莫及。除此之外，太湖廣場商圈內的空地極少，因此未來新房供應量很低。

所以，對于剛需購房者來說，想要在太湖廣場商圈置業，只能選擇二手房了，那么買房該選擇哪些小區呢？

讓我們來看一下成交數據：

一般來說，成交數據的背后，主要透露三個市場信息：

1、買房人的喜好

2、小區成交冷熱的原因

3、市場的活躍程度及走勢

因此，從太湖廣場二手房成交數據中，我們可以發現購房者多以剛需人群為主，成交小區主要為老房子。

其中曹張新村成為了太湖廣場成交量第一，主要是該小區為揚名小學學區，配套成熟，深受買房人的喜愛。

對于剛需人群來講，是買不到學區房的，只能選擇那些無學區的老房子。

那么首付50萬，在太湖廣場買房，我們該怎么選擇呢？

說實話這個預算還是比較低，新房是買不到，部分次新房的一室一廳可以選擇，但不適合家庭居住，因此只能選擇一些房齡比較老的房子，這里我首推沁園新村。

沁園新村位于梁溪區，小區體量較大，建成年齡較久，但周邊配套成熟。

毗鄰太湖廣場、茂業天地、人民醫院，同時也是地鐵盤，距離清明橋地鐵站僅有200多米。

雖說學區不太好，但就在社區內，家長接送非常方便，另外其直升初中為清明橋分校，為僑誼實驗中學的集團校，具有一定的知名度。

另外，受益于老舊小區改造政策的福利，沁園新村完成了舊改的工作。

改造后的沁園新村，外圍墻用水墨色和白色刷新，加上有趣的宣傳畫，一下子變得干凈生動。

小區的道路干凈整潔，主干道也比較寬敞，改造后小區內增添了不少車位，盡力解決停車難的問題。除此之外，小區內綠化率很高，甚至有不少樹木直逼樓宇高度。

配套成熟，內部環境較好，均價卻只有1.4萬/㎡，難怪沁園新村受到剛需人群的歡迎，去年一年小區成交了561套房子，僅次于排名第一的曹張新村。

雖說沁園新村配套一流，內部也做了一番改造，但終究比不過新小區的品質，居住體驗上也不如新小區。

那么，對于改善人群來講，首付80萬，在太湖廣場買次新房，我們有哪些選擇呢？

由于太湖廣場商圈開發時間早，在城市界面上比較落后，像那些品質高、房齡新的樓盤還是非常少的，可選擇面不足。

不過，作為九龍倉在無錫開發的第一個大型國際化社區，時代上城在產品上精雕細琢、力求創新，其品質在南長片區是有目共睹的。

區位上，靠近太湖廣場核心區，多座商業中心環繞，如茂業天地、太湖半島國際、陽光購物廣場等，距離地鐵1號線清明橋站約1.1km，周邊有多個小區，生活氛圍濃厚。

雖說該小區學區并不好，但正是學區，使得九龍倉品質盤房價并不高，均價在2.2萬/㎡左右，利好買房人。

首付80萬，總價200萬，在九龍倉時代上城我們可以選擇85-86㎡的小三房戶型，既滿足了當代人的居住需求，又在資金預算內，后期還容易出手。

還記得，2002年第11屆中國金雞百花電影節在無錫舉辦時，許多明星云集于此，使得太湖廣場被全國人民所熟知，那樣宏大的場面是多么的風光！

▲ 太湖廣場（圖源網絡，侵刪）

現如今，太湖廣場仍然是梁溪區的一顆璀璨明珠，城市的副中心區域，也是購房者趨之若鶩的地方。

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無錫剛需客，如何在天一新城購房？

文/王枇梓

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目前無錫樓市存在一種尷尬的現狀，窮人很窮，富人很富。

那些憑借拆遷和學區成功翻番的有房一族，大多可以成功脫手，走向，選擇高端次新盤或者新房。

而被他們輪換掉的老破小房源，接手的基本是剛需和學區需求主力人群。

從無錫市場成交整體量看來，依舊是剛需為成交主力軍。

而隨著各大版塊地價持續刷新，主城的核心作用，在逐漸對外延伸和稀釋。

主城之外，經開、錫東是一片熱土，在無錫向南，向東先行發展的路上，無錫的北門戶——惠山的天一新城，在2020年的土地市場，也依舊獲得了不俗的表現。

作為無錫中心城區和惠山新城的連接紐帶，天一新城一直默默崛起，加之其不限購的屬性（外地人無社保可買），勢必是剛需里的黑馬板塊。

剛需，也想要升值，而天一新城的升值從軌交開始。

→軌交方面：

地鐵1號線西漳、天一、劉潭三個站點由北向南穿城而過，未來劉潭站還將是地鐵4號線的換乘站點，再向北，還會與錫澄S1號線相接在1號線堰橋站。

還有正在建設的鳳翔路快速化改造后，我市北部片區將新增一條南北向快速路，進一步加強惠山區與中心城區的交通聯系。

并將與快速內環西線、蠡湖大道構成南北縱向貫通軸線，向北直通江陰，向南直抵環太湖高速，進一步提升區域長距離跨組團快速出行的便利性，并有力推動錫澄錫宜一體化，為構筑錫澄宜“1小時通勤圈”助力。

→商業方面：

在片區住宅項目逐漸增多的時候，配套也需要趨于完備，據了解，天一新城居民目前的傾向消費商業體大多是惠山萬達。

天一新城內部一直缺少一個地標性的商業建筑，據了解，未來隨著太平洋城中城配建的商業體和爛尾復盤的明發國際新城，改名奧特萊斯，周邊的配套將趨近于成熟。

悅尚奧特萊斯，一個以家庭消費為主，奧特萊斯為商業引擎并輻射全客層的，復合型城市級商業，預計2021年5月開門營業(以官方發布為準）。

→教育方面：

片區內稍微優質的學區是天一小學，初中直升西漳中學，其前身為江蘇省天一中學初中部，2008年獨立建制更名為無錫市西漳中學。

2011年起，無錫市惠山區人民政府和南京師范大學開展聯合辦學，學校掛牌南京師范大學惠山實驗中學。

接下是，是片區內小區選擇。

?新房市場里：

德信云溪名著，高層，建面100㎡，116㎡，精裝交付，參考均價19700元/㎡；

碧桂園都薈，高層和小高層，建面100㎡、116㎡、120㎡、138㎡，精裝交付，參考均價21500元/㎡；

正榮美的云樾，高層，建面89㎡、107㎡、117㎡，精裝交付，參考均價22000元/㎡；

萬科臻境，高層，建面89㎡、113㎡、134㎡，精裝交付，參考均價23000元/㎡。

碧桂園都薈，雙地鐵，還和外國語學校達成合作，算是新盤里的佼佼者。

萬科臻境和正榮美的云樾都是西漳站旁的新盤，周邊有萬科天一新著、美的國賓府等高端小區，社區環境較好。

還有一個新盤，明發悅庭，算是比較特別的公寓，詳情可看小編之前寫的文章（剛需客注意！天一新城1.25萬起！70年產權公寓！可落戶！可上學！）

?二手房市場里：

明發國際新城，價格在1.6萬左右，太平洋城中城價格再稍高一些，華夏泉紳、陽光壹佰米婭這樣的次新房，房齡品質都可以。

在次新小區里，成交量搶眼，算是比較的不錯的盤，從各方面來說，北區都比南區好一些。

南區因為物業問題一直被詬病，在今年夏天成功更換物業之后，情況稍微有些好轉，小區的價格區間在1.2萬~1.3萬/㎡，特別之處在于外觀是波普公寓，房齡稍微新，價格低，收費低。

劉潭一村、二村、三村這些老新村，價格基本在1.1~1.2萬/㎡。

還有寺頭家園，作為次新安置房，，當然，也有正在拍賣的商品房。

總的來說，這個片區，對于剛需購房客來說較為“和善”。

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