杭州城投系|拱墅區 2024商改住的壓力有多大？

潮新聞客戶端 記者 李成

1991年，國務院進行政府投融資體制改革，要求地方政府不再直接負責基礎設施建設，而是將其公司化運行。

此后城投企業應運而生，成為地方政府市政基礎設施以及市場化融資的主要平臺，業務涵蓋城市基礎設施投融資業務、市政公用事業、土地開發、房地產開發等。

學校、醫院、道路、地鐵、公園、住房這些城投企業的成果，與每個市民的工作生活息息相關。

土地是這些城市建設的基礎，而“做地”則是將土地整理成符合政府收儲標準的“凈地”，涵蓋選址論證、勘測定界測繪、征收補償、拆除清表、管線遷改、綠化遷移、土壤污染調査、場地圍蔽看管、產權注銷、七通一平、環評影響分析、歷史建筑保護、考古勘探調査等工作。做地主體完成做地工作之后將土地交由政府收儲。

在杭州，市、區兩級均可以做地，土地儲備中心可自行做地，也可以委托城投企業做地。所以杭州做地主體眾多，做地區域也較為零散，市級城投企業僅負責部分土地的做地工作，更多的是分屬于各區的做地主體。

同時，在近幾年土地市場下滑的背景下，城投企業不僅在幕后承擔做地任務，又走到臺前成為了“拿地主力軍”之一，其關注度及重要性進一步凸顯。

為了更好地了解這些城投企業以及其在土地領域的職能，浙報傳媒地產研究院推出杭州城投系列報道。

今日推出第六篇：拱墅區 2024商改住的壓力有多大？

拱墅國企：復雜的2+6格局

在最新的國企改革中，拱墅區國企平臺按“基建+實業+市政”和“產業+資本+運營”的布局，形成“2+6”的國企結構。

“2”是指由區財政局直接全資持股的兩家平臺集團：拱墅城控、拱墅國控。“6”是指這兩家平臺集團下屬的六大子集團。

其中拱墅城控下屬拱墅城建、拱墅城發和拱墅城運三家子公司。

拱墅國控下屬拱墅國投、拱墅產投、拱墅文商旅三家子公司。

在拱墅區的“2+6”國企格局中，拱墅城建、拱墅城發、拱墅國投是拱墅區最主要的三家國企做地平臺。

拱墅城建|聚焦老下城區范圍

拱墅城建成立于1998年，全稱杭州市拱墅區城市建設集團有限公司，主要承擔拱墅區城中村改造項目征遷、建設、土地整理以及區內重點項目建設、商業地產開發、資產運營管理、招商引資等業務。

拱墅城建承擔了拱墅區內長木、草庵、沈家、石橋、楊家、華豐、永豐村七個村約775公頃范圍內的改造任務。

2017年，拱墅城建與杭州市土儲中心簽署《土地整理協議》，由拱墅城建對生地進行整理，土儲中心按照《土地整理協議》對土地整理成本加成一定比例的土地管理費進行回款支付，加成比例一般在8%-10%之間。

拱墅城建做地范圍涉及華豐、石橋、燈塔、東新、三塘等單元，主要為杭州市行政區劃調整前下城區區域。

2024年，在土地業務上拱墅城建目標全年完成出讓地塊13宗，同時計劃要推進9宗地的商改住規劃調整工作，商改住關系著購房者利益，面臨著較大的壓力。

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拱墅城發|聚焦老拱墅區范圍

拱墅城發全稱杭州市拱墅區城市發展集團有限公司，成立于2022年10月，由原杭州市拱宸橋地區舊城改造工程指揮部、杭州市拱墅區城市建設發展中心、杭州市拱墅區城中村改造工程指揮部、杭州市拱墅區京杭運河綜合整治與保護開發指揮部4家單位陸續改制合并而成。

拱墅運河體育公園、邵逸夫醫院大運河院區、京杭大運河博物館等是由拱墅城發建設或改造。

拱墅城發做地范圍涉及申花、慶隆小河、上塘、鐵路北、康橋、桃源、半山等單元，主要為杭州市行政區劃調整前拱墅區區域。

2023年拱墅城發收儲土地12宗392畝，出讓土地5宗142.4畝，出讓金額44.65億元，其中申花單元GS0403-R21/B1/B2-28地塊成交金額達27.5億元，即萬科·河頌映象府項目。

2024年預計推出上塘單元FG09-R21/S2-01地塊等土地。

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拱墅國投|收購上市公司的轉型實踐

拱墅國投全稱杭州市拱墅區國有投資集團有限公司，于2017年3月在區國有投資控股和杭州財富盛典投資的基礎上組建而成，是拱墅區產業投資和資產經營的重要平臺，形成“產業+投資+園區”的運作模式。

面臨城投企業普遍遇到的收入單一，主營業務盈利能力弱、城建類資產占比大的問題，拱墅國投實踐了一條城投企業的轉型之路。

2019年，拱墅國投（下城國投）以 12.95 元/股的價格，斥資約15億元收購潤達醫療20.02%的股份，取得A股上市公司潤達醫療的實際控制權。潤達醫療總部位于上海，主營業務是為各類醫學實驗室提供體外診斷產品及技術支持。

通過持續聚焦醫療行業，近年來醫療相關收入已成為拱墅國投的主要收入來源。

土地開發領域，拱墅國投的做地體量不如拱墅城建及城發，但拱墅國投的做地范圍涉及多個核心區域，如文暉、潮鳴艮山、三塘、東新等單元。

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杭州城投系｜上城區城投、城發雙平臺 2024供地減弱

潮新聞客戶端 記者 李成

（記者 李成）1991年，國務院進行政府投融資體制改革，要求地方政府不再直接負責基礎設施建設，而是將其公司化運行。

此后城投企業應運而生，成為地方政府市政基礎設施以及市場化融資的主要平臺，業務涵蓋城市基礎設施投融資業務、市政公用事業、土地開發、房地產開發等。

學校、醫院、道路、地鐵、公園、住房這些城投企業的成果，與每個市民的工作生活息息相關。

土地是這些城市建設的基礎，而“做地”則是將土地整理成符合政府收儲標準的“凈地”，涵蓋選址論證、勘測定界測繪、征收補償、拆除清表、管線遷改、綠化遷移、土壤污染調査、場地圍蔽看管、產權注銷、七通一平、環評影響分析、歷史建筑保護、考古勘探調査等工作。做地主體完成做地工作之后將土地交由政府收儲。

在杭州，市、區兩級均可以做地，土地儲備中心可自行做地，也可以委托城投企業做地。所以杭州做地主體眾多，做地區域也較為零散，市級城投企業負責部分土地的做地工作，更多的是分屬于各區的做地主體。

同時，在近幾年土地市場下滑的背景下，城投企業不僅在幕后承擔做地任務，又走到臺前成為了“拿地主力軍”之一，其關注度及重要性進一步凸顯。

為了更好地了解這些城投企業以及其在土地領域的職能，浙報傳媒地產研究院推出杭州城投系列報道。

今日推出第七篇：上城區城投、城發雙平臺 2024供地減弱

上城國企：“1+4”國資格局

2021年，上城區啟動國企改革，將85家“小、散、弱”的區屬一二級國企按照“產業相近、行業相關、主業相同”的原則重組整合。搭建了全新的上城資本及上城國投、上城市政、上城城投、上城城發四大集團公司的 “1+4”國資格局。

“1”是指上城資本，是全區唯一的區屬國有資本運營平臺，發揮區屬企業資源配置平臺、國有資本運作平臺、區屬戰略性投資平臺作用，履行對上城文商旅（原國投）、上城城投、上城城發、上城市政的出資人職責，全資控股這4家集團公司。

在這四個國企集團公司中，上城文商旅負責資本經營業務，是娃哈哈集團的第一大股東；上城市政主要負責市政環境類業務。

上城城投和上城城發是區屬最主要的兩大做地平臺，兩家的業務及定位類似，均是上城區屬城市建設投資功能類公司。

不過，由于上城區的幾個重要區域的做地掌握在市級城投手上，如錢江新城、錢江新城二期、城東新城的地塊主要由杭州市城投做地，丁橋的地塊主要由杭州市交投做地，留給上城區區級的做地平臺的做地區域并不多。

上城城投：聚焦望江、艮北等區域

2021年10月，上城城投成立，全稱杭州上城區城市建設投資集團有限公司，業務涵蓋土地開發、安置房銷售、基礎設施建設等。近年來，上城城投完成了如南宋德壽宮遺址博物館、始版橋未來社區、李寧體育園等一批重點工程。

同月，上城區財政局將杭州望海潮建設有限公司（望海潮）和上城區城市建設綜合開發有限公司（上城開發）100%股權無償劃轉至上城城投。

上城城投做地業務的主體也主要是望海潮和上城開發兩家子公司，其中望海潮主要負責望江新城區塊的整體開發建設，上城開發主要負責艮北新城、普福區塊。

由于2024年上城區供地區域主要集中在杭州市城投負責的錢江新城二期和城東新城板塊，上城城投或僅有少量供地。

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上城城發：覆蓋筧橋、九堡、丁蘭、采荷區域

上城城發成立于2021年12月，全稱杭州上城區城市建設發展集團有限公司，主要從事城市基礎設施建設和城市運營投資。

上城城發做地范圍包括筧橋、九堡、丁蘭、采荷等區塊，做地業務的主體主要是中宸城鎮建設有限公司和錢塘智慧城投資開發有限公司這兩家子公司。

其中中宸建設主要負責原江干區范圍內部分區塊的城市投資建設，如常青夕照等區塊；錢塘智慧城公司主要負責錢塘智慧城的投資建設，如豐收湖等區塊。

2023年，上城城發完成了7宗土地出讓，出讓金40.42億元，同時收儲了9宗共351畝土地。同時上城城發在2023年推出了共有產權房河昱云境府項目。

但2024年，上城城發做地區域內的宅地供地量預計較少。

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