113.2億、103萬平！半個月，中山新增5個住宅項目備案

一波新項目要來了！

僅半個月的時間，中山已有5個住宅項目備案通過，總投資超113.2億，合計總建筑面積約103萬平。

保利、常元、龍湖等新盤悉數亮相。

值得一提的是，保利發展作為2020年1-10月中國房地產企業銷售業績第5名，本輪備案涉及的兩個項目總投資近百億，總建面約75萬平，分別占比88%、71.69%。

另外，順山府（龍湖）和天珺花園（保利），從拿地到備案通過，用時不足1個月，推進速度也是相當迅猛。

那么，上述5個項目的情況又怎么樣呢？

01.保利東區項目：天珺花園

天珺花園位于中山東區沙灣路東側，占地面積約8.29萬平，總建筑面積約34.16萬平，總投資達49.73億。

項目規劃建設17棟33層住宅，6棟3層公建配套建筑，1棟2層地下室。

資料顯示，該樓盤的建設單位為中山市和越實業投資有限公司，屬于保利發展旗下的公司。

項目所在的位置，恰恰是今年10月底保利以總價28.28億拿下的岐江新城靚地，排在中山總價地塊第4位。

該地塊從掛牌開始，已刷新東區拍地兩項記錄：

1、起始樓面價11000元/平，有史以來最高；

2、東區起始總價最高的城鎮宅地。

（土拍成交回顧：新紀錄！總價28.28億！保利斬獲岐江新城124畝宅地，與國際學院對望）

談到保利，深耕中山十載，先后開發了保利林語、保利國際廣場、保利香檳國際、保利碧桂園領秀海、保利遠洋領秀山、碧桂園保利天啟等6個標桿項目。

今年3月，迎來了保利中山第七子——保利天匯。

按照項目起止年限，天珺花園或成為保利在中山的第8個項目（實際按開發商輸出為準），屆時又會給購房者帶來哪些驚喜？大家拭目以待。

02.保利、常元馬鞍島項目：馨碧花園

同樣是保利的項目，不同的是馨碧花園由廣州常元主導開發。

項目位于中山南朗鎮（翠亨新區起步區）西二圍，占地面積約9.2萬平，總建筑面積39.8萬平，總投資50億。

據了解，去年12月16日，廣州常元首入中山，登陸馬鞍島。最終以總價超40億，拿下0097、0098地塊，折合樓面價分別為9000元/平和9090元/平，合計占地約225畝。

需要注意的是，今年1月9日，保利發展發布一則《關于本公司獲得房地產項目》的公告。

資料顯示，保利通過合作方式取得翠亨新區和信路南側兩宗宅地（即上述0097、0098地塊），支付約16.3億獲得項目的40%權益。

據悉，該項目推廣名為保利天匯二期。

無獨有偶，就在備案通過當天，保利天匯在深圳舉辦了一場盛大的發布會，一期產品最快12月開售。

03.龍湖小欖項目：順山府

順山府位于中山小欖鎮沙口東路，占地面積約1.99萬平，總建筑面積約4.24萬平，總投資5.2億。

項目由13棟8層住宅，1棟7層社區綜合服務中心組成。

其中，住宅面積約2.7萬平，社區綜合服務中心面積約0.247萬平，地下車庫面積約1.18萬平，其他面積約0.068萬平。

10月19日，龍湖再次加碼中山，通過農村集體“三資”管理服務平臺，以總價1.94億拿下宅地。

僅僅過去23天的時間，已通過備案。作為龍湖地產在中山的第二個項目，關注度也是比較高的。除了品牌支撐以外，另一個重要的原因是小欖在售的純新盤并不是很多，順山府的到來，能為區域房源補充新鮮血液。

從地塊所在位置來看，西側為龍山公園，近鄰105國道。周邊還有小欖大信、鎮政府、升平小學、海港城商圈、規劃2號線以及多個成熟小區，居住和營商環境都相當不錯。

04.匯雅花園二期

匯雅花園二期位于中山火炬開發區張家邊村，占地面積3.9萬平，總建筑面積19.5萬平，總投資6.5億。

項目由12棟商住樓和2棟值班室組成，層數為-2至26層。

其中，住宅面積12.1萬平，商業面積0.23萬平，地下室建筑面積5.8萬平。

歷時13年，匯雅花園終于啟動二期項目了。據悉，該項目類型為多層建筑，動工年份為2007年。

另外，對匯雅花園二手房查閱后發現，近一年的價格相對平穩，在1.1-1.2萬/平浮動。

05.譽美花園二期

最后來看看另一個小欖項目——譽美花園二期。

項目位于中山小欖鎮小欖鎮北區，占地面積約1.36萬平，總建筑面積約5.46萬平，總投資1.8億。

規劃7棟14層住宅面積約3.76萬平，1層商鋪面積約0.1萬平，地下室面積約1.4萬平，1棟1層配電房建筑面積約0.04萬平，架空層面積約0.14萬，項目不包含別墅類房地產開發。

該項目建設單位為中山市菊城房產開發有限公司，建設起止年限為2020年5月1日-2024年2月1日。

寫在最后，隨著今年多宗地塊備案亮相，中山樓市將愈加熱鬧，你更pick誰？歡迎跟小編一起探討。

來源：搜狐焦點中山站

江岸中山大道迎來拆遷！涉及399戶，現場實拍曝光！

1月31日，江岸區五福路片舊城改建項目國有土地上房屋征收補償方案公布。

搜狐焦點實地探訪，為大家帶來一手消息。

五福路片房屋征收項目于勝利街與五福路交匯處。占地面積約 10 畝，共 399戶，其中居民房產 393 戶，企事業單位6戶，總建筑面積約 30000 平方米，是江岸區第一個采取預征收模式實施的征收項目。

新興街片房屋征收項目共分為一、二、三期，位于中山大道、新興街、京漢大道、解放公園路合圍范圍內。一期占地面積約 19 畝，現該地塊已建成為中國市政工程中南設計研究總院有限公司和都市產業大廈兩棟寫字樓。二期占地面積約 20 畝，共298 戶，建筑面積 35000 平方米。三期占地面積約 11.5 畝，共71 戶，其中居民房產約 69 戶；企事業單位 2 戶(武漢市殘疾社會服務中心、八醫院 )，總建筑面積約 28000 平方米。

拆遷地塊實拍

拆遷地塊實拍

拆遷地塊實拍

拆遷地塊實拍

我們首先把“預征收”這一概念再明晰一下。根據此前一些地方在國有土地上房屋征收項目，特別是棚戶區改造類項目中的規范性文件規定，所謂“預征收”，是指在合法的征收決定作出前，房屋征收部門依據擬定的征收補償方案提供一份附生效條件的“預征收補償協議”。

協議的內容與正式的補償協議基本一致，包括具體的補償數額、補償方式、補償項目等法定內容。而所附的生效條件，就是同意簽訂“預征收補償協議”的被征收人在全體被征收人中所占的比例。

當同意簽約的達到或者超過這一預先設定的比例（一般不低于80%）時，房屋征收決定作出，補償協議生效；在一定期限內未達到這一比例的，補償協議不生效，房屋征收終止。

顯然，這種“預征收”模式能夠極大限度地調動被征收人同意簽約、參與項目的積極性，對推動項目快速實施有著很大的幫助。

在此之前，江岸區在兩會上提到：

加快保元“1+5”片區、五福路片區等騰退攻堅收尾，著力對湖邊坊地塊、下陳家湖擴大片等6個基礎設施落后的老舊片區，實施成片連片更新，加快對尚德里等老舊小區改造，全年新開工改造不少于36個，力爭完成開工45個，BCD類危房治理不少于40棟。

首先，要進行騰退的兩個片區是保元“1+5”片區、五福路片區。

保元“1+5”片區位于江漢路漢口歷史文化風貌區、五福路片區屬于“三陽設計之都”片區。

原文公告如下：

因實施江岸區舊城區改建的需要，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（湖北省人民政府令第380號）和《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（武漢市人民政府令第234號，第275號修訂）有關規定，江岸區人民政府擬對五福路片范圍內國有土地上的房屋實施征收。該項目已取得《市自然資源和規劃局江岸分局關于江岸區五福路片項目的規劃意見》，并經江岸區第十六屆人民代表大會第一次會議第二次全體會議審議通過，納入2021年度江岸區國民經濟計劃和社會發展年度計劃。為依法實施房屋征收與補償工作，保障被征收人合法權益，結合江岸區和本項目實際情況，制定本征收補償方案（以下簡稱《方案》）。

第一部分 項目基本情況

一、項目名稱

江岸區五福路片舊城改建房屋征收項目

二、項目征收范圍

江岸區五福路片舊城改建房屋征收項目征收范圍為北臨金濤五福大廈，南臨五福路，西臨勝利街，東臨沿江大道。具體征收范圍以房屋征收部門確定的征收范圍紅線為準。

三、項目調查概況

本項目總占地面積約10畝，征收總戶數約399戶，房屋征收總建筑面積約3.07萬平方米。最終數據以審計結果為準。

四、被征收房屋建筑面積和房屋用途的認定?

被征收房屋的建筑面積和房屋用途，以不動產登記機構頒發的房屋權屬證書的記載為準；房屋權屬證書未記載或者記載與房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

五、房屋征收主體

江岸區人民政府

六、房屋征收部門

江岸區城區改造更新局

七、房屋征收實施單位

江岸區人民政府四唯街道辦事處

八、被征收人、公有房屋承租人

被征收人是指被征收房屋的所有權人。被征收人以征收決定公告之日合法有效的房屋權屬證書登記的所有權人為準。

公有房屋承租人是指與公有房屋的產權人或管理人建立租賃關系，并執行政府規定標準租金的直管公房和自管公房承租人，公共租賃住房、廉租住房的承租人除外。公有房屋承租人以租用公有房屋憑證為準。

九、房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）

房地產價格評估機構由被征收人、公有房屋承租人協商選定；協商不成的，通過投票或者搖號等方式確定。

被征收人、公有房屋承租人協商選定房地產價格評估機構的，由房屋征收部門組織。協商方式以征求意見表的形式進行，被征收人、公有房屋承租人應當在規定期限內將征求意見表交由房屋征收部門統計、核實。在七個工作日內三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家房地產價格評估機構的，視為協商選定，由房屋征收部門公布協商選定結果。

被征收人、公有房屋承租人在七個工作日內協商不成，采取投票方式確定房地產價格評估機構的，參與投票的被征收人、公有房屋承租人人數應當不少于被征收人、公有房屋承租人總數的三分之二，半數以上參與投票的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家房地產價格評估機構的，視為投票確定。

采取投票、搖號等方式確定房地產價格評估機構的，應當公開進行并由公證機構現場公證，房屋征收部門公布確定結果。

十、評估時點

評估時點為房屋征收決定公告之日。

十一、簽約期限

自被征收房屋評估結果公告之日起三個月。

房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在本《方案》確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由征收部門報請江岸區人民政府依照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》和《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等規定，按照征收補償方案作出補償決定。

第二部分 征收補償方式

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收房屋的價值由評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。

一、貨幣補償

被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門按被征收房屋價值向被征收人支付貨幣補償費，另給予被征收人裝飾裝修補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、其他相應的補償、補助和獎勵。

為滿足選擇貨幣補償方式的被征收人購房需要，房屋征收部門暫提供以下商品房源供被征收人自行購買。

（一）團購商品房房源

1. 銀博擴大地塊房源，位于江岸區二七路與黑泥湖西路交匯處附近，房屋均價為19000元/平方米（最終以備案價為準），該處房源為期房，暫定交房日期為2023年4月24日，交房標準為毛坯房；

2. 百步亭特1號房源，位于江岸區解放大道西側百步亭特1號，房屋均價為19548.56元/平方米（最終以備案價為準），該處房源為期房，預計交房時間為2023年12月，交房標準為毛坯房。

后期如有其它房源，征收管理部門將及時提供與本項目對接，房源具體使用辦法屆時另行制定。

（二）選房原則

1. 先簽約先受益，被征收人按簽約順序依次選擇房源；

2. 選擇上述房源的被征收人需與房屋征收部門一次性據實結算房款,不足部分由被征收人向房屋征收部門補足，同時須委托房屋征收部門將全部房款付至房源建設單位；

3. 房屋物業管理費由被征收人自行負擔。

二、產權調換

被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門提供以下用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價，另給予被征收人裝飾裝修補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、其他相應的補償、補助和獎勵。

（一）住宅產權調換房源

永紅村城中村改造K1地塊房源位于后湖大道與溫馨路交匯處(后湖漢口城市廣場對面)，系期房，預計交房時間為2023年2月，房屋均價為17110.8元/平方米，交房標準為毛坯房。?

（二）商業產權調換房源

丹水嘉苑項目房源(二、三層)，設計用途為商業服務，位于江岸區興業路與百步亭路交匯處，房屋均價為15000元/平方米,該處房源為現房，交房標準為毛坯。

（三）選房原則

1. 先簽約先受益，被征收人按簽約順序依次選擇房源；

2. 產權調換住宅房源面積一般按照被征收房屋建筑面積加上補助的建筑面積確定（建筑面積補助標準見本方案第三部分第二條第（三）點），因房型不可分割的原因，導致被征收人實際選擇的產權調換住宅房源面積增加的，所增加面積的價格按照所選具體房源的實際單價購買；

3. 選擇上述房源的被征收人需與房屋征收部門一次性據實結算房款,不足部分由被征收人向房屋征收部門補足，同時須委托房屋征收部門將全部房款付至房源建設單位；

4. 房屋物業管理費由被征收人自行負擔。

第三部分 征收補償標準

一、補償

（一）房屋價值補償

被征收房屋價值由評估機構評估確定。

被征收房屋價值補償＝被征收房屋建筑面積（含有證面積、未經登記合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）×被征收房屋評估單價

（二）裝飾裝修補償

被征收房屋的裝飾裝修補償單價不超過500元/平方米的，由征收部門與被征收人或公有房屋承租人協商確定，超過500元/平方米的，由評估機構評估確定；裝飾裝修補償總價不足2萬元的，按2萬元計算。

（三）附屬設施補償

1. 電話移機費（報裝費）：216元/部；

2. 寬帶移機費（報裝費）：308元/部；

3. 有線電視遷移費：380元/戶；

4. 空調移機費：柜機500元/臺、分體機300元/臺、窗機200元/臺；

5. 熱水器遷移費:300元/臺；

6. 電表遷改費：分表150元/塊；

7. 水表遷改費：分表100元/塊；

以上7項按打包價2400元（含空調一臺）進行補償，超出部分按票據據實補償。

8. 太陽能熱水器遷移費按1500元/戶給予補償；

9. 管道煤氣報裝費按3000元/戶給予補償；報裝費超出3000元的按票據據實補償；

10. 電表遷改費：獨表500元/塊，三相電表按現報裝單據據實補償，無報裝單據的按960元/塊給予補償；

11. 水表遷改費：獨表240元/塊，地水表按現報裝單據據實補償，無報裝單據的按4寸地水表1500元/塊、6寸地水表2200元/塊給予補償；

12. 防盜門：按品質好壞，補償500-1200元；

13. 防盜網：按品質好壞，補償50-200元/平方米；

14. 無煙灶臺：按品質好壞，補償500-1200元；

15. 夾層、暗樓或隔熱層、簡易房屋：由評估機構評估，原則上按重置價予以補償；

16. 構筑物及其它設施由評估機構評估確定補償費。

（四）房屋搬遷補償(搬家費)

1. 征收個人住宅房屋的，給予被征收人或公有房屋承租人一次性房屋搬遷費2000元。被征收戶系殘疾人家庭的，搬遷費增加50%;

2. 征收辦公用房或生產經營性用房，由評估機構評估確定搬遷、安裝費用。

（五）臨時安置補償（過渡費）

1. 征收住宅、辦公及其它非生產經營性用房，給予被征收人或公有房屋承租人臨時安置補償費;

2. 臨時安置補償費由評估機構按照被征收房屋類似房地產市場租賃價格評估確定，評估時點為房屋征收決定公告之日;

3. 征收個人住宅房屋，被征收房屋建筑面積（含有證面積、未經登記合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）不足60平方米的，臨時安置補償費按60平方米計算;

4. 對選擇貨幣補償的被征收人或公有房屋承租人，一次性給予3個月臨時安置補償費；對選擇產權調換房源的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人，房屋征收部門預先一次性支付從被征收人或公有房屋承租人簽約搬遷之日起至本方案規定的預計交房之日止的臨時安置補償費，若超過本方案規定的預計交房日期，產權調換房屋還未交付的（已通知被征收人的情況除外)，自逾期之月起按照增加50%的標準支付臨時安置補償費；

5. 被征收戶系殘疾人家庭的，臨時安置補償費增加20%。

（六）停產停業損失補償

1. 因征收房屋造成停產停業的，對被征收人或公有房屋承租人給予停產停業損失補償的，應當符合下列條件:（1）被征收房屋具有房屋權屬證明或者經認定為合法建筑，且房屋用途為生產、經營性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的營業執照，且營業執照上載明的住所（經營場所）為被征收房屋；

2. 具備前述條件的，房屋征收部門給予被征收人或公有房屋承租人被征收房屋價值5%的補償。被征收人或公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被征收房屋價值5%的，可以提請房屋征收部門委托評估機構根據被征收人提供的房屋被征收前三年的效益情況、停產停業期限等對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。選擇貨幣補償的，停產停業期限按照6個月計算；選擇產權調換的，停產停業期限按照過渡安置期限計算；

3. 被征收房屋的生產經營單位或者個人不是被征收人、公有房屋承租人的，原則上由被征收人、公有房屋承租人自行騰退被征收房屋的實際生產經營單位或者個人并依照其與被征收人、公有房屋承租人的約定分配停產停業損失補償費。

（七）保底補償

征收個人住宅，建筑面積不足40平方米（涉及到房屋所有權、承租權共有的,房屋建筑面積合并計算），且為被征收人在我市唯一住房的，按照40平方米給予征收補償。

公有房屋承租人符合前款條件的，超出被征收房屋建筑面積部分的貨幣補償款由房屋征收部門全部支付給公有房屋承租人。

二、補助

（一）住房困難補助

征收個人住宅房屋，建筑面積（含有證面積、未經登記合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）不足60平方米（涉及到房屋所有權、承租權共有的,房屋建筑面積合并計算）且為被征收人、公有房屋承租人在我市唯一住房，被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的，可以給予住房困難補助。補助標準為：建筑面積在40平方米以下的，按被征收房屋價值的10%給予補助，建筑面積超過40平方米的,每增加滿1個平方米，補助標準降低0.5%。

（二）購房補助

征收個人住宅房屋,被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償的，按被征收房屋價值的15%給予補助；被征收人或公有房屋承租人選擇本項目團購房源的，按被征收房屋價值的20%給予補助。

（三）建筑面積補助

征收個人住宅房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，給予建筑面積補助。補助標準為被征收房屋建筑面積（含有證面積、未經登記合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）的12%。

（四）困難補助

1. 對被納入我市城市居民最低生活保障的被征收人、公有房屋承租人，出具低保證并經低保關系所在街道和社區復核確認后，按3萬元/戶給予一次性補助；

2. 對持有省、市殘聯部門發放的殘疾證的被征收人、公有房屋承租人（含配偶、同住三年以上的父母、岳父母或子女及其配偶），按3萬元/人給予一次性補助；

3. 對經社保管理部門認定患有重癥的被征收人、公有房屋承租人（含配偶、同住三年以上的父母、岳父母或子女及其配偶），按3萬元/人給予一次性補助；

4. 被征收戶系失獨家庭的，由所在社區出具證明，經街道公共服務辦公室復核后按3萬元/戶給予一次性補助；

5. 被征收戶如符合上述補助條件中的多項困難補助可累加計算，但單戶最高不超過10萬元。

上述困難補助申請時需提供原件資料進行審核。享受困難補助的具體人員名單在補償前由征收實施單位在征收范圍內分批公示，公示期為3日。

三、獎勵

（一）住房貨幣補償簽約搬遷獎勵

個人住宅房屋被征收人、公有房屋承租人（涉及房屋所有權、公有房屋承租權共有的視為一戶）選擇貨幣補償安置方式，并在規定期限內簽約、搬遷的，按被征收房屋價值的10%給予獎勵。

（二）住房產權調換簽約搬遷獎勵

個人住宅房屋被征收人、公有房屋承租人（涉及房屋所有權、公有房屋承租權共有的視為一戶）選擇產權調換安置方式，并在規定期限內簽約、搬遷的，按被征收房屋價值的2%給予獎勵。

第四部分 對公有房屋的征收補償

一、征收公有住宅房屋的，補償方式由公有房屋承租人選擇。符合房改條件的，先進行房改，房屋征收部門對房改后的所有權人進行征收補償，并與所有權人簽訂房屋征收補償協議；不符合房改條件的，補償方式和標準如下：

（一）公有房屋承租人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，給予公房承租人被征收房屋價值90%的補償，給予被征收人被征收房屋價值10%的補償，房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人分別簽訂房屋征收補償協議；

（二）公有房屋承租人選擇產權調換的，房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產權調換協議，被征收人、公房承租人簽訂房屋租賃協議，繼續保持租賃關系。

二、征收公有非住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產權調換協議，被征收人與公有房屋承租人簽訂房屋租賃協議，繼續保持租賃關系。

被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，給予公有房屋承租人被征收房屋價值70%的補償、被征收人被征收房屋價值30%的補償。房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人分別簽訂房屋征收補償協議。

三、征收房管部門依法托管、代管或者經房管部門決定帶戶發還給產權人的落私產、文革產，且該房屋已作為直管公房或者自管公房出租的，對房屋所有權人按被征收房屋價值100%給予補償，對住宅房屋承租人按被征收房屋價值90%給予補償，對非住宅房屋承租人按被征收房屋價值70%給予補償。

四、征收宗教團體所有的房屋，房屋征收部門應當征求宗教事務管理部門的意見，并與宗教團體簽訂征收補償協議。宗教團體所有的房屋作為公有住宅房屋出租的，對房屋所有權人按照被征收房屋價值100%給予補償，對承租人按照被征收房屋價值90%給予補償。

第五部分 對未經登記建筑的征收補償

一、未經登記建筑

未經登記建筑是指未依法取得房屋權屬登記證書的房屋。

二、未經登記建筑的認定

（一）由未經登記建筑權利人提出認定申請，提交有關房屋建造資料（如房屋報建審批、施工監理、驗收、行政處罰、歷史測繪資料、房屋建造購買材料發票等），并經周邊三位以上有完全民事行為能力的相鄰關系人證明，報征收實施單位核實。

（二）征收實施單位依據申請，核查有關資料，確定未經登記建筑權屬、用途及建造年限。

（三）未經登記的合法建筑的認定

1. 取得建設工程規劃許可證，且按許可內容實施建設的未經登記建筑，認定為未經登記的合法建筑。

2. 原有房屋有合法房屋權屬證書，拆除改建后的房屋未經登記且改建后的房屋面積與原證載面積一致的部分，按照未經登記的合法建筑對待。

（四）歷史無證房的認定（三項僅有一項即可）

1. 2004年9月20日之前，未取得建設工程規劃許可證建成的未經登記建筑。

2. 2004年9月20日之前，未按照建設工程規劃許可證的規定建成的未經登記建筑超出許可內容部分的面積。

3. 原有房屋有合法房屋權屬證書，拆除改建后的房屋未經登記且在2004年9月20日之前建成的超出原證載面積部分的面積。

（五）企事業單位未經登記建筑，由其上一級主管部門認定。

三、未經登記建筑補償標準

（一）認定為未經登記的合法建筑的，按照已登記合法建筑給予補償，并給予相應的補助、獎勵，但不享受相關稅收減免政策。

（二）認定為歷史無證房的，按照下列標準給予貨幣補償，并給予相應的補助、獎勵，但不享受相關稅收減免政策：

1. 建成時間在1991年7月3日之前的，按照房屋實際用途（商業門面除外）價值的95%給予補償；

2. 建成時間在1991年7月4日至2001年11月1日期間的，按照房屋實際用途（商業門面除外）價值的90%給予補償；

3. 建成時間在2001年11月2日至2004年9月20日期間的，按照房屋實際用途（商業門面除外）價值的85%給予補償；

4. 認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，依法予以拆除，不予補償。

第六部分 對自行改變用途房屋的征收補償

一、被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途的，原則上按原房屋證載用途給予補償。

二、對2013年1月10日《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》實施之前，被征收人、公有房屋承租人自行將住宅改變為商業門面（系指用于商業經營的一樓門面，下同）使用，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業執照的，除按住宅的補償政策給予補償、補助、獎勵外，對于實際用于經營的部分，給予改變用途價差補助。經營證照齊全（即營業執照、納稅證明、管理費繳納證明）的，按商業門面與住宅房屋市場評估價格差額的50%給予改變用途價差補助；不齊全的按40%給予改變用途價差補助。

三、除上述“第二條”規定的情形外，對2013年1月10日《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》實施之前，被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為商業門面使用，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業執照的，除按原房屋證載用途予以補償外，若改變用途部分房屋實際價值高于原房屋證載用途價值的，對于實際用于經營的部分，給予改變用途價差補助。經營證照齊全（即營業執照、納稅證明、管理費繳納證明）的，按商業門面與原房屋市場評估價格差額的50%給予改變用途價差補助；不齊全的按40%給予改變用途價差補助。

四、對于認定為歷史無證房且實際作為商業門面使用的個人房屋，按照歷史無證住宅用途房屋的價值給予補償，對符合給予改變用途價差補助的，按前述“第二條”標準給予補助。

五、對于認定為歷史無證房且實際作為商業門面使用的單位房屋，按照歷史無證辦公用途房屋的價值給予補償，對符合給予改變用途價差補助的，按前述“第三條”標準給予補助。

第七部分 其 它

本方案未盡事宜，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》和《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等相關法規規章和規范性文件的規定執行。