大悅城擬掛牌出讓寶興電線電纜股權 凈資產評估值溢價超5倍

大悅城(000031)9月26日晚間公告，為盤活存量資產，深圳寶興電線電纜制造有限公司（簡稱“寶興電線電纜”）的各方股東，擬公開掛牌轉讓寶興電線電纜100%股權。其中，大悅城及全資子公司持有的寶興電線電纜45%股權對應掛牌底價為4.95億元。值得注意的是，因地價上漲，寶興電線電纜凈資產評估值增值率高達563%。

公告顯示，大悅城方面以及深圳江銅南方有限公司（簡稱“深圳江銅”）擬通過深圳聯合產權交易所公開掛牌轉讓寶興電線電纜的100%股權，意向受讓方需整體受讓寶興電線電纜100%股權。本次交易整體掛牌底價為11億元，大悅城方面持有的寶興電線電纜45%股權對應掛牌底價為4.95億元。大悅城解釋稱，此次交易是為盤活存量資產，提高資金使用效率。

值得注意的是，本次交易底價的凈資產評估值增值率高達563%。對比11億元的整體掛牌底價，寶興電線電纜截至2024年6月30日的總資產僅1.77億元，凈資產1.76億元。2024年1—6月的營業收入、凈利潤指標分別為1683.68萬元以及1149.61萬元。

大悅城解釋稱，寶興電線電纜主要增值原因是標的公司持有的固定資產房屋建筑物建造時間較早，當時房產的價格處于較低的水平，目前深圳市工業廠房的市場價格相較十多年前有較大漲幅，本次采用合理的評估方法體現了上述資產在基準日時的市場價值，故形成較大的增值。事實上，如果只考慮固定資產凈額，寶興電線電纜的增值率達到631%。

據了解，寶興電線電纜注冊時間為1988年3月7日，注冊地址為深圳市寶安區沙井街道辦沙井路步涌同富裕工業園，固定資產包括房屋建筑物、構筑物以及房屋相關的配套設施設備，位于深圳市寶安區沙井街道步沖村的寶興工業廠區，廠區地上房屋建筑物均為寶興電線電纜自建，建筑面積共9.84萬平方米。無形資產為土地使用權，土地性質為非商品房，土地用途為工業用地。

從事電線電纜制造的寶興電線電纜，明顯與從事地產開發的大悅城關系不大。事實上，這是大悅城前身中糧地產重組的上市公司深寶恒的“遺留資產”。自寶興電線電纜上世紀80年代成立之初，深寶恒等各方就聯合投資成立了該公司。深寶恒上市之初的招股書披露，截至1992年7月31日，寶興電線電纜擁有資產總額1236.4萬元,資產凈值374.3萬元；1992年銷售額1782萬元，實現利潤89萬元。

大悅城表示，本次交易完成后，公司及全資子公司華高置業將不再持有寶興電線電纜的股權。本次股權轉讓將有利于盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展。因本次交易擬通過深圳產交所公開掛牌轉讓方式進行，交易對方及最終成交價格目前均不確定，交易是否能夠達成以及交易產生的具體損益金額對公司經營業績的影響存在不確定性。

在地產行業持續調整的背景下，大悅城今年業績承壓。2024年上半年，大悅城實現營業收入160.82億元，同比上升12.38%；歸母凈利潤為虧損3.64億元，同比減少4.14億元。報告期內，公司經營活動凈現金流19.45億元，同比下降68.21%。

大悅城表示，今年上半年，受合作開發項目結算周期影響，對聯合營企業投資收益同比減少，同時為應對市場變化，公司積極調整量價策略，部分項目計提資產減值準備。據了解，2024年，大悅城將目標在守住現金流安全的基礎上，實現平穩可持續發展。

苦等33年，房子變危房！深圳60戶業主至今無房產證

長沙自建房事件之后，深圳也召開了“全市自建房安全專項整治電視電話會議”，部署全市自建房安全專項整治、安全生產工作。

彼時樂居君又接到了養蜂人的電話。他所居住的小區，如今已有40年歷史，房子已于2014年鑒定為危房，但小區60戶業主已苦等30多年，至今還沒有拿到房產證，18位老人在等待中故去。

尖崗山養蜂人

來深41年，辛苦10年購房，至今無產證

深圳2022年首輪土拍前，樂居君實地探訪了金額最大的寶安尖崗山A012-0112地塊，漫山的叢林被整備為裸地，等待金主進場。樂居君踱步到另一側的山腳下遇到一位養蜂人，陪伴他的是幾十箱蜜蜂、數只歡脫的中華田園犬，還有一臺播放著解放歌曲的收音機。

“我81年就來深圳了，兩公婆帶著幾個孩子從惠東來深，當時很苦的。”

“前面有人采訪我，問我來深圳這么多年的感受，不開心的是，我來深圳40年，房子至今都沒有房產證。”

樂居君從老伯的惠州話中辨別出一絲信息：房子40年了都沒有拿到房產證。

后又在《中國蜂業雜志》的公眾號上翻到2017年的一篇報道：

“從1994年開始養蜂，至今已經20多年了。”

“10年里我們只攢下4萬塊錢，又和親戚借了8萬塊，才在2008年買了這個89平米的房子。”

但據資料顯示，2008年深圳房屋均價12794元/平，當時中國樓市出現10年大拐點,量價齊跌，深圳房價一路暴跌，業主維權潮遍地開花。“關外4988元/平方米起”、“關內7380元/平方米起”。

養蜂人12萬購得89平房產，均價僅1348元/平。

寶恒宿舍

60戶業主苦等33年，房子變危房

雙界河邊上的寶恒宿舍被灰色的圍墻包圍，呈品字形排列的3棟5層小樓幾乎被高大的樹木全部掩映，這便是養蜂人居住的小區。

窗臺下方有一處標注：

工程名稱：干部宿舍

基建管理：寶安城建指揮部

竣工日期：一九八二年十二月

“這里是紅太陽升起的地方，我們來寶安搞建設。這三棟樓是最早建設的，周邊才建設起來，一開始一套三室一廳的房子住好幾戶人家，后面才慢慢搬出去。”

“89年福利房改革的時候，我們是第一批買下的，90平總價1萬多，那時候真是天價啊，當時我們的工資才200塊一個月，為了買房公司還貸款給員工8000塊。”

“當時按照職級規定買房面積，小區統一是90平，有一批業主干部可以購置120平，解決方式是把隔壁客廳打通之后納入，這樣又遺留了一批沒有客廳的房子，最后處理時總價7-8萬。”

“2002年，我們小區就被認定為歷史遺留建筑，這里以前是關口，還有鐵絲網圍著。”

“我們60戶業主，最早買了福利房，等了30多年，都沒有房產證。原來業主很多都搬走了，留這里居住的還有十來戶，還有不少老人已經去世了。”老太太拿出筆記本，翻出了已故者門牌號，18位老人已經離開。

“深圳前幾天下暴雨，房子漏水很嚴重，小區里面漫水。”

樂居君詢問：89年房改之后，為什么拿不到房產證？

一位業主拿出了2017年中糧補繳T301-0017地塊地價的憑證。“89年之后因為沒有補繳地價，業主不能，但我們小區在2014年就已被深圳中建院鑒定為Du級危房，危房又不能辦房產證了。”

購房33年后，幾十戶業主陷入僵局，而養蜂人則是在08年從原業主手中購置的二手房，僅有雙方簽訂的合同。

加劇僵局的，除了歷史遺留插花地、危房之外，還有一份三方協議。

業主拿出一份2015年10月23日簽署的協議書，甲方為中糧地產（集團）股份有限公司，乙方：中糧住宅小區全體業主，丙方：深圳市京蘭創展有限公司。

協議書顯示：丙方擬對物業進行城市更新。

“當時幾個業主讓我們一起吃飯，在文件上畫勾，不知道做什么。”

樂居君詢問業主：中糧既然在2015年簽訂了協議，為什么2017年還補繳了地價？

“三方文件我們是幾年之后，去城更局理論才看到。”

“京蘭的人我們至今都沒見到過。”

被治理后的雙界河，水流清清，釣魚的人、散步的人安靜愜意，行人抬頭便能看到寶安區第一高樓——恒明珠國際金融中心，以及前不久開盤的尚璟公館。

歷史遺留“插花地”難題：治理洼地

“插花地”是深圳發展的歷史遺留。

深圳經濟特區成立之后，出于特區管理的需要，經國務院批準，深圳市從1982年開始歷經數年，修建了以鐵絲網為界的特區管理線，俗稱“二線”。當時，因資金不足和便于修建，“二線”并未完全與行政區劃線相吻合，致使特區管理線與行政區劃線不一致，形成了一些管理上的“真空地帶”，即通常所說的“二線插花地”。

南山曾有最大的插花地——南頭街道的安樂社區。寶恒宿舍便在該社區附近。寶恒宿舍緊鄰南頭檢查站，也曾是南山與寶安的插花地。不過現階段已明確劃歸為南山管轄，小區的宣傳欄上有“南聯社區宣傳欄”字樣，還有2021年11月發布的“南山區第二階段優質飲用水入戶工程”公告。

南山區政府網站顯示，2017年1月17日下午，南山區召開“插花地”管理工作協調會。3月南山與寶安、龍華三區簽署行政區域界線備忘錄，三區之間“插花地”管理問題所涉及的11個地塊全部得到解決。“插花地”的治安、戶籍、人口、計生、查違、安全等行政管理、執法和服務工作歸屬明晰。

厘清界限之后，插花地的教育等相關配套、以及公共安全隱患急需補短。羅湖和寶安就因為插花地，曾出現過12年建不起一所學校的難題，寶恒宿舍附近的前進路曾經是有名的斷頭路，立項九年后也終于得到貫通。

南山區城市更新局于2016年12月曾就關于寶恒宿舍樓舊改申請做過回復：

“對于舊住宅區改造，我市采取審慎穩步推進態度，嚴格控制舊住宅拆除建新。除因建筑質量存在安全隱患，鑒定危房等級為D級和重大基礎設施建設密切相關等原因迫切需要進行拆除重建的項目以外，其他舊住宅暫不納入拆除重建類城市更新。”

幾年過去，寶恒宿舍業主表示尚未收到新消息。

“中國棚改第一難”

羅湖二線插花地先行示范

深圳各區中，羅湖區率先在解決“二線插花地”問題有重大突破，被稱為“中國棚改第一難”的羅湖“二線插花地”棚戶區—玉龍、木棉嶺、布心片區已在2016年12月啟動啟動全面簽約和房屋拆除工作。

羅湖“二線插花地”位于深圳市羅湖區和龍崗區的交界處，占地62萬平方米、房屋1347棟、居住人口9.3萬人的三大棚戶片區，成為地質災害“多發區”、安全隱患“高危區”與舊城改造“難點區”。

羅湖二線插花地棚改采用“政府主導+國企實施”模式，政府委托承接主體天健集團全程提供項目的前期簽約、房屋查丈、房屋拆除、建設管理、回遷服務等具體服務工作。這也是深圳市首單由擔保公司參與的棚改解抵押擔保項目，由深圳高新投承擔抵押擔保工作，承建方為中建三局。

（來源：中建三局公眾號）

在2022年的羅湖政府工作報告中，明確表示：加快二線插花地棚改建設，確保第二、三批如期交付，打造成物業服務標桿項目、人居環境示范社區。

羅湖區解決“二線插花地”行動或為南山提供范本。

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文章來源:樂居買房

山東19個月52家地產公司破產 威海破產房企數量最多

根據人民法院公告網顯示的數據，自2018年1月1日以來，截止2019年8月14日，山東共有52家房地產公司破產。

其中部分地產公司重整，部分地產公司因債務問題被強制破產，部分地產公司無法繼續經營申請破產。

濟南6家房企破產

在52家破產地產公司中，濟南占6家，這6家公司分別是山東佳辰房地產開發有限公司，濟南鑫百匯房地產開發有限公司，山東外海置業投資有限公司，濟南陽光置業有限公司，濟南昌潤置業有限公司，濟南金鼎房地產開發有限公司。

濟南6家公司中，部分屬于破產重整，例如外海置業，部分屬于破產。

對于濟南市房地產企業的破產現狀，業內人士分析認為，濟南的6家破產房企，多數并不是僅僅因為新一輪調控的冷市而破產，而是已經多年來進入維持或者虧損狀態，新開發項目不多，部分企業資金鏈接近或者已經斷裂，2016年以來的新一輪調控，讓這幾家本來就已經資金鏈緊張的公司，因為項目和土地儲備有限，沒有能夠趕上2016年迅速崛起的漲價狂潮，反而被調控洪流帶進了狂熱之后的冷市深淵，脆弱的資金鏈因此斷裂，公司走向破產重整，是必然的結果。

這充分說明濟南房地產市場正在調控常態下，自身進行優勝劣汰。

威海破產房企最多

在全部52家破產和重整房地產公司中，威海是房地產企業破產最多的地級市。

房評網分析認為，威海房地產企業破產現象較多，但多數跟房地產大勢低迷關系并不是必然聯系，而是跟海景房沒落有直接的關系，在海景房興盛的時期，威海順勢成立了大批以海景房為主要開發項目的房地產公司，近幾年由于各媒體大量曝光海景房各種弊端，以及空城現狀，海景房進入冷市，威海的部分房地產公司也因為銷售困難，占壓資金，導致資金鏈斷裂，陷入破產危機。

但同時也應當看到，威海房企破產較多，也說明威海房地產市場優勝劣汰正在加劇，房地產市場的分化比其他地市更加劇烈。

三四線城市正在被品牌地產侵占

在52家破產房企中，三級四級市占了絕大多數，這說明三四線城市的市場正在走向集中，一些大的品牌開發商正在擠占三四線市場，當地的經營本身有缺陷的小房企正在逐漸被排擠出市場。這個過程，濟南和青島在近10年已經經歷過了，看一下濟南和青島市場，大項目，好土地基本都在大品牌開發企業手中，就可以基本明了未來三四線房地產市場的資源和利潤走向。

房企大鱷和國家隊排擠中小房企既成事實

"風口來了，豬也會飛"的理論在當前的山東房地產市場已經過時，房地產企業的破產潮，并不能一概歸因于新一輪房地產調控下的低迷的市場，上半年，大品牌房企依然保持了較高的銷售額增長。

山東房地產企業數量的減少，并不意味著市場的低迷或者減量，而是大品牌房企大鱷正在以更加優勢的資金和資源，強力打壓本地中小房地產企業，導致很多私營中小房企經營困難。

同時，山東房企國家隊數量逐漸壯大，僅濟南一市，近5年內，就增加了至少10家擁有各種國有資本的強大房企。

上市的地產大鱷加上國家隊房企的力量壯大，對私營中小房企形成巨大的排擠功效，除了品牌比較大，資金雄厚的私營房企，大多數中小私營房企都感受到壓力。

無需恐慌 房地產市場并沒有走向崩潰

近期有很多媒體發布信息，稱房地產企業大批倒閉，數據稱截至7月23日，2019年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。因此擔憂房地產會走向崩潰邊緣。

觀察房地產市場，不能僅從房企數量的增減上來觀察，應該從各種數據上，尤其是市場數據上進行觀察，而不是僅因為一個現象就出現恐慌。從國家統計局一年半以來發布的市場數據來看，中國的房地產市場仍然是投資熱土，是銷售黃金市場，是穩定的市場。

2019年8月14日以前山東破產或重整的房企名單：

1. 威海海德置業有限公司

2. 濰坊朗潤置業有限公司

3. 監利光大置業有限公司

4. 山東魯南國際城置業有限公司

5. 山東年年紅置業有限公司

6. 淄博山川置業有限公司

7. 曹縣盛泰置業有限公司

8. 山東德利再生資源置業有限公司

9. 泗水佳園房地產開發有限公司

10. 煙臺華錦房地產開發有限公司

11. 山東佳辰房地產開發有限公司

12. 青島崎鴻房地產開發有限公司

13. 萊蕪華誠麗都房地產開發有限公司

14. 榮成泰和房地產開發有限公司

15. 威海市三源房地產開發有限公司

16. 山東浩然房地產開發有限公司

17. 威海正土房地產開發有限公司

18. 煙臺華海房地產開發有限公司

19. 濟南鑫百匯房地產開發有限公司

2018年破產或重整的房企名單：

1. 煙臺市福山區御花園置業有限公司

2. 濰坊昌鼎置業有限公司

3. 山東鼎和置業有限公司

4. 山東外海置業投資有限公司（重整）

5. 山東曹縣江南置業有限公司 （重整）

6. 文登長吉置業有限公司

7. 東營盛唐置業有限公司

8. 日照市嘉泰置業有限公司

9. 煙臺市福山區御花園置業有限公司

10. 臨沂倫達置業有限公司

11. 臨沂倫達國貿城開發有限公司

12. 淄博齊華置業有限公司

13. 青島齊華投資控股有限公司

14. 濟南陽光置業有限公司

15. 濱州新橋置業有限公司

16. 山東博格達置業有限公司

17. 萊蕪名嘉置業有限公司

18. 海陽紅馬置業有限公司

19. 山東龍熙置業有限公司

20. 濟南昌潤置業有限公司

21. 濟南金鼎房地產開發有限公司

22. 青島信萊君和置業有限公司

23. 煙臺德勝房地產開發有限公司

24. 煙臺德昱房地產開發有限公司

25. 威海市金谷房地產開發有限責任公司

26. 威海億鑫房地產開發有限公司

27. 威海東方房地產開發有限公司

28. 威海廣信房地產開發有限責任公司

29. 威海金岸房地產開發有限公司

30. 山東寶恒房地產開發有限公司

31. 青島興利房地產開發公司

32. 乳山市興發房地產開發有限公司

33. 臨沭縣佳禾房地產開發有限公司

來源：房評網