蘇州木瀆買房，潛力與機遇并存，要選好再買！

提問：蘇叔，你好，想在滸墅關附近購買一套新房自住，上班方便，以后孩子可以進入好的學校學習，請問滸墅關板塊值得購買嗎？有推薦購買的樓盤嗎？

蘇叔：你好，滸墅關有四大商業巨頭匯聚，交通路網發達，但位置比較偏遠，界面一般，有待發展，缺乏產業支撐，適合自住，投資要謹慎，看好滸墅關商業發展、生活工作在附近的人群可以考慮購買。2019年滸墅關板塊是蘇州地區新房成交量最多的板塊，房價較低是一個重要的原因，現在房價不斷上漲，而且配套設施不斷完善，開始由剛需邁向剛改。有多條軌交線經過，交通便利，學校有上海世外教育集團分校，新區實驗初中等，享有優質的教育資源，值得購買。

提問：蘇叔，你好，預算200-250萬，請問新區的滸關您怎么看？

蘇叔：你好，滸關符合三區統考容易上車的板塊，且滸關一直是個新房供應大戶，不管是拿地的數量還是庫存數量，都排在前幾位。雖然早些年的安置房自建房比較多，但是這些年的拆遷力度非常大，特別是沿著運河兩岸，要在以后形成滸關的仿古鎮的商業配套板塊內，現在的商業可以說是蘇州超牛的板塊了。除了滿足原本作為地緣客的自住外，加之在中考上有一定的優勢，并且城市界面提升頂配商業的入駐，都給這個板塊帶來了實質性的配套支柱。不過，因為去年某盤率先打響了價格戰，斷臂求生以后拉低了很多客群對于這個板塊的心理預期，一下子由原來的2.7下探到了2.3-2.4左右。適合一些獅山的溢出客群，以及原來就在新區，且不想離開新區，又想要三區統考的客群。

提問：蘇叔，您好，最近看蘇州樓市的文章，看的眼花繚亂，有的說今年蘇州房價會漲，有的說蘇州房子買了就套住了，請問今年能不能在蘇州買房，如何買？

蘇叔：你好，是可以買的，關于如何買，在蘇州買房無非是自住與投資兩個方向：從買房投資來看，投資要關注房屋持有成本與租金收益率，基于房住不炒的背景之下，在蘇州買房購置成本不斷提高，如果房價漲幅與租金收益率達不到相應標準，即低于持有成本比率，那么就是一次失敗的投資。不夠理性的加高杠桿，期望獲取的高利潤會伴隨著高風險，因此在蘇州買房投資，加杠桿需謹慎。除此之外，投資還要注意選擇具有成長性的板塊，因為各方面發展已經成熟的板塊雖然流動性較好，保值能力強，但增值價值不會太高。

建議投資環滬板塊，因為隨著上海樓市調控政策加緊，環滬區域的房價會有一定的溢價，值得關注的有昆山花橋、嘉善、嘉興、太倉板塊。從購房自住的角度來看，對剛需來說，如果房價與杠桿在能夠承受的范圍之內，可以選擇盡快在蘇州購房，倉位是比較重要的一點。剛需購房時，要盡量選擇核心區域或者離核心區域較近的房子，比較有購買價值的是市區中帶學區的老破小與地鐵盤，這兩種房產有教育資源與交通優勢，而且居于核心區域，流動性高，保值能力較好，另外，一些近核心區的新房也可以考慮，購房者可以根據個人需求選擇房產。

提問：蘇叔，你好，想在蘇州買套房，目前在獅山工作，想在周邊買房通勤方便一點，獅山房價太高了，想買一套保值能力強一點的房子自住，旁邊的木瀆板塊可以選嘛，木瀆樓市感覺近年沒什么動靜，未來發展怎么樣，有升值潛力嗎？

蘇叔：你好，木瀆本身發展較早，商業、交通和醫療等方方面面都比較完善，在2016年木瀆的樓市迎來了高光時刻，整個板塊都風頭大盛；但是現在看來，16年木瀆金楓路周邊一下子出讓了四塊地，拔高了預期和房價天花板，18年以后木瀆樓市就不行了。直到今年，木瀆的地價才漸漸回歸，獅山臨近木瀆，獅山最大的優勢就是優質教育資源。由于獅山正面臨著新房斷供，老破小溢價太高，住房供不應求之下，購買力較多，接下來木瀆的機遇就是承接獅山的改善外溢。以木瀆的地段和產品屬性來看，它仍有不錯的實力。

提問：蘇叔，你好，未婚無房，年薪30萬左右，考慮今后在蘇州定居。加上家里的資金，計劃購置一套預算在200萬左右的房產，請問有哪些可以選擇的地區嗎？

蘇叔：你好，你好，蘇州房價高企，對于大多數普通人而言，想在蘇州置業已經成為不小的負擔。在尋找200萬以下房產時，市場上可選擇的區域和樓盤數量相對較少，主要分布在吳江區、吳中區、相城區及高新區的偏遠區域，而園區和姑蘇區則幾乎無新房項目上榜。在各區域中，太湖度假村等吳中區偏遠板塊的小面積戶型、相城區的望亭、黃埭等遠郊板塊、以及吳江區的汾湖、平望、桃源等板塊的新房項目是剛需們可以優先考慮的。盡管這些區域的基礎配套和環境可能存在一定缺陷，但總體來看，對于有限的預算，蘇州的房產市場還是有不少選擇余地的。需要注意的是，不同板塊的交通、生活方便程度差異較大，買房前應慎重考慮自身需求和實際情況，以做出最合適的選擇。

10年多房價漲了13469元/平 高價地云集的木瀆該走向何方

昨天（5月8日）蘇地網掛（2019）2號公告土拍落幕，木瀆地塊為三宗地塊樓面價最高，17152元/㎡，由路勁競得！

雖然地塊溢價率46.3%，超市場指導價9.7%，已達“現房前一手”，但該地塊價格在木瀆板塊內確是平平。

回顧昨天的土拍，甪直樓面價創新高，滸墅關意想不到的火熱，多家競拍，膠著85輪，反觀木瀆地塊，在之前頂到現房前一手后，平平開場，冷靜結局，并未吸引太多目光的投入。

這顆木瀆板塊新燃起的星星似乎并沒有那么的閃耀奪目。但是這宗地塊緊鄰中海蘇胥灣，具有明顯的交通優勢：距離地塊1公里左右為地鐵5號線（在建）楓瑞路站，預計2021年建成通車，此外地鐵1號線與3號線（在建）均在地塊3公里范圍內；

1.5公里范圍內有江南雙語幼兒園、南行實驗小學和木瀆南行中學等，此外，北側蘇科大天平學院，南側有蘇州科技大學、蘇州技師學院和蘇州經貿職業技術學院等；

地塊東側1.2公里左右有蘇大附二院分院和高新區中西醫結合醫院，日常就醫便利。周邊商業資源較為豐富，地塊周邊1公里內有長江壹號生活廣場、紅星國際生活廣場等。

可以說路勁拿下的這塊木瀆地塊周邊配套相當完善了，交通便利、教育資源豐富、醫療商業資源亦是不缺，也就非常能理解還未開拍它就被頂到現房前一手了。

2木瀆八星

現在的木瀆板塊地塊還是充足的，加上昨天5月8日開拍的地塊，木瀆板塊在售及待售高價地地塊有八宗。我們把它們稱為“木瀆八星”！

木瀆的地價在整個吳中區儲備地塊中是最高的。板塊內不僅有樓面價高達28965元/㎡的吳中區“地王”，還包括樓面價25750元/㎡的中鐵諾德姑蘇上府，以及樓面價24462元/㎡的上海上實地塊。

2.4w-2.8w元/㎡的地價區間真的不低，目前板塊內3宗高價地的規劃都已經出爐，其中中鐵兩個項目案名都已經公布，等待今年入市，兩個項目均為裝修交付、現房銷售。

中鐵諾德國禮項目規劃打造11幢住宅，總戶數866戶，1#設計了養老服務用房，首層全部架空，并配備有泳池和運東場地。

中鐵諾德國禮效果圖

中鐵諾德姑蘇上府地塊由A/B兩地塊組合，項目規劃共16棟，A地塊10棟，B地塊6棟，共計510戶。A地塊：聯排、洋房、小高層；B地塊：1棟疊墅、1棟洋房和4棟高層組成。

中鐵諾德姑蘇上府A地塊效果圖

中鐵諾德姑蘇上府B地塊效果圖

在“木瀆八星”中，共有3宗現房銷售地塊，除了中鐵兩個項目，另一個就是上海上實地塊，這宗地是上海實業首入蘇州拿的地。

據了解，該項目名為“上實·海上海”，目前規劃已出，由14棟樓組成，其中7棟為住宅，由4棟小高層，和3棟高層小高層混合樓組成，現房銷售。

上實海上海效果圖

此外，旭輝和金茂在木瀆的地塊均已出規劃。旭輝地塊樓面價為14194元/㎡，規劃建設12幢樓，產品類型為高層，層高包括18層和27層，一梯兩戶。產品為3房戶型，設置3室2廳2衛，主臥是套房，有獨衛和衣帽間。

金茂地塊樓面價為16270元/㎡。規劃共6幢小高層，3幢高層。1#20層，2、4、7、8、9#樓共17層；3#14層、5#22層、6#23層。

3木瀆樓市

木瀆板塊在吳中區占據很重要的位置，在整個吳中區地塊儲備中是地價最高的，它也一直跟隨著蘇州整體樓市的變遷而變遷。

木瀆板塊地價真正的轉折點是從16年地王開始的，當時轟動了全市，從那之后木瀆就再無低價地。先是北京國瑞以24744元/㎡、48.5%溢價刷新木瀆地價。再是中鐵諾德以25750元/㎡、28965元/㎡先后挑戰地王成功。那個時候的木瀆土地市場真的是熠熠生輝。

當大家都開始準備接受木瀆的高價地，接受木瀆的改變和發展的時候。2018年2月份，蘇地2017-WG-73號宅地被金茂以總價120677萬元競得，成交樓面價16270元/平，溢價率僅2%。

于是乎很多人狂呼金茂撿漏，但也有人說是不是樓市將轉折？當然，曾經的疑慮已被市場解答！木瀆還是在它高價地的儲備下穩步前行。

除了儲備地塊以外，板塊內在售項目國瑞熙墅當年的樓面價也不低，為24744元/㎡，整體均價29000-34000元/㎡。目前木瀆板塊內在售新房包括姑蘇金茂悅、蘇高新大成郡、國瑞熙墅、天地源拾錦香都、天地源金蘭尚院等，整體房價在1.8w-3.7w元/平之間。

木瀆板塊在售的新房價格其實已經不低了，詳見下表：

木瀆板塊二手房價格在2W+左右，詳見下表：

4木瀆：冉冉升起

木瀆板塊位于蘇州西側，靠著蘇州兩座知名的山：看楓葉的絕佳場所——天平山和貫穿靈白線的——靈巖山，此外它還橫穿胥江河，木瀆凱馬廣場是蘇州最大的汽車主題公園。

說起板塊內交通，中環西線和蘇福快速路是木瀆板塊重要的交通生命線。2015年，中環通車，木瀆進入大交通時代，通過快速中環，可以快速到達蘇州各大區域；2016年南環西延通車，從木瀆出發，去新區、園區、市區都是一腳油門的事。

2012年4月，蘇州輕軌1號線正式開通，地鐵1號線設置金楓路、竹園路、木瀆站3個站點，蘇州地鐵5號線設置花苑路、木瀆南、上供路3個站點：5號線于2016年6月28日開工建設，預計2021年6月開通試運營。

2015年開業的大運城，是蘇州超大型商業項目之一，匯聚200多家一線品牌商家，還有吳中區第一家大潤發。悠方UFUN是木瀆第一個綜合體項目，和地鐵一號線金楓路站無縫對接。

2017年開業的紅星國際生活廣場位于蘇州西南主干道長江路上，正對南環高架西延，占據西南蘇州大交通的地理優勢。蘇州第二家山姆會員店于2018年6月28日開業。21000平米超大門店，1300個停車位，4000+全球優品匯集，30多個國家直接進口產品。

木瀆擁有全球最大銀幕的金逸影視中心，以集4D電影、環幕電影、球幕電影等為一體的各類特種電影為核心內容，而且都以室內娛樂項目為主。

木瀆板塊作為吳中區高價地聚集地，受關注程度極高，而多宗地塊儲備，將會給該區域的樓市注入新的活力。但是板塊內高價地多，配套這幾年來雖有加持，但是仍需一些時間和空間匹配。板塊內商業參差不齊，早年部分商業發展后勁不足。高價地入市打造的高品質樓盤或將面臨商業短板的尷尬。

板塊內有不少廢舊工廠、待拆遷的老舊小區，整體環境比較凌亂，居住感不強。從16年到現在木瀆整體走勢較平緩，板塊內房價還是以2萬元/㎡為主流，加上一路之隔的獅山板塊還有許多二手房可以選擇，高價地的入市只怕還需要一定時間才能被市場所接受。

目前板塊內高性價比限價老盤占據較大市場份額，隨著老盤的去化殆盡，高價地接連入市，勢必促進板塊內房價格局的改變。

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3.15萬/㎡！中鐵諾德國禮領證，吳中木瀆房價天花板

剛剛，吳中木瀆地王中鐵諾德國禮領證，突破3萬限價。木瀆成為繼太湖新城后，吳中第二個房價破3的區域！

整體備案均價：31529元/㎡

最低備案單價：29814.6元/㎡

最高備案單價：32914.6元/㎡

總價區間：380萬-484萬

領證房源共148套，分別位于6、9、10#，高層產品，毛坯交付。

在蘇州目前嚴苛的限價環境下，木瀆板塊內的新房房價大多在2.5萬-3萬/㎡區間，因此在大家意識里，木瀆新房房價天花板就是3萬/㎡。此次中鐵諾德國禮一舉破3，也是遠超許多人預期。

但從其地價來看，作為板塊甚至吳中區地王，樓面價28965元/㎡，地價加2500元就開賣，相當于免費造房，均價3.15萬/㎡的價格也就變得很香了！

地王坎坷命

2016年9月，中鐵諾德一舉拿下吳中木瀆兩宗高價地。中鐵諾德姑蘇上府，樓面價25750元/㎡，溢價122.23%；中鐵諾德國禮，樓面價28965元/㎡，溢價率93%，至今仍是吳中區“地王”。

等了3年，中鐵諾德姑蘇上府終于在2019年10月入市，備案均價2.8萬/平，地價加2200+元/平就開賣，最低備案價僅比地價貴31元/平！精裝改毛坯，真正虧本賣房。

姑蘇上府已經領證2次，最新一批疊墅房源，均價30000元/㎡。根據網簽數據，其去化率超70%，表現還不錯。

當姑蘇上府已經賣得差不多了，這時候其“難兄難弟”中鐵諾德國禮“沉睡的地王才醒”！

中鐵諾德國禮位于吳中區木瀆鎮金楓南路888號，項目打造了11棟25-27F高層，總共860戶，1250個地下停車位，車位配比1：1.45，人車分流。現房銷售，預計明年6月交房。

首開僅有2個戶型，建面約130㎡、150㎡，3房起步，適合純改善，戶型都很方正。

目前的售樓處后期將作為物業用房，售樓處負1層還為業主打造了多個空間，涵蓋醫療室、貴賓室以及健身娛樂處。不得不說，就算虧本，央企在社區和產品打造上也還是用心的。

在周邊配套上，項目距離地鐵1號線金楓路站有點距離，旁邊有中環自駕出行方便；在商業上有悠方、華潤萬家、大運城購物中心；學校有范仲淹小學、木瀆小學及中學。

伴隨明年地鐵5號線建成，一路之隔就是地鐵站（花苑路站），交通更加便捷。但周邊也有多個地塊待開發，稍顯破落。

木瀆十一子激戰

隨著獅山核心圈外溢擴散，木瀆作為獅山南的區位優勢便凸顯出來。近年來，木瀆板塊吸引了眾多房企紛紛入駐。從2016年地價逼近3萬，到2019年房企拿地回歸理性，地價在1.4萬-1.8萬/平左右。

盡管如此，木瀆板塊依舊面臨著尷尬窘境。

一是房價與配套脫節。3萬的房價，然而商業配套、學區水平都一般，與同等房價的吳中太湖新城、尹山湖相比，還有段認可的距離。區域內產品多為高層，購房者一直以剛需居多，改善人群少。

二是房企的扎堆布局，導致木瀆板塊已經足足有11大樓盤，堪稱蘇州新房最集中的板塊之一，項目彼此之間競爭壓力大。

今年有望入市的還有路勁江月時光、星河時代新著，同時中航樾園二期、綠城春江明月三期由于拿地較早，樓面價低，未來入市價格或也有驚喜，值得期待。

而在二手房方面，板塊二手房供應量巨大，且價格并未與新房形成明顯倒掛。

中鐵諾德國禮周邊老小區價格較低為2萬/平左右，次新房價格在2.7萬-3萬/平左右，如正榮華府2.7萬/平、藍光和雍錦園3萬/平。

據貝殼網

作為木瀆板塊房價天花板，中鐵諾德國禮入市究竟能否打開局面，歡迎大家留言討論~