未來樓市會如何？房子的價格會下降嗎？

樓市已經進入了一個供應過剩的階段，所以開發商普遍面臨著巨大的銷售壓力。例如數據就顯示2月份全國百強房企的銷售額只有4015.8億元，同比下降達到47.2%，這個數據就足以說明當前房企面臨的銷售壓力有多大。開發商必須要把手里的房子賣掉才能生存下來，所以在目前這種銷售壓力巨大的背景下，越來越多專家預測未來房企破產將會成為普遍現象。

所以現在的問題就來了，既然現在市場上覺得開發商破產的專家變得越來越多，那么這會成為現實嗎？當前市場上的確會出現大批量破產的房企。這主要是由樓市供應過剩的基本關系決定的，而且隨著人口出生率的不斷下跌，這種供應過剩的局面還會變得越來越明顯，開發商的銷售壓力只會越來越大。

統計局公布的數據顯示，在目前已經公布了人口數據的15個省份中，有6個省份的常住人口出現了負增長。甚至就連河南這種人口大省，去年的常住人口都減少了58萬人，而且出生人口也是44年首次跌破80萬人。盡管現在市場上出現了一系列的生育補貼政策，但就目前來看這些政策其實很難改變大家的生育意愿，特別是在教育跟醫療難題沒被解決的背景下，生育意愿只會越來越低。這就意味著接下來市場上的購房需求會持續下降，購房需求減少，那開發商手里的房子能賣給誰呢？要知道目前開發商的庫存量其實非常高，數據顯示截至去年11月底全國100城新房庫存就達到了52110萬平米，創下自2016年8月以來的新高。

本來市場上的購房需求就在不斷減少，現在新房庫存還創下了新高，在這種情況下開發商為了“活下去”就很有可能會降價促銷。不過問題是，就算開發商選擇降價促銷，但房子就真的能賣出去嗎？也許可以吧，但開發商降價之后還有多少利潤呢？如果利潤不夠高，就算把房子賣掉，最后也還是會虧本，還是有破產的風險。從這個角度考慮，黃奇帆對樓市“未來房企減少到1萬家”的預測很有可能會成為現實。而在這種趨勢下，購房者在買房的時候就必須要謹慎小心，否則遇到開發商降價，買房虧本還是小事，如果遇到開發商破產，房子爛尾了，這才是大事。

房產價格的末來實際走向已明，數據存量，收入提高是關鍵的關鍵

在房地產領域，庫存情況一直是備受關注的焦點。據權威數據顯示，截至 2024 年上半年，全國商品房待售面積高達 7.39 億平方米，同比增長 15.2%，庫存壓力顯而易見。

細分到不同線級城市，差異顯著。易居研究院數據表明，2024 年 1 月，一線城市新建商品住宅存銷比為 16.6 個月，二線城市為 19.6 個月，而三四線城市則達 30.2 個月。這意味著一線城市庫存去化相對較快，市場消化能力較強；三四線城市則面臨巨大庫存去化壓力。9月29日，中國銀行、中國建設銀行、中國農業銀行和中國工商銀行發布關于存量住房貸款利率調整的公告。

根據最新中國建設銀行公告稱，該行正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬于2024年10月12日發布具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整。相關事宜將及時在建設銀行官方網站、微信公眾號、網點等渠道發布。

一、一線城市眾生相

（一）剛需購房者

在一線城市，

房子對剛需購房者依舊魅力十足。盡管房價高昂，但這里有豐富的就業機會、優質教育資源和先進醫療設施。為了在城市立足，年輕的剛需購房者們努力攢錢，他們堅信在一線城市買房是穩定的投資和生活選擇。

（二）投資者

部分投資者對一線城市房產市場謹慎樂觀。雖調控嚴格，但一線城市房產保值增值能力相對較強。他們覺得隨著城市發展和人口流入，

房價長期仍有上漲空間。不過，也有投資者更注重風險控制，決策越發謹慎。

（三）專家學者

一些專家學者認為，一線城市房地產市場韌性強。雖庫存壓力較小，但需關注供需平衡和房價穩定。他們建議政府調控政策保持適度靈活性，促進市場健康發展。

二、二線城市觀點各異

（一）本地居民

本地居民對二線城市房地產市場看法復雜。一方面，看到城市發展機遇，認為房產是重要資產。隨著城市擴張和基礎設施完善，有改善住房需求的居民會關注新房和二手房，謹慎擇機購房。另一方面，也擔心房價波動影響資產價值。

（二）外來人口

對于外來人口，二線城市是購房重要選擇之一。相比一線城市高房價和高生活成本，二線城市房價相對合理，生活壓力較小。

工作一段時間后，不少外來人口考慮在此定居。然而，城市間競爭加劇，二線城市人口流入速度可能放緩，影響購房需求。

（三）開發商

二線城市開發商面臨激烈市場競爭。庫存壓力下，需優化產品設計、

提高房屋質量吸引購房者。同時，期望政府出臺支持政策，如降低土地成本、放寬購房政策等緩解壓力。

房地產市場庫存情況和人們看法因城市而異。未來，政府、開發商和購房者需共同努力，促進房地產市場平穩健康發展。政府應加強調控政策科學性和有效性，開發商注重產品質量和市場需求，購房者保持理性購房態度，實現房地產市場可持續發展。

今明兩年，手里有這“5類”房子趕緊賣，再晚就賣不出去砸手里了

近期，受到上海、深圳等大城市逐步放開限購政策，以及銀行下調房貸利率等各種樓市利好政策的影響，很多房東都開始悟盤惜售了，他們希望等房地產市場回暖，房價出現反彈之后，再把房子出售，這樣就能賣個好價錢。

對此，有業內人士表示，樓市救市政策能否在短期內帶來回暖還很難預測，但今明兩年，手里有這“5類”房子就要趕緊賣，再晚就賣不出去，砸在手里了。讓我們一起來了解一下：

第一，房齡30年以上的老破小

房齡在30年以上的老破小的房子應該趕緊賣，像這類老房子以后很難賣得出去。老破小為什么會越來越不受歡迎，主要有以下幾個原因：1、老房子缺乏人性化設計，居住的體驗感不好。比如，客廳面積很小，且沒有窗戶等。

2、各種設備老化。比如，電線和管道老化、水管生銹等；3、小區環境差，停車難問題突出。4、老破小的房子價格更容易下跌。只要稍微有點錢的家庭，都喜歡購買房齡在20年以內的房子，30年以上房齡的老房子以后基本無人問津。

第二，超高層住宅（樓層在20層以上）

如果你手里有這類超高層住宅，也是應該盡快賣出去，因為超高層住宅有以下幾大難以克服的缺陷：1、超高層住宅過于依賴于電梯，出行很不方便；2、超高層住宅如果遇到地震、火災等，逃生的難度會很大。

3、超高層住宅拆遷無望，只能通過小修小補維持正常的運轉，這就需要不斷動用維修基金。屆時，居民就要繼續掏錢進行維護。不少居民覺得不劃算，就紛紛把高層的房子賣掉搬走了。最終，超高層住宅等老了之后，想賣都賣不掉，只能爛在手里。

第三，大戶型的房子（面積在150平米以上）

現在很多炒房客手里都有大戶型的房子，這類房子雖然單價并不會很高，但由于面積較大，總價也就比較高，往往都要好幾百萬。像這類房子還是趕快賣出去。因為，很多工薪家庭根本買不起這么貴的房子。

同時，大戶型的房子所要承擔的物業費、裝修費都要比小戶型的房子要多。值得一提的是，大戶型的房子面積大，打掃衛生也要花錢請人來幫忙。所以，像這類面積在150平米以上的大戶型房子，買進來容易，想要賣不出會越來越難。

第四，城市郊區的房子

一些投資客喜歡購買城市郊區的房子，主要是郊區的房子比較便宜，他們認為將來有較大的升值空間。但郊區的房子也存在較多的缺陷，現在應該趕緊賣掉：

1、郊區的房子周邊配套設施，比如超市、醫院、學校等都不齊全，公交和地鐵路線也很少，生活不方便。2、城市郊區房價抗跌能力差。往往房價先從郊區開始下跌，再逐步蔓延至市中心。而且。郊區的房子是有價無市，將來要想出售變現都很困難。

第五，商住兩用的公寓房

現在不少城市都有商住兩用的公寓房，很多人購買這類房子是用于出租給一些公司，用作辦公場地。不過，像這類商住兩用的公寓房，卻有很多缺陷：1、通常商住兩用的公寓房，是屬于小產權房，一般只有40年產權，辦不了戶口。2、商住兩用的公寓房的居住成本高。比如，物業費、水電費等都要比居民住宅的收費高，一般還不通煤氣。所以，像這類商住兩用的公寓房將來是很難變現的。