爾灣房產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)持續(xù)火熱：百萬(wàn)美元只能買(mǎi)‘起步房’？

在美國(guó)，花一百萬(wàn)美元買(mǎi)房不再是豪華生活的象征。根據(jù)Zillow的最新分析，全美國(guó)已有237個(gè)城市的“起步房”價(jià)格達(dá)到或超過(guò)百萬(wàn)美元，這一數(shù)字創(chuàng)下歷史新高。起步房是指一個(gè)地區(qū)中房?jī)r(jià)最低的三分之一房屋。在2019年，這類房屋僅在84個(gè)城市中售價(jià)達(dá)到百萬(wàn)美元，而在短短五年后，這一數(shù)字增加了近三倍。隨著房?jī)r(jià)和租金的持續(xù)上升，越來(lái)越多的城市在短時(shí)間內(nèi)跨過(guò)百萬(wàn)美元門(mén)檻，這表明美國(guó)房市在疫情后的快速?gòu)?fù)蘇中，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

Zillow的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W爾菲·迪瓦尼（Orphe Divounguy）指出：“房屋的可負(fù)擔(dān)性和供應(yīng)量是當(dāng)前購(gòu)房者面臨的主要挑戰(zhàn)。在數(shù)百個(gè)城市，百萬(wàn)美元的起步房已經(jīng)成為常態(tài)。”盡管對(duì)于許多中高收入家庭而言，這種現(xiàn)象可能意味著更大的選擇范圍，但對(duì)于中低收入家庭，特別是首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這卻是一道無(wú)法輕易跨越的門(mén)檻。迪瓦尼也提到，未來(lái)首次購(gòu)房者可能會(huì)迎來(lái)一些好消息，包括更多房源上市、降價(jià)現(xiàn)象增多，以及房屋在市場(chǎng)上的停留時(shí)間增加，使買(mǎi)家有更多時(shí)間做出決策。然而，他預(yù)測(cè)，短期內(nèi)這類改善的實(shí)際影響仍然有限。

孫斯陶發(fā)現(xiàn)，加州是百萬(wàn)美元起步房數(shù)量最多的州，擁有117個(gè)這樣的城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)排名第二的紐約州（31個(gè)城市）和第三的新澤西州（21個(gè)城市）。全美房市緊張的主要原因是住房短缺問(wèn)題在疫情期間進(jìn)一步惡化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年間，美國(guó)“起步房”的房?jī)r(jià)上漲了54.1%，高于同期美國(guó)“典型房屋”49.1%的漲幅。房?jī)r(jià)的快速上漲推遲了許多人的首次購(gòu)房年齡，2024年首次購(gòu)房者的年齡中位數(shù)達(dá)到了35歲，比2019年增加了一歲。這些數(shù)據(jù)顯示了市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻的提高，意味著許多年輕家庭和首次購(gòu)房者將被迫等待更長(zhǎng)時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。

在加州，爾灣市（Irvine）成為百萬(wàn)美元起步房的代表之一。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2024年?duì)枮车钠骄績(jī)r(jià)達(dá)到了1,560,257美元，與2023年6月的中位房?jī)r(jià)1,362,500美元相比，再次大幅上漲20.8%。房屋通常在市場(chǎng)上停留12天左右便被售出，這反映出市場(chǎng)的高需求。為了購(gòu)買(mǎi)這類房屋，家庭年收入需要超過(guò)30萬(wàn)美元才能在不超過(guò)收入35%的情況下負(fù)擔(dān)得起房屋抵押貸款的月供。這不僅對(duì)首次購(gòu)房者是一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，對(duì)于許多中等收入家庭來(lái)說(shuō)，這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)難以承受。相比之下，2019年?duì)枮车姆績(jī)r(jià)中位數(shù)遠(yuǎn)低于目前的水平，表明近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的速度顯著加快，特別是在疫情期間，市場(chǎng)需求激增的情況下，房?jī)r(jià)上漲更是變得勢(shì)不可擋。

孫斯陶

此外，爾灣的租金同樣出現(xiàn)了驚人的增長(zhǎng)。從2021年至2022年，爾灣的租金上漲了27.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期11.6%的收入增長(zhǎng)率。這種不對(duì)稱的增長(zhǎng)使得租房者的負(fù)擔(dān)大幅增加，租金的飆升也反映出市場(chǎng)對(duì)住房的高需求和供應(yīng)的嚴(yán)重不足。2023年6月，爾灣的中位租金達(dá)到了4,167美元，這意味著租客需要年收入超過(guò)14.2萬(wàn)美元才能在不超過(guò)收入30%的情況下負(fù)擔(dān)得起租金。租金和房?jī)r(jià)的同步上漲使得爾灣的住房市場(chǎng)對(duì)高收入家庭最為有利，而中等收入家庭則越來(lái)越難以在這里立足。更令人擔(dān)憂的是，即便在疫情結(jié)束后，房屋市場(chǎng)并未出現(xiàn)顯著的價(jià)格調(diào)整，而是維持在高位，這對(duì)于那些期望租房度過(guò)財(cái)務(wù)難關(guān)的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)沉重的打擊。

孫斯陶發(fā)現(xiàn)，加州的一些城市已經(jīng)開(kāi)始采取措施應(yīng)對(duì)住房負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。例如，伯克利市(Berkeley)通過(guò)了M法案(Measure M Vacancy Tax)，對(duì)超過(guò)182天空置的房屋征收空置稅。這項(xiàng)政策的目的是通過(guò)對(duì)空置時(shí)間較長(zhǎng)的住房征稅，促使房主盡快將房屋投放市場(chǎng)，從而緩解住房供應(yīng)緊張的局面。稅率依據(jù)房屋的大小和空置時(shí)間長(zhǎng)短而定，更大的房屋和長(zhǎng)期空置的房屋將被征收更高的稅款。此類措施可能會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，尤其是在爾灣這樣的高需求市場(chǎng)中。爾灣的住房市場(chǎng)不僅房?jī)r(jià)高昂，而且由于供給不足，特別是缺乏可負(fù)擔(dān)的住房，使得市場(chǎng)上的“起步房”也變得異常昂貴。根據(jù)市政府的報(bào)告，私營(yíng)和公共部門(mén)的可負(fù)擔(dān)住房供應(yīng)未能跟上需求的步伐，尤其是在像爾灣這樣的高需求市場(chǎng)中。

爾灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅對(duì)購(gòu)房者挑戰(zhàn)重重，對(duì)租房者而言同樣不容樂(lè)觀。根據(jù)美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）的定義，租金負(fù)擔(dān)是指租金支出超過(guò)家庭總收入的30%。在爾灣，這意味著即使租房也需要高收入才能避免成為租金負(fù)擔(dān)者。隨著越來(lái)越多的高收入家庭涌入，市場(chǎng)對(duì)高端和豪華房源的需求大增，而這些房源的建設(shè)卻進(jìn)一步抬高了整體房?jī)r(jià)和租金水平。值得注意的是，這樣的趨勢(shì)不僅局限于爾灣，全加州的許多城市都面臨類似的問(wèn)題，高收入和高需求帶來(lái)的不僅是高房?jī)r(jià)和高租金，還有日益擴(kuò)大的住房負(fù)擔(dān)差距。

面對(duì)這些挑戰(zhàn)時(shí)，孫斯陶認(rèn)為，單純?cè)黾邮袌?chǎng)房屋供應(yīng)并不能解決問(wèn)題，特別是當(dāng)新增房源主要集中在高端市場(chǎng)時(shí)，反而會(huì)導(dǎo)致對(duì)中低收入住房需求的進(jìn)一步擠壓。解決爾灣及其他加州城市的住房危機(jī)，需要更加綜合和創(chuàng)新的策略，包括加強(qiáng)可負(fù)擔(dān)住房的建設(shè)，改進(jìn)現(xiàn)有土地使用政策，以及推行類似空置稅的政策，以確保已有的房屋能夠被充分利用。事實(shí)上，許多專家建議將市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)向可負(fù)擔(dān)住房的建設(shè)，通過(guò)政策激勵(lì)和資源再分配，增加中低收入家庭的住房選擇，而非一味地追求高端市場(chǎng)的發(fā)展。



《程欣迪. 迪產(chǎn)視界Vlog》爾灣房?jī)r(jià), 房產(chǎn)稅, HOA等更多煩惱!

千萬(wàn)別在爾灣買(mǎi)房五大弊端哭慘了、聽(tīng)過(guò)的人。

華爾街時(shí)報(bào)。

都說(shuō)爾灣是塊寶，今天Cindy我斗膽在這吐槽在爾灣買(mǎi)房的五大弊端，聽(tīng)過(guò)的人眼淚都哭干了。大家好，我是金金世界華爾街時(shí)報(bào)。陳森麗一位擁有二十年房產(chǎn)自研經(jīng)驗(yàn)的江蘇體彩商，夸爾灣相信大家都聽(tīng)膩了，今天我來(lái)實(shí)名吐槽一下?tīng)枮匙尨蠹译y以承受的五大弊端。

·第一個(gè)弊端、首當(dāng)其中就是爾灣的房?jī)r(jià)。爾灣房?jī)r(jià)是出了名的鬼，跟美國(guó)其他地區(qū)相比更彰顯爾灣土尊金的實(shí)力。這張圖展現(xiàn)了一六年至今美國(guó)幾大地區(qū)獨(dú)棟別墅的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。綠線尾二灣明顯看到今年?duì)枮车姆績(jī)r(jià)已經(jīng)是美國(guó)幾大地區(qū)最高，甚至超越了近幾年占房?jī)r(jià)最高位的藍(lán)線舊金山。最新的八月份的數(shù)據(jù)顯示爾灣的房產(chǎn)總價(jià)位于一百四十萬(wàn)，獨(dú)棟別墅的總價(jià)位于直逼一百五十萬(wàn)。

目前爾灣的房?jī)r(jià)還在高歌猛進(jìn)，但絲毫不影響大家的購(gòu)房欲。一般可售的房產(chǎn)在美國(guó)房市平均流通一個(gè)月，但在爾灣只需七天。照這個(gè)情況下去爾灣房?jī)r(jià)怕是要上天了。

·第二個(gè)弊端、房產(chǎn)稅高。相對(duì)于爾灣的其他地區(qū)，爾灣的房產(chǎn)稅最高，當(dāng)然不沒(méi)有高過(guò)新港。在爾灣每戶的家庭每年平均房產(chǎn)稅約一萬(wàn)美金出頭。而橙縣其他地區(qū)的每戶的家庭平均房產(chǎn)稅為六千五百美金左右，等于爾灣比橙縣其他地區(qū)的每戶家庭平均多了四千美金的房產(chǎn)稅聽(tīng)到都感覺(jué)心如刀割。

·第三個(gè)弊端、房產(chǎn)的占地太小。加州的房產(chǎn)的平均占地可以說(shuō)是全美最小的了，只有六千多平方英尺，更別說(shuō)寸土寸金的爾灣。基本爾灣新區(qū)平均占地為兩千到四千平尺，看這個(gè)爾灣的房產(chǎn)就能直觀感受到基本沒(méi)有什么空間，房?jī)r(jià)這么貴，房產(chǎn)占地這么點(diǎn)地聽(tīng)起來(lái)就很落后。

·第四個(gè)弊端、業(yè)主協(xié)會(huì)的過(guò)度限制。業(yè)主協(xié)會(huì)會(huì)預(yù)先制定與社區(qū)物業(yè)外觀維護(hù)相關(guān)的規(guī)章制度，并要求涉及居民的執(zhí)行。爾灣大部分的社區(qū)都有業(yè)主協(xié)會(huì)，我遇到很多業(yè)主協(xié)會(huì)的人都管的過(guò)寬過(guò)遠(yuǎn)。盡管官不大，但總是拿它羽毛當(dāng)硬件，遇到這種人也沒(méi)辦法，只能按照他們的規(guī)矩辦事，仇恨不已。而且業(yè)主協(xié)會(huì)在爾灣平均每月還要收三百八十美金的管理費(fèi)，可以說(shuō)如果遇到不好相處的業(yè)主協(xié)會(huì)等于花錢(qián)買(mǎi)罪受。

·第五個(gè)弊端、是霸王地主對(duì)房事統(tǒng)治威力巨大，記住這個(gè)男人，當(dāng)然不然。一個(gè)在爾灣房產(chǎn)界只手遮天的男人，他是爾灣公司主席。爾灣大部分房產(chǎn)都被他壟斷，說(shuō)爾灣是他家的都不為過(guò)。所以在爾灣他想漲點(diǎn)房?jī)r(jià)或者漲點(diǎn)租金就是一句話的事，聽(tīng)到這里有沒(méi)有留下羨慕嫉妒恨的淚水。

以上就是我實(shí)力吐槽的爾灣買(mǎi)房的五大弊端。

「美國(guó)房產(chǎn)」美國(guó)置業(yè)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

在美國(guó)，房產(chǎn)稅的征收充分體現(xiàn)了取之于民，用之于民的理念。

在國(guó)外，大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅多屬地方主體稅種，是保持一個(gè)國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定的重要來(lái)源。房產(chǎn)稅在不同國(guó)家的稱呼不盡相同，有不動(dòng)產(chǎn)稅、物業(yè)稅之稱，在一些國(guó)家還包括土地稅。

房產(chǎn)稅作為地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源，在不同國(guó)家有不同的用途：在美國(guó)，主要是用來(lái)支付學(xué)區(qū)的義務(wù)教育費(fèi)用；美國(guó)秉持了穩(wěn)定和公平的原則，讓稅收既造福于民，又合理調(diào)控了房?jī)r(jià)。

目前，美國(guó)50個(gè)州都已征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1%~3%，美國(guó)房地產(chǎn)稅一般要占到地方財(cái)政收入的50%~80%。

根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000年到2007年，由于美國(guó)中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%，美國(guó)房產(chǎn)稅相應(yīng)的在同期有了62%的增幅。據(jù)了解，由于地方政府將房產(chǎn)稅大部分用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學(xué)區(qū)周?chē)h(huán)境改善，房?jī)r(jià)自然升值。而在大多數(shù)美國(guó)老百姓看來(lái)，交了房產(chǎn)稅后孩子可以享受十幾年的義務(wù)教育，他們當(dāng)然愿意交稅。

01

房產(chǎn)稅的定義

由地方政府定期（一年或者半年）根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅并非由聯(lián)邦政府征收，而是以地方政府（縣、市）為主征收的，收入歸地方政府所有，地方政府所收的房產(chǎn)稅用于房產(chǎn)所在城市及所在州的各類開(kāi)支，包括公立教育撥款、圖書(shū)館建設(shè)、治安以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。

02

為何要繳納房地產(chǎn)稅？

雖然美國(guó)的房地產(chǎn)所有權(quán)人需要定期繳納房地產(chǎn)稅，但是他們卻是實(shí)實(shí)在在的受惠者。美國(guó)房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學(xué)區(qū)周?chē)h(huán)境改善，房?jī)r(jià)自然升值。例如，地方學(xué)區(qū)的財(cái)政收入主要就來(lái)自與該地區(qū)的房地產(chǎn)稅。學(xué)區(qū)內(nèi)有小學(xué)、初中、高中，從建校舍、設(shè)備和老師的薪水都是由學(xué)區(qū)稅收支付。住在學(xué)區(qū)內(nèi)，可免費(fèi)就讀公立學(xué)校的原因就在于此。這充分體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

03

房產(chǎn)稅是多少？

由各州政府根據(jù)自身情況制定，美國(guó)房產(chǎn)稅稅率每個(gè)城市都有可能不同，而且算法不一。紐約市的稅率約為1.2-1.4%，舊金山的稅率是1-1.25%，洛杉磯的稅率約為1-1.25%。

04

那我該如何繳納？

按照美國(guó)法律規(guī)定，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅， 因此每年都要繳納，一般分上、下半年兩次繳納，分別在十一月和二月分兩次支付，當(dāng)然不同的州會(huì)有不同的規(guī)定。每個(gè)縣政府都有專門(mén)的交稅官網(wǎng)，在全球都方便房產(chǎn)持有者繳納。

例如在加州是每年需要交兩次，每年的10月中旬，持有房產(chǎn)的人會(huì)陸續(xù)收到地稅局寄來(lái)的房地產(chǎn)的稅單， 第一次繳納時(shí)間是11月1日之前， 第二次繳納時(shí)間是2月1日之前，房屋產(chǎn)權(quán)人所收到的稅務(wù)單上有詳細(xì)說(shuō)明如逾期的話需要付滯付金。

05

房產(chǎn)稅逾期的危險(xiǎn)？

對(duì)房產(chǎn)稅的違約抗稅行為，政府有嚴(yán)格措施。一般情況下,對(duì)未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰息罰金達(dá)到一定程度后，地方政府可以對(duì)拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣(mài)。以加州為例，如果超過(guò)期限，那么房主會(huì)被征收應(yīng)付款的10%的罰金。逾期三年未繳納房地產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒(méi)收拍賣(mài)。

在美國(guó)買(mǎi)房，需要避免出現(xiàn)房產(chǎn)稅逾期不繳納的問(wèn)題，最好的辦法也是多數(shù)投資者會(huì)使用的是在美國(guó)置業(yè)生活都需要找一位經(jīng)驗(yàn)豐富的會(huì)計(jì)師為您進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃、報(bào)稅等相關(guān)事宜，如果投資者有需求的話，爾灣百科行會(huì)第一時(shí)間為投資者匹配專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)師。

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