從超預期回到現實，之江樓盤價格回歸后成交量走高

水晶國際

6月3日，杭州二手房成交量接近350套，6月4日成交量接近300套，延續了5月份的市場熱度，給6月份開了一個好頭。

之江文化中心附近的中介說，6月初的一天，周邊幾個樓盤當天加起來成交了10多套。今年３月以來，整個之江板塊的二手房市場被激活，成交量走高，有時一周可以成交20-30套。

近距離之江文化中心地鐵站的大型樓盤水晶國際，現在更是價格回歸，低總價小戶型，以突出的性價比吸引了眾多購房者下單。

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水晶國際有1600余戶，容積率2.5，以兩梯四戶為主，共有14幢高層樓幢。主力戶型面積不大，從70㎡起步。

小區大門開在瀾玉弄，沿街商鋪業態豐富，有西湖區蓮花港教育集團水晶城幼兒園。屬于求是（之江）二小學區，在之江算得上是比較好的學區。

水晶城幼兒園

在小區里走了一圈，園區里生活氣息十足，老人在健身區鍛煉，眾多孩子聚集在大草坪和童玩區，顯得朝氣蓬勃。園林綠化茂盛，花草修剪得錯落有致。電梯、單元入戶區域干凈整潔，大理石材質的大門廳顯得比較高檔，從這些細節看，小區物業管理保養比較得當。

水晶國際是標準的地鐵盤，小區門口就是地鐵6號線之江文化中心站。周邊有西投銀泰城這個新開的大綜合體，離之江銀泰也不遠。

地鐵6號線之江文化中心站

至于醫療配套，有浙一醫院之江院區、省立同德之江院區、省人民醫院望江山院區等多個配套。小區對面還有在建中的中節能之江首座，建成后將是商務辦公樓及配套商業。

水晶國際和之江文化中心

小區一路之隔，就是總用地270畝、總投資36億的省級“四大館”之江文化中心，集結了省博物館、省圖書館、省非遺館、省文學館，這里是政府打造的“超級文化航母”。走在之江文化中心的園區里，抬眼望向天空，水晶國際尖尖的屋頂就會映入眼簾。

小區門口的之浦路是條交通干道，出行極其便捷，走紫之隧道通達城西，走之江大橋去往濱江，通往“杭州南”就能出城上高速。

房子是開發商精裝修交付的，有中央空調、定制柜、背景墻、吊燈等，只是設計風格與當下一些小清新的次新樓盤比，顯得有點年代感。小區開發銷售的時間跨度相當之久，早期交付的裝修標準，要優于后面交付的房子。

從周邊的配套和小區自身的品質來看，這樣的小區宜居屬性著實不錯。

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有學校、地鐵、醫院、快速路配套的水晶國際，在之江板塊屬于有高能級配套的宜居小區。

3年前，在杭州樓市高峰期，小區的掛牌價高達6萬元/㎡以上。中介告訴我們，3年前78㎡的兩房小戶型，掛牌價470萬元；105㎡三房一衛戶型，掛牌價665萬元左右；118㎡的三房兩衛戶型，掛牌價710萬元。

現在78㎡兩房一衛，有的掛牌價280多萬元，87㎡三房一衛掛牌價350萬元，125㎡掛牌價540萬元。小區目前網簽均價大約3.5萬元/㎡，通常實際成交均價會比網簽均價高一些。

禹洲濱之江

與水晶國際接近的另一個樓盤禹洲濱之江，它更靠近錢塘江，居住環境相對安靜，89㎡設計成三房兩衛，得房率較高，掛牌價270-280萬元。

由于小區離地鐵較遠，如果是高層樓幢，實際成交價會比水晶國際要低些。

禹洲濱之江距離建發在之江的新項目云涌之江蠻近的。云涌之江戶型區間預計107-170㎡，精裝限價3.75萬元/㎡。

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在熟悉杭州樓市發展的人們看來，之江板塊的價值飛速上升中，但是商業發展曾經略顯拉胯，無論是居民還是購房者，對于能滿足一站式需求的大型商業綜合體充滿期待。

西投銀泰城

上周剛剛開業的西投銀泰城，人氣火爆，有上百家餐飲和潮玩業態入駐，極大地方便板塊內居民購物、餐飲的需求。

西投銀泰城體量共計17萬㎡，集吃、喝、玩、樂、購于一體，不論是項目體量還是品牌業態，在之江板塊來說都是首屈一指。據公開信息，這個項目由西湖投資集團與銀泰集團合作開發建設，共有地上5層、地下2層，其中商業空間合計6層（1-5層以及B1層），可輻射周邊46個社區，為之江居民搭建起一站式生活新消費聚集地。

前幾天，之江一小區業主群里出現了“盒馬自由”的歡呼。有業主說盒馬終于在之江開業了，以后再也不用專門跑到濱江逛盒馬了！確實，隨著西投銀泰城盒馬配送服務展開后，包括水晶國際在內的大部分之江小區都成為了“盒區房”。

西投銀泰城盒馬鮮生

6月3日，杭報房產到西投銀泰城實地逛了一下，雖然是工作日，但不少餐廳傍晚就開始排隊等位，盒馬超市里的人也很多，排隊付款。

之江板塊的消費力其實蠻強的。這里聚集了中國美術學院、浙江音樂學院等藝術相關院校的高知人群。

之江也聚集了九溪玫瑰園、云棲玫瑰園、西湖高爾夫、陽明谷等別墅區的高凈值人群。杭州總價4000萬元以上的高端別墅小區，有一多半也都分布在之江。之江是杭州獨棟別墅最密集、成交最活躍的板塊，上億豪宅成交的新聞屢見不鮮，“杭州頂級別墅區”不負盛名。

前幾年珊瑚世紀成為之江板塊熱門搖號樓盤，交付后在次新房市場也引起了眾多關注。

云啟之江和西投銀泰城

2023年云啟之江數次開盤，均成為搖號大熱門，云啟之江和西投銀泰城的距離非常近，等到云啟之江交付后，次新房的價格值得期待一下。這些熱門新盤和次新房的出現，讓之江板塊的普通住宅在樓市關注度顯著上升。

隨著西投銀泰城大型綜合體開業，之江的商業短板補齊，接下來，板塊的宜居性也會越來越好。

螞蟻金服杭州之江退地傳言證實，房價泡沫早已出清

螞蟻金服退地傳聞一年多后，消息最終證實。

近日，杭州市規劃部門在問政平臺上解答回復網民疑問稱，位于之江大橋北側的螞蟻金服一期地塊（之江度假區單元XH1710-B1/B2-23地塊），受讓人為支付寶(杭州) 信息技術有限公司，簽訂合同時間為2020年11月4日。企業已于2022年7月1日向杭州市規劃和自然資源局申請終止合同。

2020年10月，在官宣啟動上海和香港上市后，螞蟻集團以底價26.98億總價競得之江板塊XH1710-23地塊，宣告螞蟻集團全球總部落址。該地塊出讓面積20.78萬平米，樓面價5194.01元/平米，出讓建筑面積為519545平米。當時，該地塊就限定千億級企業，需建130米超高層，且受讓人自持全部房產和土地，通過土地復核驗收之日起10年內不得轉讓。

螞蟻的造富運動下，其拿地使杭州之江樓市瘋狂而起，挨著螞蟻地塊的次新房房東一夜漲價百萬，連周邊公寓銷售都像踩上風火輪，看房人絡繹不絕，一天一個價。

但隨著杭州樓市的下行，以及螞蟻金服IPO的不確定性，這場喧囂也隨之平靜下來。2021年8月10日，螞蟻科技又一次以13.15億元底價拿下北面一路之隔地塊。按照原計劃，兩宗地塊將相連成片打造螞蟻全球總部，總體量超過80萬平方。

期間，螞蟻退地的傳言也一直流傳。但2023年7月，西湖區發改經信局發布了《西湖區2023年108個區級重點攻堅項目清單》中，位于之江板塊的螞蟻總部園區（一期）項目出現在清單中，清單上寫著項目計劃總投資97.12億元，2023年計劃投資10億元。

這一信息又讓螞蟻退地傳言增加了不確定性。

2023年10月，螞蟻金服以15.3673億底價拿下西溪路青春寶地塊，地塊占地面積達156.3畝，容積率1.3，計容建筑面積13.5萬平米，總建筑面積預計將在20萬方左右。

這宗地塊緊臨螞蟻金服A空間，建總部的可能性更大，這又讓螞蟻金服之江地塊退地傳言蒙上一層陰影。

直到這次杭州市規劃部門正式回應，螞蟻金服之江退地傳言最終被證實。

螞蟻地塊緊鄰的禹洲濱之江前業主對界面新聞記者表示，螞蟻拿地，房子一下子漲了六七十萬，那時候才剛賣掉房子一個多星期，悔得腸子都悔青了。現在再看小區里的房價，一樣戶型的比我當出賣出價格還低了近三十萬。

螞蟻金服退地已經影響不了板塊樓市，杭州一位市場人士對界面新聞記者表示，螞蟻拿地下的之江樓市泡沫早已出清，二手房早已經隨著杭州樓市整體下行跌回螞蟻拿地前的價格。現在之江樓市基本沒有倒掛，買新房的人都是沖著自住來的。

潮新聞美好生活研究院的數據顯示，之江板塊目前在售二手房近月成交均價，與之前最高月成交均價相比，平均跌幅都在20%以上，最高的甚至跌幅達到34%。而之前最高月成交均價達到過65737元/平米的嘉里云荷廷，最近成交均價也只能達到46000元/平米左右。

鏈家網上，螞蟻拿地最大受益項目禹洲濱之江掛牌價一度超過了6萬/平米，但當前4.14萬/平米，掛牌價最低的一套房子，89方戶型總價285萬，單價3.18萬/平米。

目前板塊內沒有在售新房項目，上一個在售項目為建發云啟之江，地塊總價超過120億元，共推出超過3000套房源，精裝限價3.75萬/平米，最低中簽率低至11%，共吸引了超16000組購房者。

但上述市場人士稱，很多人買云啟之江是為了自住，主要看上了這里的學區等配套以及建發品質。

一位建發云啟之江業主對界面新聞記者表示，買房跟螞蟻拿地沒有關系，螞蟻退地的事情他們早有耳聞，自己也是為了上班和孩子讀書買在這里。

攪動過之江樓市的螞蟻金服在當地只剩下唏噓，也引不起波瀾了。

之江老牌豪宅逆漲，成交價竟比2021年還高了514萬元！

九樹公寓實景

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近日，西湖區之江板塊老牌豪宅小區一套房子拍賣，引起了眾人關注。

這是一套九樹公寓6-5座房產，包含兩個地下車位和一個儲藏室，房子位于頂樓，產證建筑面積392.12㎡，5室2廳5衛1廚，室內為開發商精裝修，帶中央空調、地暖系統和新風系統。

評估價2043.102萬元，起拍價1430.2萬元，相當于打了7折。吸引了2萬多人次圍觀，800多人設置提醒。

在開拍的前一天，都遲遲未有買家報名，不少人還在猜測有流拍的可能。

九樹公寓實景

但沒想到，開拍后，報名人數陸續增加，最后共13人交了286萬元保證金參拍。

大部分的參拍者都較為冷靜，而競買號為X9973的買家則從一開始就表現出了志在必得的氣勢。第一次報價僅在底價的基礎上加了2萬元，而在第二次報價時，直接將價格從1436.2萬元拉高至2000.2萬元，一次加價564萬元。此后，該買家持續報價，最終以2326.2萬元成交，折合單價約5.9萬元/㎡。

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2326.2萬元，光看這個數字，再加“豪宅”標簽，很多人可能覺得并不稀奇，但仔細研究發現，這樣的結果其實已超出市場預期。

這樣的總價比1430.2萬元的起拍價高出了896萬元，比2043.102萬元的評估價高出了約283萬元。

現階段，很多法拍房要么低溢價成交，要么一拍直接流拍。

比如杭州壹號院，兩年前該小區首套法拍房被瘋搶，最終以10.5萬元/㎡的單價成交。就在上周，一套二期13幢2單元2801室房產拍賣，產權面積170.93㎡，含兩個車位，以1585.3萬元起拍，超3.5萬人次圍觀，卻還是無人報名，最終流拍。

九樹公寓法拍房室內實景

九樹公寓這套房子能以超出評估價200多萬元成交，實屬難得。

但更讓人驚訝的是，該房子比2021年市場正處高峰時的價格還高出了500多萬元。

2021年11月，九樹公寓6-4座房產在阿里資產上司法拍賣，正位于本次這套房子的樓下，建筑面積392.12㎡，同樣包含兩個地下車位和地下儲藏室的使用權。當時該房子評估價2587.5萬元，起拍價1811.25萬元，最終僅1人報名，以底價成交，折合單價約4.6萬元/㎡。

從2021年至今，大部分房產價格都在走下坡路，而九樹公寓，相同樓幢，相同戶型，僅上下樓的距離，價格竟然還漲了514萬元，走出了獨立行情。

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“主要是因為稀缺，這樣的房子可遇不可求，每個人判斷的標準也不一樣。”附近經紀人表示。

九樹公寓隱匿在九溪五云山南麓，旁邊就是九溪玫瑰園，在杭州住宅市場是個“傳奇式”的存在。建造之初，請來了當年歐洲最具影響力的DCA事務所操刀，跳脫出傳統的框框，把房子嵌在現有的自然環境里。

九樹公寓實景

全小區共12幢，每棟建筑內僅5戶，一層一戶，戶型面積在400㎡左右，每一戶外圍都有獨特的360度可走通圍廊，過渡室內居住空間和室外自然空間。裝修上，廚房櫥柜、面板、電器是全進口的，據說是開發團隊當時跑到國外一個個采購回來的，不同的套房衛生間、走入式衣柜被設計成幾種不同風格，整面柜門都被各色錦緞包裹。

當年，這批房子開賣時，單價高達3萬元/㎡-3.5萬元/㎡，總價過千萬。

在建筑師眼中，九樹公寓是值得膜拜的“藝術大牛”，而在普通人看來，它是“最低調的豪宅”。交付近二十年，業主以外的人很少有機會能到小區里參觀，每年的掛牌量和交易量也屈指可數。

九樹公寓實景

網簽數據顯示，去年九樹公寓二手房成交了4套，一套約397㎡戶型以1500萬元簽約；一套約420㎡戶型以1500萬元簽約；一套約392㎡戶型簽約總價1830萬元；還有一套約158㎡的非標戶型以519萬元簽約。

今年交易了1套，365㎡戶型，簽約總價1788萬元。不過據經紀人透露，該房子實際成交總價在2400萬元左右。

目前九樹公寓在二手房平臺上僅1套掛牌在售，面積365.67㎡，同樣是頂樓，掛牌價2300萬元。“業主的小孩要出國，暫時用不到所以打算出售，我帶客戶去看過三四次了。”

經紀人表示，九樹公寓小區內入住率在50%左右，很多房子業主買過來也只是偶爾住住或者長期空置，他們手里并不只有這一套房。但即便這樣，業主也普遍惜售，畢竟景區里的住宅大平層足夠稀缺。

文字：曾亞敏 編輯：魯晨

審核：張巧英 丁艷