海景房賣出白菜價，乳山銀灘如何跌成“第二鶴崗”？| 樓市地理

金色陽光、沙灘細軟，在我國山東威海乳山市，有一片潔白如銀的沙灘，這里與韓國、日本隔海相望，被譽為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。過去十多年間，乳山銀灘的美麗風光沒能躲過地產商、看房團的目光，成為盛產海景房之地。

據不完全統計，在這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，遍布著200多個小區。圍繞著銀灘的“大拇指”地標，水岸人家、海翔花園、海韻陽光花園、海都花苑......鱗次櫛比的小區依次排開，每個名字都要與海產生關聯。

但與傳統認知中稀缺、高價的海景房不同，乳山銀灘的海景房卻因大量開發、空置率高，如今二手市場賣出了“白菜價”，被當地人無奈稱為海邊“第二鶴崗”。

記者在房產信息平臺上發現，截至今年11月11日～17日，銀灘二手房成交均價為2722元/平方米，周度環比下跌14.1%。具體到微觀房源，有不少臨近海邊的海景房總價僅5萬左右，還有房源面積92平方米總價僅6.8萬元，均價740元/平方米。

相較于堪比鶴崗的二手房均價，乳山銀灘的新房卻有項目賣出近萬高價。據當地中介稱，很多看房團并不知道一二手房的價差，有人一買就是好幾套，等想轉手賣出時才發現已然“巨虧”?！般y灘的新房我基本不推薦，二手房倒是可以看看?！?/p>

長壽之鄉的海景房往事

除了海景與生蠔，山東乳山似乎很少為人所知。實際上，乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉”，還是中國著名作家馮德英長篇小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景發生地，也是民族先鋒“馬石山十勇士”英雄事跡發生地。

不過，發生了更多故事的，還是那片銀光燦燦的沙灘。在官方描述中，乳山銀灘的沙質均為高品位石英砂，沙質細膩、含磁量高，沙灘中二氧化硅含量高達98%以上，是一個天然的療養院。2003年，乳山是我國唯一獲聯合國“人居獎”的地方。

甚至有廣為流傳的宣傳話語稱，銀灘是全國最健康長壽的地方之一，90歲老年人隨處可見，空氣特別清新，更是各類慢性及老年性疾病患者的療養之地，患皮膚病、哮喘病、心腦血管病、關節類病等人群，到銀灘居住后很多都有所好轉。

上述言論是否科學暫且不表，但這對看到商機的地產商、苦悶于健康與養老問題的人來說，無異于巨大誘惑。也正因如此，在過去十幾年間，乳山銀灘拔地而起一棟棟海景房，來自全國各地的老人，在不明就里中就買下了一套“養老房”。

最瘋狂的時期是2007年～2010年，當時被認為是乳山房地產開發的高峰，這期間乳山房地產竣工總面積高達562萬平方米。在海景、療養、養老的宣傳下，許多海景房拔地而起，多到當地人都眼花繚亂，跟隨看房團來的老人也絡繹不絕。

據當地中介回憶稱，當時很多海景房打著養老、旅游看房、以租養貸的名號，看房團的老人坐著大巴車來到此地，名義是免費游玩，最終還是被拉到售樓處，不少人沒禁住銷售的話術便入手了，半是投資半是養老便買下一套房。

然而，因房地產大量開發、供過于求，乳山的房價在過去十年間停滯不前，沒能像其他經濟發達地那樣，為投資者帶來收益。想要養老的人也發現，這里除了美麗海景，其他配套并不完善，交通不便、商業單調，等想出手時卻找不到“接盤俠”。

記者在房產中介平臺上看到，近一周海洋明珠、將軍濱海花園、觀海聽濤、御宮花園、碧海華庭北區等小區二手房價跌幅較大，其中海洋明珠掛牌均價2757元/平方米、環比上周降幅8.3%，將軍濱?；▓@掛牌均價2370元/平方米、環比上周跌幅8%，觀海聽濤掛牌均價2600元/平方米，環比上周跌幅5.3%。

而在房價最便宜的小區中，東?；ㄔ窉炫凭鶅r僅1083元/平方米，海湖家園掛牌均價1233元/平方米，假日海景雍華苑南區掛牌均價1427元/平方米，白海濱海佳苑掛牌均價1606元/平方米，齊魯海濱花園掛牌均價1732元/平方米......

據當地一位中介表示，乳山之所以曾經被成為“鬼城”，主要是一手房搶市場，當時很多老人“一人買多套”，后續發現不適合又難轉手，導致小區空置率高企，很多地方冬天都達不到供暖的標準，巨量庫存致使二手房價也跟著下來了。

這些外地老人，有的選擇不去看投資收益比，靜靜地住在這片海灘，權當夏季養老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市環境，選擇低價拋售離場。如今，乳山銀灘已鮮少見大面積開發新房的場景，多的是寂寞的老人、和賣不動的二手房。

漫長的去庫存之路

一直以來，交通不便深深困擾著住在乳山銀灘的人。

今年11月，在乳山市政協十一屆一次會議第19號委員提案中，有委員建議“增加濱海新區公交車班次或路線”。乳山市交通運輸局回復稱，該提案具有可行性和必要性，但受客觀因素影響，增加濱海新區公交車班次或路線還存在一定困難。

數據顯示，為方便銀灘居民出行，當地在濱海新區規劃設置了10條公交線路，其中4條線路到達市區，6條線路在銀灘區域內運行，線路數量占全市總線路數13%；日投放45輛車運行，占全市日投放車輛總數25%。

但是，由于私家車逐年增加等因素，乘坐公交車出行的人數逐年減少，導致公交公司虧損嚴重，難以維持正常運營。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來銀灘外來人員明顯減少，公交出行需求也有所降低。在銀灘增加公交班次或線路，仍存在一定困難。

公共交通的不便，是乳山銀灘尷尬境地的一角。近年來，當地還在想方設法去樓市庫存，將海景房升級為養生城，但始終沒從根本上扭轉樓市局面。

早在2015年，乳山便開始將銀灘旅游度假區的定位調整為新城區，建設宜居新城謀求轉型。初期，乳山銀灘取消了普通海景房的規劃審批，并要求沿海所有項目在規劃上必須配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂等服務，打造“養老養生天堂”。

也正是在那段時間，乳山各類養老公寓層出不窮，當地引進建設了福星老年公寓、愛之源國際養老中心、百合老年公寓等多家養生養老機構。但是，彼時也有養老品牌在集資后悄然跑路，留下面對“一地雞毛”無處哭訴的老人。

對存量二手房，乳山則致力于進行盤活，引導開發企業引進專業養生養老機構，通過整棟返租、統一改造，與酒店管理公司、健康和物業服務公司聯合經營等方式，消耗因用來投資或短期度假造成的空置樓房。對一些爛尾樓盤，引進資本進行盤活。

不過直到今天，仍有為乳山近萬新房買單的人，二手房價也持續低迷不前。

2020年末，因頻繁有購房者反映，自己在參與旅游團時被迫買房，乳山曾召開房地產健康發展座談會，稱將完善房地產市場監管機制，運用大數據對房產銷售產業鏈進行全過程監管，探索購房冷靜期機制，從制度上規避退房退款難問題。

2021年末，為規范海景房銷售市場，乳山市又結合銀灘住房市場特點，推行了“六步購房法”，打造從看房簽約到售后的監管機制，維護購房者合法權益。

所謂“六步購房法”，即通過“看房團”備案、信息主動公開、權利義務告知、簽署購房須知 、“簽約室”統一簽約、實施購房“冷靜期”等六步機制，維護購房者合法權益。房企必須主動履行告知義務，杜絕虛假宣傳引發的海景房交易糾紛等。

在乳山市住房和城鄉建設局2022年工作計劃中，還有加強海景房銷售過程監管，對存在落實政策不力、銷售過程不規范等問題的開發企業進行約談、責令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。

有業內人士認為，乳山房地產市場的發展和政策演變，反映出一些海景或旅游資源豐富城市面臨的尷尬，即樓市去庫存壓力。從長遠來看，消化閑置房產還需要人口、產業支撐，這對人口剛超50萬，仍在推動海洋漁業轉型的乳山來說，還有很長的路要走。

乳山銀灘“白菜價”海景房背后：投資有風險，買房需謹慎

長達21.7公里的沙灘延綿腳下，陽光、海鳥、漁帆，海風徐徐吹來，聞著空氣中淡淡的海水咸味，讓身體和心靈同時回歸大自然……憑借優美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者。

近日，有媒體曝出乳山海景房每平方米只賣1000元，這個價格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠的中西部小縣城。威海海景房房價的真實情況到底如何？

“十一”長假期間，第一財經記者驅車來到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無人入住的“別墅”映入眼簾，防水、墻皮修復的店鋪顯眼地林立在路旁。走進最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、墻面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息，前來打聽的購房者卻寥寥無幾。

乳山銀灘附近破敗的海景別墅

“今年以來房價明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時候過去，有些歲數大的人也不愿意來了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現，但是來打聽想買房的人比往年少多了?！痹阢y灘做房屋中介十來年的王東北告訴第一財經記者。

對于網傳的10萬元不到買到一套海景房的情況，王東北認為這并不具有參考價值。“房子價格確實在下跌，但市場平均價大約在3000元/平方米左右，那些標著1000元/平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫改的。”王東北說。

大慶路上密集的房產中介門頭

海景房賣出“白菜價”？

乳山是山東威海下轄的一個縣級市，位于山東半島東南部，海景房所在地銀灘距離乳山市區有20多公里，因其優美的海岸線被譽為“天下第一灘”“中國最美海岸線”，被評定為國家AAAA級旅游度假區，并獲得聯合國人類居住生活方面的最高獎項——人居獎。

王東北在銀灘做海景房中介已經有13年時間。他告訴第一財經記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常?；ネㄓ袩o，遇到房主低價著急賣房子的情況，會自己先以低于市場價收掉，待高價的時候再賣。在房價上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢。但隨著今年房價的下跌和市場的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

“我去年以33萬的價錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當時市場價是36萬。原房主來自江蘇，買來投資的，一次沒住過，因為原房主急著用錢，我低價收了，沒想到今年即使降價到30萬房子也很難賣?！蓖鯑|北說。

上述海景房內景

王東北現在手里已經有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒賣出幾套。

“我們收房子借的錢都是有利息的，現在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個月沒賣出去就越虧越多?！蓖鯑|北說。

王東北告訴第一財經記者，10年前，銀灘的房價已經達到了每平方米4000多元，過了這么多年，房價沒升值反而跌價，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。

根據諸葛找房的數據，乳山銀灘9月份二手房均價為每平方米3940元，最低價格為每平方米2000元。

根據王東北的了解，2017年~2018年是乳山銀灘房價漲得最快的時候，但今年以來房價開始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。

除了王東北外，多家位于銀灘的房產中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來錢。

乳山中介掛出來的二手海景房信息

早在2003年，大慶油田最先來到銀灘開發海景房，其中不少房子是作為大慶油田職工的福利房。隨后，越來越多的開發商投入到銀灘的房地產開發，2007年~2010年是乳山房地產發展的巔峰，錢砸到土地里，一棟棟海景房拔地而起。據不完全統計，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個小區，每個小區少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個小區就是一個開發商。王東北說，銀灘的房子實在太多了，具體多少套沒人統計過。

17年前，在銀灘開發之初，來自山西太原的周廣平就曾跟著看房團的大巴來到銀灘看房。

“那時候環境還沒有現在好。當時房子一平方米只賣1000多元，11萬元就可以買套房?！敝軓V平告訴第一財經記者。

周廣平所在的看房團里有不少人被這片海灘以及開發商談到的美好未來所吸引，果斷下手買房。比較理性的周廣平當初并沒有下手。

“那時候雖然房價低，但當時的工資也低。團里那些當初買了房的人談不上投資成功?！敝軓V平說。

已經退休的周廣平在今年“十一”假期，帶著老伴再次來到了銀灘。這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來養老。

“我認為乳山的房子不具有投資價值，但這邊的環境好、空氣好、負氧離子高，對一些慢性疾病有好處，每年來住幾個月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，對養老蠻適合的?！敝軓V平解釋說。

看房團的秘密

記者在威海走訪海景房時發現一個頗為奇怪的現象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價1萬左右，一手房和二手房價差很大。

周廣平告訴第一財經記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對的客戶群體是不一樣的。新房主要面對的是開發商組織的“看房團”，二手房主要面對的是到沙灘來玩的散客。

“跟著大巴車免費看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房團根本沒時間接觸當地人，沒機會了解當地的二手房價格，銷售一忽悠，不少人一看這么好的沙灘，房價又這么便宜就忍不住下手了。這是一個理智不理智的問題，如果理智的人，他會自己再來看看二手房的價格?！敝軓V平說。

在乳山海景房新樓盤旁停著的“看房團”大巴車

記者在威海一新開樓盤門口，發現一輛來自江蘇的看房團大巴車，銷售正在給團員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價已經達到1萬元/平方米。

山東各地海景房主打養老概念，在北京、上海、天津等大城市進行撒網式的宣傳。海景房銷售團隊在當地組織看房團，用免費旅游為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。

老包就是山東另一個海濱城市龍口某海景房項目在河北邯鄲區域的總負責人。在“十一”假期期間，老包在邯鄲當地組織了幾輛大巴車的看房團到龍口來。

“一車有55名客戶，都是來自北京和邯鄲的，上午有一個團來，下午還有兩個團。我們邯鄲在這個小區買房的已經有四五十戶。我自己買了兩套，我對門的鄰居也是邯鄲的，她買了四套，其中一套全款，三套貸款?！崩习嬖V第一財經記者。

老包今年43歲，家住邯鄲峰峰礦區，礦區以煤窯、陶瓷、鋼鐵作為經濟支柱，老包告訴第一財經記者，在他們小縣城，房價已經漲到每平方米一萬元，不可能再有升值空間了，而他認為，龍口的海景房每平方米只有四五千塊元，很便宜，還有升值空間。

“龍口西部海邊的海景房依然有投資潛力，我主要看中了正在建設中的人工島項目。項目建成后將帶來30萬人口流入，這里離人工島最近，肯定會受到利好。并且不同于龍口的東海海景房，西海岸海景房靠近市區，有市政供暖，且配套齊全，也適合長期居住?！崩习蛴浾咄其N。

從窗口向海面望去，海里的人工島項目已經完成地基沉淀，進入建造階段。

從龍口海景房望去看到的人工島項目

為了區分本地購房者和看房團，開發商通常會采用兩套銷售隊伍并行銷售，不會互相干擾，但他們給出的銷售價格是不同的。

“團里的客戶我們是不接待的，他們過來后管吃管喝管住，這都要均攤到成本上?！币晃回撠熃哟镜乜蛻舻臉I務員告訴第一財經記者。

為了促成外地購房者消費，當地的開發商還會提供周到的貸款服務等項目。

上述業務員說，對于外地客戶，售樓處負責跑貸款，業務員帶著銀行工作人員到客戶所在的城市幫他們辦理貸款手續，比如跑貸款的業務員從龍口到濰坊，到濟南，到北京，花20多天轉一圈，辦100多戶貸款回來。

相比于過去的紅火，今年海景房新房的銷售也受到影響。

“本來就是外銷盤，疫情導致外地客戶都不來了。去年節假日，一天大巴車三四十輛往售樓處拉，一輛車即使只賣一套，一天也賣出幾十套房了。今年的情況就冷清很多?！鄙鲜鲣N售告訴第一財經記者。

房子是用來住的

周廣平也有過多次跟著看房團旅游、看房的經驗，他認為，買房子首先要認清自己的需求，海景房雖好，但如果沒有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。

“你以為是免費旅游，如果你跟著團里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機。”周廣平說。

來自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團來到龍口旅游，在推銷下花了35萬元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來總共花了40萬元左右?？珊髞硪驗橐磳O子，她根本沒時間去住，只住過一個春節。

“冬天過去，也沒暖氣，冷得要命，放在那也沒啥用，現在30萬的價格掛了兩年也沒人要。當年憧憬未來的退休生活，如今是花錢買了個煩惱。”王秀娟說。

龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發班次

王秀娟認為，房子難賣的主要原因是二手房市場供大于求，無論是在乳山還是龍口，超過八成的海景房被“外地人”買走，不供暖、配套設施不行、潮濕、遠離市中心等，即使海景房比當地普通住房便宜不少，當地人也不愿選擇海景房。

“外地人”買海景房的目的一是為了投資，二是為了養老。有中介告訴第一財經記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥一樣遷徙，通常是“五一”前后來到海景房，“十一”之后離開，加之大量的投資性購買海景房，最終導致海景房一到冬季就變成“空城”。

走近銀灘，一路上防水、墻皮修復的店鋪顯眼地林立在路旁

近年來，政策不斷引導房地產市場回歸居民自住需求?！胺孔〔怀础薄胺€地價、穩房價、穩預期”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策相繼出臺，成為接下來樓市發展的風向標。

怎么看一個地方的房子是否適合投資？周廣平以他多年看房買房的經驗，總結了三點：一看經濟；二看人口流動；三看地理位置。周廣平認為，威海地理位置和環境不錯，但經濟發展和人口流動都不行。“只有一條腿立不起來。威海適合我們養老，不適合投資。我們養老只需要生活成本低、環境好。”周廣平說。

根據恒大研究院發布的《中國人口大遷移的新趨勢》，從人口流動情況來看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區。具體看，近4年人口年均凈流入超10萬的都市圈有10個，其中廣佛肇、杭州、上海、深莞惠、長株潭5個都市圈年均凈流入規模超20萬。

“長期而言，房價漲跌與人口流動方向相一致，經濟基本面好、人口流入地區的房地產市場更有潛力。北方海景房地區大多位于人口流出地區，這些地方的房子到了冬天很多都成了空城，而南方的海景房主要分布在惠州、三亞、北海、廈門等地，恒大威尼斯和恒大?；◢u是比較典型的項目，從目前運營來看比北方好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。

根據乳山市統計局發布的《2019年國民經濟和社會發展情況的公報》，2019年乳山實現生產總值（GDP）277.36億元，同比下降2.8%，2019年乳山全年固定資產投資同比下降35.4%，其中房地產開發投資同比增長7.03%。從房屋建設用途看，住宅投資同比增長10.53%，占全部房地產開發投資的92.42%。

嚴躍進表示，在固定資產投資同比大幅度下降的情況下，房地產開發投資卻有明顯增長，這至少說明當地各類產業表現是乏力的，只有房地產相對來說略好，但這也使得經濟過多依賴于房地產。

“城市要重視通過發展產業吸引更多外來人員流入，以賣地和過度開發房地產的方式只能獲得一時的政績，類似海景房的開發也需要控制，若是確實有開發海景房的項目，建議選擇一處進行集中開發，而不是沿著海岸線過度和漫無目的地開發。通過集中開發，這樣能夠形成更好的產業和旅居新城，真正帶動人氣的聚集。”嚴躍進說。

（王東北、周廣平、老包、王秀娟系化名）

（實習生劉永杰對本文亦有貢獻）

銀灘濱海度假區的房價“白菜價”

2007年全國整個房產行業突飛猛進，威海市乳山銀灘濱海度假區房產開發商、自然也不會錯過大好時機，抓住機遇加入到房產銷售大軍，并在全國各地方都設有房產銷售網點，當時我所在的城市“煤城”自然也被列入其中網點。

而這些房產銷售者到處大街小巷散發宣傳單，并鼓勵大家遠離污染環境，到環境優美地方享受。

我們也是在這種大力宣傳的背景下蠢蠢欲動，跟隨看房團來到乳山市銀灘濱海度假區，在當時的看房團車是一個星期來回兩趟大巴車包吃包住，并帶領大家參觀各景點，讓看房團人員好吃好喝，同時又享受旅游的快樂。

初到銀灘，被眼前的美景和空氣所吸引，又被售房人的三寸不爛之舌介紹所打動

再三考慮后，我們用做生意的余錢全款購買了一套80多平方+車庫一間26平方，也算是作為投資吧！

現在仔細回過頭來想想，那時候太年輕，很多事情沒看明白，也沒有了解那么透徹，就是一股腦追隨大眾群體，在當時的20多萬是多么值錢啊，同樣的事又在其它地方投資，如果在當時能用這么一大筆錢做其它生意，也許……

人生就是這樣，反復無常的。沒有如果，只有結果。也許這就是命中注定的安排，及眼光的格局。

在這十多年中，我們委托銀灘房產中介掛牌出售，可是一直未售出，主要有幾個方面原因：

我們的房子屬于六樓，對于中老年購房者來說，爬樓梯成為一大難題，這導致房價低，出售不了的主要原因之一。

銀灘的中介售房很不規范，和別的城市有出入，前期他們回收業主的房子會砍掉一大半的價格，讓你無法接受。5、6年前整個房產市場行情都屬旺季營銷，即使是旺季中介給出的價格20萬+車庫，即使不賺錢，但賠一個車庫，也使人難以接受 。這兩年、特別是今年，銀灘的房價更是白菜價，有些中介給出的價格更是離譜7萬，讓你哭笑不得，但是現實就是這么殘酷，你不賣，自然有人賣，總之，銀灘的房價控制都由銀灘售房中介控制的，當然和市場行情也有關聯的。

銀灘買房的業主，大多數都是來自全國各地人購房后并未長期居住，導致大量的空置房出現，有的人買了房子幾年才來一趟，而有的人一次也沒來住過，不得已折了一大半價格出售，而中介割韭菜的價格更離譜“低進高賣”，賺取中間差額價，自然吃虧的當屬購房人了。但是一二三層房價只高不低，還能不賠少賺。這進一步影響了銀灘的房價穩定性。

以上幾點 ，是個人對銀灘房價的觀點和總結。

面對銀灘的房價，只好選擇“既來之，則安之?！?/p>