澳洲房產(chǎn)交易中為什么要請律師？

買房是一件較為復(fù)雜且需要謹(jǐn)慎的事情，由于買房過程中涉及到很多程序，稍微不注意，就很容易吃虧。眾所周知，澳洲擁有悠久的法律發(fā)展史和嚴(yán)密的法律體系，房產(chǎn)買賣也有健全的法律程序規(guī)范。專業(yè)的房產(chǎn)律師在整個購房流程中擔(dān)當(dāng)著不可或缺的重要角色，不僅協(xié)助買家完成復(fù)雜的法律程序，還需要在最大程度上維護(hù)和保障買家的合法權(quán)益。

一、房產(chǎn)律師的職責(zé)有哪些

在澳洲房產(chǎn)房屋買賣過程中，買家律師要告知買家相關(guān)的法律權(quán)利義務(wù)，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責(zé)任。

買家律師在為客戶服務(wù)時，會為客戶提供一份律師收費協(xié)議，明確告知客戶和律師的關(guān)系，雙方在該服務(wù)項目中的權(quán)利和義務(wù)，律師所作事項，收費具體標(biāo)準(zhǔn)以及雙方的權(quán)利義務(wù)。客戶同意并簽署該協(xié)議后，會明確雙方法律服務(wù)合同的成立。

根據(jù)相關(guān)法律，一般情況下，一個律師只能為一方工作(除非特殊情況并且利益雙方明確知情和同意)，必須避免利益沖突。那么買家的律師在該購買合同中，一旦確定為買家律師，只能為買家工作，為買家爭取法律權(quán)益提供法律服務(wù)，不能也不是為賣家或者賣家的代理工作。

買家律師提供的法律服務(wù)職責(zé)一般包括審查合同，解釋合同，提供法律建議，和對方律師要求修改合同等。

二、房產(chǎn)律師在購房過程中的作用

房產(chǎn)律師在購房過程中充當(dāng)著非常重要的角色，可以給大家提供多方面的幫助，包括且不限于以下：

1、購房問題咨詢

在購房過程中，買家可以就所遇到的問題向房產(chǎn)律師咨詢，比如印花稅該如何計算、需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)文件、如何正確填寫表格以確保符合法律、法規(guī)的要求。在這些咨詢中，房產(chǎn)律師就是最可靠的伙伴。

2、房產(chǎn)交割

澳大利亞對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證書的要求較高，如果稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。房產(chǎn)律師可以幫忙減少或避免法律糾紛。比如在房產(chǎn)交割當(dāng)日，買方律師將會計算買賣雙方所應(yīng)承擔(dān)的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。除此之外，房產(chǎn)買賣雙方還將當(dāng)面交換所有的法律文件、結(jié)算應(yīng)付清款項，以便于房產(chǎn)的所有權(quán)由賣方合法地轉(zhuǎn)讓至買方名下。

3、房產(chǎn)律師可以發(fā)現(xiàn)可以預(yù)測可能會出現(xiàn)的問題

通常來說，經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)律師，可以預(yù)判購房過程中可能會遇到的問題。房產(chǎn)律師會在簽署購房合同之前，就房屋買賣合同提出相關(guān)的法律意見，最大限度幫助買方排除不利的條款，讓買方“有備無患”。

4、房產(chǎn)律師會參與合同的審查和協(xié)商

房產(chǎn)律師可以參與購房合同的審查，從以專業(yè)的角度盡可能排除合同中可能存在的陷阱。另外，房產(chǎn)律師會根據(jù)買方的情況，來協(xié)助與賣方協(xié)商。

5、律師具有威懾作用

正如同大多數(shù)人對律師都有種“敬而遠(yuǎn)之”的感覺，律師是可以給人壓迫感的。這是因為律師是國家承認(rèn)的具有特殊地位的，他們對國家法律非常熟悉，在必要的時候，還可以以法律手段來回?fù)簟Ｒ虼嗽诜慨a(chǎn)交割時有了律師，就會給“對手”一種無形的壓力。如果在房產(chǎn)交割中一旦出現(xiàn)問題，可以律師的名義出具律師函，解決原本要訴訟才能解決的問題。、

三、律師怎么請？房產(chǎn)律師和過戶師有什么區(qū)別？

有些人在澳洲買房的時候，對房產(chǎn)律師（solicitor）和房產(chǎn)過戶師（conveyancer）沒有什么明確很清晰的概念。雖然兩者都有做房產(chǎn)過戶的資質(zhì)，但是實際上還是有一些分別的。

在學(xué)位上，房產(chǎn)律師完成了系統(tǒng)化的法律課程，擁有至少法學(xué)方面的法律本科、或碩士或更高的學(xué)位，并通過專業(yè)的律師職業(yè)實訓(xùn)（practical legal training）后才可以正式獲得執(zhí)業(yè)資格。從時間上來說，房產(chǎn)律師一般要通過很多年的法學(xué)學(xué)習(xí)才可以正式執(zhí)業(yè)。相對而言，房產(chǎn)過戶師則是不需要具備法學(xué)專業(yè)法律背景的，只需要完成所居住州的房產(chǎn)過戶相關(guān)課程，大約2年左右就可以注冊成為過戶師。

另外，房產(chǎn)律師處理澳洲房產(chǎn)法相關(guān)事務(wù)時沒有地域性限制，并且可代理可以處理全澳的房產(chǎn)相關(guān)的全流程法律事務(wù)。操作流程會更加嚴(yán)謹(jǐn)，從合約審閱、產(chǎn)權(quán)查冊，直到完成全部房產(chǎn)過戶的法律程序。過戶師則會有區(qū)域的限制，即過戶師不能跨州處理房產(chǎn)過戶。比如你在新州居住，但想在昆州再買套房產(chǎn)，新州的過戶師就不可以為你跨州處理昆州的房產(chǎn)過戶。

另外，還有個很多人容易被忽略問題——的購房合同衍生問題。在購房時，往往會產(chǎn)生很多衍生問題，比如婚前的財產(chǎn)協(xié)議等。作為能跨多領(lǐng)域工作的律師而言，他們能夠給出客戶更全方位的建議。比如如何在購房的同時保護(hù)自己的財產(chǎn)等。

在處理房產(chǎn)問題時，房產(chǎn)律師經(jīng)驗豐富，而且對購房過戶等操作流程更加嚴(yán)謹(jǐn)，除了可以為客戶審核和解釋復(fù)雜的買賣合同、物業(yè)報告，房產(chǎn)律師更擅長找出對客戶不利的條款，進(jìn)而通過專業(yè)的法律知識和談判能力，與對方律師進(jìn)行交涉，提前防范并扭轉(zhuǎn)對客戶不利的局面。在澳洲，很多購房的合同是相當(dāng)復(fù)雜的，如果里面有出現(xiàn)“‘陷阱條款’”的話，若不在簽署合約前解決，之后會產(chǎn)生很多不必要的麻煩，還可能涉及高昂的時間成本和金錢損失。

三、真實維權(quán)案例

案例背景：

近年來，悉尼房地產(chǎn)業(yè)曝出的建筑質(zhì)量丑聞可謂是接二連三。繼Opal Tower和Mascot Tower的樓板開裂事故之后，位于悉尼的另一樓花公寓項目也因建筑原因，在買家簽署購房合約的5年以后仍遲遲未能獲批入住許可證進(jìn)入物業(yè)交割程序。

案例核心問題：

獲批入住許可證的延誤令買家陷入了兩難局面。一方面，根據(jù)購房合同條款規(guī)定，由于開發(fā)商已完成了該項目的分契式物業(yè)注冊（Registration of Strata Plan），買家無法以合約逾期（Sunset Date Clause）而主張終止合約，日落條款因而也無用武之地。

另一方面，入住許可證（Occupation Certificate）的獲批遙遙無期，導(dǎo)致買家始終無法完成物業(yè)交割合法入住。

同時，由于建筑原因可能帶來的風(fēng)險，買家在向銀行申請購房貸款時一直受阻，也無法找到愿意接手的新買家，在可預(yù)測的將來，該處房產(chǎn)再度轉(zhuǎn)售的機會也很渺茫，買家深陷此“問題公寓”漩渦，十分無助與絕望。

在合約簽署的5年后，開發(fā)商向買家提出更改合約協(xié)議書，要求同意再次延長成交日期，其在電郵中再三向買家保證說明，開發(fā)商一定可于此限期前獲批入住許可證并完成交割。但買家因為該樓花成交日期的一再延誤, 已對開發(fā)商失去了信心; 加上坊間對此公寓的各種傳聞及買家自身因素, 強烈要求終止合約。

解決方案：

為保障客戶作為買家的合法權(quán)益，買家律師在仔細(xì)研讀開發(fā)商提出的更改合約協(xié)議書條款后，擬定了兩條關(guān)鍵性限定條款，并進(jìn)一步要求加入?yún)f(xié)議書中。

在堅持不懈與開發(fā)商律師進(jìn)行反復(fù)溝通協(xié)商、多輪修改完善后，買家律師終于成功說服其將有關(guān)限定條款加入更改合約協(xié)議書內(nèi)。而正因為這有了兩條新加入的限定條款的保障，買家順利地終止了合約，并取回了所有的定金及利息退款。雖然維權(quán)過程漫長，但最終取得了一個圓滿的結(jié)局。

本文來自澳洲房產(chǎn)網(wǎng)

澳洲房產(chǎn)中介巨頭中國公司“爆雷”：賬上只剩下1萬多元

記者/楊寶璐 鄧慧元

編輯/劉汨 宋建華

金天佑鞠躬道歉

8月17日下午，北京財富金融大廈30層，澳信集團(tuán)北京公司的負(fù)責(zé)人Maggi走進(jìn)會議室，在那里，有著100來位澳信的客戶，和從下午就一直呆在會議室里做解釋的澳信中國深圳總部的負(fù)責(zé)人金天佑。

這是澳信中國成立的第10個年頭。澳信集團(tuán)是一家澳洲房產(chǎn)代理公司，創(chuàng)始人兼CEO是Joseph Zaja，其中國業(yè)務(wù)由深圳澳信投資公司運營，法定代表人為金天佑。根據(jù)澳洲安全與投資委員會官網(wǎng)上的企業(yè)信息，金天佑曾是澳洲澳信集團(tuán)的股東之一，占股50%。

相當(dāng)長的一段時間里，澳信是澳洲房地產(chǎn)市場的龍頭企業(yè)，前幾年業(yè)務(wù)好的時候，一年能賣出3000套公寓別墅，但今年8月，數(shù)百名中國投資者發(fā)現(xiàn)，自己的購房款項并沒有用于投資在澳洲房產(chǎn)上，而澳信中國的賬上只剩下了1萬多塊錢。

澳信CEO稱中國市場崩盤

海外地產(chǎn)公司“爆雷”

這是金天佑的至暗時刻。8月17日下午，100多位客戶齊聚澳信北京公司的辦公室，等他給大家一個解釋。在他現(xiàn)身北京的兩天前，深圳的客戶已經(jīng)在平安金融中心的辦公室堵截過他一次，在傳出來的視頻中，金天佑低著頭，連聲道歉，但并不能抵消客戶們的憤怒。

目前，奧信在深圳、北京、上海三地的辦公室，已陷入業(yè)務(wù)停滯狀態(tài)。

這場風(fēng)暴在幾個月前便開始醞釀。從六月起，就有客戶發(fā)現(xiàn)打進(jìn)澳信的錢款去向不明——購房款沒有打到開發(fā)商賬戶里，而交錢參加澳信組織的業(yè)主去澳洲當(dāng)?shù)氐摹翱疾靾F(tuán)”旅行，也遲遲沒有出行。

羅莉（化名）發(fā)現(xiàn)自己的投資款出了問題，已是8月15號。澳洲普亞律師事務(wù)所發(fā)來郵件，要求她盡快打款，她跟律師溝通后才發(fā)現(xiàn)，律所根本沒收到她的首付款。而這時，距離他們分兩次將房款首付打到澳信中國公司的指定賬戶上，已經(jīng)過去了兩個多月。

因為想讓孩子出國讀書，羅莉夫婦早早就規(guī)劃，要去墨爾本買一棟房子。在網(wǎng)上找了數(shù)家海外置業(yè)機構(gòu)之后，他們選擇了深圳澳信公司。

“別的中介約我去談，都是去麥當(dāng)勞，澳信至少有自己的辦公室，我覺得比較正規(guī)。”羅莉告訴深一度記者，當(dāng)時，銷售給他們推薦了一塊地，在買完土地之后，開發(fā)商將在這塊地上為他們蓋屬于自己的房子。

一般來講，在澳洲買房子，首付款只需要繳納10%，另外，還要付中介費、律師費以及印花稅。在房子蓋好之后，再繳納余額。但銷售告訴蘿莉，澳新公司正好有一個促銷優(yōu)惠政策：“兩種付款方式，一種是分兩次付，一次付一半，收房之后可以幫我們出租3年，每年5%的回報，連回報明細(xì)都列得很清楚；第二種是付全款，可以包租5年，多了2年，回報率也是5%。”羅莉解釋道。

按照銷售的說法，這是他們的重點打造項目，精裝修。最終，羅莉選擇了第一種付款方式，分兩次給指定賬戶打了180萬元人民幣。

今年6月，銷售又告訴她，公司組織了另一場活動，只對業(yè)主開放，一個為期9天的“考察團(tuán)”，帶他們免費去澳洲參觀，還能看一下自己買的土地和房子，保證金為每人20萬元。羅莉想，買了地還從沒實地去看過，就跟丈夫一起報了名。

銷售沒有告訴她，“保證金”到底是什么，羅莉以為，就像平常出國所需的資金凍結(jié)一樣，但這40萬，卻不是在銀行凍結(jié)，而是打給了澳信的指定賬戶，換得了一張收據(jù)。

7月7號本是出團(tuán)的日子，但羅莉夫婦卻一直沒等到出團(tuán)通知。銷售告訴羅莉的丈夫，因為沒有湊夠出團(tuán)人數(shù)，這個考察團(tuán)取消了。但一個多月后，40萬保障金卻沒有打回到羅莉的賬戶上，她這才反應(yīng)過來，出事了。

客戶提供的合同和打款憑證

“錢都去哪兒了？”

“澳信出事”的消息傳開后，客戶們相互溝通信息，問題才終于浮出水面。另一名北京澳信的客戶為自己的母親報名了7月7號的考察團(tuán)，出事之后，他的母親直接去了深圳總部討要說法。

“每個團(tuán)一開始說是10人，7月兩個團(tuán)，最后都沒成行。”羅莉的丈夫說。

澳信的高管早一步嗅到了危機。8月6號，北京、上海、華東分公司三位負(fù)責(zé)人去深圳總部了解情況，得到的消息卻是，公司連續(xù)幾年虧空，共計金額3億多人民幣。之前澳信因籌備上市，從內(nèi)部籌得的4000多萬上市基金也不知去向。

8月16日，澳信北京負(fù)責(zé)人Maggi在辦公室里向討錢的客戶解釋情況。Maggi告訴客戶們，在2017年，澳信籌備上市時，金天佑曾大力擴(kuò)張，租賃豪華辦公室、增加雇員，向二三線城市拓展。高管們曾勸他不要盲目擴(kuò)張，但金天佑沒理會。

當(dāng)天，Maggi向客戶提出，北京、上海等幾家大的分公司高管正在積極謀求解決方案，其中一個解決途徑，就是找其他資本收購，但客戶們對這個解決方案疑慮重重，“誰會接手3.6個億的負(fù)債？”

在眾多疑點中，最讓客戶們沒法理解的，就是“錢都去哪兒了？”

17日下午，金天佑從深圳來北京。“你先告訴大家，你到底有沒有拿錢去搞p2p？”會議剛開始不久，客戶就打斷了金天佑的道歉。

根據(jù)客戶們匯總的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，不少人的購房款、定金和“考察團(tuán)”保證金，都打到了金芳、金美玉、吳亦洞、黃道湘等幾個私人賬戶上。其中，金芳和金美玉是金天佑的姐姐。客戶們質(zhì)疑，金天佑通過親友賬戶，轉(zhuǎn)移私吞了客戶的錢款。

金天佑堅稱，他沒有去搞p2p，也沒有侵吞客戶資金，虧空的原因，僅僅是因為經(jīng)營不善。他承認(rèn)，公私賬沒分清，是他的管理失誤，但這幾個名下賬戶的往來資金，都用于企業(yè)經(jīng)營，“發(fā)工資、支付辦公租金什么的”。

金天佑稱，由于攤子鋪得太大，“幾乎一個月要虧損上千萬”，但他并未給出詳細(xì)報表，且深圳公司的財務(wù)主管已經(jīng)離職。Maggi則告訴客戶，在澳信工作7年，她從未見過公司報表，只是對澳信北京公司的成本有個大概估算。2017年，她曾想讓澳信北京公司獨立經(jīng)營核算，向金天佑要一份報表，但金天佑只給了她一份模擬財務(wù)報表。

高管逼宮下“罷免令”

17日，是澳信北京公司在財富金融大廈租賃辦公室到期的最后一天。據(jù)了解，北京公司的辦公室租金已經(jīng)用光，最后這個月用的是押金款項維持。

這個曾試圖依靠上市來挽救命運的公司，在投入了大筆費用之后，最終還是走到了拉閘關(guān)門的時刻。

金天佑試圖補救。他提出，澳信中國公司尚有部分傭金還沒收回來，如果這些傭金收回來，將優(yōu)先退還給客戶，并希望能將北京澳信公司進(jìn)行重組，由各位客戶擔(dān)任股東，獨立核算，公司盈利將償還客戶的資金。

但客戶們對這張“大餅”顯然不感興趣。他們更關(guān)心的是，客戶的錢都去了哪里，還能不能要回來。

16日凌晨，澳信澳大利亞總部發(fā)表聲明稱，澳信集團(tuán)（澳洲）與深圳澳信投資咨詢有限公司終止合作伙伴關(guān)系，并將此事報告給澳大利亞相關(guān)部門。澳信集團(tuán)（澳洲）對問題的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金天佑的行為與澳洲15個地產(chǎn)項目中的約130筆交易有關(guān)。澳信集團(tuán)（澳洲）未持有任何與這些交易相關(guān)的資金。

但在17日的見面會上，金天佑解釋，澳信集團(tuán)（澳州）與他作出切割，是他們單方面的決定。不過，他早已知曉并簽字同意，此舉是為了保全澳洲澳信公司，以期東山再起。

下午，Maggi進(jìn)入會議室里，當(dāng)著客戶的面打開手機免提，跟上海分公司高管Stella進(jìn)行溝通。Maggi稱，澳信高管希望聯(lián)合起來，直接跟澳洲澳信對話，并幫助客戶討要資金，挽救澳信中國公司。她拿出澳信北京公司的一份聲明，希望金天佑簽字，將管理權(quán)移交給高管。

客戶們對Maggi的意見表達(dá)了贊同。實際上，在客戶群體中，分歧一直存在。一部分客戶主張走法律途徑解決問題，另一部分客戶則認(rèn)為，應(yīng)該給金天佑一點時間，讓他自己想辦法融資，不要“把雷點爆”，而Maggi的方案似乎是解開這個局中的惟一出路。

金天佑把頭埋進(jìn)手里，那手指上沾著紅紅的印泥——除了要求他講明資金去處，客戶們挨個要求他簽署個人欠條。“盡管知道他要是破產(chǎn)了，簽欠條也是白簽，但不能不簽。”數(shù)名客戶說。

拉鋸一直持續(xù)到凌晨一點多。客戶們不放他走，要求他交出銀行卡帳號和密碼，寫下授權(quán)書，并張羅著找審計單位查賬。

稍前，在另一間辦公室里，金天佑面對媒體表示，由于2016年澳洲政策調(diào)整，他們的業(yè)績就已下滑，出現(xiàn)虧損，但只有幾千萬。“當(dāng)時想找資本融資”，金天佑說，但最終，融資沒有成功。“到2017年時，覺得前景還可以，就又想擴(kuò)張經(jīng)營，增加美國業(yè)務(wù)部。”

金天佑稱，2017年的擴(kuò)張，主要是在上海、北京增加了寫字樓辦公場所，以及在其他城市開辦了一些業(yè)務(wù)點，人員增加了10%到20%。

澳信的市場推廣廣告

海外斷貸的澳洲樓市

金天佑所說的政策調(diào)整，是指2016年4月澳州四大銀行收緊海外貸款。

在澳洲做地產(chǎn)中介的林先生告訴深一度記者，在澳洲，澳信的確是一家比較大的企業(yè)，目標(biāo)客戶主要是海外市場。政策出臺后，對澳信這樣的公司而言，影響確實比較大。由于外國投資者不能在澳洲買二手房，只能買新房，“政策一出，很多投資者意識到自己將來是沒有能力交割的，所以就放棄了之前的置業(yè)計劃。”

目前，中國人在澳洲投資房地產(chǎn)，主要是在悉尼和墨爾本。一位去了澳州移民的華人告訴記者，墨爾本市中心，一間兩室一廳的公寓，大概在250萬人民幣以上，悉尼則要更貴一些。

不少人買房是為了子女留學(xué)，靠近市中心和學(xué)校附近的房子會比較搶手。在澳洲房地產(chǎn)市場，有著“七年翻一番”的說法，“其實這個說法是基于澳洲的二手房市場得出的結(jié)論。”林先生說，但不可否認(rèn)，澳州房產(chǎn)投資的確火了起來，從2014年起，越來越多的人考慮到澳州進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

“如果一個國家房地產(chǎn)市場大多數(shù)是被海外投資者掌控，其實蠻危險的，就相當(dāng)于一個氣球，不知道什么時候就爆掉，所以澳州四大銀行收緊海外貸款，其實是希望能夠以理性的方式、基于當(dāng)?shù)氐男枨蠖l(fā)展。”林先生說。

著急的不僅僅是中國的客戶，還有澳州的相關(guān)律師事務(wù)所和開發(fā)商。林先生告訴記者，澳洲本地的房地產(chǎn)中介在收取房款時，通常要求客戶支付到信托賬戶里，再轉(zhuǎn)給開發(fā)商。至于中間的貨幣兌換，中介公司則會建議客戶通過相關(guān)的換匯公司來操作，“我們不會把自己放進(jìn)去，不會直接跟客戶對接（匯兌）。”

但澳信深圳公司把這兩項業(yè)務(wù)都攥在自己手里，截留了客戶的買房資金，這讓不少律師事務(wù)所和開發(fā)商的進(jìn)度也跟著停了下來。

“我覺得（澳信）出事只是時間問題，我入行之后做樓花轉(zhuǎn)讓，澳信的交割的問題很嚴(yán)重，就是他交不了東西。”另一位不愿具名的澳洲房產(chǎn)中介對深一度說。

客戶們把希望寄托在Maggi和其他高管身上，期待她們能夠與澳洲澳信直接對話，解決問題。8月19號，上海奧信的高管stella告訴客戶，她正在與澳洲澳信建立聯(lián)系，期望能在48小時之內(nèi)找到解決方案。

8月20日，北京澳信的高管Maggi在客戶群里發(fā)通知，聲稱自己已正式被離職，接下來，她要為自己維權(quán)。“8月20日，北京澳信會正式由金天佑先生親自關(guān)閉，所有公章及相關(guān)文件都已交還金天佑先生。”對此，金天佑表示，北京公司只是暫時關(guān)閉。

8月23日，金天佑接通記者電話，他表示已經(jīng)見了一些投資者和債權(quán)人，正在統(tǒng)計受損客戶人數(shù)和金額，下午還將繼續(xù)跟投資人見面，希望能夠引來資本進(jìn)駐，還一部分債務(wù)。

他還讓卷入風(fēng)波中的姐姐金芳錄了一段視頻。“這件事其實跟家人沒什么關(guān)系。他們也希望我振作起來，積極地去解決問題。”金天佑說。

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