多次抵押房屋當一次抵押出售

　　二手房市場又出了個“張金鳳”

在租住的房子里，苦苦地等待450萬元首付款被歸還，買家盧小姐未曾想到，一樁正常的房屋買賣，竟將自己的生活全盤打亂。在房子已經在銀行抵押貸款的情況下，賣家仍將房子二次、三次抵押，這種“錢滾錢”的手段，繼“張金鳳”案后再次出現。

　　一張A4復印紙就當了房本

“現如今回想，從第一步起，賣家就在交易中設下了圈套，而我就是‘待宰的羔羊’。”回憶買房過程前，盧小姐的嘴角不自覺地露出了苦笑。

2013年末，計劃懷孕的盧小姐，準備“賣小買大”，在要孩子前先換套三居室。在中介機構麥田房產的介紹下，匆匆看了兩次房后，她就定下了朝陽區曙光西里的一套三居室。

12月28日，她和賣家王女士在麥田中介鳳凰城店第一次見面。“店里有三個會議室，我們就坐在最把角的那間。”盧小姐描述當時的情景，和賣家談了幾句后，她還有點猶豫，兩名經紀人就勸說她，旁邊兩個會議室中都是等待買這套房子的人，只因為她先交了1萬元的意向金，才有機會第一個談。“當時，簽約室外，兩個業務經理為了誰先和賣家面談都吵了起來，場面弄得我很緊張，連討價還價的心情都沒了，當場答應簽約。”

雙方確定的740萬元成交價，是當時正常的市場水平。可不尋常的是，在驗明賣家身份時，王女士拿出的是一份A4紙打印的房本復印件，而非房本原件。“我要求看房本原件，賣家說因為房子辦了貸款，房本抵押在銀行。”盧小姐告訴記者，當時她曾對復印件產生過懷疑，可經紀人在旁邊幫腔，說這套房子賣家最初就是通過他們買的，確實在浦發銀行做了貸款，“他們甚至還拿出了最初的購房合同，后來我就相信了。”

就這樣，在一份A4復印紙的“房本”面前，盧小姐簽下了購房合同，交納了20萬元定金。而這份標明了三個時間日期的復印件，就成了導致整個交易失敗的“炸彈”。

　　貸款買房首次簽了全款合同

盧小姐說，在定下了曙光西里這套房子的同時，她也將自己在東城區的房子掛了出去，計劃用賣房款去交納450萬元的首付，余款申請銀行貸款。可記者在購房合同中，看見的卻是全款支付的條款。

“這就是圈套的第二步。”盧小姐說，對于這份全款合同，經紀人在簽約當天解釋說，因為她還不能確定貸款額度，暫且簽成全款，待她按約定支付完450萬元首付款后，再簽署補充協議增加貸款事項。就這樣，270萬元的貸款，在合同中變成了270萬元的“尾款”。

盧小姐介紹，她于2014年3月底拿到了賣房款，可因為經紀人找不到賣家王女士，雙方直到2014年5月4日才辦完了首付轉賬。為此，王女士還主張了18.87萬元的逾期違約金，由她和中介機構共同承擔。

當天，經過她的強烈要求，雙方才簽署了一份補充協議，同意她將剩余的270萬元房款自行申請貸款。“換句話說，經過這么一折騰，經紀人不用再幫我代辦貸款事宜，雖然我為交易交了15萬元的傭金。”她告訴記者，支付450萬元前，她又一次提出查看房本原件，賣家再次以抵押在銀行為由搪塞了過去。

盧小姐說，第二天，也就是2014年5月5日，當她和朋友提及買房一事時，朋友提醒她，沒有房本的風險，她才真正感到不安。第二天，當她拿著購房合同去房管局查詢時才發現，這套房已經辦理過多次抵押。

“2013.6.20，2013.8.6，2013.9.4，復印件上的這三組數字，我到那天才明白代表了什么。”盧小姐解釋道，2013年6月20日是將房本抵押給貸款銀行的日子，還沒有解抵押；2013年8月6日，是賣家將房子拿去二次抵押的日子，后于2013年9月4日辦理了解抵押。而復印件中還有第三行沒有寫，那就是賣家將房子第三次抵押，并且還沒有解抵押。

“發現這個事情后，我曾質疑過賣家和經紀人，也就是從那時起，對方處處表現出不愿意配合的樣子。”她告訴記者，為了催促賣家辦理解抵押，她曾先后兩次撥打過110。而到了2014年6月，應該辦理網簽的日子，賣家就突然消失了，任憑誰都無法找到她。

“按照第二次補充協議的規定，她應該在2014年6月2日前將房子交付給我。”盧小姐說，賣掉了名下的房子后，她卻買不了已經簽訂合同、交了450萬元首付的房子，無可奈何之下，她一紙訴狀將賣家告上了法庭。

官司一打就是一年。2015年6月，一審判決認定，賣家王女士構成違約，應退還盧小姐定金和首付款470萬元，并賠償她違約金30萬元和中介服務費15萬元。

隨后，王女士提起上訴。2015年8月19日，終審法院駁回上訴，維持原判。

　判決贏了

　　賣家卻無錢可還

“原以為好容易打贏了官司，能拿到已經支付的房款了，可賣家卻說她沒有錢，無力支付。”盧小姐說她百思不得其解，這位上庭時開著寶馬車、背著LV包的王女士，怎么就變成了窮人。

久等沒有音信之下，盧小姐向法院申請了強制執行。本周一，她從法院得到消息，目前除了貸款銀行也正在起訴她之外，已經有多位債權人向法院主張向這位賣家討債務。其中，有三位債權人的債務都與房屋抵押有關。“這其中，不僅有我買到的這套房子，還有其他擔保人的房子。”

記者咨詢了律師。律師告訴記者，在房屋強制執行中，存在著順位問題，首先是保證第一順位抵押債權人利益，也就是貸款買房時辦理抵押的銀行。如果在處理房產后所得款項，在清償第一順位抵押債權后還有剩余的，再還第二順位抵押。如果沒有剩余，第二順位抵押債權成為普通債權。如果第二順位抵押債權沒有全部受償的，剩余部分成為普通債權。除抵押債權外的其他債權，都是普通債權，只要在處分房產前都已經落實債權申報的，同等比例分配剩余價值。也就是說，三位與房屋抵押有關的債權人，償還順位都將排在盧小姐之前。律師同時也提醒買房人，網簽之前記住要對房屋產權狀況進行確權。

“我私下算了算，按照她名下房子目前的市場價格，估計已是資不抵債，我想拿回房款無比艱難。”這一年多的時間里，沒有了房子的盧小姐只能租房住。她說，自己現在既沒有財力能夠再買一套房，也不敢再買房。“每每想到這次經歷，我都覺得渾身發冷，感覺這輩子都不愿意再踏進房產中介了。”

本報記者 趙瑩瑩