8月10日-13日，2016博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行。在論壇中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示：“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)去了，新的白銀時(shí)代即將到來(lái)……賺錢不像黃金時(shí)代那么容易，但仍然是含金量很高的時(shí)代。”

三十年來(lái)一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)需要再一次重新出發(fā)。值得一提的是，筆者留意到，此次論壇嘉賓陣容不乏以持有型商業(yè)為代表的新勢(shì)力房企，如專注高端商業(yè)地產(chǎn)的恒隆、以“資產(chǎn)管理+房地產(chǎn)基金”模式著稱的凱德置地，以及剛獲評(píng)“2016中國(guó)最具投資價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”的廣州凱華城等。

“多元化”與“轉(zhuǎn)型”是房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。由高周轉(zhuǎn)、規(guī)模化的銷售型模式，轉(zhuǎn)向高效率、重運(yùn)營(yíng)的持有型模式，似乎也成為房企最主流的轉(zhuǎn)型方式，然而是否每個(gè)轉(zhuǎn)身都一帆風(fēng)順？是否每一家企業(yè)都適合持有型運(yùn)營(yíng)？或許，可以從那些未雨綢繆的“先行者”身上，找到可借鑒之處。

持有型之“重”

相較于“短平快”的住宅開(kāi)發(fā)，重資產(chǎn)的持有型物業(yè)，核心在于“長(zhǎng)期持有”，經(jīng)營(yíng)模式上“只租不售”。因此，項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、選址、硬件設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量等影響長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的因素，也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于打造住宅項(xiàng)目，可以說(shuō)持有型壓力之“重”體現(xiàn)在方方面面。

首先是選址。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一經(jīng)落位，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、交通物流、公共配套等也隨之確定，可以說(shuō)正確的選址是持有型地產(chǎn)成功的基礎(chǔ)。如持有型運(yùn)營(yíng)的典范企業(yè)新鴻基，其在內(nèi)地的發(fā)展戰(zhàn)略一直都很清晰，就是圍繞北京、上海、廣州為中心開(kāi)展業(yè)務(wù)。新鴻基地產(chǎn)有限公司首席代表、北京APM購(gòu)物中心總經(jīng)理蔡志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)曾表示，投資一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需要前期的大量調(diào)研，“特別是商業(yè)項(xiàng)目，地段的要求很苛刻，必須是像北京王府井、上海淮海路這樣的成熟商圈，或者是未來(lái)比較有發(fā)展前景的新區(qū)，比如當(dāng)時(shí)的上海浦東”。

其次，建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)是否具有前瞻性、是否能滿足目標(biāo)商戶長(zhǎng)期發(fā)展需要，也是持有型企業(yè)需要面對(duì)的一大課題。以廣州凱華城的旗艦項(xiàng)目——廣州國(guó)際輕紡城為例。早在項(xiàng)目建設(shè)之初，廣州國(guó)際輕紡城便進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。“我們用一年半時(shí)間做調(diào)研，了解客戶的實(shí)際需求，換來(lái)了能滿足其需求并歷經(jīng)十年不過(guò)時(shí)的設(shè)計(jì)”，凱華城負(fù)責(zé)人介紹道。據(jù)了解，廣州國(guó)際輕紡城是中國(guó)紡織業(yè)內(nèi)頂尖的主題商城，匯集了紡織品業(yè)界近3000家品牌商戶進(jìn)駐，其中不乏面輔料行業(yè)的上市公司。

持有型之“慢”

做一個(gè)持有型的商業(yè)項(xiàng)目是需要時(shí)間的磨煉。有業(yè)內(nèi)專家指出：“一個(gè)長(zhǎng)期持有的商業(yè)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)只是開(kāi)始，持續(xù)的運(yùn)營(yíng)、改造、升級(jí)則最考企業(yè)功夫，需要大量的專業(yè)人才、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)間成本。”

以太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆為代表的持有型香港房企，在內(nèi)地打造的標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均以“慢工出精品”而聞名：成立于1972年的太古地產(chǎn)，目前在中國(guó)內(nèi)地的項(xiàng)目只有5個(gè)，其中廣州太古匯項(xiàng)目，2001年拿地，直到2011年才開(kāi)業(yè)。恒隆集團(tuán)主席陳啟宗在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，打造商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程不能急于求成。“我可以十八個(gè)月從買地到蓋好，但可以保證這絕對(duì)是垃圾！是好東西我最少要五年，還不包括買地的時(shí)間！”

成長(zhǎng)于廣州的凱華城，同樣如此。作為1997年成立于香港的凱華集團(tuán)有限公司之全資子公司，廣州凱華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2001年初成功投資了廣州國(guó)際輕紡城項(xiàng)目并持續(xù)經(jīng)營(yíng)至今。直到2014年，才投資了第二個(gè)項(xiàng)目、位于珠江新城的超甲級(jí)寫字樓——凱華國(guó)際中心。

“作為持有型企業(yè)，不應(yīng)盲目求快，我們只選擇合適的機(jī)會(huì)。”凱華城負(fù)責(zé)人介紹道，“我們需要把精力放在已有的項(xiàng)目中，以慢發(fā)展換品質(zhì)，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)太需要時(shí)間與耐心。”據(jù)記者了解，在硬件之外，廣州國(guó)際輕紡城在軟件配套及增值服務(wù)上也精心布局：通過(guò)增設(shè)銀行、餐飲、物流、檢測(cè)等環(huán)節(jié)，保證商戶生意往來(lái)及日常需求解決的便利；此外，廣州國(guó)際輕紡城一直在推動(dòng)數(shù)字化、信息化、品牌化和展貿(mào)化等轉(zhuǎn)型舉措，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求。

以“慢”為快的匠心運(yùn)營(yíng)，也得到市場(chǎng)的認(rèn)可：即便在2013年至2015年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，紡織業(yè)遇到阻力的情況下，廣州國(guó)際輕紡城的租金仍持穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

持有型之“機(jī)”

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資永遠(yuǎn)關(guān)乎企業(yè)發(fā)展命脈。而持有型商業(yè)的“重”與“慢”，更需要長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金支持。印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是打通資本市場(chǎng)，行業(yè)特性注定企業(yè)必然是重資產(chǎn)型，不與資本市場(chǎng)打通，可持續(xù)發(fā)展將會(huì)有很大的挑戰(zhàn)。”

隨著證監(jiān)會(huì)新的《公司債發(fā)行與交易管理辦法》出臺(tái)，一直困擾持有型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的資金壓力得以緩解，政策助力使持有型商業(yè)獲得長(zhǎng)期低成本資金融資成為可能。

數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)債增速尤為突出，上半年發(fā)行規(guī)模已達(dá)去年同期的6倍，平均發(fā)行利率4.7%。截至8月1日，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過(guò)去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

其中，持有型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的表現(xiàn)尤為搶眼。2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已發(fā)行六期AAA級(jí)公司債，共250億，票面利率在3.2%-3.95%之間；世茂股份發(fā)行的兩期AAA級(jí)公司債，其票面利率分別為4.3%和4.8%；兆泰集團(tuán)兩期AA級(jí)5年期公司債，票面利率分別為4.93%、4.18%；國(guó)華置業(yè)首期AA級(jí)5年期公司債票面利率4.25%；廣州凱華城AA級(jí)首期5年期公司債票面利率更落在詢價(jià)下限，僅4.0%。

就首次發(fā)債情況而言，凱華城的公司債綜合指標(biāo)已遠(yuǎn)優(yōu)于同類房企和部分上市房企。可見(jiàn)，銷售型物業(yè)毛利率下滑趨勢(shì)中，持有型商業(yè)物業(yè)愈發(fā)成為投資者尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)的重要標(biāo)的。據(jù)了解，凱華城首期公司債獲得8倍超額認(rèn)購(gòu)，擬在10月發(fā)行規(guī)模14億元的第二期公司債。

而在充分體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的二級(jí)市場(chǎng)交投中，以上優(yōu)質(zhì)的持有型企業(yè)同樣獲得追捧，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)熱情高漲，債券收益率下行成為主趨勢(shì)。截至9月19日收盤，萬(wàn)達(dá)所發(fā)行的共六期公司債收益率下降至3.29%-3.67%之間；世茂下降至4.18%；兆泰兩期下降至4.18%和3.77%；凱華城則大幅下降至3.5%。

隨著“L型”經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的啟幕與房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的逝去，規(guī)模已不再是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，考驗(yàn)產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的時(shí)代正在到來(lái)。看似“重”與“慢”的持有型企業(yè)們，正以自己的步伐穩(wěn)健前進(jìn)，他們或?qū)⒂瓉?lái)“最好的時(shí)代”。