量價(jià)齊升——中國樓市在過去的一個(gè)月中依然持續(xù)著“高燒”模式。

盡管部分熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺了新一輪的限購限貸政策，但是資金依然更迅速地找到一個(gè)又一個(gè)新的目標(biāo)。就在杭州市9月19日突擊限購之后，9月22日即有媒體曝出“9月21日下午，一名帶浙江口音的男子一下子買走成都高新區(qū)某樓盤60套房，總價(jià)9800萬元。”

房價(jià)隨之水漲船高：國家統(tǒng)計(jì)局9月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比7月增加13個(gè)和6個(gè)。

房價(jià)還能漲多少？房價(jià)還要漲多久？現(xiàn)在難有答案。不過《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在日前召開的中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)第七屆會(huì)員大會(huì)二次會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林已經(jīng)提醒要加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸壓力測試和風(fēng)險(xiǎn)測試。

“信貸即房貸”難持續(xù)

關(guān)注最近兩個(gè)月的金融信貸數(shù)據(jù)，就不難理解這個(gè)提醒。

8月新增社會(huì)融資總量1.47萬億元，8月新增金融機(jī)構(gòu)貸款季節(jié)性回升至9487億元，其中居民中長期貸款新增5286億元，個(gè)人按揭貸款的占比達(dá)到了71.2%。而在此之前的7月份，金融機(jī)構(gòu)貸款增加4636億元，但同期居民中長貸新增4773億元，房貸占信貸的比重甚至突破100%。

信貸加持的背景下，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比7月增加13個(gè)和6個(gè)；持平的城市分別有2個(gè)和4個(gè)，分別比7月減少1個(gè)和3個(gè)；下降的城市分別有4個(gè)和9個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，環(huán)比來看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比7月有所擴(kuò)大；同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二三線城市則繼續(xù)擴(kuò)大。

眼下，樓市到處彌漫著“追漲”心態(tài)。9月18日，中國人民銀行發(fā)布了《2016年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》，對全國50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲戶進(jìn)行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：53.7%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，較上季提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，但42.9%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，還有3.4%的居民認(rèn)為“令人滿意”。并且，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為16.3%，較上季提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)廣發(fā)證券的測算，2014、2015、2016年居民戶中長期貸款月均新增分別為1858億元、2542億元、4532億元，同比分別增長-0.9%、36.8%、78.3%。同時(shí)，該券商統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，從趨勢上看，按揭貸款占零售貸款的比重從2013年最低位的59.7%，穩(wěn)步回升至65.9%。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“貨幣寬松是一個(gè)可以解釋的變量，這使得各類資金比較充裕。但單純貨幣因素并不能解釋房價(jià)暴漲地價(jià)暴漲等原因，關(guān)鍵是資金的流動(dòng)方向。目前避險(xiǎn)情緒比較重，認(rèn)為房地產(chǎn)是資金的避風(fēng)港。”

房貸高增長是否持續(xù)？前海開源基金執(zhí)行總經(jīng)理?xiàng)畹慢垖τ浾弑硎荆?ldquo;近月信貸增長主要是住房按揭貸款的增長，房價(jià)上漲跟貨幣發(fā)行有一定關(guān)系。由于目前房地產(chǎn)仍比較熱，預(yù)計(jì)信貸增長還會(huì)維持一段時(shí)間。”

然而，海通證券首席宏觀分析師姜超則發(fā)研報(bào)稱，上半年銀行盈利依然要靠規(guī)模沖量，由于2016年上半年地產(chǎn)火爆、企業(yè)投資低迷，使得銀行新增信貸中房貸占比猛增、企貸占比回落，但房貸高增長持續(xù)性存疑。

“居民買房以后會(huì)壓縮基本的生活消費(fèi)，這是一個(gè)很大的問題。另外，買房后對于增值的預(yù)期很大，也會(huì)對房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過于敏感。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。

未來政策或進(jìn)一步收緊

廈門、武漢、南京、蘇州等二線城市相繼開始實(shí)行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房價(jià)過快上漲。更據(jù)公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月房價(jià)環(huán)比漲幅前20名城市里，有一半已經(jīng)開啟新一輪調(diào)控。

“一線城市的房價(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，部分二線城市從限購、限貸等層面積極收緊政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策導(dǎo)向看，部分房價(jià)上漲過快的城市，后續(xù)也會(huì)陸續(xù)出臺各類收緊政策，比如說模仿杭州落實(shí)“市區(qū)限購、郊區(qū)不限購”的差別化調(diào)控政策。

“關(guān)鍵是信貸方面能夠把控住，那么風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太大。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者稱。樓市調(diào)控政策可用的招數(shù)其實(shí)很多，比如說提高二套房的交易成本、類似契稅等費(fèi)用。或者對各類房貸申請頻繁的現(xiàn)象進(jìn)行管制，此類貸款甚至包括消費(fèi)貸等需要管制。“如果信貸方面能夠把控住，那么風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太大。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者稱。

實(shí)際上，除了金融機(jī)構(gòu)，民間金融也在為房價(jià)推波助瀾：盈燦咨詢數(shù)據(jù)顯示，2016年1~8月，共有773家P2P網(wǎng)貸平臺涉及房貸業(yè)務(wù)，成交量為1256.50億元，約占網(wǎng)貸行業(yè)總成交量的10%。值得注意的是，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺約有200家。

9月18日，中國建設(shè)銀行發(fā)布的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”公告顯示，從2015年以來，個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不斷攀升。根據(jù)建行2015年和2016年發(fā)行的4期針對個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)支持證券中，深圳、上海、蘇州和廊坊等均位列前十之內(nèi)。這些也是此輪房價(jià)上漲的“排頭兵”。

“目前央行重啟28天逆回購，旨在改變資金結(jié)構(gòu)，防范債市高杠桿。當(dāng)前地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，美聯(lián)儲加息概率仍高，均對寬松構(gòu)成制約，預(yù)計(jì)貨幣政策保持中性，短期難松難緊。”姜超解釋稱。

記者注意到，市場曾預(yù)期的降準(zhǔn)降息遲遲未出臺，央行今年以來在投放方式上更多使用MLF、逆回購等貨幣工具。

考慮央票及逆回購順延到期的影響之后，9月12日至9月22日期間八個(gè)交易日，央行公開市場操作分別凈投放資金1501億元、1000億元、1350億元、1400億元、1700億元、1400億元、1200億元、1600億元，累計(jì)凈投放11151億元。

房價(jià)還能漲多久？瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤建議，要監(jiān)測房地產(chǎn)市場是否會(huì)強(qiáng)勁復(fù)蘇、大幅助推經(jīng)濟(jì)增長，投資者應(yīng)繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)銷售，因?yàn)殇N售的強(qiáng)勁增長通常會(huì)推動(dòng)新開工，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。與此同時(shí)，如果更多城市房價(jià)和地價(jià)快速上升、房貸增速及其他相關(guān)杠桿快速攀升，那么國家就更有可能大幅收緊政策、給房地產(chǎn)市場降溫。