【摘要】9月26日商改住產品策略與長租公寓研討會在上海同濟大學召開。從今年6月國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱意見)，特別指出“允許改建房屋用于租賃”。此次議題就租賃公寓設計、產品策略和運營策略深入探討。水滴公寓創始人馮玉光以及標桿房企設計總向昕參與了此次會議。

地產大佬搶灘，萬科野心勃勃

隨著商業地產進入白銀時代，商業地產去庫存形勢遠比住宅更加嚴峻。6月3日國務院發布了《意見》，公布了一系列重磅新政，其中允許“商改住”成為一大亮點，這被視為對商業地產的新驅動。據悉萬科將開發800多間公寓的旗艦店項目，預計今年底開業。水滴公寓CEO馮玉光也表示“水滴公寓的第一個主題公寓項目——愛情公寓，就是與萬科和愛情公寓IP方三方合作的一次嘗試。”

除了萬科之外廣州富力、上海的綠地、杭州的綠城都成立公寓項目，金地、嘉華、陽光城、招商等多家開發商也躍躍欲試。

公寓門檻提高，地產公司上演卡位賽

從成本角度而言，公寓可以成為商業地產的“接盤俠”，對于各類商業地產的擁有者來說，是一件好事，大量的庫存資源得到一定程度的變現。對于現在公寓行業的欣欣向榮，馮玉光在會議上分析了公寓市場的四大派系：地產派、中介派、酒店派和互聯網派，并對未來公寓市場發展前景做出了分析。

如今地產巨頭的大公司、大品牌已開始進入這個領域“卡位”，入門門檻逐漸被抬高，所以要進入公寓這一市場的房企要趁早部署。

早期公寓品牌發展之路

最早入行的公寓品牌如青客、寓見、優客、未來域、水滴公寓在發展過程中擅長以變應變、博取眾長。水滴公寓的發展路徑可以視作公寓品牌發展典型：早期入市學習中介派，強化成交，快速奔跑。最近幾年，受互聯網派的影響，業務的外延不斷擴大。隨著競爭加劇，水滴公寓又悄悄學起了酒店派的精細化、標準化運營。水滴公寓今年已經實現盈利，并且房屋入住率已經超過95%，去年已經躋身公寓行業第一梯隊，向市場證明自身一流的運營能力。