走進深圳龍崗區布吉街道甘坑社區，一個風情濃郁、古色古香的客家小鎮映入眼簾，別致的涼帽等充滿當地特色文化氣息的展示品在博物館里靜靜地陳列。

而未來，在資本的介入下，“甘坑新鎮”將在此崛起，周邊大量閑置的工業廠房將修繕一新。上述旅游小鎮面積將擴大，并將搖身一變為IP文創產業、VR內容等科技產業以及創客的進駐地。

近日，第一財經記者跟隨中央企業戰略新興產業專題采訪小組走訪時了解到，“甘坑新鎮”是深圳龍崗區政府與華僑城集團今年開始合作的一個城鎮化項目。

類似“甘坑新鎮”這樣的特色小鎮是經濟新常態下推進新型城鎮化的重要路徑，企業也正將目光投向了這一領域，通過人口導入、產業聚集和土地價值提升等渠道發展特色小鎮，參與新型城鎮化的開發。

文化新鎮將在全國各地落地開花

華僑城集團公司成立于1985年，迄今為止有30多年的歷程。發展到今天，資產規模超過1500億元，年均銷售收入500億元，成為了一個大型的企業集團。

深圳華僑城股份有限公司總裁助理關山對記者介紹：“其中，文化旅游業務是華僑城最具社會影響力的業務。從旅游業務目前的行業地位來看，華僑城在全世界主題公園領域排名第4位，年接待游客3200萬人次，累計接待游客量3.4億人次。這個數字在亞洲排在第1位。”

文化旅游業務在華僑城有四個形態：其一是以錦繡中華、世界之窗為代表的靜態微縮景觀主題公園，其二是以歡樂谷為代表的動態體驗式主題公園，其三是以深圳東部華僑城為代表的休閑生態品牌，同時還有以歡樂海岸為代表的都市娛樂目的地。

不過，隨著華僑城轉型升級的加速，其文化旅游業務形態種類將增加。自去年以來，華僑城加快了轉型升級的力度，在以“旅游+地產”模式拓展的過程中，發現文化旅游對郊區城鎮公共服務提升、人口導入、產業聚集和土地價值提升等方面有巨大的作用，于是形成了更適合于新型城鎮化推進的“文化+旅游+城鎮化”的模式。

今年5月，華僑城和龍崗區政府正式簽約，總投資500億元創建“甘坑新鎮”，項目占地約12平方公里，是龍崗區與華僑城集團合作的第一個新型城鎮化項目。其后，華僑城與龍崗區還簽約了“華僑城國際低碳示范城”項目。

為什么華僑城從深圳的東部--龍崗開啟發展之路.一個原因是2005年之后，文化產業成為深圳的一個新的支柱產業。同時，深圳發展的中心也在轉移。2015年5月，深圳通過了《深圳市實施東進戰略行動方案(2016—2020年)》及相關配套方案，確定了深圳今后的發展戰略是向東發展。

記者了解到，華僑城也成立了一個文化產業運作平臺——華僑城文化集團，其中一個主要任務就是在全國打造文化新鎮。

未來，華僑城文化集團將以甘坑新鎮為基地，與其他企業和機構攜手打造5座以上年GDP超100億元(人民幣)的新型城鎮、1—2座年GDP超500億元和1000億元的城市級產業新鎮。

創新利用存量土地

那么，在打造特色小鎮的過程中，如何把當地現有的存量土地發展起來.創新是必不可少的。就以甘坑新鎮為例，由于原有的土地屬于村集體所有，華僑城需要改變談判方式，直接和村民談判。

華僑城文化集團總經理胡梅林告訴記者：“這個項目跟過去在市場上拿地不一樣，過去都是直接摘牌，政府把一個清理好的土地給我們。但這個是我們跟村民談，村民手上擁有集體用地，包括原來面臨被淘汰的幾個工業村。”

深圳的工業是從“三來一補”開始的。過去，由于這些企業需要的廠房面積大，樓房都是整棟整棟地出租。但是好時光一去不復返。近年來，由于用工成本的大幅上漲，不少利潤微薄的企業搬離深圳。此外，技術型企業比例的加大也導致廠房不那么好租了。

胡梅林說：“當地傳統產業目前面臨的最大問題是租金只能租到30元左右，所以根本就無法維系，而且污染非常嚴重，但周邊的新興產業租金租到80元左右，這個巨大空間迫使村民亟需轉型。”

改變盈利結構增加收入來源

甘坑新鎮的項目是通過政府與社會資本以PPP模式合作開發，大力發展新型文化創意產業，尤其是導入和培育具有高科技含量和高藝術水準的原創文化內容產業，形成高端文化創意產業園區，帶動“文化+”相關的科技、旅游、商業、生態、農業、教育、家居等現代新型城鎮化產業的轉型升級和快速發展。

那么，這種PPP聚集資金的模式如何持續.中國社科院研究員郭昀認為，小鎮的收益來源和資金循環問題非常重要。他說：“如果回收資金有障礙，那么這個小鎮，甚至后面將要開發的小鎮在延續上就會有一定的難度。”

此前該小鎮開發企業的盈利模式主要是靠租金，例如旅游商業開發，主要是租給餐飲企業了，但是租金比較低。而且餐飲的一個問題是工作日的晚上和周末游客特別多，其他時候游客少，這就遇到了營收范圍的瓶頸問題。

華僑城要做的第一件事情就是要改善它的經營結構，進行整體策劃。胡梅林說：“一個是擴大它的面積，增加接待游客量，另外是增加周一到周五的內容，未來想把它做成一個文化會展經濟體，包括服裝、珠寶、文創產業等。同時，結合本土客家涼帽文化，開發自有IP，并將VR產業導入，實現產城游一體化。”

挖掘古鎮本土文化元素，開發以IP為主導的旅游和文創產業是華僑城文化新鎮有別于其它城鎮的模式。胡梅林認為，基于建筑觀光的小鎮開發階段已經過去，未來將是文化現代化的IP開發運營時代，只有IP才能將千年百年文化與當代生活和審美建立連接。從臺北故宮和北京故宮的文創開發經驗看，這個趨勢是非常明顯的。

他說：“無論是文化還是科技都已經進入到互動的階段，純觀賞性的小鎮游必然將由互動性的文化活動和生活體驗性的小鎮生活模式所取代。”

李秀中