流動性過剩，一線城市資產荒，2016年夏秋之交，以北京為代表的重點城市樓市在惶恐中走向癲狂。隨之而來的，是密集如雨的調控。9月30日晚間，北京、天津等地出臺樓市調控新政，而“國慶”假期的調控風暴及影響，更成為了近期輿論關注的焦點。

提高首付門檻，減少杠桿，增加“非普宅”大戶型的購買成本，如此猝不及防的北京調控新政，好似一盆涼水澆向了樓市這塊炙熱的鐵板，一時間霧氣升騰。搶先“上車”的人們開始擔憂房價掉頭，剛剛被樓市的滾滾車輪碾壓、拋棄過的人們，有一些慶幸但仍難擺脫焦慮，而那些已與業主簽訂合同、尚未網簽的購房者，則陷入了“違不違約”的糾結。《第一財經日報》記者日前調查發現，北京樓市新政出臺后的“國慶”假期，有開發商連夜篩查客戶，一些二手房“在途單”的買方由于看空后市，開始在違約和不違約之間徘徊，而剛需購房者則在持幣觀望。

北京樓市新政要求，購房者在北京購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

該政策的關鍵詞之一是“無論有無貸款記錄”，即從前還完手上唯一一套房貸款再買入也算作首套，首付款可低至三成，而今后這類情況最低首付款將提至五成。另一關鍵詞在“非普宅”，即提高了大戶型的購房成本。針對此次北京樓市政策，亞豪機構市場總監郭毅9月30日晚間對記者分析，該政策是針對有所抬頭的投資型購房客群，通過提高金融杠桿的方式，提高投資門檻的同時降低投資回報率。她預計，該政策將很快作用到北京樓市，迫使新房和二手房市場的成交量下降。

驟然提高的首付門檻，無疑會將一部分購房者攔在門外。因此，有正在蓄客的樓盤開始對客戶進行篩查。北京某房地產咨詢公司高層30日深夜告訴本報記者：“今晚很多卡在點兒上的開發商在連夜統計客戶情況，哪些是二套的，哪些是貸款還沒還清的。我正在幫著做表。”兩天后的10月2日，北京東南五環外某大型上市房企旗下樓盤開始行動。該樓盤為精裝交房的改善性住房，原本計劃9月初開盤，但因沒能拿到預售證暫定推遲至10月開盤。樓盤正在預售的房源以130平方米左右的平層和150平方米以上的疊拼為主。該樓盤一王姓置業顧問2日向本報記者透露，她正在逐一給已經排卡的意向客戶打電話，詳細詢問客戶付款方式和資金情況，如果客戶無法解決資金問題，便會建議他們來售樓處退房。

“我現在手里的30多個客戶中，有一個因為手里的錢實在不夠付五成首付(放棄了)，其他客戶還是會買，還有一些客戶臨時決定全款買。”她告訴記者，她在篩查中發現，部分客戶對要不要繼續買房開始猶豫，或者開始議價。但她會告訴對方，擬定的5萬元/平方米左右(含裝修)的開盤價格目前沒有變化，原因是此次開盤不到100套房源，排卡客戶卻超過300多個，樓盤并不擔心銷售問題。

此次北京樓市新政還提到了對開發商的監管，要求加強對房地產開發企業及其銷售行為的管理，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發預售許可證書、屬于現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。對此，郭毅的分析是，北京房價本輪上漲首先源自新盤，在地價剛性成本壓力倒逼下，今年大量上市的新盤均定價較高，此后部分老項目在并未升級產品的背景下開始跟風漲價。在她看來，對期房和現房銷售價格加以管控，更大的作用在于嚴格抑制老項目后期的盲目跟風調價，管控房企不合理的漲價行為，從供應端入手，讓樓市重新回歸理性，而減少非自住型購房行為，將有利于緩解北京新房市場出現的供需失衡的現狀，穩定房價漲幅。

從目前的報價看，北京暫未出現大面積跌價現象。本報記者“國慶”期間走訪發現，由于供給有限，北京正在銷售的新房暫未出現降價現象。“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發的金融風險，給發燒的樓市降溫，而并非絕對的利空。”一央企北京開發商營銷方面負責人10月1日凌晨接受本報記者采訪時表示，預計新政后北京的購房者將走向觀望狀態，而開發商是否降價拋售，這取決于開發商的資金情況。在他看來，今年開發商銷售任務完成情況和回款情況較好，北京短期內出現大面積降價拋售的可能性不大。

新政如秋日夜雨，一經落地，涼意襲來。今年“十一”期間，北京商品房成交量出現明顯下滑。偉業我愛我家市場研究院10月6日提供給本報的統計數據顯示，10月1日~6日，北京區域的新建商品住宅(不含保障房)網簽量僅為204套，與9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅網簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。另據中原地產研究中心的統計數據，10月1日~7日，北京新建住宅實現網簽216套，二手住宅實現網簽209套，共計簽約425套，為自2011年以來國慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降了21.7%。

“下雨天只有鴿子來買房子了。”10月4日下午，北京大雨，一龍姓房地產經紀人在微信朋友圈發了一張鴿子飛來門店的照片，如是感慨道。他告訴記者，北京出臺調控新政之后，不少購房人都開始猶豫了。鏈家研究院10月7日公布的分析報告也稱，樓市新政使二手房短期內成交量明顯縮減，市場走向觀望，房源掛牌價格趨向平緩，客戶心態趨于穩定。

“我現在的心態很迷茫，不知道該不該買了，因為感覺漲得買不起了，買得起的又不喜歡。”10月7日晚間，家住河北燕郊、在北京國貿附近工作的林溪(化名)告訴本報記者，她有天半夜睡不著，拿起手機搜索發現，三個月前看的國貿南側、南三環附近的老房子，60平方米，接近300萬萬元，同等房源現價普遍在350萬元以上，“看完更睡不著了”。

林溪從家到辦公室需要30余公里的路程，不堵車的情況下也需要接近一個小時，而他丈夫工作地點在更遠的海淀區，夫妻倆去年社保剛滿五年，目前在北京無房。她對記者說，她感覺北京房價還可能繼續漲價，但短期內會降溫，“不知道什么時候出手，還是先看有沒有適合自己的房子再說”。

相比林溪這類首次置業者，同樣出生于1985年的陳靜(化名)屬于改善型購房者。今年年初生下女兒后，陳靜和丈夫開始計劃將東三環附近的不到60平方米小兩居出手，置換一套望京帶學區的三居室。但這個夏天，先后三次，看中的房子都遭遇業主漲價，最終都被人加價買走，這讓陳靜甚為挫敗。而僅僅9月一個月，她自己的1985年建成的老房子也隨著同類房源高價成交，掛牌價從380萬元提高至420萬元，單價超過了7萬元/平方米。

“雖然報價沒有下調，但調控政策出來后我們去看房，發現賣方議價空間比此前大多了。”10月8日下午，陳靜對本報記者說，政策出臺前，賣家心理上“很膨脹”，很難對價格和付款方式作出讓步。但國慶期間，她和丈夫看完房提出價格太高時，中介和業主連連稱“價格好談”。陳靜認為，目前北京的大戶型由于首付比例提高，一套總價1000萬元的非普宅三居室，首套房首付四成，還需要400萬元，加上交易稅和中介費可能要500萬元左右，這讓她頗感吃力。

對于未來北京二手房市場走勢，郭毅分析稱，今年北京二手房價格的快速上漲，實際成交價格的增速已經遠遠高于實際評估價格的漲幅，在本輪調控前，北京二手住宅的實際首付比例已經高達40%~60%。”她預計，隨著政策的落地，北京二手住宅的實際首付比例有可能進一步提升至50%~70%，這將極大抑制二手購房需求，預計部分漲速過快的區域，二手房價格將出現回落。

來自鏈家研究院的最新數據顯示，2016年北京月度成交量達到了1.5萬~2萬套，是歷史常規水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套，這說明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經透支；同時今天的可售庫存只有常規水平的40%，處于極低水平且仍在持續下降；成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。

“這說明市場處于相對非理性的狀態。”該研究院的分析稱，沒有永遠向上的市場，一切不合理、一切非理性終將得到糾正，市場也會回歸基本的理性和常規的秩序。