我國第二輪人口生育高峰出現在1962到1973年。期間，每年都維持著 2400萬到2700萬的生育人口。中國出生的人口達到3.14 億人，可以說是人口爆炸。這3億人出生后對中國社會的影響是巨大的。

　　他們上小學、中學、大學時，也正值中國經濟逐漸加速的階段。1962年起出生的人群從1984年開始陸續進入結婚生育期，而其頂峰出現在1987年。這一年，中國出生人口2549萬。也剛好在1980年代后半期這一時期，中國第一輪人口出生高峰所帶來的經濟增長，也逐漸放緩。

　　而在這段時間人口迅速的增加，正是60后的“嬰兒潮”一代集中結婚生育的結果，這造成中國第三輪人口出生高峰，1985到1993年，每年出生人口都超過2100 萬。當年出生的這一部分人口，現在正處于23到31歲階段，正是適婚年齡。他們大多處于事業上升期和結婚集中期，消費能力日漸增加、消費愿望旺盛。而其父母輩，也即主要是“60后”這一代人，現在已經50來歲，正在從中年向老年緩慢過度，他們手中大多持有不止一套房產。

　　也就是說，1985到1993年這時間段出生的人目前最有可能具有購房的“剛需”，因為適婚和事業上升期兩個原因相疊加，他們非常需要穩定的居住環境，尤其是前一點，成為最主要原因。如果參考中國婦聯的《婚姻家庭調查報告》，可知中國年青人平均婚姻年齡為26歲。我們取1985到1993年齡段的“嬰兒潮”人群的中間值，則為1989年出生，這群人年齡滿26歲適婚年齡的時候，正好是2015年，即去年。

　　

　　那么，按結婚購房的一般需求來看，2011年到2019年這一段都會是高峰期，因為當年集中出生的人剛好會扎堆結婚。在2015年這種購房剛需會達到高峰，房價也會最高。之后則是民眾購房意愿逐年遞減。4年之后，購房剛需將會降落到歷史的新低點。

　　而房價的實際走勢，在今年以前也基本符合這個推測。但問題在于，如果購房者僅僅是剛需的話，那么這種分布會比較平均，并且在2015年迎來一個小的峰值之后，購房需求會緩慢下降，恢復正常。但是我們看到的實際數據是，2016年的房價呈現不正常的暴漲。按理說，第三次嬰兒潮出生的青年男女已經逐漸完成了對剛需購房的消化，2016年，本應是房屋成交量和價格上漲放緩，至少應該屬于趨于平穩的一年。但實際的情況，與我們的估計相差過遠。

　　因此，今年的暴漲和購房剛需的關聯很小，讓房價上漲的因素中，剛需所占的比例已經非常次要。而主要的因素，首先肯定是貨幣超發和資產荒共同造成的不動產資產溢價的現象，這方面可以參看我國十年來M2驚人的增量，我就不再多言。這一因素直接造成大筆資金流入樓市。第二個因素則可能是另一種“偽剛需”購房，即適婚年齡年青人的“換房”需求。

　　

　　年輕人的工作與生活并非靜態，而是呈現動態。尤其是現在三線以下城市工作和生存環境與一線差距日益增大。如今，很多小地方的青年傾向于賣掉家鄉的房產，湊足首付，然后來到大城市購房之后工作打拼。據我們小范圍的調研，很多老家在二三線的青年人，會傾向于把老家的房子賣掉一兩套，在北京南五環邊上支付一個小套間的首付，然后自己還月供。這種現象也造成了一部分購房“散戶”入場，為房價恐慌式上漲加了一把火。

　　簡言之，此輪房價異常上漲幾乎沒有剛需基礎，它一方面是一種貨幣現象，即多年來寬松貨幣政策積累之下的必然后果。第二，暴漲凸顯的矛盾是一線城市和小城市無論在生存條件、發展機會等各方面的巨大差距，造成了小地方人甩賣房產，設法將資產屯入一線或二線大城市。

　　在第三次嬰兒潮出生的人悉數結婚成家購房之后，中國的房屋剛需將會跌到令人吃驚的低水準。尤其是在2018到2019年以后。因為到時幾乎每個家庭都有一套以上的房產，房屋過剩現象會變得更為明顯。因此，剩下的問題不再是購房，而變成了怎樣用手中的房子換更好的房子。不久之后，房地產將會徹底成為擊鼓傳花的游戲，風險也將大幅提升。