突如其來的樓市“9·30”新政，讓過熱的市場開始冷靜。新政落地十天，伴隨而來的是豪宅里面的售樓員都不知道去哪了；改善型需求開始盤算二套增加的首付不夠的那部分怎么辦，是違約還是硬湊；二手房的業務員們從節前的忙碌到節后的放假團建……短短的十天北京樓市發生了翻天覆地的變化，從售樓員、中介再到買房者在這個“十一”假期的心境究竟發生了哪些變化，未來北京樓市將如何發展，正在成為“十一”節后各個辦公室里、微信群里談論的關注點。

頂豪：接待大廳不見售樓員

在今年樓市瘋狂的時段，即使是10萬元/平方米的頂豪項目也被形容像賣白菜一樣，仍記得9月初的一組數據，北京前8個月頂豪成交304套，是去年同期的5倍。而在幾年前，頂豪項目年成交量不過個位數。但是新政之后，半個月前還有賣了學區房抑或賣了老房子的普通人敢于光顧，而現在又恢復了頂豪的高冷。

“十一”假期結束后，北京商報記者第一時間來到位于東城區安定門外的紫闕·天祿(盛德紫闕三期)，這個曾經的爛尾樓改造項目，在過去的一年中價格幾乎翻倍，已經超過了10萬元/平方米。在紫闕·天祿的售樓處幾乎看不到看房客戶的身影，這與去年首期開盤熱銷12.8億元的場景出現了明顯反差。

“政策出臺之后售樓處來看房的客戶確實明顯少了許多”，銷售人員的話也證實了北京商報記者的觀察。這位售樓員告訴北京商報記者，紫闕·天祿目前在售房源的單價在12萬-14萬元/平方米之間，是目前北京內城二環區域內少有的豪宅產品，項目總價比較高。北京樓市新政的出臺讓項目銷售門檻大幅提高，客戶出現觀望心態是正常的。

北京商報記者了解到，該項目小戶型產品已銷售一空，在售項目為樓王產品，目前僅剩40套左右，銷售均價12萬元/平方米，戶型面積為207-418平方米。以目前項目在售的一套面積為266平方米的主力戶型為例，單套總價在3200萬元左右。如客戶為首次置業，新政前首付三成需支付950萬元左右，限購后需要將首付提高至四成，為1280萬元，增加了330萬元。新政實施后，二套房的購買成本上漲幅度更多。仍以紫闕·天祿在售266平方米戶型為例，二套房客戶需要付七成首付款達2240萬元，比調控前的五成首付多支付640萬元。售樓人員表示，的確已經出現因政策調整后客戶支付能力出現問題，最終無奈選擇假離婚的方法變成首套房才完成了交易。

“更主要的是，購買豪宅的客戶多是重復置業人群，這完全不符合富裕階層善于最大程度利用資金杠桿的原則。”一位長期從事地產營銷的業內人士分析，購買豪宅產品對自有資金的要求最高，北京調控升級讓首付比例大幅上升，這對豪宅未來的銷售影響很大。

高端改善：首付提高退訂意愿顯現

相比頂豪市場的冷清，高端改善項目已經出現了不少退訂情況，今年樓市最熱的長安街兩端門頭溝和通州，在“十一”前已經喊出了沖擊6萬元/平方米的口號，特別是門頭溝板塊集中的新項目成為了高端改善置業的首選。

節后，北京商報記者走訪此前一直銷售火爆的門頭溝改善型住宅板塊內的幾家樓盤，注意到在售樓處現場看盤的人比豪宅項目好一些，但與此前熱鬧的景象相比也變得安靜不少。萬科翡翠長安的一位銷售人員向北京商報記者透露，她有幾個客戶表達了退訂的意向，主要原因就是首付款出現了問題。北京商報記者此前了解到，該項目前期的蓄客轉化情況非常理想，前期推售的首批房源已全部售罄。

類似的情況在綠城西山燕廬也同樣出現。對此，西山燕廬銷售人員并不否認，目前提出退房的客戶已接近前期認購房源總數的10％。對此，綠城銷售人員表示，目前退訂的情況不是很普遍，而且公司積累的前期客戶比較充裕，退出的房源也能很快被其他客戶消化掉。

業內人士分析，與高端項目存在富裕客層尋求資產配置、帶有投資性質不同，改善型樓盤的客戶多是自主升級需求為主。但根據北京市關于普通住宅和非普通住宅的認定條件，也被劃入非普通住宅范圍內，一二套首付比例也直接提升到40%和70%。這對于可買可不買的客戶而言，很可能因成本提高而放棄購買。不過目前這類房源供應有限，未來仍是市場銷售的主力。

二手房：中介節后休息團建

在過去的那輪房地產熱潮中，二手房中介可謂是賺得盆滿缽滿，北京商報記者走訪多家房地產中介門店發現，“9·30”新政的影響已經迅速蔓延到了一線銷售崗位，讓本該處于“金九銀十”階段的房地產中介門店也降溫不少。

走進一家位于東城區三環內的全國連鎖房地產中介門店內，北京商報記者看到，店內近20臺電腦擺放整齊，各銷售人員的名片在窗臺下一字排開，但店內卻空無一人，銷售人員表示，這樣的集體采風此前也曾出現過，但往往選在工作日的白天，以便留出晚上時間帶客戶看房。為何要選擇在本該是售房高峰期的國慶節后采風，銷售人員并未過多解釋，但他也坦言，“9·30”新政確實對售房業績產生了一定的影響。

“我們銷售人員國慶都是不放假的，這是賣房最火爆的節日之一，但今年這個政策出臺后，國慶期間，光是我一個人的客戶就起碼少了20%。”而直到北京商報記者離開為止，都沒有一位客人光顧這家門店。

在位于朝陽區三環內的另一家房地產中介門店內，冷清的氣氛也蔓延開來。據這家店面的銷售人員透露，“9·30”新政頒布后，不少原本有意向賣房的業主和有意向買房的客戶都作壁上觀，想等待政策落地一段時間后，再根據市場的行情決定是否交易。

前景：房價恐依然堅挺

“十一”短短幾天先后20個城市出臺了調控政策，而且力度空前，對于未來市場將如何變化，地產營銷人韓樂表示，對于北京而言，買賣雙方都會進入彼此試探的觀察期。開發商不缺錢，業績也多在前三季度宣告完成，多賣一點少賣一點關系不大，所以沒有調整價格的動力，只不過可能會把原本開盤的漲價幅度縮小，迎合政策平穩入市。

從這次新政的細則看，對于豪宅影響更明顯一些，主要在于二套的認定標準改變帶來的首付提高。今年豪宅市場的啟動前提其實要歸功于房屋置換的便利，賣一買一之所以順暢，一方面源于二手房市場的上漲幅度明顯大于一手新房，極低的房貸利率和通過賣掉舊房斬獲的溢價紅利，讓改善需求出現透支性的爆發，導致該置換的和不該置換的都涌入購房大潮，里面有自住的需要，更有投資的意圖。

新政后，壓縮了杠桿空間，抑制了投資需求，同時也對置換改善設置了障礙。雖然通過離婚的手段依然可以繞道政策，但對于大部分客戶而言，這種購房方式也是慎重之舉，逼不得已不會輕易使用。由此可以判斷，豪宅市場將會進入階段性的調整期。不過這種調整只可能暫時反映在“量”上，而不會影響到“價”。(北京商報記者賴大臣董家聲林子/文)