凱華集團全新寫字樓項目—凱華國際中心
“我們作為持有型企業，選擇了一條不盲目求快的路徑，以慢發展換精品質”，黃瑛認為時間是模式成功的重要原因，“成功的持有型商業地產項目往往需要花費5年、10年甚至更長的時間去試錯及改進。”
做一個持有型的商業項目需要時間的磨練。有業內專家指出，“一個長期持有的商業項目從選址到建成，再到持續的運營、改造、升級都在考驗企業能力，需要大量的專業人才、運營經驗及時間成本。”
首先是選址，這往往能成為決定項目成敗與否的關鍵。據介紹，核心城市、成熟商圈、黃金地段是凱華項目選址堅持的三大條件。這一投資策略，也完整地體現在凱華旗下的項目中：超甲級寫字樓項目凱華國際中心，坐落于廣州CBD珠江新城的核心位置，周邊地標林立；廣州國際輕紡城，則選址在中國最大的紡織品交易市場之一的廣州中大紡織商圈的核心地段。
規劃與設計是否能滿足客戶長期發展需要，是商業地產項目的一大課題。“以輕紡城項目為例，我們在建筑之初用了一年半時間做調研，從客戶的實際需求出發，在設計階段便從樓層功能布局、垂直交通、動線安排等方面大下功夫。” 黃瑛介紹，經過十年運營的證明，當時的設計是極具前瞻性的。
除了選址、規劃設計之外，優秀的團隊、合理的租戶組合、到位的管理，更是商業地產項目成功的重要保障。對此，凱華一直不遺余力。據介紹，其旗下的凱華國際中心項目，與香港仲量聯行合作，引入了目前內地寫字樓項目從未推行過的純港式至尊物業管理服務，通過提升物業管理質量為用戶營造最專業及細致的使用體驗。
而服務的關鍵還在于創新，在于順應時代需求。“十多年來的持有運營中，我們的創新與探索從未止步。”黃瑛向記者介紹，為滿足不斷變化的市場需求，凱華順應互聯網發展趨勢，成立專門部門，積極推動數字化建設，探索主題商城的O2O新嘗試，目前已取得數十項國家專利技術。
資本之機
正是這種從選址到規劃再到運營近乎嚴苛的體系，確保了凱華在近幾年經濟結構轉型、增速放緩的情況下，營收仍持穩步上升趨勢。
記者了解到，從2013年起，受經濟運行周期影響以及網絡電商的沖擊，商業地產正在經歷最為嚴峻的“寒冬”?！吨袊虡I地產行業（2015 /2016）年度發展報告》中顯示，我國目前商業地產的待售面積是2.7億平方米，住宅待售面積是4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業，商業地產面臨比房地產更嚴重的去庫存問題。
不過對于以運營為導向的自持型商業來說，恰恰在分化中迎來機遇。自持型商業能更好處理好產業鏈上下游的利益關系，堅持統一的經營權，引入專業團隊專業化運作，保證長期收益，也愈發成為投資者尋求長期穩定投資回報的重要標的。
在房地產行業資本化大趨勢下，凱華集團顯然是意識到這個機遇，也適時啟動了資本布局的嘗試。2016年5月，中國證監會正式核準凱華集團旗下全資子公司的廣州凱華城房地產開發有限公司發行總額不超過40億元的公司債券。
2016年8月，凱華“AA級”首期5年期公司債正式發行，獲8倍超額認購，最終票面利率落在詢價區間的下限。在二級市場的交投中，凱華公司債同樣獲得追捧。截至9月底，凱華首期公司債收益率降至3.25%，已經接近國內一線地產公司的公司債二級市場收益率水平。
隨著“L型”經濟新常態的啟幕與房地產行業“黃金時代”的逝去，看似“慢”的持有型企業，正以步伐穩健前進，或將迎來“最好的時代”。
“未來充滿希望，持有型商業將成為行業大趨勢，凱華要做的就是堅持。”在問及凱華未來的發展時，黃瑛告訴記者：“我們會繼續尋找符合投資理念的項目，選擇合適的機會慎重出手。”
以下為觀點地產新媒體對凱華集團副總裁黃瑛女士的采訪實錄：
觀點地產新媒體：在房地產市場高速發展的時代，凱華集團在內地15年打造了2個項目，集團如何把握質與速的平衡？
黃瑛：15年來，凱華集團見證了內地房地產市場從“黃金時代”進入“白銀時代”。我們作為持有型企業，選擇了一條不盲目求快的路徑。我們需要把精力放在已有的項目中，以“慢”發展換精品質。
以凱華的運營經驗來看，成功的商業地產項目需要花費5年、10年甚至更長的時間去試錯及改進。因此，我們從來不回避“慢”。我們做項目，便要做經得起時間考驗的精品。這也與我們集團強調匠心、強調長久經營的理念是一致的。
觀點地產新媒體：從已有的2個項目來看，集團在選址上有什么獨特衡量標準？
黃瑛：首先，選址正確對于商業地產來說，是實現長久經營的保證。我們選擇項目的三大條件是核心城市、最成熟商圈、黃金地段，這三條缺一不選，寧缺毋濫。
例如凱華國際中心，這個超甲級寫字樓項目地處廣州CBD珠江新城的核心位置，周邊就是東塔、省圖書館等地標。另一個核心項目廣州國際輕紡城，作為紡織主題商城項目，我們選擇了在中國最大的紡織品交易市場之一的廣州中大紡織商圈，而且處于該商圈中的核心地段。
凱華集團旗艦項目—廣州國際輕紡城
觀點地產新媒體：項目的規劃設計上是否同樣有自己的一套標準？
黃瑛：我們在規劃設計上都堅持以客戶需求為出發點的原則。對于長線經營的商業物業來說，好的規劃設計必須從實際需求出發，且應具備前瞻性。
以輕紡城項目為例，我們在建筑之初用了一年半時間做調研，從客戶的實際需求出發，在樓層功能布局、垂直交通、動線安排等方面進行研究。例如采光，紡織類商戶的日常經營需要自然光，我們便在建筑頂部設計了貫穿全城、可充分引入自然光的11個中庭玻璃天幕。同樣的，考慮到日后的客戶采購體驗及物流需要，我們在城中設計了100余部電梯、1000多個停車位以及寬度達16米的主干道。目前輕紡城已經運營超過十年，可以說我們當時的設計是極具前瞻性的。直至目前，輕紡城的規劃在國內主題商場業內仍然有口皆碑。
觀點地產新媒體：在軟件設計，尤其是客戶服務方面集團是如何打造的？
黃瑛：項目軟件設計，尤其是配套及服務方面我們也做了不少工作。例如，我們給廣州國際輕紡城的商戶提供一站式服務，城內銀行、餐飲、物流、檢測等配套齊全，希望通過完善城中的“生態系統”，確保項目的可持續發展。
而在凱華國際中心項目上，我們更是與香港仲量聯行合作，在國內首次引入純港式至尊物業管理服務，提供從常規物業管理、到“夜間加班護送”等細致的個性化服務，把“匠心”理念貫徹到諸多服務細節中。
觀點地產新媒體：據記者了解這種服務在同類項目中并不缺乏，而凱華集團所提供服務是否有與眾不同和創新？
黃瑛：增值服務的關鍵在于創新，關鍵在于順應時代需求。以輕紡城為例，我們一直在推動數字化、信息化、品牌化和展貿化等創新運營模式，以滿足不斷變化的市場需求，實現與商戶的共同發展。
眾所周知，產業+互聯網是國家倡導的發展方向。我們順應趨勢，于2011年成立專業部門，從事紡織品電子商務平臺及智能導購終端的研發和應用，目前已取得數十項國家專利技術，并在業界首創“5+1”電子商務基礎配套服務，打造覆蓋各個場景及終端的電商體系，提升了輕紡城的采購體驗及經營效率。
我們已經將城內數千家實體店上千萬種產品搬到線上，實現實體門店與網店的線上線下同步?？梢哉f，我們在“主題地產+互聯網”的道路上邁出了堅實的一步，這與我們十多年來的持有運營及潛心探索是分不開的。我們的創新與探索不會止步。
觀點地產新媒體：在滿足客戶需求的同時，自持商業面對的一個重要問題在于如何甄選合適客戶，這方面凱華集團是如何做的？
黃瑛：在招租策略上，凱華從來都不是“價高者得”。我們一直秉承著精選租戶的原則。以凱華國際中心為例，精心挑選高質量、有實力的長期穩定租戶。如凱華國際中心的招商業務，我們聘請了世邦魏理仕作為首席招商代表，并傾向于選擇世界500強企業、金融業、高端服務業及其他新興產業等優質租戶。
觀點地產新媒體：然而這同時也意味著更長的招租周期。
黃瑛：雖然甄選客戶，招租期或許會需要更長的時間。但是優質租戶較少出現中途斷租的情況，產生空置的風險較低，長遠看來這些等待是值得的。
觀點地產新媒體：看來您對國內自持商業未來的前景還是充滿信心的。
黃瑛：在歐美發達國家成熟的房地產市場，持有型物業一般占物業總數的50%左右，目前在國內這個比例還很低。因此國內持有型商業地產的市場前景是十分廣闊的。
轉型期間中國經濟的短暫起伏是必然的，但我們長期看好中國發展，對未來充滿希望。我們始終認為未來房地產的發展趨勢應該是向運營要效益，持有型商業也將成為行業大趨勢，凱華要做的就是堅持。
觀點地產新媒體：近日，凱華集團獲得了2016中國地產風尚大獎最具投資價值企業獎項，下屬公司凱華城也成功發行了首期公司債，接下來的公司在資本方面還會有哪些動作？短期是否會開發新的項目？
黃瑛：凱華的首期公司債市場表現超乎我們的預期，不但獲得8倍的超額認購，最終票面利率落在詢價區間的下限，而且二級市場的表現也很好，截至9月底收益率已降至3.25%。
作為一個非上市房地產企業，無論是發債二級市場的表現還是獲得的獎項，我們都很高興看到市場對于我們的高度認可；這是對我們十幾年來堅持持有運營的肯定，對于我們是莫大的鼓舞。
對于開發新項目方面，我們會繼續尋找符合投資理念的項目，選擇合適的機會慎重出手。
