樓市密集調控來襲

“地王”們現(xiàn)尷尬困局

“我們可以預見，當投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕之后，屆時，有多少房企受制于投資市場拉動而產生的‘地王’，又有多少房企有苦難言”

法治周末記者代秀輝

“早就該降溫了。”

在家過假期的孟濤，聽聞濟南出了新的樓市調控的政策，心里頓時感覺莫名的爽快。

10月2日，濟南市發(fā)布了《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》顯示，在限購方面，外地戶籍購房者限購一套，本地戶籍擁有3套及以上房的購房者禁購；在商貸首付比例方面，“首套最低首付30%，二套40%”；如果是公積金貸款，那么家庭最高額度由70萬元降至60萬元，個人由40萬元降至30萬元，第三套則不提供貸款。

對于濟南的房價，孟濤可以說是感觸頗多。半年前，在濟南找到工作的孟濤考慮在濟南定居，買一套住房就成了他的一樁心事。

“漲得讓人心里發(fā)慌啊！”孟濤說，“這半年來，濟南的各個樓盤可以說是一天一個價。”

孟濤拿給法治周末記者的一份他統(tǒng)計的房價表，印證了他的說辭。

濟南萬科金域華府，1月成交均價為每平方米9700元，而8月成交均價則漲為每平方米19000元，上漲96%；濟南景和山莊，1月成交均價為每平方米7400元，而8月成交均價則漲為每平方米16000元，增幅116%。

飛飆的房價讓孟濤的購房計劃望而卻步。孟濤自己心里盤算，“調控政策一出，房價總該降降了吧”。

21城市發(fā)布樓市新政

實際上，濟南市并非唯一一座在國慶長假期間出臺樓市調控政策的城市。

法治周末記者梳理了國慶小長假期間，陸續(xù)出臺樓市新政的城市及情況。可以說，國慶期間，樓市儼然變成了“密集調控周”。

統(tǒng)計結果顯示，截至10月8日，已經有21個城市陸續(xù)出臺新的房地產政策。

這21個城市分別為北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、南昌。

9月30日，北京市率先打響第一槍。

北京在新樓市政策中要求，在北京購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；此外，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京樓市調控政策一出，猶如一盆冷水潑到炙熱的鋼板上。

一個有趣的數(shù)據(jù)印證了樓市的驟冷。公開資料顯示，10月7日北京網簽套數(shù)僅為12套；其中現(xiàn)房成交套數(shù)僅為兩套。而此前的9月30日，北京一手住宅成交套數(shù)曾高達452套。僅僅一周，前后相差226倍。

同一天，天津市亦緊隨北京步伐，高調宣布新政。在限購方面，對于外地戶籍限購一套；在商貸首付比例上，限制外地人商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

繼北京、天津，各地樓市調控政策便如雨后春筍般冒出。10月1日，鄭州、成都宣布新政；10月2日，無錫、濟南、合肥宣布新政；10月3日，武漢、蘇州；10月4日，深圳、廣州……

“這次調控整體來講是有精密部署的調控，力度是比較大的。”對于近期樓市政策的變化，上海易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進對法治周末記者說。

而對于未來還將有多少城市加入到樓市調控的隊列中，中原地產首席分析師張大偉在接受媒體采訪中預測將達到20至30個；“主要包括兩類：房價已經明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區(qū)；房價可能上漲的城市也會跟風出臺部分政策表態(tài)”。

為樓市降降溫

“這一輪樓市調控密集來襲，主要目的是為了打擊炒房，抑制房價的過快上漲。主要是從這個角度來進行的。”嚴躍進說。

法治周末記者統(tǒng)計的2016年13家上市房企在不同季度的銷售情況也反映了當下的樓市呈現(xiàn)過熱的景象。

2016年第一季度中，除了萬達商業(yè)以外，12家上市房企的銷售金額增幅均超過了60%以上。這其中，恒大地產在第一季度增幅高達115%，碧桂園增幅高達162%，保利地產增幅高達131.35%，金地集團甚至增至206.5%。

轉至今年上半年的銷售情況。13家上市房企的銷售增幅雖然有所下降，但依然有金地集團、恒大、萬科、碧桂園高增幅引領。

2016年前三季度銷售情況，再次將銷售金額的增速拉至今年第一季度的水平。

具體而言，恒大地產、萬科、碧桂園在前三季度銷售中突破兩千億元大關，分別為2805.8億元、2629億元、2139.3億元，增幅分別為117.9%、46.83%、158%。此外，華夏幸福、金地集團、融創(chuàng)中國、龍湖地產亦增長迅猛，增幅分別為98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

“這樣一個調控某種程度是對市場有影響的。很多購房者可能在這個時期不一定會購房，策略上會發(fā)生變化。部分城市交易量會出現(xiàn)下滑。”嚴躍進說，“可以說，這一輪樓市調控就是為了給炙熱的樓市降降溫。”

此外，在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，在從今年前三季度房企銷售表現(xiàn)來看，雖然表面上房企規(guī)模性、銷售狀況都處于向好階段，但仍然存在一些運營方面的問題。比如總負債、資產負債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動比率處在不合理區(qū)間。“現(xiàn)在政策趨緊，出現(xiàn)調控轉向，預計明年樓市將迎來調整期。”

拿“地王”房企或現(xiàn)困局

那么，近期密集的樓市調控會對身處其中的房企產生怎樣的影響呢？

“按照房地產周期判斷來看，6至8個月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現(xiàn)下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價。”張宏偉判斷。

在這樣的境況之下，張宏偉推測，“伸長脖子欲漲價的‘地王們’可能陷入困局”。

“由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后同時處于低谷期，去年下半年至今已經出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。”張宏偉認為，“也就是說，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局。”

“我們可以預見，當投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕之后，屆時，有多少房企受制于投資市場拉動而產生的‘地王’，又有多少房企有苦難言！”張宏偉直言。

與此同時，在張宏偉看來，伴隨著新一輪的密集樓市調控，部分房企將會在并購整合大潮中退出樓市。這包括部分拿“地王”的房企在內，還有部分金融機構“降杠桿”資金鏈或斷裂被收購或整合的房企、央企與品牌房企并購整合下的部分中小房企、非專業(yè)的跨界進入樓市的房企、積極轉型中的房企、地方政府集中整治僵尸房企。