放松的國慶假期，卻迎來了收緊的樓市調(diào)控。北京、天津率先鳴槍，濟(jì)南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。短短9天，先后有21個(gè)城市出臺了新的樓市調(diào)控政策。這一出驚心動魄的集體調(diào)控大戲之后，房地產(chǎn)市場和市場中的你發(fā)生了什么變化？在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房價(jià)大跌不是政策層希望的場景，調(diào)控是為了剎住房價(jià)這輛超速的列車。
兩至三成客戶取消或延緩換房
“剛辦完網(wǎng)簽，擔(dān)心貸款批不下來。”市民劉女士昨日向北京晨報(bào)記者表示出擔(dān)心。
9月30日，北京調(diào)整了購房首付款比例，購買首套普通自住房的首付比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付比例不低于40%，對擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%。同日，天津規(guī)定在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購房。
限購限貸政策的出臺，直接影響到了樓市成交量。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，10月1日至6日，北京新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量僅為204套，與9月同期相比大跌73.7%，比去年同期下跌42.2%；二手住宅網(wǎng)簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。國慶期間通過我愛我家達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場明顯降溫。受信貸收緊影響，預(yù)計(jì)將有兩至三成的客戶取消或延緩換房計(jì)劃。在天津，從我愛我家國慶假期期間二手住宅的實(shí)際交易量看，與9月同期相比減少了50%。
21城成交量實(shí)際跌幅達(dá)40%
在北京、天津之后，各地的樓市調(diào)控政策也密集出臺，截至10月8日，已有21個(gè)城市出臺新的房地產(chǎn)政策。總體來看，一線城市限購限貸最為嚴(yán)格；二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱；三四線城市的調(diào)控政策更多聚焦在市場規(guī)范以及對普通住宅的限購。調(diào)控政策出臺之后，有的城市樓市一夜變天，成交量速降；有的城市抓住搶購的末班車，進(jìn)一步推高了成交。
以南京為例，在相繼出臺了限購、“寧十三條”、限貸等調(diào)控政策之后，南京樓市成交量“速凍”，國慶7天只認(rèn)購了1307套新房，與去年同期相比下滑超過50%，創(chuàng)下了近5年來的新低。蘇州從10月5日開始五大區(qū)每日成交量不足百套，而在限購、限貸政策前，蘇州樓市日成交量均過千套。
但是，總體來看，限購末班車推高了國慶期間網(wǎng)簽成交量，如濟(jì)南、東莞、佛山等地出現(xiàn)限購前的集中簽約，簽約量同比上漲超2倍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國慶7天，全國54個(gè)主要城市商品房住宅網(wǎng)簽41801套，遠(yuǎn)高于前兩年的2.1萬套與2.33萬套。“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下的市場情況，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的21個(gè)城市，成交量實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
在一些尚未限購的城市中，國慶期間迎來了購房熱，據(jù)重慶一家房地產(chǎn)公司簽約中心的工作人員透露，國慶期間購房者人數(shù)達(dá)到平時(shí)3倍左右的水平，并且出現(xiàn)在現(xiàn)場給朋友寫借條借錢買房的情形。
釋放明確信號：為市場緊急降溫
為什么21城選擇此時(shí)密集調(diào)控房地產(chǎn)？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場到了今年下半年，投資和投機(jī)需求成了主流，大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場高燒不退，房子已經(jīng)失去真正的居住功能，成了資本玩家的傳遞游戲。按照政策周期與市場周期，本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)勢必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，“各地連夜出臺調(diào)控措施，是向市場釋放明確信號：高層不允許房地產(chǎn)市場的瘋狂之火危及中國經(jīng)濟(jì)整體，通過限購限貸，為市場緊急降溫。”
對于限購之后的房價(jià)走勢，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出臺調(diào)控政策，目的不是為了打壓房地產(chǎn)市場，而是為了穩(wěn)定過快上漲的局面。“未來市場預(yù)期是盡快遏制房價(jià)過快上漲，努力回歸到合理區(qū)間。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
■六問
1、還會有多少城市加入調(diào)控行列？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：預(yù)期達(dá)到20至30個(gè)，主要包括兩類：房價(jià)已經(jīng)明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區(qū)；房價(jià)可能上漲的城市也會跟風(fēng)出臺部分政策表態(tài)。
2、未來房價(jià)會下跌嗎？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：政策的目的不是降房價(jià)，而是抑制房價(jià)過快上漲。但市場并不理性，很快會出現(xiàn)降價(jià)的個(gè)案，如果一旦年末央行額度吃緊，房價(jià)下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。
3、哪類城市更有危險(xiǎn)？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：一類是本身沒有太多概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過去有點(diǎn)低估，現(xiàn)在則是嚴(yán)重高估；一類是未來的供應(yīng)仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市，如鄭州。
4、三四線城市房價(jià)會漲嗎？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：可能性不大，三四線城市當(dāng)下改善需求飽和、剛需不旺盛，所以投資需求不太可能轉(zhuǎn)移。
5、未來樓市會有什么變化？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：本輪房地產(chǎn)牛市結(jié)束之后，恐怕很難見到萬眾搶房的瘋狂局面，房子的漲跌將成為市場的常態(tài)。
6、在調(diào)控下，買房應(yīng)該如何選擇？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：購買優(yōu)質(zhì)有價(jià)值的區(qū)域資產(chǎn)，購買改善型優(yōu)質(zhì)樓盤物業(yè)，選擇現(xiàn)房比期房好。
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