二線城市樣本南京：新政后的盤整

謝敏敏

國慶期間各地密集出臺新的調控政策之后，10月6日，中原集團研究中心制作了一張“2016年房地產調控強度分析表”，從“限購、限貸、管樓、管地”四個維度考察各個城市本輪新政的調控強度，排在前四位的分別是：北京、上海、深圳和南京。

南京是唯一一個限購強度堪比一線城市的二線城市。10月5日晚間，南京市政府發文宣布進一步加大主城區(不含六合區、溧水區、高淳區)房地產市場調控力度，新政被稱為“史上最嚴”。

此后，南京樓市的成交量迅速下滑。10月1日-10月7日，南京樓市國慶長假期間認購1530套，成交1457套，創下2011年來同期的最低值，與去年同期相比大幅下滑超過50%。

新政實施一周后(10月6日-10月12日)，南京樓市新房認購、成交數據均大幅回落，其中，認購量由此前的日均400套跌至104套，不足以前的三成。

截至目前，南京沒有傳出樓盤降價的消息。多位南京業內人士均對經濟觀察報記者表示，新政之下，全民炒房、一房難求的局面被逆轉，目前南京樓市進入了調整期，成交量下滑、投資客大幅減少，但房價不太可能出現暴跌。

“實際上也沒有，也不會有所謂的暴漲暴跌。”南京資深業內人士李子墨認為。

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華則表示，南京升級的調控政策是最為嚴厲的，讓提高貸款門檻的信貸政策與此前出臺的限購政策形成有效互補，增加了投資購房的成本和風險，這將有效扭轉此前市場瘋狂的投資預期。

減少的客戶

9月25日，南京宣布在主城區范圍內重啟住房限購，限制擁有2套以上住房的居民家庭購買新房。

僅僅過了10天，10月5日晚間，南京市政府發文，非該市戶籍居民家庭在南京購買首套住房需提供1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明，該市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房。并要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基礎上，有一套住房沒有貸款和有購房貸款記錄已結清的居民家庭再購房首付不低于50%，有一套房且貸款未結清的家庭再購房首付比例不得低于80%，并對有兩套以上住房的家庭停發住房貸款。

南京新政被認為是二線城市中最為嚴厲的，其帶來的直接效果體現在認購量的下滑。

南京國慶長假期間認購數量創下五年來同期的最低值。官方數據顯示，10月1日，南京的新房認購量497套，10月2日降至158套，10月3日回升至285套之后，便開始一路下滑——10月4日的認購量是155套，10月5日認購150套，限購限貸“升級”后，10月6日新房認購量大幅降至29套，10月7日認購僅30套。

在售新盤的客戶開始大量減少。

河西區一新盤的意向客戶減少將近一半，不少樓盤摸底后發現有購房資格的客戶只剩下三四成。

開發商第一時間直觀感受到了新政的威力。金隅嘉業南京公司營銷總監賀天嘯對經濟觀察報透露，新政對樓市影響很大，來電來訪量有明顯下降：“由于新政，國慶節前認購的部分客戶失去了購房資格，不愿意離婚，可能會出現無法簽約的情況。南京目前一些新上市的樓盤，成交量幾乎不再會日光，6到7成銷售量會成為主流。”

南京林業大學社會學系主任孟祥遠新政出臺后參加了南京市的一次內部權威研討會，會上得知，根據相關調研，南京剛需樓盤大致減少了30%-50%的客戶，改善樓盤大概減少了40%-70%的客戶，更極端的情況是，某改善樓盤客戶量減少了70%-80%。“政府目標直指投資客。市場需要時間消化利空，然后重歸平衡。投資投機客受抑制，整體客戶量可能會下降一半，但更有利于剛需客戶，自住改善也更容易買到房了。”孟祥遠說，短期內客戶量雖大為減少，但長遠來看，有利于南京樓市回歸理性。

李子墨同樣認為，新政對南京樓市的影響是重大而且非常明顯的。據他觀察，新政后，由于大批購房者喪失了買房資格和貸款資格，所有新盤的蓄客量都大幅減少，一部分投資客正在撤場、賣房套現，而眾多買房人陷入觀望期，“部分二手房掛牌價下調”。

據當地中介介紹，新政出臺后，不少二手房賣家主動要求降價出售。“我接觸的客戶有要求降價20萬的，希望趕緊出售，但是由于有兩套房的再買需要全款，接手的人一下就變少了。”南京江北一中介對經濟觀察報表示。

經濟觀察報記者瀏覽南京某房產電商網站，頁面顯示，麒麟板塊有二手房業主選擇降價出售房產，并打出了“業主拋售、急售、千年等一回”等字眼。

市場交易中的違約現象也開始出現。孟祥遠透露，買家不具備購房或貸款資格而產生的違約也不會少，或是一些成交價過高的房源遭遇買家觀望而產生違約，且這次時間太趕了，才會造成二手房市場違約案例較多。

新政之前，南京樓市以“一房難求”著稱，全市鬧房荒，由于限價，很多樓盤甚至封盤不賣。比如熱門的河西南板塊，曾經房號動輒叫價30萬元/個，托關系買房也很難買到，但新政出臺后，有多位南京購房者表示接到了河西南新盤的拓客推銷電話，江北、江寧等板塊的一些樓盤也開始加緊推盤出貨。

接下來，南京的新房供應將大幅增加。據南京市房管局統計表明，10月南京全市預計新增供應商品住宅近100萬平方米，48家樓盤將攜近9000套房源集中入市。為緩解供需矛盾，國慶長假前主管部門已約談20余家房企，督促其樓盤上市。

據悉，10月份，城北、城南等江南六區將供應42萬平方米約3626套新房，供應極為稀缺的河西板塊預計也有430套新房入市。兩江板塊預計供貨量約4221套，占全市的半壁江山。

房價會跌嗎？

成交量下滑之后，南京房價會跌嗎？

對這個問題，李子墨認為短期內很難，3個月內不可能，半年內也很難有大規模的實質性降價。他的理由是，今年以來絕大多數開發商在南京賺得盆滿缽滿，手上資金充裕，短期內沒有降價回籠資金的需要，也沒有必要；南京可售新房只有2.2萬套左右，庫存消化周期只有兩個月，嚴重供不應求，現在拍地必須現房銷售的政策，也決定了未來一段時間內新房供應量很難跟上。

他認為，未來1-2年南京房價也幾乎沒有大跌的可能：“南京跟其他投資主導型城市大有不同，它是人口凈流入城市，輻射蘇北、安徽等大片區域，每年又有數萬大學畢業生留在南京，而且南京作為長三角唯一特大城市，城市建設、城市價值有目共睹，房價因為政府的嚴格限價，尚未漲到離譜高位，新房庫存偏小，房地產市場總體上比較健康。這些決定了南京房價沒有大規模下跌的可能。”

但包括李子墨在內的多位南京業內人士均認為，在新政的影響下，南京樓市進入了調整周期，受到政策波動和市場波動的疊加因素的影響，不排除2017年南京會出現個別樓盤降價促銷以及個別區域價格松動的情況。“先是成交量下降，然后可能會有一些區域價格回調。”賀天嘯說。

金基地產副總裁唐新平則預計，年底前可能會有些全國布局的房企率先撕開局面、降價促銷，2017年可能將是一個降價年。

值得一提的是，從數據上來看，南京的買房人雖然暫時陷入了觀望期，成交減緩，但購房意愿依然強烈。

限購之后，南京要求購房人出具購房證明和社保證明。國慶長假過后，南京華僑路開具購房證明的辦公地點每天爆滿。據當地媒體報道，10月8日當天發放近2000個號，10月9日辦事人員工作至凌晨。為了應對洶涌的人群，官方承諾“不限號、不限時，當天發的號當天辦結”。

另據南京市社保中心數據，長假上班后的兩天半時間(10月8日~10月10日中午11點)，南京全市社保繳費證明已出具2.48萬份，平均每天高達近1萬份。

手握資金的南京人甚至將目光投向了南京周邊城市。

揚州房地產信息網監測數據顯示，10月1日-10日，市區商品房成交1111套，相當于每天賣掉111套商品房。按成交面積來計算，11天賣了11.7萬方，比去年同期上漲2.3倍。

當地開發商在對外宣傳時，號稱有南京人組團來揚州買房。據現代快報報道，南京一客戶近日牽頭組織了10多人到揚州看房；本周末，揚州一開發商特別制作了宣傳折頁，將組建專業團隊，奔赴南京“拉客”。