北京樓市新政后成交量下滑銀十至今僅1個住宅預售獲批

新一輪“京八條”收緊性調控政策落地半個月之后，北京商品住宅成交量應聲而降。

“首付款提高了5%，我們正在與賣家商議付款過戶時間，可能要拖一段時間，若仍不能湊足錢達成買賣，就只能暫時不買了。”一位在新政前交了定金的購房者向《證券日報》記者如是透露。實際上，這樣的購房者，如今的市場上有不少，有些新盤項目，已經因此空出少則幾套多則數十套的房源。

亞豪機構市場總監郭毅表示，北京首套及二套首付成數的提高，以及普宅與非普宅的區分，使得幾乎所有新房項目均受到影響，大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升，不得不重新調配資金或是暫緩購房。

成交量下滑

據亞豪君岳會統計數據顯示，10月份第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交2150套，成交面積23.35萬平方米，成交套數略低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，調控開始在樓市逐漸發揮威力。

不過，上周北京商品住宅成交均價仍高達40231元/平方米，這也是周度成交均價歷史首度站上4萬元/平方米的峰位。

郭毅表示，部分改善型項目的集中成交將上周成交價推升至歷史高點，而這也將成為今年商品住宅價格走勢的轉折點。受到新政影響，市場預期改變，轉簽周期增長，成交量持續下滑。尤其是土地市場當中增加自住房供應，以及“限地價、競房價”規則的重提，使得未來市場當中低價位樓市占比增多，對整體房價水平將起到稀釋作用，因此從中長期來看，在短暫觸頂之后，房價漲幅將進入回落周期。

但郭毅同時認為，對于純商品住宅市場，尤其是改善型市場來說受到的沖擊相對較小。對于改善型客群來說，二手房不能滿足其對居住品質的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數不多的選擇。

第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤也向記者表示，“除投資需求外，新政的出臺亦將令剛需和改善型購房需求在短期內受到明顯抑制，預計第四季度市場成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場整體開發商的信心，加上2016年以來宅地供應有限導致純新盤供應有所放緩，在此情況下一手住宅供應量亦有可能繼續回落”。

銀十至今僅1個住宅取得預售

銷售端已經出現“量”的滑坡現象，供應端則仍在同比降低。

據亞豪君岳會統計數據顯示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市場僅有兩個項目入市，即遠洋？菲慕8號、北京時代廣場兩個商辦項目。截至16日，10月份半個月時間內，僅有7個項目入市銷售，而上月同期的入市項目個數則多達14個。

此外，進入10月份之后，截至16日，北京住宅市場僅有1個別墅項目取得預售許可證，新增預售量65套，僅相當于上月同期的2%。

郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量項目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外，新政當中“限制漲價”的條款也使得近期新增預售驟減，受到主動與被動兩方面的影響，北京住宅市場供應急劇減小，預計10月份入市量或將創造近期新低，而這一趨勢也將延續至年底。

熊志坤則表示，盡管政策預期影響明顯，但為沖刺年終業績，部分開發商可能會加快推盤節奏，并在價格上有所優惠以促進成交，這在一定程度上可能對住宅銷售市場起促進作用。此外，他預計，在供需兩側均受到影響的情況下，第四季度北京一手住宅市場的成交價格上漲幅度或將有所放緩。

至于減杠桿政策是否會波及開發商的融資環境，熊志坤接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面肯定會對資金有一定的影響；另一方面，現在大多數房地產企業在很多城市都有布局，可以爭取在沒有限購城市的市場中獲得更多資金。此外，他還稱，開發商可以通多種渠道融資，比如發債等手段，可以獲得其他的資金支持。即使之前更嚴厲的政策出臺，也沒有造成大部分企業因為資金緊張導致破產。

(記者王麗新)