隨著2016年全國房市的火爆，二手房的成交量也一路攀升。不過在全國房產調控后，成交量有所下降，從九月的數據可以看出，上海九月全市累計成交二手房共計30656套，環比下跌了41%，不過三萬多套的成交率依舊處于高位。

根據數據顯示，今年房屋買賣糾結也持續上漲，同比增長40%左右，下面為大家整理了在二手房買賣中十類常見的風險項，希望購房者能夠規避這些風險，順利成交。

風險一：

抵押房要慎選！

案例：2016年客戶張先生購買了王女士的房屋，該房是按揭購得，之后又抵押給了銀行貸款。張先生約定王女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款。不過張先生在支付房款后，王女士遲遲沒有辦理解押，之后因為房屋糾紛問題被法院查封，無法正常交易，張先生只能起訴至法院要求賠償違約金。

【重要提醒】在房屋交易過程中，被抵押的房屋沒有解除抵押，交易將無法正常進行。所以在選購抵押房的時候一定要謹慎，若一定要購買必須簽訂合同并督促解押。

風險二：

抵債房要防范

案例：2014年黃女士抵押房產向人借款，將房產抵押給了何女士，事后由于黃女士未能償還借款，何女士將房屋低價出售給了張先生。黃女士得知此事胡，提出訴訟，要求撤銷買賣合同，法院也認為此次交易過程中價格明顯過低等疑點，判決撤銷了合同。

【重要提醒】以房抵債的情況時有發生，當借款人無法還款后，放貸人將房屋低價出售的房屋在購買時不要急于成交，一定要審核出售人的所有權情況。

風險三：

共有房需警惕

案例：2013年季先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久季先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財產，丈夫未征得同意擅自賣房合同無效，后季先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

【重要提醒】若房屋為夫妻雙方共同財產，未經另一方同意擅自處理該房屋，此次交易為無效。所以購房者需要了解出售人的家庭情況，若有配偶需簽訂同意書。若對方有意隱瞞婚姻情況，一定要警惕。

風險四：

多戶房要看清

案例：2013年姚女士將房子賣給了王先生，合同約定房主在所有權轉移之日起10天之內需將原有全部戶口遷出，否則要支付總價10%的違約金。事后姚女士子女的戶口一直未遷出，王先生起訴法院要求支付違約金并且將所有戶口遷出，最終法院支持王先生訴求。

【重要提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護。在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果的方式，來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

風險五：

學區房懂劃片

案例：2013年為了孩子上學問題，吳先生通過中介用高于周邊房價20%的價格購得一套“學區房”。房屋交易后吳先生才得知，自己所購的的房屋并不在重點學校劃片里。吳先生起訴法院要求中介補償差價并退還中介費。由于合同并未寫明所購得的是學區房，法院對于吳先生補差價的請求不支持，但由于中介并未盡到謹慎審查的工作，判決退還中介費。

【重要提醒】購房學區房時，購房者一定要提前了解入學指南以及學校片區的劃分，若能將學區房寫入合同中則更好。

風險六：

央產房定慎選

案例：2015年曹先生將一套央產房賣給小徐，約定過戶時間為合同簽訂之日起120日內。后因購房指標限制，小徐花掉一定時間賣掉名下一套房屋。不過在房源核驗中，因房屋未辦理央產房上市手續被退回。等李先生走完手續后，已超過約定過戶時間。曹先生訴至法院，要求小徐支付違約金2萬元。小徐則認為責任在曹先生。法院認定，雙方均有責任，并結合具體情節判令小徐償付曹先生違約金16000元。

【重要提醒】買方購買房屋需了解房屋來源、性質及是否滿足上市交易的條件。賣方則應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

風險七：

代理房要警惕

案例：常年在國外的朱女士委托宣先生出售房屋，委托范圍僅為賣房前期事項。之后宣先生通過中介將房屋賣給徐女士。朱女士回國后發現房屋成交價過低，拒絕繼續交易。徐女士起訴至法院，要求宣先生雙倍返還定金、中介費等。法院最終判定宣先生越權代理，中介也有重大過錯，趙先生沒有審核代理權，也有一定責任。

【重要提醒】實踐中經常出現委托人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時出示房產證原件及業主身份證明等，防范代理人無權代理，或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。

風險八：

在租房要慎選

案例：2014年蔡先生將房子租給張先生，在出租期間又將房子賣給了何女士。事后張先生以蔡先生侵犯其房屋優先購買權為由起訴至法院，要求蔡先生賠償10萬元。法院在調查中發現張先生知道房屋出售的事，駁回其起訴。

【重要提醒】目前有很多二手房處于出租狀態，為了避免糾紛，在房屋出售前最好要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等。

風險九：

拍賣房要了解

案例：一公司倒閉后，將所有資產抵押給了銀行，其中一處房屋由銀行委托的拍賣公司拍賣，郭先生拍的房屋后，在過戶時因為房屋產權公司已注銷，導致無法過戶，郭先生只能起訴法院要求拍賣公司協助過戶。

【重要提醒】由于拍賣房多是涉及債務問題，可能會面臨對個債權人，因此在買拍賣房的時候一定要多關注房屋產權、實際居住人、戶口、水電費、物業費等情況。

風險十：

漲價房巧應對

案例：王女士在2014年將房屋賣給郝先生，在交易過程中，王女士在收到郝先生的定金以及首付款后，提出解除合同，郝先生認為王女士因為房價上漲不想賣了，因此向法院提出訴訟請求，要求王女士繼續履行合同。

【重要提醒】近年來因為房價上漲導致違約的情況頻頻發生，在確立簽訂房屋買賣合同后，若賣家違約，買家在嚴格履行合同以及擁有證據的基礎上有權要求賣家繼續履行合同或是接觸合同并賠償違約金。